LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

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Malu Lagos Ribeiro
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1 fls. 254 Exma. Dra Mônica Di Stasi Gantus Encinas, Juiza de Direito da 3ª Vara Cível do Foro Central da Cível João Mendes Júnior da Comarca de São Paulo. Autos Processo Digital n , engenheiro civil, perito judicial nomeado por V.Exa. nos autos supramencionados, do Cumprimento de Sentença - Despesas Condominiais movida por Condomínio de Edifícios Plaza I e II contra José Roberto Buchala Moreira e outros, em curso por esse D. Juizo, atendendo determinação de fls. 192 ; após ter completado todas as diligências e vistoria ao imóvel e apresentado exame minucioso sobre a matéria em debate, vem mui respeitosamente requerer à V. Exa a juntada aos autos do presente LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO Termos em que, P. deferimento São Paulo, 21 de março de 2016 Crea /D 1

2 fls. 255 Sumário PRELIMINARES... 2 OBJETIVO... 3 VISTORIA... 3 LOCALIZAÇÃO... 3 CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO E SERVIÇOS PÚBLICOS... 3 CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL... 4 TERRENO... 4 DAS BENFEITORIAS Anexo 3 Material Fotográfico... 4 CLASSIFICAÇÃO PADRÃO DO IMÓVEL... 5 MÉTODO UTILIZADO NA AVALIAÇÃO... 6 VALOR DO IMÓVEL... 6 RESPOSTA AOS QUESITOS... 7 CONCLUSÕES... 8 ENCERRAMENTO... 9 PRELIMINARES O presente Laudo de Avaliação refere-se ao Cumprimento de Sentença - Despesas Condominiais movida por Condomínio de Edifícios Plaza I e II contra José Roberto Buchala Moreira e outros, em curso na 3ª Vara Cível do Foro Central João Mendes Júnior da Comarca de São Paulo, Processo Digital n , foi o signatário nomeado jurisperito assumindo o compromisso de, bem e fielmente, sem dolo nem malícia, apresentar seu parecer sobre a lide ora focalizada, o que o faz por meio do presente LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO. 2

3 fls. 256 OBJETIVO Determinação do valor de mercado do seguinte imóvel localizados na cidade de São Paulo, estado de São Paulo: Apartamento nº 111, localizado no 11º andar do "Edifício Plaza I", integrante do Condomínio Edifícios Plaza I e II, situados na Avenida Jurucê, nº 185, em Indianópolis, esquina com a Alameda dos Jurupis, em Indianópolis VISTORIA Durante a vistoria realizada em 09/03/2016, fomos recebidos pelo Zelador do Condomínio o Sr Daniel da Silva, CPF n , fone (11) e também pelo proprietário do imóvel o Sr José Roberto Buchala Moreira. LOCALIZAÇÃO O imóvel objetivado situa-se na Avenida Jurucê, nº 185, em Indianópolis, esquina com a Alameda dos Jurupis, em Indianópolis na cidade de São Paulo estado de São Paulo. Sendo que o mapa de localização do imóvel está reproduzido junto com o Anexo 2. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO E SERVIÇOS PÚBLICOS O local apresenta características de uso residencial, comercial e serviços, observando-se a ocupação comercial ao longo da Avenida Ibirapuera, Alameda dos Maracatins e Alameda dos Nhambiquaras. A região é caracterizada pela construção de Edifícios Residenciais construídos a partir do final da década de 1970 até os dias atuais com desenvolvimento de unidades residenciais de alto padrão. 3

4 fls. 257 O local é servido dos principais melhoramentos urbanos, como: Asfalto; Guias e sarjetas; Rede de água; Rede de Esgoto; Rede telefônica; Rede de energia elétrica; Iluminação Pública; Rede de dados (internet); TV a cabo; Coleta de Lixo; Está sendo construída a linha 5 - lilás do metro com previsão para entrega em 2018 e a região é servida por várias linhas de ônibus. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL TERRENO O terreno de frente para na Avenida Jurucê, nº 185, em Indianópolis, esquina com a Alameda dos Jurupis, apresenta um formato retangular, plano e seco. DAS BENFEITORIAS Anexo 3 Material Fotográfico Sobre o terreno acima descrito foram construídos 2 (dois) blocos de edifícios residenciais com 17 (dezessete) andares tipo, térreo, com portaria, salão de festas, piscina, churrasqueira, 1 (um) apartamentos por andar, 2 (dois) elevadores, possuindo de acordo com a matrícula no 14º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, área útil de 211,70, área comum de garagem, (três vagas indeterminadas) de 104,19m², área comum de 87,50m², e área total construída de 403,39m², 4

