Maria Lucia Garrobo Pinto Arquiteta CAU A Avaliações e Perícias

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1 fls. 53 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3ª. VARA CÍVEL DO FORUM DE SÃO CAETANO DO SUL - SP AUTOS Nº /01 MARIA LUCIA GARROBO PINTO, Arquiteta, CAU A5035-0, Perita Judicial, nomeada nos Autos do CUMPRIMENTO DE SENTENÇA que CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ALEXANDRE MELONI E BENEDITA MELONI move contra MERCEDES SOARES DE OLIVEIRA E OUTRO, após realizar diligências e vistorias vêm mui respeitosamente apresentar as conclusões a que chegou no presente trabalho: L A U D O Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 1

2 I - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES fls. 54 O presente laudo visa apuração do justo e real valor de um imóvel constante do Termo de Penhora e Depósito as fls. 42 do CUMPRIMENTO DE SENTENÇA que CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ALEXANDRE MELONI E BENEDITA MELONI move contra MERCEDES SOARES DE OLIVEIRA E OUTRO. A signatária foi honrada com sua nomeação para Perita do Juízo as fls. 48, para avaliar o imóvel matriculado sob nº no 2 o Oficial de Registro de Imóveis de São Caetano do Sul (fls. 39). - Assistentes técnicos: não foram indicados - Quesitos: não foram formulados II - VISTORIA 1. LOCALIZAÇÃO O imóvel objeto do presente laudo localiza-se a Rua Oswaldo Cruz nº 141, apartamento nº. 122, 12º andar do Bloco B do Condomínio Edifício Alexandre Meloni e Benedita Meloni, Oswaldo Cruz, São Caetano do Sul. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 2

3 fls. 55 Vista aérea do Condomínio Edifício Alexandre Melone e Benedita Melone, onde podemos observar sua situação e entorno. 2. PLANTA GENÉRICA DE VALORES Conforme a Planta Genérica de Valores da cidade de São Caetano do Sul, o imóvel situa-se no Setor 003 e Quadra MELHORAMENTOS PÚBLICOS A região onde se encontra o imóvel avaliando é dotada de todos os melhoramentos públicos usuais, tais como iluminação pública, redes de água e esgoto, energia elétrica, telefone, pavimentação com guias e sarjetas e serviço de coleta de lixo. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 3

4 fls. 56 O local apresenta completa infra-estrutura e é atendido por comércio variado, dispondo ainda de hospital, posto de saúde, escola, igreja, posto policial e rede de transporte coletivo que trafega ao longo das principais vias do bairro, dentre as quais, a Avenida Goiás e Rua Amazonas. Trata-se de região com densidade demográfica média e de vocação residencial, caracterizada por apartamentos de padrão médio. O imóvel se encontra junto a Praça São Caetano di Thiene. 4. ACESSO Através da Avenida Goiás, distando aproximadamente a 1,5 km do centro de São Caetano do Sul. 5. BENFEITORIAS 5.1. Do Condomínio O Condomínio Edifício Alexandre Meloni e Benedita Meloni é formado um edifício com dois blocos com 02 (dois) subsolos, pavimento térreo e 15 (quinze) pavimentos tipo com 04 (quatro) apartamentos por andar. O Condomínio Edifício Alexandre Meloni e Benedita Meloni dispõe de salão de festa, salão de jogos, churrasqueira, espaços ajardinados, portões automáticos e portaria com interfones. Esta perita esteve no imóvel para promover a vistoria necessária não encontrando ninguém e deixando seu cartão com os contatos necessários. O réu entrou em contato via telefone informando que seu advogado já entabula um acordo junto a administradora e que signatária não tem a necessidade de efetuar a avaliação. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 4

5 Conforme ABNT NBR , no item Impossibilidade de Vistoria, temos: fls. 57 Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliação. Neste caso... a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com base nos elementos que for possível obter... tais como; Descrição interna; a) No caso de apartamento... a vistoria externa de áreas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edifício e informações da respectiva administração ; 5.2. Do apartamento nº 122-Bloco B O apartamento nº 122, avaliado no presente trabalho está localizado no 12º. andar do Bloco B do Condomínio Edifício Alexandre Meloni e Benedita Meloni, possuindo os seguintes compartimentos: Sala, 01 (um) dormitório, cozinha, banheiro e área de serviço. O apartamento possui uma vaga de garagem em local individual e indeterminado no subsolo. Padrão do imóvel Conservação Idade : Apartamento Padrão Médio : Necessitando de Reparos Simples : 40 anos Área construída privativa : 41,8600 m² Área construída comum : 15,6386 m² Área total : 57,4986 m² Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 5

