CAU CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO SP Nº A IBAPE INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA SP Nº 1345

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1 fls. 224 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL JOÃO MENDES JÚNIOR SÃO PAULO/SP Ref.: PROCESSO Nº Nº Ordem: 2015/ Heitor Ferreira Tonissi, Arquiteto e Urbanista, registrado no CAU/SP Conselho de Arquitetura e Urbanismo, nº A , Perito Judicial nomeado e compromissado nos Autos da Despejo Por Falta de Pagamento Cumulado Com Cobrança - Locação de Imóvel, requerida por DIONISIO ROBERTO FERNANDES, em face de CESAR IACOVONE, após a análise dos documentos, realização de vistoria no imóvel penhorado, pesquisa de valores de imóveis e levantamento de índices específicos da construção civil, vem, respeitosamente, apresentar a Vossa Excelência as suas conclusões consubstanciadas no presente LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

2 fls. 225 ÍNDICE DO TEXTO 1. OBJETIVO 2. CARACTERÍSTICAS GERAIS 2.1. Situação 2.2. Mapa Fiscal 2.3. Melhoramentos Públicos 2.4. Circunvizinhança 3. CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS 3.1. Terreno 3.2. Benfeitorias 4. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 4.1. ELEMENTOS COMPARATIVOS 5. ENCERRAMENTO

3 fls. 226 AÇÃO: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA LOACAÇÃO DO IMÓVEL PROCESSO: Nº ª VARA CÍVEL FORO CENTRAL JOÃO MENDES JÚNIOR SÃO PAULO/SP REQUERENTE: DIONISIO ROBERTO FERNANDES REQUERIDO: CESAR IACOVONE 1. OBJETIVO Em estrita observância ao respeitável despacho de fl. 144, o presente Laudo visa a apresentar os subsídios técnicos indispensáveis à correta e criteriosa determinação do valor do imóvel penhorado da presente ação, a saber: Vaga de garagem Nº 15 (simples), localizada no 1º subsolo do Edifício Albatroz, situado à Rua Viradouro, nº 29, no 28º Subdistrito do Jardim Paulista, São Paulo-SP.

4 fls CARACTERÍSTICAS GERAIS 2.1. Situação: O imóvel localiza-se no endereço acima especificado, na quadra compreendida pela Rua Clodomiro Amazonas; Rua Joaquim Floriano e Rua Iguatemi, Itaim Bibi, 28º Subdistrito do Jardim Paulista, São Paulo-SP Mapa Fiscal: De conformidade com a Planta Genérica de Valores de São Paulo, o local onde se encontra o imóvel está assim enquadrado: Setor: 016. Quadra: 097. Índice Fiscal: 1.940,00, para o exercício fiscal de Zoneamento: Zona Mista de Alta Densidade ZM-3b, nos termos da Lei nº , de 25 de agosto de Plano Regional Estratégico Melhoramentos Públicos: O local é dotado de todos os equipamentos e serviços de infraestrutura destinados ao uso urbano Circunvizinhança: O imóvel localiza-se na Zona Oeste da capital, distante cerca de 10,5 km do centro da cidade de São Paulo (Praça da Sé). O local apresenta características de uso misto, com alta densidade demográfica, formado por imóveis térreos e assobradados e edifícios tanto corporativos como residenciais de médio e alto padrão, além de estabelecimentos comerciais e de serviços para atendimento local. É relevante destacar, nas proximidades, a Av. Brigadeiro Faria Lima, a Av. Nove de Julho, a Av. Presidente Juscelino Kubitschek, a Av. São Gabriel, a Rua Tabapuã, a Rua Joaquim Floriano, o Parque do Povo, o Hospital São Luiz Unidade Itaim, e um pouco mais distantes, os Shoppings Iguatemi e Vila Olímpia, a estação Cidade Jardim da CPTM, e o Esporte Clube Pinheiros.

5 fls CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS 3.1. Terreno O Edifício Albatroz foi implantado em terreno urbano com formato quadrangular e topografia predominantemente plana próximo à esquina da Rua Clodomiro Amazonas. O terreno encontra-se guarnecido por muro de alvenaria nas divisas com os lotes vizinhos e gradil metálico na frente Benfeitorias O Edifício Albatroz é constituído por torres única com 14 andares, com 04 apartamentos por andar, totalizando 56 unidades habitacionais. O condomínio conta com garagem de veículos localizada nos dois níveis subsolos interligados. O imóvel avaliando vaga nº 15 está localizado no 1º subsolo. Os acessos de pedestres e de veículos são independentes e ocorrem por portões, em gradil metálico, juntos ao alinhamento da calçada. Os acessos de veículos estão posicionados junto à lateral direita do lote, enquanto que o acesso de pedestres ocorre pelo centro. O controle de acesso se dá na guarita / portaria, erigida em alvenaria convencional, posicionada próxima ao acesso de pedestres.