5 fls. 258 correspondendo-lhe a uma fração ideal de 2,3024% no terreno do condomínio; contribuinte municipal nº O apartamento possuí a seguinte disposição interna: Hall Social Sala de estar com pé direito duplo Sala com terraço Lavabo Hall Serviço Copa / Cozinha Quarto e banheiro de empregada Lavanderia Corredor 3 (três) dormitórios suítes 1 dormitório transformado em Sala de TV 3 Vagas de garagem Aquecimento Central Nas salas os pisos são em assoalho de madeira. Nas áreas dos dormitórios, os pisos são em carpete de madeira. Os pisos dos banheiros, lavanderia e cozinha são cerâmicos. Todos os detalhes dos acabamentos podem ser visualizados no material fotográfico no anexo 3 onde ilustram o padrão construtivo e detalhes de acabamento. CLASSIFICAÇÃO PADRÃO DO IMÓVEL De acordo com o IBAPE, o imóvel avaliado pertence ao: Grupo II - Zonas de uso residencial ou comercial e ocupação vertical (zonas de incorporação): 5ª Zona: Prédios de Apartamentos ou de Escritórios de Padrão Médio Dotadas de infra-estrutura completa com concentração de população de renda média. Para classificação nesta zona é necessário verificar a vocação legal e a predominância de ocupação que necessariamente tem que refletir 5

6 fls. 259 verticalização, por meio de edifícios de apartamentos ou escritórios de padrão médio ou superior. MÉTODO UTILIZADO NA AVALIAÇÃO Utilizaremos o Método comparativo direto de dados de mercado para a avaliação do imóvel. O Método Comparativo consiste na equiparação do imóvel avaliando com outros em oferta para venda nas imediações. Em decorrência de ser um método mais direto, o Método Comparativo conduz a resultados mais precisos, além de retratar a realidade econômica do momento. Desta maneira, entendemos que o valor do imóvel deva ser calculado pelo Método Comparativo Direto de Elementos. No desenvolvimento do método comparativo foi realizado um estudo mercadológico na região ( Anexo 1 Pesquisa Mercadológica) em que se insere o imóvel avaliado e na adequação do processo de cálculo e homogeneização da pesquisa foi utilizado o software Geoavaliar onde estão demonstrados os resultados( Anexo 2 Memória de Cálculo). VALOR DO IMÓVEL Conforme valor encontrado no Anexo 2, temos o seguinte valor para o imóvel R$ ,53, que para efeitos de mercado deverá ser arredondado para R$ ,00 (Hum milhão setecentos e sessenta mil reais) para o mês de março de

7 fls. 260 RESPOSTA AOS QUESITOS Quesitos elaborados pela requerida ( fls. 194 / 195 ) 1) Queira o Sr. Perito detalhar a localização e característica do imóvel a ser avaliado e os seus proprietários. 2) Informe o Sr. Perito o valor de mercado atual do imóvel para venda. Resposta - R$ ,00 (Hum milhão setecentos e sessenta mil reais) para o mês de março de ) O imóvel se encontra em boas condições de uso? Resposta Sim, com depreciações normais pela idade e uso, imóvel com 27 anos de uso. 4) Queira o Sr. Perito informar se o imóvel, sob o ponto de vista comercial, pode ser considerado de alto padrão. Resposta Sim, devido a sua localização - Padrão Médio para alto padrão 5) Informe o Sr. Perito se o imóvel sofreu algum melhoramento em virtude de obras (benfeitorias) ou desenvolvimento da região. Resposta Internamente, não podemos afirmar as melhorias efetuadas, pois não temos as condições do imóvel entregue durante a sua compra. Na região ocorre um desenvolvimento no bairro com a linha 5 lilás do metro e outros desenvolvimentos que foram computados nos nossos cálculos, 7

8 fls ) Informe o Sr. Perito se existem mais imóveis na região com características semelhantes para fins residenciais. Resposta Sim, no Anexo 1, temos as fichas mercadológicas dos imóveis pesquisados. 7) Queira informar se existe fácil locomoção de transporte público para o centro da cidade e demais bairros. Resposta Sim 8) Esclareça o Sr. Perito, minuciosamente, a forma e o método utilizado para a realização da perícia. CONCLUSÕES Resposta Utilizamos o Método comparativo direto de dados de mercado para a avaliação do imóvel. O Método Comparativo consiste na equiparação do imóvel avaliando com outros em oferta para venda nas imediações. Em decorrência de ser um método mais direto, o Método Comparativo conduz a resultados mais precisos, além de retratar a realidade econômica do momento. Apresenta o signatário a seguir as conclusões alcançadas no presente Laudo Oficial, consubstanciadas em todo o exposto: 8

9 fls. 262 RESUMO DO VALOR Apartamento nº 111, localizado no 11º andar do "Edifício Plaza I", integrante do Condomínio Edifícios Plaza I e II, situados na Avenida Jurucê, nº 185, em Indianópolis, esquina com a Alameda dos Jurupis, na cidade de São Paulo ENCERRAMENTO VI = R$ ,00 março de 2016 Encerramos o presente Laudo de Avaliação de imóvel que consta de 9 (nove) folhas deste papel, impressas no anverso destas, sendo todas as folhas do presente Laudo rubricadas, exceto a primeira e esta última, datadas e assinadas e mais 3 (três) anexos. São Paulo, 21 de março de 2015 Crea /D 9

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