6 fls FOTOS ILUSTRATIVAS Foto nº. 1 Vista da fachada do Condomínio Edifício Alexandre Meloni e Benedita Meloni, onde se localiza o apartamento nº. 122 do bloco B, avaliado no presente laudo. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 6

7 fls. 59 Foto nº. 2 Vista da portaria do Condomínio Edifício Alexandre Meloni e Benedita Meloni. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 7

8 fls. 60 Foto nº. 3 Vista da área ajardinada do Condomínio Edifício Alexandre Meloni e Benedita Meloni. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 8

9 fls. 61 Foto nº. 4 Vista da área comum do Condomínio Edifício Alexandre Meloni e Benedita Meloni. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 9

10 fls. 62 Foto nº. 5 Vista parcial do subsolo do Condomínio Edifício Alexandre Meloni e Benedita Meloni. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 10

11 fls. 63 Foto nº. 6 Outra vista parcial do subsolo. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 11

12 fls. 64 Foto nº. 7 Vista parcial do salão de jogos do Condomínio Edifício Alexandre Meloni e Benedita Meloni. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 12

13 fls. 65 Foto nº. 8 Outra vista parcial do salão de jogos. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 13

14 fls. 66 Foto nº. 9 Vista da churrasqueira coberta do Condomínio Edifício Alexandre Meloni e Benedita Meloni. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 14

15 fls. 67 Foto nº. 10 Vista do salão de festa do Condomínio Edifício Alexandre Meloni e Benedita Meloni. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 15

16 fls. 68 Foto nº. 11 Vista do hall social do Condomínio Edifício Alexandre Meloni e Benedita Meloni. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 16

17 fls. 69 Foto nº. 12 Vista dos elevadores do Condomínio Edifício Alexandre Meloni e Benedita Meloni. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 17

18 fls. 70 III - AVALIAÇÃO 1. CRITÉRIO ADOTADO 1.1. Critério Avaliatório - Comparativo Direto O critério a ser utilizado é o Método Comparativo Direto. Sua aplicação se resume na apuração do valor unitário básico de venda praticado na região onde se localiza o imóvel avaliando, devendo todos os elementos comparativos coletados, possuir as mesmas características básicas Fator Oferta Será atribuído aos elementos coletados um desconto de 10% nas ofertas a fim de cobrir a elasticidade de negócios Depreciação Pela Idade de Construção Para o cálculo da depreciação da construção, será empregado o Método Ross- Heidecke, que combina as considerações da idade da edificação com o estado de conservação da unidade por ocasião da vistoria. Para a unidade em questão utilizaremos o seguinte fator de obsolescência: foc = 0, Vagas de Garagem As vagas de garagem dos elementos comparativos serão homogeneizadas de acordo com o item VI.9 Recomendações do Estudo - Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 18

19 1.5. Fator Transposição fls. 71 Para transposição da localização dos elementos ofertados e homogeneizados, será utilizado o Índice Fiscal da Prefeitura do Município de São Caetano do Sul IF = 1.169, Fator Padrão Serão aplicados os fatores previstos no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP, sendo que para a unidade avalianda será empregado o fator correspondente a faixa mínima do item Apartamento Padrão Médio, ou seja: 1,926, onde teremos a seguinte descrição: Edifícios com quatro ou mais pavimentos apresentando alguma preocupação com a forma ou a funcionalidade arquitetônica, principalmente no tocante a distribuição interna das unidades, em geral quatro por andar. Dotados de elevadores padrão médio (social e serviço), geralmente com acessos e circulação pelo mesmo corredor. As áreas comuns apresentam acabamentos de padrão médio e podem conter salão de festas e eventualmente quadras de esportes e piscinas, além de guarita e apartamento de zelador. Fachadas com pintura e massa corrida, ou texturizada, ou com aplicação de pastilhas, cerâmicas equivalentes. Unidades contendo sala para dois ambientes, cozinha, área de serviço conjugada, dois ou três dormitórios (podendo um deles ter banheiro privativo) e uma vaga de garagem por unidade, podendo possuir, também dependências de empregada. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 19 ou

