EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL SÃO PAULO/SP

Transcrição

1 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL SÃO PAULO/SP Ref.: PROCESSO Nº CONTROLE: 2016/ AÇÃO: EXECUÇÃO DE TÍTULOS EXTRAJUDICIAL REQUERENTE: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO SORISOLE REQUERIDO: GIORGIO GRANITO E GISELA PELEGRINI GRANITO Heitor Ferreira Tonissi, Arquiteto e Urbanista, registrado no CAU/SP Conselho de Arquitetura e Urbanismo, nº A , Perito Judicial nomeado e compromissado nos Autos da Ação: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL, requerida por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO SORISOLE, em face de GIORGIO GRANITO E GISELA PELEGRINI GRANITO, após a análise dos documentos, realização de vistoria no imóvel penhorado, pesquisa de valores de imóveis e levantamento de índices específicos da construção civil, vem, respeitosamente, apresentar a Vossa Excelência as suas conclusões consubstanciadas no presente LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO fls. 189 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

2 ÍNDICE DO TEXTO 1. RESUMO DO VALOR 2. OBJETIVO 3. CARACTERÍSTICAS GERAIS 3.1. Situação 3.2. Mapa Fiscal 3.3. Zoneamento 3.4. Melhoramentos Públicos 3.5. Circunvizinhança 4. CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS 4.1. Terreno 4.2. Benfeitorias 4.3. Áreas e classificação das benfeitorias 5. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 7. ENCERRAMENTO fls. 190 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

3 1. RESUMO DO VALOR O signatário conclui o valor de mercado de venda do imóvel: apartamento nº 12, localizado no 12º andar do Edifício Sorisole, situado à Alameda Jaú, nº 901, no 28º Subdistrito do Jardim Paulista, São Paulo-SP, considerando suas condições como livres e desembaraçadas de quaisquer ônus, encargos e gravames de qualquer natureza, pelo valor aferido de: 2. OBJETIVO R$ ,00, para o mês de ABRIL de 2018 Em estrita observância ao respeitável despacho de fls. 179, o presente Laudo visa a apresentar os subsídios técnicos indispensáveis à correta e criteriosa determinação do valor do imóvel penhorado (Certidão de Penhora de fls. 106), objeto da presente ação, a saber: Apartamento nº 12, localizado no 12º andar do Edifício Sorisole, situado à Alameda Jaú, nº 901, no 28º Subdistrito do Jardim Paulista, São Paulo-SP. fls. 191 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

4 3. CARACTERÍSTICAS GERAIS 3.1. Situação Via pública na qual se localiza o imóvel em estudo: Número da matrícula: Vias públicas que complementam a quadra: Bairro: Município: Estado: 3.2. Mapa Fiscal De conformidade com a Planta Genérica de Valores de São Paulo, o local onde se encontra o imóvel está assim enquadrado: Setor: 009. Quadra: 072. Índice Fiscal: R$ 7.346,00, para o exercício fiscal de Zoneamento Alameda Jaú, nº 901 nº do 4º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo Alameda Casa Branca, Rua Severo Fornier e Alameda Itu Jardim Paulista, 28º Subdistrito do Jardim Paulista São Paulo São Paulo O imóvel está localizado em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana ZEU, nos termos da Lei , de 22 de março de fls. 192 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

