LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO

Transcrição

1 EXMA. SRA. DRA. JUIZ DE DIREITO DA 29 ª VARA CÍVEL DA CAPITAL/SP Ref. : Autos n FERNANDO PAULO DE ANDRADE NEVES, Engenheiro Civil, devidamente registrado no CREA sob n /D, Perito Judicial louvado nos autos da Ação de Execução onde BANCO BRADESCO S/A litiga contra MARIA MADALENA FIGUEIREDO DE ANDRADE, tendo procedido a todas as diligências necessárias ao cumprimento da honrosa missão, vem apresentar à V. Exa. o resultado de seu trabalho, fundamentado no presente : LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO São Paulo, 29 de Dezembro de FERNANDO PAULO DE ANDRADE NEVES

2 L A U D O C A P Í T U L O I PRELIMINARES Refere-se o presente parecer técnico aos autos da Ação de Execução onde BANCO BRADESCO S/A litiga contra MARIA MADALENA FIGUEIREDO DE ANDRADE. Vem como objeto da prova pericial a avaliação do imóvel identificado pela Matrícula nº do 01º C.R.I. da Capital (fls. 218/223). Nomeado Jurisperito no feito pelo R. Comando de fls. 226, assumiu o signatário o compromisso de bem e fielmente, sem dolo nem malicia, apresentar seu parecer sobre a lide focalizada, e que ora submete à apreciação da E. JULGADORA, conforme segue : 2

3 C A P Í T U L O II VISTORIA Após o estudo acurado da matéria, procedeu o signatário à vistoria do imóvel objetivado, quando então buscou observar seu dimensionamento, características aparentes, benfeitorias existentes e demais detalhes de interesse à mais completa e perfeita elucidação técnica da matéria. Ressalta o Jurisperito que o exame pericial se aterá aos documentos existentes nos autos, em confronto com os elementos colhidos por ocasião da vistoria. 3

4 II.1 - LOCALIZAÇÃO O imóvel avaliando vem representado pela unidade nº 31, 03º andar ou 04º pavimento do Edifício Olga Ferreira, sito na Rua Tomáz Carvalhal, nº 783/795, Vila Mariana, zona urbana da Capital. II.2 - DESCRIÇÃO II O EDIFÍCIO O Edifício Olga Ferreira que abriga a unidade avalianda, conforme os padrões elencados no conhecido e consagrado estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/SP, vem identificado como de padrão MÉDIO, apresentando uma idade aparente de 50 (cinquenta) anos e possuindo todas as benfeitorias inerentes aos empreendimentos da espécie. 4

5 FOTOS 01/02 : Eis o Edifício Olga Ferreira que abriga a unidade avalianda. 5

6 II A UNIDADE AVALIANDA A unidade avalianda apresenta sala, corredor, 03 dormitórios, banheiro, cozinha, área de serviço e dependências completas para serviçal, abrangendo uma área útil de 111,74 m², sem garagem. FOTO 03 : Vista interna da unidade avalianda. 6

7 FOTOS 04/07 : Vistas internas da unidade avalianda. 7

8 FOTOS 08/10 : Vistas internas da unidade avalianda. 8

9 II.3- APURAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO Para a apuração do justo e correto valor unitário do imóvel avaliando, o Jurisperito se fundamentará no MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO, onde foram analisados dados de 10 (dez) elementos (ANEXO 01). Todo o rol pesquisado foi homogeneizado conforme os ditames preconizados pela normalização técnica já mencionada, com o fito de se apurar : FATOR FONTE : Nos casos de ofertas, que não refletem com absoluta exatidão o valor de mercado, porque admitem uma elasticidade de negociação ou escondem uma maior valorização, será efetuado um desconto de 10%, compensando-se, desta forma, a sua superestimativa natural. A aplicação do fator fonte forneceu os seguintes resultados (já descontados o valor da construção, quando for o caso) : VALOR M2 pesquisada; : Calculado com base na área privativa da unidade 9

