EXMO(A). SR(A). DR(A). JUIZ(A) DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO FORO

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1 EXMO(A). SR(A). DR(A). JUIZ(A) DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL III JABAQUARA - SAO PAULO - SP fls. 97 Processo nº: /01 Cumprimento de Sentença - Direitos / Deveres do Condômino Exeqüente: Condomínio Edifício Side Park Executado: Regina Toledo Guimarães Vaz RICARDO CARDOSO, Perito Judicial, nomeado às fls. 88 nos autos do processo em referência, vem, mui respeitosamente, apresentar à V.Exa., o resultado de seu trabalho consubstanciado no seguinte L A U D O 1

2 fls. 98 I DO RELATÓRIO PERICIAL 1. DAS PRELIMINARES Versa a presente demanda, em resumo, que o executado é devedor de cotas condominiais de sua unidade condominial. No R. Despacho de fls. 88 o MM. Juízo nomeou este signatário para a avaliação de um bem imóvel, relativo a Matrícula , conforme Termo de Penhora às fls. 37. A seguir este perito passa a oferecer as análises técnicas solicitadas e deferidas no feito. 2. DOS DOCUMENTOS Para o desenvolvimento do trabalho a perícia examinou os documentos juntados aos autos. Não foram solicitados documentos às partes. 3. DO DESENVOLVIMENTO DOS TRABALHOS 3.1. DO OBJETIVO DA PERÍCIA O objetivo da perícia é a avaliação do valor de mercado de um bem imóvel. A avaliação será valida para o mês de novembro de

3 fls DA DILIGÊNCIA A diligência ocorreu no dia 26/10/16. No local, a perícia fez contato com a executada - Sra. Regina, que acompanhou a diligência DO OBJETO DA AVALIAÇÃO O imóvel objeto do presente trabalho é constituído por um apartamento de uso residencial, 03 vagas de garagem, e uma área de depósito de uso exclusivo da unidade, localizado no subsolo. Trata-se da unidade 22, localizada no 2º andar do condomínio denominado Condomínio Side Park. Contribuinte: Matricula n Ficha 01 Livro 02 do Registro Geral do 14º Cartório do Registro de Imóveis de São Paulo. 3

4 fls DA LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL O imóvel está localizado à Rua Loefgreen, 2381 Saúde São Paulo SP DAS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL Do Condomínio Condomínio residencial construído em 1997 (há 19 anos) pelas empresas Zabo e MRM. O condomínio Side Park é composto por torre única. As unidades vão de 118m² a 217m² com 4 dormitórios, e 3 ou 4 vagas de garagem. O condomínio é equipado com área de lazer, constituída de Churrasqueira, Jardim, Piscina, Playground, Quadra 4

5 Poliesportiva, Sala de Ginástica, Salão de Festa, Salão de Jogos, Sauna. fls. 101 Possui portaria, com vigilância 24 horas. Condomínio possui local de estacionamento para uso exclusivo dos moradores, localizado no subsolo. Vista Frontal do Condomínio 5

6 fls Da Unidade Avaliada Trata-se de um apartamento de 3 dormitórios, sendo uma suíte; sala de estar, a qual possui espaço para dois ambientes; varanda fechada; cozinha; área de serviço e dependência completa de empregados. A configuração original do apartamento era de 4 dormitóiros e um lavabo. O quarto dormitório e o lavabo foram excluídos para ampliação da sala. A unidade tem direito a (3) três vagas de garagem em local determinado, localizada no subsolo. Acabamentos: Sala: piso de madeira e paredes lisas, com massa fina; Cozinha: piso de pedra granito e paredes revestidas com azulejo; Área de Serviço e Dependência de Empregada: piso cerâmico e paredes com azulejo; Dormitórios: piso com carpete de madeira e paredes com acabamento em massa fina e papel de parede; Banheiros: pisos e paredes revestidos com azulejo e massa fina. 6

7 fls. 103 Estado de Conservação: Imóvel em bom estado de uso e conservação DO SETOR, QUADRA, ÁREA, IDADE E PADRÃO CONSTRUTIVO Dados da Planta Genérica: Setor: 042 / Quadra: 200 Áreas (*): Privativa: 117,29m 2 Comum: 73,67m 2 (já incluído o direito ao uso de depósito na garagem) Total: 190,96m 2 Padrão Construtivo: (*) Dados extraídos da Matrícula do Imíovel fls. 28 Apartamento Padrão Superior, com Elevador. 7