5 3.4. Melhoramentos Públicos MELHORAMENTOS PÚBLICOS EXISTENTES SIM NÃO Energia elétrica: Telefone: Gás: Rede viária: Guias e sarjetas: Pavimentação: Coleta de lixo: Água: Esgoto: Rede pluvial: Iluminação pública: 3.5. Circunvizinhança O imóvel localiza-se na região central da capital, distando cerca de 4,0 km do marco zero (Praça da Sé) da cidade de São Paulo. O local apresenta características de uso misto com densidade demográfica alta, sendo composto, majoritariamente, por edifícios residenciais de padrão médio a alto, além de edifícios comerciais e institucionais mesclados a residências térreas e assobradadas e a construções para uso comercial e de prestação de serviços. Destacam-se, nas proximidades, a Av. Nove de Julho, Av. Paulista, Av. Rebouças, Rua da Consolação, Rua Augusta, Av. Brasil, Av. Brigadeiro Luis Antonio, Rua Oscar Freire, Hospital Nove de Julho, Shopping Center 3, Estação Trianon Masp do Metro, Museu de Arte de São Paulo Assis Chateaubriand (MASP) e Parque Tenente Siqueira Campos (Trianon). X X X X X X X X X X X fls. 193 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

6 4. CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS 4.1. Terreno CARACTERÍSTICAS GERAIS DO TERRENO FORMA REGULAR X FRENTES TIPO DE SOLO DECLIVIDADE IRREGULAR UMA FRENTE DUAS FRENTES ESQUINA APARENTEMENTE SECO BREJOSO NÃO IDENTIFICADO NÍVEL ACLIVE/ DECLIVE SUAVE ACENTUADO O Edifício Sorisole foi implantado em terreno urbano, situado em esquina, com topografia em desnível acentuado e formato de polígono regular. Tem solo de constituição não identificada, mas com condições adequadas para a edificação. Apresenta frente de 28,25m para a Alameda Jaú, com frente, também, para a Rua Severo Fornier, encerrando a área total de 342,00m². Encontra-se guarnecido por muro / paredes de alvenaria em todas as suas divisas. X X fls. 194 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

7 4.2. Benfeitorias CARACTERÍSTICAS GERAIS DA CONSTRUÇÃO Nº PAVIMENTOS 12 ANDARES + TÉRREO GARAGEM TIPO DE CONSTRUÇÃO TIPO DE COBERTURA IDADE CLASSE/ TIPO/ PADRÃO 01 NÍVEL DE SUBSOLO CONCRETO ALVENARIA MADEIRA OUTROS TELHAS DE FIBROCIMENTO LAJE IMPERMEABILIZADA OUTROS 63 ANOS RESIDENCIAL/ APARTAMENTO/ SUPERIOR O Edifício Sorisole tem 63 anos e é constituído por bloco único, com 12 andares de apartamentos, mais térreo e 01 subsolo de garagem, com 01 apartamento por andar, mais 01 no térreo, totalizando 13 unidades habitacionais. Os acessos para pedestres e para veículos são independentes e ocorrem através de portões metálicos juntos às calçadas da Al. Jau pedestres e da Rua Severo Fornier veículos. O controle de acesso se dá na guarita/portaria, erigida em alvenaria convencional, posicionada junto ao acesso de pedestres. A edificação está implantada no alinhamento com a divisa de frente para a Al. Jau, mantendo recuos de todas as demais divisas. No ambiente externo do térreo estão áreas pavimentadas de circulação de pedestres, com piso revestido por cerâmica. As paredes externas do edifício possuem revestimento com X X X fls. 195 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

8 pintura sobre massa. O condomínio possui vagas de estacionamento distribuídas por 01 nível de garagem no subsolo. Cada apartamento tem o direito ao uso de 01 vaga, inclusive o imóvel avaliando apto. n 12 do 12º andar. O condomínio não conta com itens de lazer. Como itens de segurança, o condomínio conta com câmeras de monitoramento e interfone de comunicação com os apartamentos, além do acesso controlado na portaria. As unidades habitacionais são atendidas por 02 elevadores, sendo 01 social e 01 de serviço. O hall social, no pavimento térreo do Edifício Sorisole, apresenta piso revestido por granilite, paredes revestidas com madeira e teto pintado a látex, sobre massa corrida e porta de acesso de ferro e vidro. O hall social de cada andar apresenta piso revestido por granilite, paredes com pintura sobre massa e teto pintado a látex, sobre massa corrida, com rodateto de gesso. Por ocasião da vistoria pericial realizada, não foi possível o acesso ao imóvel avaliando, tendo sido vistoriado um imóvel equivalente apartamento 11 do 11º andar que apresenta os seguintes ambientes e respectivos acabamentos: SALA (02 ambientes) - piso revestido por taco de madeira; - paredes pintadas à látex, sobre massa corrida; fls. 196 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

