EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 16ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA CAPITAL

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1 fls. 68 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 16ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA CAPITAL PROCESSO MARIO DE SOUZA JUNIOR, engenheiro civil, CREA nº /D, perito judicial nos autos do CUMPRIMENTO DE SENTENÇA da ação requerida por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO NATALE contra ROSELI BORGES DOS SANTOS, tendo procedido aos estudos e diligências necessárias, vem apresentar a Vossa Excelência as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente LAUDO JUDICIAL

2 fls. 69 SUMÁRIO CAPÍTULO I: Objetivo da avaliação... 3 CAPÍTULO II: Vistoria... 3 CAPÍTULO III: Avaliação CAPÍTULO IV: Conclusão CAPÍTULO V: Encerramento

3 fls. 70 I - OBJETIVO DA AVALIAÇÃO O objetivo da avaliação consiste em estabelecer o valor de venda do apartamento 24 do Edifício Natale, situado na Rua São Domingos nº 194, Bela Vista. II - VISTORIA II.1 - Localização do edifício Está localizado na Rua São Domingos nº 194, na quadra completada pela Rua Conselheiro Ramalho, Rua Dr. Ricardo Batista e Rua Major Diogo, como indica o mapa abaixo. 3

4 fls. 71 A região tem características mistas, sendo observados os usos residencial e comercial, com predominância de ocupação vertical. Em relação às zonas de avaliação indicadas na Norma editada em setembro de 2011 pelo IBAPE/SP ( Norma para avaliação de imóveis urbanos ), a região enquadra-se no Grupo II ( zonas de uso residencial ou comercial e ocupação vertical - zonas de incorporação ). II.2 - Mapa fiscal De acordo com o Mapa Oficial da Cidade de São Paulo, o edifício está situado na Quadra 39 do Setor 6. Segundo a Planta Genérica de Valores de 2014, o valor fiscal da Rua São Domingos é igual a 2.092,00. II.3 - Zoneamento Pela legislação que dispõe sobre o parcelamento, uso e ocupação do solo (Lei nº , de 22 de março de 2016), o local é classificado como zona ZC (Zona Centralidade), assim definida no artigo 9º da Lei nº /2016: Lei nº / artigo 9º As Zonas Centralidade (ZC) são porções do território voltadas à promoção de atividades típicas de áreas centrais ou de subcentros regionais ou de bairros, destinadas principalmente aos usos não residenciais, com densidades construtiva e demográfica médias, à manutenção das atividades comerciais e de serviços existentes e à promoção da qualificação dos espaços públicos, subdivididas em: I- Zona Centralidade (ZC): porções do território localizadas na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana com atividades de abrangência regional;... Os parâmetros de ocupação fixados para a zona ZC são aqueles indicados no quadro reproduzido adiante (Quadro 3, integrante da Lei nº /2016). 4

5 fls. 72 II.4 - Melhoramentos públicos Trata-se de local dotado de todos os melhoramentos públicos. II.5 - Características do edifício Segundo o estudo divulgado em 2002 pelo IBAPE/SP ( Valores de Edificações de Imóveis Urbanos ), o Edifício Natale enquadra-se no padrão simples. O edifício tem sessenta e quatro anos; é dotado de estacionamento no pavimento térreo (com uma vaga de garagem por apartamento); não tem portaria; não tem equipamentos de lazer; não tem elevador; e é composto de três pavimentos (pavimento térreo e dois pavimentos superiores), com um apartamento no pavimento térreo e quatro apartamentos em cada um dos dois pavimentos superiores. 5

6 fls. 73 II.6 - Características do apartamento 24 Está localizado no primeiro andar (ou primeiro pavimento superior); encerra uma área útil de 74,00 m 2 ; tem uma vaga de garagem; observa a condição de reformado; e é composto de sala, dois dormitórios, banheiro, lavabo, cozinha e lavanderia. O estado do apartamento, observados os parâmetros estabelecidos no estudo retro referido ( Valores de Edificações de Imóveis Urbanos ), enquadrase na referência c : regular (o teto do banheiro e as paredes de um dos dormitórios necessitam pintura, de modo a eliminar os sinais de bolor observados nesses dois ambientes). As fotografias exibidas adiante (FOTOS de 1 a 23) ilustram o Edifício Natale e o apartamento 24. FOTO 1 - Vista do Edifício Natale. 6