20 fls. 72 Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade porem padronizados e fabricados em escala comercial, tanto nas áreas privativas como de uso comum, tais como: Pisos: taco, carpete de madeira ou acrílico, cerâmica, placas de granito. Paredes: pintura látex sobre massa corrida ou gesso, azulejos de padrão comercial. Instalações hidráulicas: completas, atendendo a disposição básica, com peças sanitárias e seus respectivos componentes de padrão comercial, servidos por água fria, podendo dispor de aquecedor individual. Instalações elétricas: completas e com alguns circuitos independentes satisfazendo distribuição básica de pontos de luz e tomadas, podendo estar incluídos pontos para telefone e televisão. Esquadrias: caixilhos de ferro ou de alumínio ou PVC com dimensões padronizadas. 2. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 2.1. Valor Unitário Básico (VUB) Aplicando-se os critérios referidos no capítulo anterior, o valor unitário resultará dos cálculos desenvolvidos adiante. a) Elementos Comparativos Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 20

21 fls. 73 ELEMENTO Nº. 1 Local : Rua Osvaldo Cruz nº 141 Cidade : São Paulo Dormitórios : 2 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 60,00 m 2 I.F. : 1.169,00 Fonte : Lopes Maber Imóveis Informante : Sra. Maria Telefone : Oferta : R$ ,00 Data : ago/2016 Padrão : Apartamento Padrão Médio Coeficiente : 1,926 Idade aparente : 40 anos Foc : 0,491 Altura : 5º andar ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0, Fator padrão: 1,926/1,926 = 1, Fator obsolescência: 0,491/0,437 = 1, Fator transposição: 1.169,00/1.169,00 = 1,000 Vu 1 = R$ ,00 x 0,900 x (1, , ,000 3, ,000) (60,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50) Vu 1 = R$ 5.131,00/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 21

22 fls. 74 ELEMENTO Nº. 2 Local : Rua Osvaldo Cruz nº 141 Cidade : São Paulo Dormitórios : 2 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 60,00 m 2 I.F : 1.169,00 Fonte : Vida Nova Imóveis Informante : Sra. Monica Telefone : Oferta : R$ ,00 Data : ago/2016 Padrão : Apartamento Padrão Médio Coeficiente : 1,926 Idade aparente : 40 anos Foc : 0,437 Altura : 8º andar ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0, Fator padrão: 1,926/1,926 = 1, Fator obsolescência: 0,491/0,437 = 1, Fator transposição: 1.169,00/1.169,00 = 1,000 Vu 2 = R$ ,00 x 0,900 x (1, , ,000 3, ,000) (60,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50) Vu 2 = R$ 5.442,00/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 22

23 fls. 75 ELEMENTO Nº. 3 Local : Rua Rui Barbosa nº 80 Cidade : São Paulo Dormitórios : 2 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 62,00 m 2 I.F. : 993,00 Fonte : Brasil Brokers Imóveis Informante : Sra. Maria Telefone : Oferta : R$ ,00 Data : ago/2016 Padrão : Apartamento Padrão Médio Coeficiente : 1,692 Idade aparente : 20 anos Foc : 0,682 Altura : 8º andar ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0, Fator padrão: 1,926/1,692 = 1, Fator obsolescência: 0,491/0,682 = 0, Fator transposição: 1.169,00/993,00 = 1,177 Vu 3 = R$ ,00 x 0,900 x (1, , ,177 3, ,000) (62,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50) Vu 3 = R$ 5.764,00/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 23

24 fls. 76 ELEMENTO Nº. 4 Local : Rua Dr. Clemente Ferreira nº 126 Cidade : São Paulo Dormitórios : 2 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 64,00 m 2 I.F. : 993,00 Fonte : M. M. Z. Imóveis Informante : Sra. Marlene Telefone : Oferta : R$ ,00 Data : ago/2016 Padrão : Apartamento Padrão Médio Coeficiente : 1,692 Idade aparente : 20 anos Foc : 0,615 Altura : 5º andar ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0, Fator padrão: 1,926/1,692 = 1, Fator obsolescência: 0,491/0,615 = 0, Fator transposição: 1.169,00/993,00 = 1,177 Vu 4 = R$ ,00 x 0,900 x (1, , ,177 3, ,000) (64,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50) Vu 4 = R$ 5.226,00/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 24