6 fls. 229 Como itens de segurança, o condomínio conta com câmeras de monitoramento, cercas elétricas e interfone de comunicação com os apartamentos. As paredes externas do edifício são revestidas por massa e pintura. Por ocasião da vistoria pericial realizada, verificou-se que o imóvel objeto da avaliação vaga simples nº 15, localizada no 1º subsolo do Edifício Albatroz, assim como todas as áreas de garagens, apresenta os seguintes acabamentos: - piso revestido com cimentado; - paredes pintadas, sobre massa; - laje de concreto; - iluminação por lâmpadas fluorescentes. Todas as vagas são numeradas e demarcadas e servem somente aos proprietários ou inquilinos das mesmas. ÁREAS: De conformidade com os documentos constantes do processo, dentre os quais se destaca a matrícula nº do 4º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, a vaga nº 15, do 1º subsolo do Edifício Albatroz, apresenta as seguintes áreas: Área total = 35,69 m 2 ; Fração ideal de terreno = 0,391%.

7 fls. 230 O imóvel se enquadra no padrão construtivo médio, de conformidade com o item 1.3.3, do Grupo Apartamento, da classificação do estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos, do INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO IBAPE/SP, elaborado em 2002 e atualizado em agosto de 2007, classificação esta relativa à edificação na qual o box de garagem se insere. Seu estado de conservação enquadra-se na classificação entre regular e necessitando de reparos simples (d), depreciação 8,09% de acordo com o quadro de classificação de Heideck, relativo ao estado de conservação das edificações. Sua idade aparente é de 30 anos, o que resulta no fator de adequação ao obsoletismo (Foc) de 0, AVALIAÇÃO DO IMÓVEL O valor do Imóvel foi alcançado com a aplicação do Método da Renda a partir de dados e informações sobre as transações e ofertas para locação mensalista de vagas de estacionamento no entorno do Ed. albatroz, obtidas junto aos estabelecimentos que prestam este serviço. A adoção do Método da Renda para a avaliação do imóvel foi recomendável, no presente caso, em virtude das características específicas do imóvel avaliando e da baixa ocorrência de imóveis com características semelhantes para a venda nas imediações. Todavia, verificou-se quantidade suficiente de unidades em oferta para a locação mensal (estacionamento mensalista) na região, fornecendo assim dados e indicadores seguros para formação de amostra útil para o calculo do valor em questão. Por tratar-se de valores de locação de imóveis localizados nas imediações do imóvel avaliando foi dispensável a aplicação dos índices relativos à localização, e por tratar-se de vaga de garagem índices relativos à padrão

8 fls. 231 construtivo, ao estado de conservação e idade aparente dos imóveis, para ajuste destes parâmetros. Cabe consignar que a comercialização do imóvel em questão (vaga de garagem) e respectivas condições de uso devem também se pautar nas determinações estabelecidas na Convenção do presente Condomínio Elementos comparativos A pesquisa efetuada na região, junto aos estabelecimentos prestadores de serviço de estacionamento, com base nos valores praticados nas locações para mensalistas, forneceu as seguintes informações: ELEMENTO Nº 01 Local: Rua Tabapuã, nº 1224, Subsolo do Cond. Edifício Icon Faria Lima, Itaim Bibi, São Paulo-SP. Valor mensal: R$ 390,00, à vista. Empresa: Par X Estacionamentos. T.: , Simone. Origem: local. Data: abril/2016. ELEMENTO Nº 02 Local: Rua Tabapuã, nº 1123, Subsolo do Cond. Edifício Spazio del Sole, Itaim Bibi, São Paulo-SP. Valor mensal: R$ 382,00, à vista. Empresa: Net Park. T.: , Cláudia. Data: abril/2016.