7 fls. 74 FOTOS 2/3 - Vista da Rua São Domingos. A seta amarela indica o Edifício Natale. 7

8 fls. 75 FOTOS 4/5 - A fotografia da esquerda ilustra a entrada do Edifício Natale; e a fotografia da direita ilustra a circulação do primeiro andar. 8

9 fls. 76 FOTOS 6/7 - Garagem localizada no pavimento térreo do Edifício Natale. 9

10 fls. 77 FOTOS 8/9 - Sala do apartamento

11 fls. 78 FOTOS 10/11/12 - Lavabo (resultado da reforma do apartamento). 11

12 fls. 79 FOTOS 13/14/15 - As fotografias ilustram a cozinha e a lavanderia. 12

13 fls. 80 1º dormitório 2º dormitório 2º dormitório FOTOS 16/17/18/19 - As fotografias ilustram os dormitórios e o banheiro. O banheiro, com a reforma, foi incorporado ao segundo dormitório. 13

14 fls. 81 FOTOS 20/21 - Sinais de bolor no segundo dormitório. 14

15 fls. 82 FOTOS 22/23 - Sinais de bolor no banheiro. 15

16 fls. 83 III - AVALIAÇÃO III.1 - Metodologia avaliatória 1. Serão adotadas as regras enunciadas na Norma editada em setembro de 2011 pelo IBAPE/SP ( Norma para avaliação de imóveis urbanos ). 2. A avaliação será norteada pelo método comparativo. Por esse método, como método direto, o valor do bem decorre dos indicadores de valor do mercado imobiliário (isto é: decorre do valor de venda de outros apartamentos localizados na região de interesse). 3. Os apartamentos pesquisados são semelhantes ao apartamento avaliando, porque localizados em edifícios de padrão simples e de construção antiga, tal qual o Edifício Natale; e porque têm todos a mesma tipologia do apartamento avaliando (apartamento com dois dormitórios). Contudo, a semelhança não é verificada em relação às vagas de garagem, porque o apartamento avaliando tem uma vaga, enquanto alguns dos apartamentos pesquisados não têm vaga de garagem. Essa diferença, como única diferença a ser considerada no modelo avaliatório, será ponderada através do seguinte valor: paradigma avaliatório: apartamento com uma vaga de garagem valor de uma vaga = R$ ,00 4. Os valores pesquisados, quando provenientes de oferta, serão reduzidos em 10%, de modo a ajustá-los às bases de negociação do mercado imobiliário. 16

17 fls Os valores pesquisados serão levados ao modelo avaliatório sob a forma de valor unitário (valor de venda por metro quadrado de área útil de apartamento). 6. O valor unitário final (valor de venda por metro quadrado de área útil de apartamento) resultará da média saneada dos valores compreendidos em um intervalo de aceitação de 30% (para mais e para menos), intervalo esse calculado a partir da média dos valores pesquisados. Elemento 1: III.2 - Amostra pesquisada Local: Edifício Natale - apartamento 23 Apartamento: área útil do apartamento = 70,00 m 2 apartamento com dois dormitórios - com uma vaga de garagem Valor: R$ ,00 (oferta - fevereiro de 2018) Informante: Jane (proprietária do apartamento) V u1 = ( ,00 x 0,90) 70,00 = R$ 6.429,00/m 2 17