9 - teto pintado à látex, sobre massa corrida; - esquadrias de alumínio e vidro e porta de acesso de madeira. 03 DORMITÓRIOS - piso revestido por taco de madeira; - paredes pintadas à látex, sobre massa corrida; - teto pintado à látex, sobre massa corrida; - janela de alumínio e vidro e porta de madeira 02 BANHEIROS - piso revestido por cerâmica; - paredes revestidas por azulejos cerâmicos; - teto pintado à látex, sobre massa corrida; - porta de madeira e janela de alumínio e vidro. COZINHA - piso revestido com cerâmica; - paredes revestidas por azulejos cerâmicos ou pintadas à látex, sobre massa corrida; - teto pintado à látex, sobre massa corrida; - janela de alumínio e vidro e porta de madeira. VARANDA - piso revestido com granilite; - paredes pintadas à látex, sobre massa corrida; - teto pintado à látex, sobre massa corrida; - esquadrias de alumínio e vidro. fls. 197 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

10 ÁREA DE SERVIÇO - piso revestido com cerâmica; - paredes revestidas por azulejos cerâmicos; - teto pintado à látex, sobre massa corrida; - janela de alumínio e vidro. DORMITÓRIO DE SERVIÇO - piso revestido com cerâmica; - paredes pintadas à látex, sobre massa corrida; - teto pintado à látex, sobre massa corrida; - porta de madeira. BANHEIRO DE SERVIÇO - piso revestido com cerâmica; - paredes revestidas por azulejos cerâmicos; - teto pintado à látex, sobre massa corrida; - janela de alumínio e vidro e porta de madeira Áreas e classificação das benfeitorias De conformidade com os documentos constantes do processo, dentre os quais se destaca a Matrícula Nº , do 4º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, dos apartamento 12, do 12º andar do EDIFÍCIO SORISOLE, apresenta as seguintes áreas: Área privativa = 172,00 m 2 ; Fração ideal de terreno = 0,08333%. fls. 198 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

11 O imóvel se enquadra no padrão construtivo superior, de conformidade com o item 1.3.4, do Grupo Apartamento, da classificação do estudo Valores de Edifi ações de I óveis Ur a os, do INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO IBAPE/SP, elaborado em 2002 e atualizado em agosto de Seu estado de conservação enquadrase na classificação regular (c), depreciação 2,52% de acordo com o quadro de classificação de Heideck, relativo ao estado de conservação das edificações. Sua idade aparente é de 45 anos, resultando em um fator de adequação ao obsoletismo (Foc) de 0, AVALIAÇÃO DO IMÓVEL O valor do Imóvel em questão foi alcançado com a aplicação do Método Comparativo Direto a partir de dados e informações sobre ofertas para a venda de unidades no EDIFÍCIO SORISOLE e seu entorno, obtidas junto a proprietários e imobiliárias que atuam na região. A adoção do Método Comparativo Direto para a avaliação do imóvel foi recomendável, no presente caso, em virtude das características específicas registradas na região do EDIFÍCIO SORISOLE, onde se verifica quantidade suficiente de unidades em oferta para a venda. Ainda em estrita observância às exigências normativas, foi adotado o enquadramento do imóvel em padrão construtivo superior, de conformidade o o e io ado estudo Valores de Edifi ações de I óveis Ur a os, do IBAPE/SP, assim como todos os elementos comparativos foram classificados de fls. 199 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