9 fls. 232 ELEMENTO Nº 03 Local: Rua Tabapuã, nº 1033/1037, Itaim Bibi, São Paulo-SP. Valor mensal: R$ 380,00, à vista. Empresa: Trevo Estacionamentos. T.: , Hugo. Origem: local. Data: abril/2016. ELEMENTO Nº 04 Local: Rua Horácio Lafer, nº 73, Itaim Bibi, São Paulo-SP Valor mensal: R$ 350,00, à vista. Empresa: Garage Inn. T.: , Antônio. Origem: local. Data: abril/2016. ELEMENTO Nº 05 Local: Rua Joaquim Floriano, nº 1120, Subsolo do Edifício Diamond Tower, Itaim Bibi, São Paulo-SP. Valor mensal: R$ 338,00, à vista. Empresa: Ico Estacionamentos. T.: , Tamires. Origem: local. Data: abril/2016. ELEMENTO Nº 06 Local: Rua Clodomiro Amazonas, nº 249, Subsolo do Edifício Victoria Offices, Itaim Bibi, São Paulo-SP. Valor mensal: R$ 300,00/520,00, à vista.

10 fls. 233 Empresa: MultiPark. T.: , Patrícia. Origem: local. Data: abril/2016. Nestas condições, em função de não haver a prática de concessão de descontos sobre os valores locativos ofertados na região, não se deve aplicar o Fator Oferta para o presente caso. Ou seja, o rendimento mensal médio de vaga de estacionamento corresponde à média dos valores: R$ 356,67/mês, para abril de Com base no Estudo do IBAPE-SP Taxas de Rendimento do Mercado

11 fls. 234 Imobiliário adotou-se a taxa média de rendimento do imóvel de 8,69% ao ano, adequada para o presente caso. Assim, foi possível determinar o valor do imóvel. Nestas condições, Vi = Vr / im; onde: Vi = Valor do imóvel; Vr = Valor do rendimento médio mensal = R$ 356,67/mês; im = taxa de rendimento mensal. A taxa de rendimento mensal é obtida com a seguinte expressão: im = (ia +1) 1/12-1 = (0,10 + 1) 1/12-1 = 0,6968% a.m. Substituindo-se, obtém-se: Vi = R$ 356,67/mês / 0, Vi = R$ ,70 Nestas condições, o valor do imóvel, em números redondos, corresponde a: VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL = R$ ,00 (CINQUENTA E UM MIL E DUZENTOS REAIS) ABRIL/2016

12 fls ENCERRAMENTO Vai o presente Laudo em 12 (doze) folhas digitadas, todas rubricadas, sendo a última datada e assinada. Seguem 02 anexos, a saber: Anexo I, com a localização do imóvel; e Anexo II, com fotos do imóvel. São Paulo, 02 de maio de 2016.

13 CAU CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO SP Nº A fls. 236 ANEXO I LOCALIZAÇÃO Paulo SP. Rua Viradouro, Nº 29, Itaim Bibi, 28º Subdistrito do Jardim Paulista, São Este documento foi protocolado em 11/05/2016 às 12:04, por Simone Dell'aringa, é cópia do original assinado digitalmente por SIMONE DELL ARINGA. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 1E3A8F4.

14 fls. 237 Este documento foi protocolado em 11/05/2016 às 12:11, por Simone Dell'aringa, é cópia do original assinado digitalmente por SIMONE DELL ARINGA. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 1E3AD2E.

15 CAU CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO SP Nº A fls. 238 ANEXO II FOTOGRAFIAS Foto 01. Vista geral do Edifício Albatroz, situado à Rua Viradouro, nº 29, Itaim Bibi, São Paulo-SP. O objeto da avaliação é a vaga de garagem Nº 15 (simples) do 1º subsolo do referido edifício. 01 Este documento foi protocolado em 11/05/2016 às 12:12, por Simone Dell'aringa, é cópia do original assinado digitalmente por SIMONE DELL ARINGA. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 1E3AD59.

16 CAU CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO SP Nº A fls. 239 Fotos 02 e 03. Vistas gerais do acesso à garagem Este documento foi protocolado em 11/05/2016 às 12:12, por Simone Dell'aringa, é cópia do original assinado digitalmente por SIMONE DELL ARINGA. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 1E3AD59.

17 CAU CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO SP Nº A fls. 240 Fotos 04 a 09. Vistas gerais da garagem do Edifício Albatroz e do imóvel vaga objeto da avaliação (foto nº 06) Este documento foi protocolado em 11/05/2016 às 12:12, por Simone Dell'aringa, é cópia do original assinado digitalmente por SIMONE DELL ARINGA. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 1E3AD59.

18 CAU CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO SP Nº A fls Este documento foi protocolado em 11/05/2016 às 12:12, por Simone Dell'aringa, é cópia do original assinado digitalmente por SIMONE DELL ARINGA. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 1E3AD59.