Ex.mo Sr. Dr. Juiz de Direito da 3.ª Vara Cível do Foro Regional Pinheiros-XI, da Comarca de São Paulo.

Transcrição

1 Ex.mo Sr. Dr. Juiz de Direito da 3.ª Vara Cível do Foro Regional Pinheiros-XI, da Comarca de São Paulo. Processo Digital n.º Cartório do 3.º Ofício Cível., engenheiro, registrado junto ao CREA/SP sob o n.º , nomeado para servir nos autos da AÇÃO DE EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS, proposta por CONDOMÍNIO VISTA ARBORIS RESIDENCIAL, em face de ARARAJUBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, em curso pôr este D. Juízo vem mui respeitosamente à presença de V. Ex. apresentar seu, L A U D O P E R I C I A L 1 fls. 809 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 23/10/2017 às 15:00, sob o número WPIN

2 1) OBJETIVO Trata o presente trabalho de um laudo sobre a avaliação de um imóvel situado no perímetro urbano do município de São Paulo, sendo um apartamento localizado no Bairro do Jaguaré, Subdistrito do Butantã. 2) VISTORIA Nomeado pôr V. Ex e devidamente compromissado para servir nos autos este signatário dirigiu-se a local em questão, onde em minuciosa vistoria realizada in loco pode observar tudo o que direta ou indiretamente pudesse interessar a presente medida judicial. 2.1) LOCALIZAÇÃO E DESCRIÇÃO O imóvel, objeto desta avaliação, possui a seguinte descrição: MÓVEL - O apartamento n.º 145, localizado no 14.º andar do empreendimento imobiliário denominado Vista Arboris Residencial, situado na Avenida Kenkiti Simomoto n.º 728, esquina com as Ruas Alexandre Calame e Manoel Viçoso, no Centro Industrial Jaguaré, 13.º Subdistrito Butantã, com a área privativa de 55,64m²; área real comum de 45,17m²(coberta de 12,4900m² + descoberta de 29,6800m²) incluindo-se o direito ao uso de uma vaga localizada na garagem coletiva do condomínio, totalizando a área de 98,81m², com área edificada de 68,13 m², correspondendo-lhe a fração Ideal de 0, no solo e nas outras partes comuns do condomínio. O referido imóvel possui a matrícula n.º , do 18.º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca da Capital do Estado de São Paulo. O Cadastro de contribuinte na Municipalidade de São Paulo é fls. 810 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 23/10/2017 às 15:00, sob o número WPIN

3 A região é servida de todos os melhoramentos públicos incluindo-se as redes de água, esgoto, energia elétrica, iluminação pública, rede telefônica, guias, sarjetas, calçada, pavimentação asfáltica e limpeza pública. O abastecimento básico, bem como os serviços de saúde, educação, transporte coletivo, etc., são prestados nas proximidades. O Condomínio Vista Arboris Residencial possui 18 pavimentos com oito apartamentos tipo em até o décimo oitavo andar, quatro unidades no pavimento térreo e 4 coberturas perfazendo148 unidades. O conjunto residencial possui 3 anos de idade e cada unidade dispõe de uma garagem indeterminada no pavimento subsolo, e as coberturas duas garagens. O condomínio dispõem de 3 elevadores, e disponibiliza ainda na área recreativa: 1 piscina, 1 salão de festas, e salão de ginástica. A unidade de apartamento tipo de n.º 145 dispõe dos seguintes acabamentos: sala, paredes com pintura em látex, piso frio, e teto em laje com pintura em látex; dois dormitórios com uma suíte com teto em pintura em látex, paredes com pintura em látex e piso frio; um sanitário um social com teto em gesso com pintura em látex, piso frio, paredes com azulejo até o teto; cozinha e área de serviços com piso frio, teto em gesso com pintura em látex e paredes com azulejo até o teto. A síndica Sra. Carla prestou as informações, pois o imóvel encontrava-se fechado e sem chaves na portaria. 3 fls. 811 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 23/10/2017 às 15:00, sob o número WPIN

4 3) MEMORIAL FOTOGRÁFICO: FOTO N.º 1 - Vista da entrada do Condomínio Vista Arboris Residencial. 4 fls. 812 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 23/10/2017 às 15:00, sob o número WPIN