10 FATOR GARAGEM : Nos casos de elementos comparativos ofertados com vaga em garagem, será aplicado os seguintes fatores homogeneizantes : SEM VAGA = 100; COM 01 VAGA =105; ATUALIZAÇÃO : Todos os elementos são válidos para Dezembro/2.014; COMPARATIVO CONCLUSO : Cognominado aquele resultante da análise do comparado arrolado. autônomas na região enfocada, a saber : Tem-se então como valor unitário básico de unidades q = R$ 6.217,00/m² SEIS MIL DUZENTOS E DEZESSETE REAIS POR METRO QUADRADO 10

11 II.4 - VALOR DA UNIDADE AVALIANDA seguinte expressão : O valor da unidade avalianda será obtido de acordo com a Vu = Su x q Onde : Vu = Valor da unidade =? Su = Área privativa da unidade = 111,74 m²; q = Valor unitário básico = R$ 6.217,00/m²; Logo : Vu = 111,74 m² x R$ 6.217,00/m² Vu = R$ ,00 SEISCENTOS E NOVENTA E QUATRO MIL SEISCENTOS E OITENTA E OITO REAIS 11

12 E N C E R R A M E N T O Dada por encerrada a missão, apresento o presente Laudo Oficial em 12 (doze) folhas impressas e enumeradas de um só lado, além de 01 ANEXO, todas rubricadas, com exceção da primeira e desta última que vão assinadas e datadas. São Paulo, 29 de Dezembro de FERNANDO PAULO DE ANDRADE NEVES 12

13 ANEXO 01 PESQUISA IMOBILIÁRIA PARA APURAÇÃO DE VALOR UNITÁRIO DE UNIDADES AUTÔNOMAS 13

14 ELEMENTO 01 LOCAL : Rua Tomaz Carvalhal, nº 785 OFERTA ÁREA : 79,00 m² : Unidade nº 23 sem garagem VALOR : R$ ,00 INFORMANTE : Sr. Lourival No local FATORES HOMOGENEIZANTES Fator fonte = 0,90 Fator garagem = 1,00 VALOR UNITÁRIO BÁSICO HOMOGENEIZADO q1 = R$ ,00 x 0,90 x 1,00 79,00 m² q1 = R$ 7.405,00/m² ELEMENTO 02 LOCAL : Rua Tomaz Carvalhal, nº 785 OFERTA ÁREA : 79,00 m² : Unidade nº 13 sem garagem VALOR : R$ ,00 INFORMANTE : Sr. Lourival No local FATORES HOMOGENEIZANTES Fator fonte = 0,90 fator garagem =1,00 VALOR UNITÁRIO BÁSICO HOMOGENEIZADO q2 = R$ ,00 x 0,90 x 1,00 79,00 m² q2 = R$ 6.835,00/m² 14

15 ELEMENTO 03 LOCAL : Rua Tomaz Carvalhal, nº 785 OFERTA ÁREA : 84,00 m² VALOR : R$ ,00 : Unidade no 02º andar sem garagem INFORMANTE : Sr. Lourival No local FATORES HOMOGENEIZANTES Fator fonte = 0,90 Fator garagem 1,00 VALOR UNITÁRIO BÁSICO HOMOGENEIZADO q3 = R$ ,00 x 0,90 x 1,00 84,00 m² q3 = R$ 6.000,00/m² ELEMENTO 04 LOCAL : Rua Tomaz Carvalhal, nº 785 OFERTA ÁREA : 113,00 m² VALOR : R$ ,00 : Unidade no 01º andar sem garagem INFORMANTE : Sra. Maria Tel FATORES HOMOGENEIZANTES Fator fonte = 0,90 Fator garagem = 1,00 VALOR UNITÁRIO BÁSICO HOMOGENEIZADO q4 = R$ ,00 x 0,90 x 1,00 113,00 m² q4 = R$ 5.575,00/m² 15