12 acordo com suas características. As pesquisas de valores efetuadas no local encontram-se especificadas no Anexo III do presente Laudo e forneceram, para abril de 2018, o valor unitário de R$ 8.106,65/m² para a área construída privativa do apartamento em questão. Aplicando-se a fórmula normativa, obtém-se: V = S x q, onde: S = área do apartamento; q = valor unitário médio da construção. Substituindo-se, obtém-se: V = 172,00 m 2 x R$ 8.106,65/m 2 V = R$ ,96 Nestas condições, o valor de mercado do imóvel em questão, em números redondos, passa a ser de: VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL = R$ ,00 (UM MILHÃO E QUATROCENTOS MIL REAIS) ABRIL/2018 fls. 200 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

13 6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Em conformidade com a NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/SP: 2011, o presente Laudo de Avaliação atinge a seguinte especificação: Grau de Fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores analisados Caracterização do Imóvel Avaliando: Completa quanto a todos os fatores Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados: 10 Identificação dos dados de mercado: Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto e características observadas pelo autor do laudo Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores: 0,80 a 1,25 fls. 201 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

14 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser considerados os seguintes critérios: a) Na Tabela 3, identificam-se três campos (graus III, II e I) e itens; b) O atendimento a cada exigência do Grau I terá 1 ponto; do Grau II, 2 pontos; e do Grau III, 3 pontos; c) O enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo à Tabela 4 a seguir: Considerando-se a soma dos pontos obtidos 11 pontos (item 1 3 pts, item 2 2 pts, item 3 3 pts, item 4 3 pts) e em atendimento à Tabela 4, o Laudo de Avaliação enquadra-se no Grau II de Fundamentação. Quanto ao Grau de Precisão, tem-se o seguinte: Desta forma, o presente Laudo enquadra-se no Grau III de Precisão. fls. 202 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

15 7. ENCERRAMENTO Vai o presente Laudo em 15 (quinze) folhas digitadas, sendo a última datada e assinada. Seguem 03 anexos, a saber: Anexo I com a localização do imóvel; Anexo II com fotos do edifício e do interior do apartamento vistoriado; e Anexo III, com elementos da pesquisa de valores imobiliários. São Paulo, 20 de abril de fls. 203 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

16 ANEXO I LOCALIZAÇÃO Alameda Jaú, nº 907, Edifício Sarisole, 28º Subdistrito do Jardim Paulista, São Paulo-SP. fls. 204 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

17 Alameda Jaú, nº 907, Edifício Sarisole, 28º Subdistrito do Jardim Paulista, São Paulo-SP. fls. 205 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

18 ANEXO II FOTOGRAFIAS Fotos 01 e 02. Vistas gerais do Edifício Sorisole, situado à Alameda Jaú, nº 907, esquina com a Rua Severo Fournier, no 28º Subdistrito Jardim Paulista, São Paulo-SP, onde se localiza o imóvel objeto da avaliação. Foto 01 fls. 206 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

19 Foto 02 Fotos 03 a 09. Vistas gerais das áreas comuns do Edifício Sorisole. Foto 03 fls. 207 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

20 Foto 04 Foto 05 fls. 208 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

23 Fotos 10 a 22. Vistas gerais do apto. 11, do 11º andar do Edifício Sorisole, unidade equivalente ao imóvel objeto da avaliação apto. 12, do 12º andar. Foto 10 Foto 11 fls. 211 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

29 Foto 22 Foto 23. Vista geral da garagem no subsolo do Edifício Sorisole. Foto 23 fls. 217 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