5 FOTO N.º 2 - Vista interna do estacionamento do Condomínio Vista Arboris Residencial. 5 fls. 813 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 23/10/2017 às 15:00, sob o número WPIN

6 FOTO N.º 3 - Outra vista interna do condomínio. 6 fls. 814 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 23/10/2017 às 15:00, sob o número WPIN

7 FOTO N.º 4 - Vista da piscina do condomínio. 7 fls. 815 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 23/10/2017 às 15:00, sob o número WPIN

8 FOTO N.º 5 - Vista do Condomínio Vista Arboris Residencial. 8 fls. 816 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 23/10/2017 às 15:00, sob o número WPIN

9 4) DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL: 4.1) DETERMINAÇÃO DO VALOR IMOBILIÁRIO O valor de venda do imóvel será calculado pelo Método Comparativo de Dados de Mercado, que consiste em se obter o valor imobiliário, mediante comparação com similares à venda ou vendidos, nas proximidades. Com a utilização deste método, o valor obtido retrata o real valor de mercado. O valor total do imóvel compõe-se de duas parcelas, uma correspondente ao valor da construção e a outra ao valor do terreno. Contudo, tendo em vista que essas duas parcelas encontram-se agregadas nas ofertas de imóveis da pesquisa imobiliária, no processo da homogeneização, foi adotada a ponderação de pesos diferentes aos fatores referentes às características do terreno e da construção, considerando que o valor do terreno equivale a 20% do valor total do imóvel e 80% ao valor despendido na construção, Normas ABNT- NBR /2001, ABNT-NBR /2004 e Norma de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos 11/2006-IBAPE/SP. Os imóveis em oferta para a venda, pesquisados na região em estudo encontram-se a seguir descritos e homogeneizados segundo os parâmetros abaixo: Local da Avaliação: Av. Kenkiti Simomoto n.º 728. Índice local: 1 (considerado igual aos elementos paradigmas). Padrão de Construção: Médio: 1,213-1,548 R8N. Padrão adotado (valor médio): 1,380 R8N. Idade Aparente: 5 anos. 9 fls. 817 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 23/10/2017 às 15:00, sob o número WPIN

10 OBSERVAÇÕES: 1) Pelo fato das ofertas estarem localizadas no bloco/edifício em que se situa a unidade avalianda, o coeficiente entre os índices fiscais Fia/IP, serão sempre igual a 1. 2) Em ofertas de apartamentos mobiliados serão sempre depreciados de 10%, Fm = 0,90. 3) No processo de homogeneização dos apartamentos pesquisados levaram-se em consideração as diferenças de valores entre as unidades de andares altos em comparação aos andares mais baixos, com base nos dados obtidos nos cadastros da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio - EMBRAESP. Andar Índice até Cobertura 120 FÓRMULA PARA A HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES DE VENDA DE IMÓVEIS: V/c = { Preço X Fm X 0,80 X [( Da X Faa X Da ) + 0,20 X Ifa ]} X FC Scp Pdp Fap Dp Ifp Onde temos que: Fm = fator fonte = 0,90 (para imóveis à venda) Da = depreciação do imóvel avaliando. Dp = depreciação do imóvel pesquisado Pda = padrão do imóvel avaliando Pdp = padrão do imóvel pesquisado Scp = área do imóvel pesquisado 10 fls. 818 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 23/10/2017 às 15:00, sob o número WPIN

11 Ifa = índice fiscal do imóvel avaliando Ifp = índice fiscal do imóvel pesquisado Faa = fator andar do imóvel avaliando Fap = fator andar do imóvel pesquisado FC= Fator de correção da data venda até o mês avaliando. 4.2) VALOR DO VALOR DO TERRENO/CONSTRUÇÃO: O valor obtido no Anexo será inicialmente considerado para o cálculo do valor do m² da construção/ terreno: Vc/t = R$ 3.344,19 /m². 4.3) VALOR DO CAPITAL - IMÓVEL: Como foi ilustrado no início deste laudo avaliatório, o valor do imóvel em questão será: Vc/t = R$ 3.344,19 X 97,13 m² = R$ ,32 em números redondos R$ ,00 para outubro de VALOR DO CAPITAL - IMÓVEL: R$ ,00 (Trezentos e vinte e cinco mil reais), para outubro de fls. 819 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 23/10/2017 às 15:00, sob o número WPIN