8 fls ESTUDO DAS RESTRIÇÕES E DA REGIÃO Do Zoneamento Após consultar os mapas e textos das Leis e Decretos Municipais que definem o Zoneamento do Município de São Paulo, àqueles aos quais temos acesso, constatou-se que o terreno está enquadrado em zona ZM 3 Zona Mista de Alta Densidade, o que poderá ser confirmado por consulta expressa aos órgãos municipais competentes. Mapa da Região / Prefeitira de São Paulo 8

9 fls Das Características Da Região Do Logradouro O trecho fronteiriço ao imóvel, apresenta-se pavimentado em asfalto, com uma pista de rolamento com aproximadamente 8,00 metros de largura Do Tipo De Ocupação Circunvizinha Trata-se de região ocupada por imóveis residenciais e comerciais Da Infraestrutura Urbana O local é servido por asfalto, guias e sarjetas, passeio, redes de águas pluviais, água potável, esgoto, redes de energia elétrica domiciliar e pública e rede telefonica. Região dotada de serviços de transporte coletivo, constituído por linhas de ônibus municipais e metrô, nas imediações. 9

10 fls METODOLOGIA 4.1. NORMAS DE AVALIAÇÃO As diretrizes para a avaliação de bens em geral encontram-se na norma NBR , partes 1 e 2, publicada pela da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Em determinadas especificidades, adota-se, também, a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos, publicada pelo IBAPE/SP. No caso de parâmetros conflitantes, entre as normas da ABNT e do IBAPE/SP, serão adotadas as diretrizes da norma da ABNT MÉTODOS DE AVALIAÇÃO Os métodos para identificar o valor de mercado de um bem, são: a) Método Comparativo Direto de Dados Mercado: identifica o valor do bem por comparação com valores de outros bens, denominados amostras os quais possuem atributos semelhantes; mediante a transposição dos parâmetros desses, devidamente homogeneizados por fatores, para a unidade avaliada. b) Método Involutivo: identifica o valor do bem com base no aproveitamento eficiente, tanto com relação às suas características quanto com as condições de mercado da região. c) Método Evolutivo: Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de todos os componentes. 10

11 d) Método de Capitalização de Renda: Identifica o valor do bem com base na capitalização da sua renda líquida viável. fls MÉTODO EMPREGADO Considerando a disponibilidade de elementos amostrais, semelhantes ao avaliado, a perícia adota o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO A adoção do método comparativo prevê, em função da localização e aspectos construtivos das amostras, a adoção de fatores que permitem a homogeneização de valores em relação ao imóvel paradigma. Neste trabalho, foram adotados os seguintes fatores: Padrão Construtivo; Localização; FOC Fator de obsolescência e conservação. 11

12 fls AVALIAÇÃO Homogeneização De Valores QUADRO DE HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES Amostra Área Útil Valor do Imóvel R$ Valor Corrigido Em Função Vaga de Garagem(*) Valor do m2 R$ / m2 - Vu Fator Oferta Desc 10% no Valor da Oferta Valor do m2 após Homogeneização (R$/m2) - Vuh 1 90, , , ,33 0, , , , , ,20 0, , , , , ,35 0, , , , , ,00 0, , , , , ,00 0, , , , , ,57 0, , , , , ,44 0, ,00 (*) atribuido o valor de R$ ,00 por vaga de garagem com o objetivo de se igualar a quantidade de vagas do imóvel avaliado Validação Estatística Dos Cálculos Limite Mínimo Valor Médio do m2 Limite Máximo Média Aritmética do conjunto de amostras: _ X (Vuh) = Σ Xi (Vuh) = R$ ,08 = R$ 9.442,58 n 7 Onde: X = Média Aritmética dos valores unitários Σ Xi (Vuh) = Somatória dos Valores das Amostras n = Total de Amostras Total , , , ,36 Nota: os valores Mínimo e Máximo, correspondem a variação de 30% em torno do valor médio. 12