25 fls. 77 ELEMENTO Nº. 5 Local : Rua Archinto Ferrari nº 140 Cidade : São Paulo Dormitórios : 2 dormitórios Garagem : 02 vagas Área útil : 80,00 m 2 I.F. : 993,00 Fonte : Lello Imóveis Informante : Sr. Cristofer Telefone : Oferta : R$ ,00 Data : ago/2016 Padrão : Apartamento Padrão Médio Coeficiente : 1,926 Idade aparente : 30 anos Foc : 0,609 Altura : 8º andar ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0, Fator padrão: 1,926/1,926 = 1, Fator obsolescência: 0,491/0,609 = 0, Fator transposição: 1.169,00/993,00 = 1,177 Vu 5 = R$ ,00 x 0,900 x (1, , ,177 3, ,000) (80,00 m² + 2 x 10,00 m² x 0,50) Vu 5 = R$ 5.406,00/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 25

26 ELEMENTO Nº. 6 fls. 78 Local : Rua Monte Alegre nº 184 Cidade : São Paulo Dormitórios : 2 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 85,00 m 2 I.F. : 993,00 Fonte : Brasil Brokers Imóveis Informante : Sra. Maria Telefone : Oferta : R$ ,00 Data : ago/2016 Padrão : Apartamento Padrão Médio Coeficiente : 1,692 Idade aparente : 30 anos Foc : 0,534 Altura : 6º andar ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0, Fator padrão: 1,926/1,692 = 1, Fator obsolescência: 0,491/0,534 = 0, Fator transposição: 1.169,00/993,00 = 1,177 Vu 6 = R$ ,00 x 0,900 x (1, , ,177 3, ,000) (85,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50) Vu 6 = R$ 5.244,00/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 26

27 ELEMENTO Nº. 7 fls. 79 Local : Rua Nilo Peçanha nº 110 Cidade : São Paulo Dormitórios : 3 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 95,00 m 2 I.F. : 993,00 Fonte : Galeria Imóveis Informante : Sra. Ana Telefone : Oferta : R$ ,00 Data : ago/2016 Padrão : Apartamento Padrão Médio Coeficiente : 1,926 Idade aparente : 50 anos Foc : 0,354 Altura : 12º andar ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0, Fator padrão: 1,926/1,926 = 1, Fator obsolescência: 0,491/0,354 = 1, Fator transposição: 1.169,00/993,00 = 1,177 Vu 7 = R$ ,00 x 0,900 x (1, , ,177 3, ,000) (95,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50) Vu 7 = R$ 5.560,00/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 27

28 b) Média Aritmética fls. 80 ELEMENTOS R$/m R$ 5.131,00/m R$ 5.442,00m R$ 5.764,00/m R$ 5.226,00/m R$ 5.406,00/m R$ 5.244,00/m R$ 5.560,00/m 2 Ma = R$ ,00 = R$ 5.396,14/m 2 7 elementos LIMITES: Inferior : R$ 5.396,14/m 2 x 0,700 = R$ 3.777,29/m 2 Superior : R$ 5.396,14/m 2 x 1,300 = R$ 7.014,98/m 2 c) Média Aritmética Saneada Como não existem elementos discrepantes, teremos a seguinte Média Aritmética Saneada: Mas = R$ 5.396,14/m 2 para agosto de 2016 (cinco mil, trezentos e noventa e seis reais e quatorze centavos) Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 28

29 fls Valor do Imóvel a) O valor do apartamento nº 122, será dado pela fórmula: VI = Au + (1 x Ag x 0,50) x Vub onde : VI = Valor do Imóvel Au = Área útil do apartamento = 41,8600 m 2 Au = Área útil da vaga de garagem = 10,00 m 2 Vub = Valor Unitário Básico = R$ 5.396,14/m 2 VI = 41,8600 m² + (1 x 10,00 m² x 0,50) x R$ 5.396,14/m 2 VI = R$ ,12 ou em números comerciais: VI = R$ ,00 para agosto de 2016 (duzentos e cinquenta e três mil reais) IV - ENCERRAMENTO Tendo sido concluída sua missão, emitiu a signatária o laudo de avaliação em 29 (vinte e nove) folhas, todas elas rubricadas no anverso, sendo esta a última datada e assinada. São Paulo, 22 de agosto de MARIA LUCIA GARROBO PINTO Perita Judicial Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 29