EXMO(A). SR(A). DR(A). JUIZ(A) DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO FORO

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1 EXMO(A). SR(A). DR(A). JUIZ(A) DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL III JABAQUARA - SAO PAULO - SP fls. 117 Processo nº: Execução de Título Extrajudicial Exequente: Vera Maria Barbieri Fernandes Executado: Diva Muhi Horst RICARDO CARDOSO, Perito Judicial, nomeado às fls. 103 nos autos do processo em referência, vem, mui respeitosamente, apresentar à V.Exa., o resultado de seu trabalho consubstanciado no seguinte L A U D O 1

2 fls DAS PRELIMINARES Trata-se de execução por título extrajudicial decorrente de garantia fidejussòria de um Contrato de locação. No R. Despacho de fls. 103, o MM. Juízo nomeou este signatário para a avaliação de um bem imóvel, relativo a Matrícula , registrada no 15º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo. A seguir este perito passa a oferecer as análises técnicas solicitadas e deferidas no feito. 2. DOS DOCUMENTOS Para o desenvolvimento do trabalho a perícia examinou os documentos juntados aos autos. Não foram solicitados novos documentos às partes. 3. DO DESENVOLVIMENTO DO TRABALHO 3.1. Do Objetivo da Perícia O objetivo da perícia é a avaliação do valor de mercado de um bem imóvel. A avaliação será valida para o mês de agosto de

3 fls Da Diligência A diligência ocorreu no dia 12/08/17. No local, a perícia contatou a executada que acompanhou os trabalhos no local Do Objeto da Avaliação O imóvel objeto do presente trabalho é constituído por um apartamento de uso residencial, e respectiva vaga de garagem. Trata-se da unidade 91, localizada no 9º andar do edifício denominado Edifício Morada dos Navegantes. Matricula n Ficha 01 Livro 02 do Registro Geral do 15º Cartório do Registro de Imóveis de São Paulo Da Localização do Imóvel A unidade avaliada localiza-se à Rua Marília de Dirceu, nº Campo Belo São Paulo SP. 3

4 fls. 120 Mapa do Local 3.5. Das Características do Imóvel Do Condomínio O condomínio onde se localiza a unidade avaliada se constituí de uma única torre, com 10 pavimentos, sendo 4 apartamentos por andar, nos pavimentos de 1 a 9; e 2 apartamentos tipo Cobertura, no 10º pavimento. O condomínio é equipado com área de lazer, constituída de salão de festas e jogos, com portaria 24 horas. O edifício possui 2 elevadores. 4

5 fls. 121 Condomínio possui local de estacionamento para uso exclusivo dos moradores. Vista Frontal do Condomínio 5

6 fls Da Unidade Avaliada Descrição da Unidade: Trata-se de um apartamento de 2 dormitórios, sala com sacada, cozinha, banheiro e área de serviço. Unidade com direito a uma vaga de garagem, em local determinado. Principais Características dos Acabamentos: Sala e Dormitórios: piso em carpete de madeira, paredes lisas, em gesso, com pintura latex; Cozinha e Banheiro piso e paredes com revestimento cerâmico, de boa qualidade. Estado de Conservação: Apartamento em bom estado de conservação. Pede-se reportar ao anexo fotográfico, ao final deste trabalho, que permite uma melhor comprensão do imóvel. 6

7 fls Da Área, Idade e Padrão Construtivo Áreas (*): Útil: 61,875m 2 Comum: 33,551m 2 Total: 95,426m 2 Padrão Construtivo: (*) Dados extraídos da Matrícula do Imóvel fls. 108 Apartamento Padrão Médio, com Elevador Estudo das Restrições e da Região Do Zoneamento Após consultar os mapas e textos das Leis e Decretos Municipais que definem o Zoneamento do Município de São Paulo, àqueles aos quais temos acesso, constatou-se que o terreno está enquadrado em zona ZM 1/03 Zona Mista de Baixa Densidade, o que poderá ser confirmado por consulta expressa aos órgãos municipais competentes. 7