13 Cálculo Do Desvio Padrão "S" (standard desviation ) fls. 109 Onde: _ X (Vuh) = Média Aritmética das Amostras Xi (Vuh) = Valor da Amostra n = Total de Amostras S = 501, Pertinência Do Rol De Amostras No presente Laudo de Avaliação, verificar-se-á a pertinência do rol de amostras pelo critério excludente de Chauvenet para o valor crítico limite de 1,80 (tabelado). _ d= Xi X < VC Onde: S d = Pertinência da Amostra _ X (Vuh) = Média Aritmética das Amostras Xi (Vuh) = Valor da Amostra S = Desvio Padrão VC = Valor Crítico = 1,80 13

14 fls. 110 Amostra Valor Pertinência (quando menor que 1,80) 1 1,49 Amostra Pertinente 2 1,17 Amostra Pertinente 3 0,56 Amostra Pertinente 4 0,30 Amostra Pertinente 5 1,07 Amostra Pertinente 6 0,93 Amostra Pertinente 7 0,08 Amostra Pertinente Limites De Confiança Foi adotada a TEORIA ESTATÍSTICA DAS PEQUENAS AMOSTRAS (n < 30) com a distribuição " t " de STUDENT com 7 amostras, 6 graus de liberdade e confiança de 80%, conforme Norma parte 2 - da ABNT. (Associação Brasileira de Normas Técnicas): Limite Inferior do Intervalo de Confiança: _ X - tc S n Limite Superior do Intervalo de Confiança: _ X + tc S n 14

15 fls. 111 Onde: _ X = Média Aritmética das Amostras tc (tabela student) = 1,440 S= Desvio Padrão N = n. de amostras Limites de Confiança - R$ Min 9.169,45 Médio 9.442,58 Máx 9.715, Variação Intervalar Considerando a dilatação do intervalo de confiança, o campo de arbítrio será estipulado em +/- 10% em torno da média = Tomada De Decisão Variação Intervalar - R$ Mín 8.498,32 Médio 9.442,58 Máx ,84 Valor unitário avaliado: R$ 9.442,58 o m2, em novembro de

16 fls Resultado Final Valor final (VF) = Valor unitário * área VF = R$ 9.442,58 * 117,29m² = R$ ,21 ou R$ ,00 - valor arredondado. Imóvel avaliado em R$ ,00 (um milhão, cento e oito mil reais), válido para o mês de novembro de 2016, e considerando o bem livre de dívidas. 16

17 fls CONCLUSÃO Com o objetivo de subsidiar, da melhor forma possível, o convencimento do E. Juízo; são apresentadas, em seqüência, as considerações conclusivas que se baseiam, rigorosamente, em aspectos técnicos do que restou apurado pela perícia. Preliminarmente, com relação à metodologia de avaliação, reportamo-nos ao item 4 Metodologia, onde a mesma encontra-se detalhada. O trabalho está fundamentado na Norma , da ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas, e normas do IBAPE Instituto Brasileiro de Avalições e Perícias de Engenharia. Este signatário realizou diligência ao local no dia 26 de outubro. No local, contatou a executada - Sra. Regina, a qual acompanhou os trabalhos. O imóvel avaliado encontra-se em bom estado de uso e conservação. O trabalho de avaliação se baseou no Método Comparativo. As amostras foram pesquisadas em sites especializados em venda de imóveis (Zap Imóveis). 17

18 Foram selecionadas 7 (sete) amostras, e os valores de cada um dos elementos, confirmados com os corretores responsáveis. fls. 114 Todos os elementos da pesquisa encontram-se localizados na mesma via do imóvel avaliado, e possuem características semelhantes. Resultado da Avaliação: Os cálculos e tabelas da avaliação encontram-se no item 5. Imóvel avaliado em R$ ,00 (um milhão, cento e oito mil reais), válido para o mês de novembro de 2016, e considerando o bem livre de dívidas 18

19 fls ENCERRAMENTO Nada mais havendo a comentar, encerra-se o presente Laudo de Avaliação, emitido por processamento eletrônico em 19 (dezenove) folhas e 02 (dois) anexos. São Paulo, 04 de novembro de 2016 Ricardo Cardoso CAU A

20 fls. 116 ANEXO 1 Pesquisa Imobiliária 20

21 fls. 117 AMOSTRA 01 Imóvel localizado na altura do n Unidade à venda localizada entre 1º e 5º andares Data da pesquisa: 01/11/16 Contato: Sra. Márcia / Corretora 21