12 ANEXO-1 (Elementos Paradigmas) 12 fls. 820 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 23/10/2017 às 15:00, sob o número WPIN

13 ELEMENTO N.º 1 Local: Av. Kenkiti Simomoto n.º 728, apto 188, Condomínio Vista Arboris. Fonte: Imobiliária Roque Farias, Av. General Mac Arthur n.º Padrão de Construção: médio. Oferta: 10/2017. Valor: R$ ,00 Idade aparente: 5 anos. Fator de depreciação: 0,95. Área construída: 94,43m². Índice Local: 1,00. Fator de Correção para 10/2017: 1,00. DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO BÁSICO. Vu = {R$ ,00 X 0,9 X 0,80 [ 1,380 X 117 X 0,95) + 0,20 X1]} X 1,00= 94,34 1, ,95 V u1 = R$ 3.138,64 / m². 13 fls. 821 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 23/10/2017 às 15:00, sob o número WPIN

14 ELEMENTO N.º 2 Local: Av. Kenkiti Simomoto n.º 728, apto 107, Condomínio Vista Arboris. Fonte: Imobiliária Roque Farias, Av. General Mac Arthur n.º Padrão de Construção: médio. Oferta: 10/2017. Valor: R$ ,00 Idade aparente: 5 anos. Fator de depreciação: 0,95. Área construída: 94,43m². Índice Local: 1,00. Fator de Correção para 10/2017: 1,00. DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO BÁSICO. Vu = {R$ ,00 X 0,9 X 0,80 [ 1,380 X 117 X 0,95) + 0,20 X1]} X 1,00= 94,34 1, ,95 V u2 = R$ 3.111,41 / m². 14 fls. 822 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 23/10/2017 às 15:00, sob o número WPIN

15 ELEMENTO N.º 3 Local: Av. Kenkiti Simomoto n.º 728, apto 01, Condomínio Vista Arboris. Fonte: Del Negro Imóveis, Av. São Camilo 324. Padrão de Construção: médio. Transação: 10/2017. Valor: R$ ,00 Idade aparente: 5 anos. Fator de depreciação: 0,95. Área construída: 97,91m². Índice Local: 1,00. Fator de Correção para 10/2017: 1,00. DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO BÁSICO. Vu = {R$ ,00 X 0,80 [ 1,380 X 117 X 0,95) + 0,20 X1]} X 1,00= 97,91 1, ,95 V u3 = R$ 3.470,12 / m². 15 fls. 823 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 23/10/2017 às 15:00, sob o número WPIN

18 MÉDIA ARITMÉTICA (Xa) Vu1 = R$ 3.138,64 /m² Vu2 = R$ 3.111,31 /m² Vu3 = R$ 3.470,12 /m² Vu4 = R$ 3.486,15 /m² Vu5 = R$ 3.514,73 /m² Xa = R$ ,95 / 5 Xa = R$ 3.344,19, / m² - Limites a 30%: Limite Inferior = R$ 3.344,19 x 0,70 = R$ 2.340,93 / m² Limite Superior = R$ 3.344,19 x 1,30 = R$ 4.347,45 / m² MEDIA SANEADA (Xs) Não houve elementos discrepantes, logo a média saneada ë: Xs = R$ 3.344,19 / m² (para outubro de 2.017). 18 fls. 826 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 23/10/2017 às 15:00, sob o número WPIN

19 5) TERMO DE ENCERRAMENTO: Este signatário dando pôr encerrado os seus trabalhos, apresenta o respectivo laudo técnico, o qual vai impresso no anverso de 19 (dezenove) folhas, todas rubricadas e a última devidamente assinada para os fins a que se destina, incluindo-se um anexo. São Paulo, 16 de outubro de Eng.º Perito Judicial 19 fls. 827 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 23/10/2017 às 15:00, sob o número WPIN