8 Mapa do Zoneamento / Prefeitura de São Paulo fls Das Características da Região Do Logradouro O trecho fronteiriço ao imóvel apresenta-se pavimentado, em asfalto, e possui 01 pista de rolamento com aproximadamente 8,00 metros de largura. 8

9 Do Tipo de Ocupação Circunvizinha fls. 125 Trata-se de região ocupada por imóveis residenciais e comerciais Da Infraestrutura Urbana O local é servido por asfalto, guias e sarjetas, passeio, redes de águas pluviais, água potável, esgoto, redes de energia elétrica domiciliar e pública e rede telefonica. Região dotada de serviços de transporte coletivo, constituído por linhas de ônibus municipais nas imediações. 9

10 fls METODOLOGIA 4.1. Normas de Avaliação As diretrizes para a avaliação de bens em geral encontram-se na norma NBR , partes 1 e 2, publicada pela da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Em determinadas especificidades, adota-se, também, a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos, publicada pelo IBAPE/SP. No caso de parâmetros conflitantes, entre as normas da ABNT e do IBAPE/SP, serão adotadas as diretrizes da norma da ABNT Métodos de Avaliação Os métodos para identificar o valor de mercado de um bem, são: a) Método Comparativo Direto de Dados Mercado: identifica o valor do bem por comparação com valores de outros bens, denominados amostras os quais possuem atributos semelhantes; mediante a transposição dos parâmetros desses, devidamente homogeneizados por fatores, para a unidade avaliada. b) Método Involutivo: identifica o valor do bem com base no aproveitamento eficiente, tanto com relação às suas características quanto com as condições de mercado da região. 10

11 c) Método Evolutivo: Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de todos os componentes. fls. 127 d) Método de Capitalização de Renda: Identifica o valor do bem com base na capitalização da sua renda líquida viável Método Empregado Considerando a disponibilidade de elementos amostrais, semelhantes ao avaliado, a perícia adota o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Fatores de Homogeneização A adoção do método comparativo prevê, em função da localização e aspectos construtivos das amostras, a adoção de fatores que permitem a homogeneização de valores em relação ao imóvel que se está comparando. Em razão da existencia de elementos comparativos no próprio condomínio do imóvel avaliando, a perícia não aplicará fatores para homogeneização de valores. 11

12 fls Avaliação Quadro das Amostras Amostra Identificação Valor do Imóvel 1 Apartamento ,00 2 Apartamento ,00 3 Apartamento ,00 Fontes: Sr. Jose / Zelador Amostras 1 e 2 - Data da Pesquisa: 12/08/17 Sr. Luiz / Proprietário (fone: ) Amostras 3 - Data da Pesquisa: 15/08/17 Amostra Homogeneização De Valores Área Útil QUADRO DE HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES Valor do Imóvel R$ Valor do m2 R$ / m2 - Vu Fator Oferta Desc 10% no Valor da Oferta Valor do m2 após Homogeneização (R$/m2) - Vuh 1 61, , ,57 0, , , , ,57 0, , , , ,04 0, ,64 Limite Mínimo Valor Médio do m2 Limite Máximo Total , , , ,70 12

13 fls Validação Estatística Dos Cálculos Média Aritmética do conjunto de amostras: _ X (Vuh) = Σ Xi (Vuh) = R$ ,45 = R$ 5.915,15 n 3 Onde: X = Média Aritmética dos valores unitários Σ Xi (Vuh) = Somatória dos Valores das Amostras n = Total de Amostras Nota: os valores relativos ao limites Mínimo e Máximo, correspondem a variação de 30% em torno do valor médio Cálculo Do Desvio Padrão "S" (standard desviation ) Onde: _ X (Vuh) = Média Aritmética das Amostras Xi (Vuh) = Valor da Amostra n = Total de Amostras S = 1.427,63 13