30 ANEXO III PROCESSAMENTO DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS DE VALORES DE APARTAMENTOS ALAMEDA JAÚ, Nº 901, APTO. 12, 28º SUBDISTRITO JARDIM PAULISTA, SÃO PAULO-SP 1. Condições Básicas Para se tornarem comparáveis, as ofertas de apartamentos colhidas nos levantamentos de campo foram analisadas e processadas de acordo com o que estabelecem as normas, sendo impostas as seguintes condições: 1.1. Valor à vista os dados levantados nas áreas da pesquisa se referem a valores de venda à vista Fator de Obsolescência (Foc) foi aplicado, quando necessário, o fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação dos imóveis ofertados Fator Padrão Construtivo (Fp) foi aplicado, quando necessário, o correspondente fator de correção, utilizando-se os parâmetros do trabalho Valores de Edifi ações de I óveis Ur a os , do I stituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia Fator Localização (Fl) foi efetuada a transposição dos valores unitários, com a utilização dos correspondentes índices locais lançados na Planta Genérica fls. 218 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

31 de Valores de São Paulo, para o exercício de No presente caso, este fator foi desconsiderado por ser heterogeneizante da amostra Vagas de Garagem o for e re o e dação do estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos , do IBAPE-SP, o valor unitário das garagens coletivas equivale a 50% do valor unitário da edificação a que se refere. Portanto, quando necessário, nos cálculos de homogeneização, foi acrescido ou diminuído o valor referente à metade da área de uma vaga comum média (9,87m², segundo Código de Obras de São Paulo) às áreas privativas dos apartamentos com número de vagas diferente do avaliando Fator de Redução das Ofertas foi efetuada a correção de 10% para compensar a habitual superestimativa das ofertas, assim como, para corrigir a natural elasticidade do mercado. 2. Homogeneização - Parâmetros Referenciais de Cálculo Os cálculos de homogeneização foram efetuados com a aplicação da fórmula e nas condições abaixo descritas: Q = [(Fp x Foc x 0,8) + (Fl x 0,2)] x (Vo/A) x 0,9; onde: Q = valor unitário de m² do apartamento pesquisado, em reais; A = área privativa do imóvel pesquisado, em m²; Vo = valor da oferta, em reais (R$); fls. 219 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

32 imóvel; construção; do imóvel; imobiliário. Fl = fator de localização, referente ao Índice Fiscal do imóvel; 0,2 = porcentagem representativa do valor do terreno no valor total do Fp = fator correspondente ao padrão construtivo do imóvel; Foc = fator de adequação ao estado de conservação e obsoletismo da 0,8 = porcentagem representativa do valor da construção no valor total 0,90 = correção de 10%, face à natural elasticidade do mercado 3. DADOS DOS ELEMENTOS DA PESQUISA Dados Referenciais do Imóvel - Endereço: Alameda Jaú, nº 901, apartamento nº 12, localizado no 12º andar do Edifício Sorisole, 28º Subdistrito Jardim Paulista, São Paulo-SP. - Padrão construtivo: Superior, Fp = 2,406R8N. - Idade aparente: 45 anos. - Estado de conservação: regular (c), depreciação 2,52% de acordo com o quadro de classificação de Heideck, relativo ao estado de conservação das edificações. - Adequação ao obsoletismo: Foca = 0, Índice Fiscal = 6.147,00, para o exercício fiscal de Área privativa: 172,00m². - Vagas de garagem: 01 vaga. fls. 220 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

33 ELEMENTO Nº 01 Local: Alameda Jaú, 731, Cond. Palácio dos Jardins, Jardim Paulista, São Paulo- SP. Índice Fiscal: 6.455,00. Área Privativa: 142,00m 2. Situação: apartamento com 03 dormitórios e 01 vaga de garagem. - Padrão construtivo: Superior, Fp = 2,406; - Idade aparente: 40 anos; - Estado de conservação: necessitando de reparos simples (e); - Foco = 0,491. Valor: R$ ,00, à vista. Ofertante: Lello Jardins - (11) Origem: local. Data: abril/2018. Q1 original (descontado do fator oferta): R$ 6.971,83/m² Q1 homogeneizado: R$ 6.710,56/m² fls. 221 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