16 ELEMENTO 05 LOCAL : Rua Tomaz Carvalhal, nº 808 OFERTA ÁREA : 106,00 m² VALOR : R$ ,00 : Unidade no 07º andar com 01 vaga em garagem INFORMANTE : Sr. Ilmar Tel FATORES HOMOGENEIZANTES Fator fonte = 0,90 Fator garagem = 100/105 = 0,95 VALOR UNITÁRIO BÁSICO HOMOGENEIZADO q5 = R$ ,00 x 0,90 x 0,95 106,00 m² q5 = R$ 6.291,00/m² ELEMENTO 06 LOCAL : Rua Tomaz Carvalhal, nº 808 OFERTA ÁREA : 106,00 m² VALOR : R$ ,00 : Unidade no 09º andar com 01 vaga em garagem INFORMANTE : Sr. Ilmar Tel FATORES HOMOGENEIZANTES Fator fonte = 0,90 Fator garagem = 100/105 = 0,95 VALOR UNITÁRIO BÁSICO HOMOGENEIZADO q6 = R$ ,00 x 0,90 x 0,95 106,00 m² q6 = R$ 6.291,00/m² 16

17 ELEMENTO 07 LOCAL : Rua Tomaz Carvalhal, nº 808 OFERTA ÁREA : 110,00 m² VALOR : R$ ,00 : Unidade no 10º andar com 01 vaga em garagem INFORMANTE : Sr. Ricardo Tel FATORES HOMOGENEIZANTES Fator fonte = 0,90 Fator garagem = 100/105 = 0,95 VALOR UNITÁRIO BÁSICO HOMOGENEIZADO q7 = R$ ,00 x 0,90 x 0,95 110,00 m² q7 = R$ 6.607,00/m² ELEMENTO 08 LOCAL : Rua Tomaz Carvalhal, nº 307 OFERTA ÁREA : 148,00 m² VALOR : R$ ,00 : Unidade no 03º andar com 01 vaga em garagem INFORMANTE : Sr. Ricardo Tel FATORES HOMOGENEIZANTES Fator fonte = 0,90 Fator garagem = 100/105 = 0,95 VALOR UNITÁRIO BÁSICO HOMOGENEIZADO q8 = R$ ,00 x 0,90 x 0,95 148,00 m² q8 = R$ 4.910,00/m² 17

18 ELEMENTO 09 LOCAL : Rua Tomaz Carvalhal, nº 347 OFERTA ÁREA : 100,00 m² VALOR : R$ ,00 : Unidade no 11º andar com 01 vaga em garagem INFORMANTE : Sr. Ricardo Tel FATORES HOMOGENEIZANTES Fator fonte = 0,90 Fator garagem = 100/105 = 0,95 VALOR UNITÁRIO BÁSICO HOMOGENEIZADO q9 = R$ ,00 x 0,90 x 0,95 100,00 m² q9 = R$ 6.669,00/m² ELEMENTO 10 LOCAL : Rua Tomaz Carvalhal, nº 362 OFERTA ÁREA : 130,00 m² VALOR : R$ ,00 : Unidade no 04º andar com 01 vaga em garagem INFORMANTE : Sr. Ricardo Tel FATORES HOMOGENEIZANTES Fator fonte = 0,90 Fator garagem = 100/105 = 0,95 VALOR UNITÁRIO BÁSICO HOMOGENEIZADO q10 = R$ ,00 x 0,90 x 0,95 130,00 m² q10 = R$ 5.590,00/m² 18

19 À vista das cotações conclusas das análises dos comparados arrolados, a saber em retrospecto : ELEMENTO VALOR CONCLUSO (R$/m2) , , , , , , , , , ,00 TOTAL ,00 O signatário calcula : A) MÉDIA GERAL : R$ ,00/10 = R$ 6.217,00/m²; B) FAIXA DE VALOR : Variação de 30% da média geral. mínimo : R$ 6.217,00 x 0,70 = R$ 4.352,00/m² máximo : R$ 6.217,00 x 1,30 = R$ 8.082,00/m² 19

20 C) ELEMENTOS DISCREPANTES : Por se afastarem da faixa supra Não há. D) VALOR MÉDIO SANEADO OU UNITÁRIO PROPOSTO : q = R$ 6.217,00/m² SEIS MIL DUZENTOS E DEZESSETE REAIS POR METRO QUADRADO 20