14 fls Pertinência Do Rol De Amostras No presente Laudo de Avaliação, verificar-se-á a pertinência do rol de amostras pelo critério excludente de Chauvenet para o valor crítico limite de 1,38 (tabelado). _ d= Xi X < VC Onde: S d = Pertinência da Amostra _ X (Vuh) = Média Aritmética das Amostras Xi (Vuh) = Valor da Amostra S = Desvio Padrão VC = Valor Crítico = 1,38 Amostra Valor 1-0,58 2 0,58 3 1,15 Pertinência (quando menor que 1,38) Amostra Pertinente Amostra Pertinente Amostra Pertinente 14

15 fls Limites De Confiança Foi adotada a TEORIA ESTATÍSTICA DAS PEQUENAS AMOSTRAS (n < 30) com a distribuição " t " de STUDENT com 3 amostras, 2 graus de liberdade e confiança de 80%, conforme Norma parte 2 - da ABNT. (Associação Brasileira de Normas Técnicas): Limite Inferior do Intervalo de Confiança: _ X - tc S n Limite Superior do Intervalo de Confiança: _ X + tc Onde: S n _ X = Média Aritmética das Amostras tc (tabela student) = 1,866 S= Desvio Padrão N = n. de amostras 15

16 fls. 132 Limites de Confiança - R$ Variação Intervalar Min 4.360,63 Médio 5.915,15 Máx 7.469,67 Considerando a dilatação do intervalo de confiança, o campo de arbítrio será estipulado em +/- 10% em torno da média = Tomada de Decisão Variação Intervalar - R$ Mín 5.323,64 Médio 5.915,15 Máx 6.506,67 Valor unitário avaliado: R$ 5.915,15 o m2, em agosto de

17 fls Resultado Final Valor final (VF) = Valor unitário * área VF = R$ 5.915,15 * 61,875m² = R$ ,00 Imóvel avaliado em R$ ,00 (trezentos e sessenta e seis mil reais), válido para o mês de agosto de 2017, e considerando o bem livre de dívidas. 17

18 fls CONCLUSÕES TÉCNICAS Com o objetivo de subsidiar, da melhor forma possível, o convencimento do E. Juízo; são apresentadas, em sequência, as considerações conclusivas que se baseiam, rigorosamente, em aspectos técnicos do que restou apurado pela perícia. Preliminarmente, com relação à metodologia de avaliação, reportamonos ao item 4 Metodologia, onde a mesma encontra-se detalhada. O trabalho está fundamentado na Norma , da ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas, e normas do IBAPE Instituto Brasileiro de Avalições e Perícias de Engenharia. A diligência ao local foi realizada no dia 12 de agosto de No local, a perícia fez contato com a moradora Sra. Diva ré, que acompanhou os trabalhos no local. Na vistoria constatou-se que o imóvel encontra-se em bom estado de uso e conservação. A avaliação do imóvel se baseou no Método Comparativo. 18

19 As amostras foram obtidas no próprio condomínio onde se localiza o imóvel objeto da perícia. fls. 135 Foram identificadas 3 (três) amostras as quais serviram de base para o trabalho. Resultado da Avaliação: Imóvel avaliado em R$ ,00 (trezentos e sessenta e seis mil reais), válido para o mês de agosto de 2017, e considerando o bem livre de dívidas. 19

20 fls ENCERRAMENTO Nada mais havendo a comentar, encerra-se o presente Laudo de Avaliação, emitido por processamento eletrônico em 20 (vinte) folhas e 01 (um) Anexo, com 9 (nove) folhas, totalizando 29 (vinte e nove) folhas. Esta folha está assinada e as demais apenas rubricadas. São Paulo,15 de agosto de 2017 CAU A

21 fls. 137 ANEXO 1 Levantamento Fotográfico 21

22 fls. 138 Fachada do Condomínio 22

23 fls. 139 Área de Lazer do Condomínio 23

24 fls. 140 Salão de Festas 24

25 fls. 141 Unidade Avaliada Sala 25

26 fls. 142 Unidade Avaliada Dormitórios 26

27 fls. 143 Unidade Avaliada Banheiro 27

28 fls. 144 Unidade Avaliada Cozinha 28

29 fls. 145 Unidade Avaliada Área de Serviço 29