34 ELEMENTO Nº 02 Local: Alameda Jaú, 731, Cond. Palácio dos Jardins, Jardim Paulista, São Paulo- SP. Índice Fiscal: 6.455,00. Área Privativa: 141,00m 2. Situação: apartamento com 03 dormitórios e 01 vaga de garagem. - Padrão construtivo: Superior, Fp = 2,406; - Idade aparente: 40 anos; - Estado de conservação: necessitando de reparos simples (e); - Foco = 0,491. Valor: R$ ,00, à vista. Ofertante: Casa e Companhia - (11) Origem: local. Data: abril/2018. Q2 original (descontado do fator oferta): R$ 7.340,43/m² Q2 homogeneizado: R$ 7.065,35/m² fls. 222 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

35 ELEMENTO Nº 03 Local: Alameda Jaú, 731, Cond. Palácio dos Jardins, Jardim Paulista, São Paulo- SP. Índice Fiscal: 6.455,00. Área Privativa: 142,00m 2. Situação: apartamento com 03 dormitórios e 01 vaga de garagem. - Padrão construtivo: Superior, Fp = 2,406; - Idade aparente: 40 anos; - Estado de conservação: entre regular e necessitando reparos simples (d); - Foco = 0,527. Valor: R$ ,00, à vista. Ofertante: Century 21 - (11) Origem: local. Data: abril/2018. Q3 original (descontado do fator oferta): R$ 7.542,25/m² Q3 homogeneizado: R$ 6.866,74/m² fls. 223 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

36 ELEMENTO Nº 04 Local: Alameda Jaú, 731, Cond. Palácio dos Jardins, Jardim Paulista, São Paulo- SP. Índice Fiscal: 6.455,00. Área Privativa: 142,00m 2. Situação: apartamento com 03 dormitórios e 01 vaga de garagem. - Padrão construtivo: Superior, Fp = 2,406; - Idade aparente: 40 anos; - Estado de conservação: entre regular e necessitando reparos simples (d); - Foco = 0,527. Valor: R$ ,00, à vista. Ofertante: Casa e Companhia (11) Origem: local. Data: abril/2018. Q4 original (descontado do fator oferta): R$ 8.112,68/m² Q4 homogeneizado: R$ 7.386,08/m² fls. 224 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

37 ELEMENTO Nº 05 Local: Alameda Jaú, 731, Cond. Palácio dos Jardins, Jardim Paulista, São Paulo- SP. Índice Fiscal: 6.455,00. Área Privativa: 142,00m 2. Situação: apartamento com 03 dormitórios e 01 vaga de garagem. - Padrão construtivo: Superior, Fp = 2,406; - Idade aparente: 40 anos; - Estado de conservação: entre regular e necessitando reparos simples (d); - Foco = 0,527. Valor: R$ ,00, à vista. Ofertante: Imóveis Cifra - (11) Origem: local. Data: abril/2018. Q5 original (descontado do fator oferta): R$ 8.873,24/m² Q5 homogeneizado: R$ 8.078,52/m² fls. 225 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

38 ELEMENTO Nº 06 Local: Alameda Jaú, 712, Ed. Puerto Rico, Jardim Paulista, São Paulo-SP. Índice Fiscal: 6.241,00. Área Privativa: 160,00m 2. Situação: apartamento com 03 dormitórios e 01 vaga de garagem. - Padrão construtivo: Superior, Fp = 2,406; - Idade aparente: 40 anos; - Estado de conservação: necessitando de reparos simples (6); - Foco = 0,491. Valor: R$ ,00, à vista. Ofertante: Dalete Neves - (11) Origem: local. Data: abril/2018. Q6 original (descontado do fator oferta): R$ 9.562,50/m² Q6 homogeneizado: R$ 9.204,15/m² fls. 226 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