18 fls. 85 Elemento 2: Local: Edifício Natale - apartamento 32 Apartamento: área útil do apartamento = 75,08 m 2 apartamento com dois dormitórios - com uma vaga de garagem Valor: R$ ,00 (venda realizada em setembro de 2017) Informante: Odair (atual proprietária do apartamento) V u2 = ( ,00 x 1,00) 75,08 = R$ 4.529,00/m 2 Elemento 3: Local: Rua Major Diogo nº 689-1º andar Apartamento: área útil do apartamento = 60,00 m 2 apartamento com dois dormitórios - sem vaga de garagem Valor: R$ ,00 (oferta - fevereiro de 2018) Informante: Fátima V u3 = [( ,00 x 0,90) ,00] 60,00 = R$ 5.750,00/m 2 Elemento 4: Local: Rua Major Diogo nº 808-3º andar Apartamento: área útil do apartamento = 50,00 m 2 apartamento com dois dormitórios - sem vaga de garagem Valor: R$ ,00 (oferta - fevereiro de 2018) Informante: JB Tenório Imóveis - José Tenório V u4 = [( ,00 x 0,90) ,00] 50,00 = R$ 5.640,00/m 2 18

19 fls. 86 Elemento 5: Local: Rua Conselheiro Ramalho nº 556-2º andar Apartamento: área útil do apartamento = 100,00 m 2 apartamento com dois dormitórios - sem vaga de garagem Valor: R$ ,00 (oferta - fevereiro de 2018) Informante: Alaíde V u5 = [( ,00 x 0,90) ,00] 100,00 = R$ 4.620,00/m 2 Elemento 6: Local: Rua Conselheiro Ramalho nº 557-3º andar Apartamento: área útil do apartamento = 73,00 m 2 apartamento com dois dormitórios - sem vaga de garagem Valor: R$ ,00 (oferta - fevereiro de 2018) Informante: Maria V u6 = [( ,00 x 0,90) ,00] 73,00 = R$ 5.342,00/m 2 Elemento 7: Local: Rua Maria José nº 175-2º andar Apartamento: área útil do apartamento = 80,00 m 2 apartamento com dois dormitórios - sem vaga de garagem Valor: R$ ,00 (oferta - fevereiro de 2018) Informante: Marli V u7 = [( ,00 x 0,90) ,00] 80,00 = R$ 4.875,00/m 2 19

20 fls. 87 III.3 - Valor unitário de venda aqueles anotados na tabela abaixo. Os valores unitários que derivam da amostra pesquisada são Elemento Valor unitário (R$/m 2 ) Elemento Valor unitário (R$/m 2 ) , , , , , , ,00 Média geral da amostra = ,00 7 = R$ 5.312,00/m 2 Intervalo de aceitação de resultados: limite inferior: 5.312,00 x 0,70 = R$ 3.718,00/m 2 limite superior: 5.312,00 x 1,30 = R$ 6.906,00/m 2 Como todos os valores unitários restaram compreendidos no intervalo de aceitação de resultados, a média saneada e a média geral da amostra coincidem. Média saneada da amostra = R$ 5.312,00/m 2 Valor unitário de venda = R$ 5.300,00/m 2 valor de venda por metro quadrado de área útil de apartamento apartamento com dois dormitórios e uma vaga de garagem 20

21 fls. 88 III.4 - Valor do apartamento 24 O valor de venda do apartamento 24 (apartamento com dois dormitórios e uma vaga de garagem), já considerado o estado do apartamento (apartamento reformado, com sinais de bolor no banheiro e no segundo dormitório), resulta igual a: Área útil do apartamento = 74,00 m 2 Valor unitário = R$ 5.300,00/m 2 Ajuste decorrente do estado do apartamento = + 5% Valor do apartamento = 74,00 x 5.300,00 x 1,05 = R$ ,00 Valor de venda do apartamento 24 = R$ ,00 (apartamento e vaga de garagem) 21

22 fls. 89 IV - CONCLUSÃO O valor de venda do apartamento 24 do Edifício Natale, situado na Rua São Domingos nº 194, Bela Vista, resulta igual a: Valor de venda do apartamento 24 = R$ ,00 (quatrocentos e doze mil reais) Data-base: fevereiro de

23 fls. 90 V - ENCERRAMENTO Consta o presente laudo de 23 (vinte e três) páginas, sendo esta última datada e assinada. São Paulo, 6 de fevereiro de 2018 MARIO DE SOUZA JUNIOR 23