39 ELEMENTO Nº 07 Local: Alameda Jaú, 161, Ed. Campo Verde, Jardim Paulista, São Paulo-SP. Índice Fiscal: 6.568,00. Área Privativa: 191,00m 2. Situação: apartamento com 03 dormitórios e 01 vaga de garagem. - Padrão construtivo: Superior, Fp = 2,406; - Idade aparente: 50 anos; - Estado de conservação: entre regular e necessitando reparos simples (d); - Foco = 0,374. Valor: R$ ,00, à vista. Ofertante: Esquema Imóveis - (11) Origem: local. Data: abril/2018. Q7 original (descontado do fator oferta): R$ 7.774,87/m² Q7 homogeneizado: R$ 9.338,16/m² fls. 227 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

40 ELEMENTO Nº 08 Local: Alameda Jaú, 161, Ed. Campo Verde, Jardim Paulista, São Paulo-SP. Índice Fiscal: 6.568,00. Área Privativa: 195,00m 2. Situação: apartamento com 03 dormitórios e 01 vaga de garagem. - Padrão construtivo: Superior, Fp = 2,406; - Idade aparente: 45 anos; - Estado de conservação: necessitando de reparos simples (e); - Foco = 0,425. Valor: R$ ,00, à vista. Ofertante: Igor Almeida - (11) Origem: local. Data: abril/2018 Q8 original (descontado do fator oferta): R$ 8.261,54/m² Q8 homogeneizado: R$ 8.930,24/m² fls. 228 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

41 ELEMENTO Nº 09 Local: Alameda Jaú, 1874, Ed. Cristal, Jardim Paulista, São Paulo-SP. Índice Fiscal: 6.573,00. Área Privativa: 158,00m 2. Situação: apartamento com 03 dormitórios e 01 vaga de garagem. - Padrão construtivo: Superior, Fp = 2,406; - Idade aparente: 50 anos; - Estado de conservação: necessitando de reparos simples (e); - Foco = 0,355. Valor: R$ ,00, à vista. Ofertante: Rozem Imóveis - (11) Origem: local. Data: abril/2018. Q9 original (descontado do fator oferta): R$ 6.265,82/m² Q9 homogeneizado: R$ 7.861,40/m² fls. 229 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

42 ELEMENTO Nº 10 Local: Alameda Jaú, 605, Ed. Vianna, Jardim Paulista, São Paulo-SP. Índice Fiscal: 6.632,00. Área Privativa: 162,00m 2. Situação: apartamento com 03 dormitórios e 01 vaga de garagem. - Padrão construtivo: Superior, Fp = 2,406; - Idade aparente: 40 anos; - Estado de conservação: necessitando de reparos simples (e); - Foco = 0,491. Valor: R$ ,00, à vista. Ofertante: Kauffmann Jardins - (11) Origem: local. Data: abril/2018. Q10 original (descontado do fator oferta): R$ ,00/m² Q10 homogeneizado: R$ 9.625,25/m² fls. 230 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

43 E l e m e n t o Avaliando Índice Fiscal Fl Variação 1 (R$/m²) sobre 20% do valor Vu1 (R$/m²) Coef. Fp Variação 2 (R$/m²) sobre 80% do valor Vu2 (R$/m²) Coef. 172, ,00 2,406 0, ,00 0,9 142, , ,00 0,95-66, ,30 2,406 1,00 0, ,83 0,491 0,95-261, ,56 0, , , ,00 0,9 141, , ,00 0,95-70, ,38 2,406 1,00 0, ,43 0,491 0,95-275, ,35 0, , , ,00 0,9 142, , ,00 0,95-71, ,28 2,406 1,00 0, ,25 0,527 0,89-675, ,74 0, , , ,00 0,9 142, , ,00 0,95-77, ,26 2,406 1,00 0, ,68 0,527 0,89-726, ,08 0, , , ,00 0,9 142, , ,00 0,95-84, ,56 2,406 1,00 0, ,24 0,527 0,89-794, ,52 0, , , ,00 0,9 160, , ,00 0,98-28, ,69 2,406 1,00 0, ,50 0,491 0,95-358, ,15 0, , , ,00 0,9 191, , ,00 0,94-99, ,20 2,406 1,00 0, ,87 0,374 1, , ,16 1, , , ,00 0,9 195, , ,00 0,94-105, ,63 2,406 1,00 0, ,54 0,425 1,10 668, ,24 1, , , ,00 0,9 158, , ,00 0,94-81, ,60 2,406 1,00 0, ,82 0,355 1, , ,40 1, , , ,00 0,9 162, , ,00 0,93-146, ,74 2,406 1,00 0, ,00 0,491 0,95-374, ,25 0, , ,25 Média CV Valor (R$) Desvio Padrão Fa tor Ofer ta Área privati va (m²) Valor unit. deduzido fator oferta - R$/m²) HOMOGENEIZAÇÃO DOS VALORES DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS 1 Fator Localização - Fl 2 Fator Padrão - Fp Foc Variação 3 (R$/m²) sobre 80% do valor Vu3 (R$/m²) Vu Final homogeneizado (R$/m²) 8.070, , , , , , , , , ,31 14,3% 14,4% 14,3% 13,5% 13,5% 3 Fator Obsolescência - Foc Fator final resultante Amostra saneada (R$/m²) fls. 231 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

44 lim. inferior: -30% = lim. superior: +30% = Média Saneada = lim. inferior: -30% = lim. superior: +30% = Desvio Padrão: s = Intervalo de Confiança: e= n = Lim Min = Lim. Max = Coef. de Variação = R$ 5.674,65 R$ ,64 R$ 7.626,30 R$ 8.586,99 14% Coef. Student: t = 1, ,65 R$ 5.674,65 R$ , ,31 480,35 R$ 10 fls. 232 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

45 4. Cálculo do Valor Unitário Médio 5. Elementos Discrepantes Resumo dos valores pesquisados: Elemento Nº 01 = R$ 6.710,56/m 2 Elemento Nº 02 = R$ 7.065,35/m 2 Elemento Nº 03 = R$ 6.866,74/m 2 Elemento Nº 04 = R$ 7.386,08/m 2 Elemento Nº 05 = R$ 8.078,52/m 2 Elemento Nº 06 = R$ 9.204,15/m 2 Elemento Nº 07 = R$ 9.338,16/m 2 Elemento Nº 08 = R$ 8.930,24/m 2 Elemento Nº 09 = R$ 7.861,40/m 2 Elemento Nº 10 = R$ 9.625,25/m 2 Média = R$ 8.106,65/m 2 Limite Superior (valor médio + 30%) = R$ ,64/m 2 Limite Inferior (valor médio - 30%) = R$ 5.674,65/m 2 Por não haver elementos discrepantes dos limites acima, a média apurada resulta na média saneada de R$ 8.106,65/m². fls. 233 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ

46 6. Aferição da Média Saneada Para verificar se a média acima calculada incide no intervalo de confiança (I.C.), com 80% de certeza, como preconiza a Norma, calcula-se o desvio padrão dos unitários acima apurados. Desvio Padrão: s = R$ 1.098,31/m² Coeficiente de Variação: cv = s / média saneada cv = R$ 1.098,31/m² / R$ 8.106,65/m² = 13,5% Coeficiente da Distribuição de Student: t T[(n-1): p/2] = t(9), (10%) = 1,383 Intervalo de Confiança: (I.C.) e = (t x s) / (n 0,5 ) = (1,383 x R$ 1.098,31/m²) / 10 0,5 e = R$ 480,35/m 2 Portanto, o intervalo de confiança em referência será: I.C. = Média saneada +/- e I.C. = R$ 8.106,65/m 2 +/- R$ 480,35/m 2 Nestas condições, o valor unitário do apartamento da situação, para o mês de abril/2018 e pagamento à vista, será de R$ 8.106,65/m 2. fls. 234 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 04/05/2018 às 16:03, sob o número WJMJ