Paula Ghelfi Dall Acqua. Engenheira Civil AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONT HERMON ANA MARIA MOREIRA SALLES

Transcrição

1 fls. 166 EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 19 a VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA COMARCA DE SÃO PAULO/SP Processo n º PAULA GHELFI DALL ACQUA,, registrada no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia sob n o , Perita Judicial nomeada nos autos da que move contra AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONT HERMON ANA MARIA MOREIRA SALLES tendo vistoriado o imóvel objeto da penhora e coligido os elementos necessários para sua avaliação, vem, mui respeitosamente, à presença de Vossa Excelência para apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciadas no seguinte LAUDO DE AVALIAÇÃO 1

2 fls CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES O CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONT HERMON propôs a presente Ação de Cobrança de Taxa Condominial em face de ANA MARIA MOREIRA SALLES, tendo em vista a alegada existência de verbas condominiais não suportadas pela ré, as quais, acrescidas de multa, juros e correção monetária, atingiriam a quantia de R$ 2.023,03 (dois mil e vinte e três reais e três centavos), calculada até agosto/2014, quando da propositura desta ação. Às fls. 147, a MM. Juíza de Direito determina a realização de perícia judicial para avaliação do imóvel alvo de penhora, constituído pelo Apartamento nº 14 e uma vaga de garagem do Condomínio Edifício Mont Hermon, localizado à R. Fernando de Albuquerque, 86 Cerqueira César São Paulo/SP, honrando esta signatária com sua nomeação para proceder ao feito. 2. OBJETIVO O presente laudo visa avaliar o imóvel retro identificado, objeto de penhora, com área útil de 46,44m 2, área de garagem (01 vaga indeterminada) de 23,3333m 2, área comum de 32,213 m² e área total construída de 101,9862 m², correspondendo-lhe no terreno a fração ideal de 14,7562m 2 ou 1,8445%, devidamente registrado na Matrícula n o do 13 o CRI da Capital e lançado para fins tributários perante a PMSP pelo contribuinte n o , cujo o valor venal para fins de IPTU-2016 corresponde a R$ ,00 e valor de referência para ITBI a R$ ,00, em 05/07/

3 fls VISTORIA Por ocasião da vistoria realizada ao imóvel objeto da presente avaliação, no dia 07/07/2016, com a presença de representante do Condomínio Edifício Mont Hermon e da ocupante do imóvel, Sra. Alda, foram efetuadas as observações e coletados dados do imóvel e de seu entorno, necessários à elaboração da presente avaliação, além de efetuado o registro fotográfico, cujo relatório, que ilustra e dá boa noção de suas características, segue abaixo: 3.1. REGISTRO FOTOGRÁFICO FOTO 1 - VISTA FRONTAL DO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONT HERMON, SITUADO NA R. FERNANDO DE ALBUQUERQUE, Nº 86 SÃO PAULO/SP, EM DESTAQUE SUA PLACA DE IDENTIFICAÇÃO. 3

4 fls. 169 FOTO 2 - VISTA FRONTAL DO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONT HERMON, SITUADO NA R. FERNANDO DE ALBUQUERQUE, Nº 86 SÃO PAULO/SP. FOTO 3 - VISTA FRONTAL PARCIAL DO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONT HERMON, SITUADO NA R. FERNANDO DE ALBUQUERQUE, Nº 86 SÃO PAULO/SP. 4

5 fls. 170 FOTO 4 - VISTA PARCIAL DA FACHADA LATERAL DO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONT HERMON. FOTO 5 - VISTA PARCIAL DA OUTRA FACHADA LATERAL DO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONT HERMON. 5

6 fls. 171 FOTO 6 - VISTA PARCIAL DA RUA FERNANDO DE ALBUQUERQUE EM FRENTE AO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONT HERMON, TENDO AO FUNDO SUA CONFLUÊNCIA COM A R. AUGUSTA. FOTO 7 - VISTA PARCIAL DA RUA FERNANDO DE ALBUQUERQUE EM FRENTE AO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONT HERMON, NA DIREÇÃO OPOSTA. 6

7 fls. 172 FOTO 8 - ASPECTO DA ENTRADA E RECEPÇÃO DO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONT HERMON. FOTO 9 - VISTA PARCIAL DA RECEPÇÃO (À ESQUERDA) E DA SALA DE ESTAR NO TÉRREO DO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONT HERMON. 7

8 fls. 173 FOTO 10 - VISTA PARCIAL DA SALA DE ESTAR NO TÉRREO DO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONT HERMON, OBSERVANDO-SE AO FUNDO A ÁREA EXTERNA AJARDINADA. FOTO 11 - VISTA PARCIAL DA ÁREA EXTERNA AJARDINADA NO TÉRREO DO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONT HERMON. DESTAQUE PARA O RESTAURANTE À ESQUERDA. 8

9 fls. 174 FOTO 12 - VISTA DO RESTAURANTE NO TÉRREO DO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONT HERMON. FOTO 13 - VISTA PARCIAL DA COBERTURA DO RESTAURANTE, OBSERVANDO-SE A PROXIMIDADE DA JANELA DA SALA DO APARTAMENTO AVALIANDO EM RELAÇÃO A MESMA. APARTAMENTO 14 - JANELA DA SALA 9

10 fls. 175 FOTO 14 - ASPECTO INTERNO DO CONDOMÍNIO SALA DE GINÁSTICA. FOTO 15 - ASPECTO INTERNO DO CONDOMÍNIO - PISCINA. 10

11 fls. 176 FOTO 16 - ASPECTO INTERNO DO CONDOMÍNIO HALL DE ELEVADORES FOTO 17 - ASPECTO INTERNO DO CONDOMÍNIO CORREDOR DE ACESSO AO APARTAMENTO AVALIANDO. 11

12 fls. 177 FOTO 18 - PLACA DE IDENTIFICAÇÃO DO APARTAMENTO AVALIANDO. FOTO 19 - VISTA PARCIAL DA SALA DO APARTAMENTO

13 fls. 178 FOTO 20 - VISTA EXTERNA OBTIDA A PARTIR DA JANELA DA SALA, OBSERVANDO-SE SUA PROXIMIDADE EM RELAÇÃO À COBERTURA DO RESTAURANTE SITUADO NO TÉRREO. FOTO 21 - OUTRA VISTA EXTERNA OBTIDA A PARTIR DA JANELA DA SALA. DESTAQUE PARA A POSSÍVEL VULNERABILIDADE QUANTO AO ACESSO AO APARTAMENTO A PARTIR DA COBERTURA DO RESTAURANTE. 13

14 fls. 179 FOTO 22 - ASPECTO DA CIRCULAÇÃO INTERNA DO APARTAMENTO 14. FOTO 23 - VISTA PARCIAL DA COZINHA DO APARTAMENTO

15 fls. 180 FOTO 24 - VISTA PARCIAL DA COZINHA DO APARTAMENTO 14. DESTAQUE PARA O PISO. FOTO 25 - VISTA PARCIAL DO BANHEIRO DO APARTAMENTO

16 fls. 181 FOTO 26 - VISTA PARCIAL DO BANHEIRO DO APARTAMENTO 14. DESTAQUE PARA O PISO. FOTO 27 - VISTA GERAL DO DORMITÓRIO DO APARTAMENTO

17 fls. 182 JANELAS DO APARTAMENTO 14 FOTO 28 - VISTA EXTERNA DO APARTAMENTO 14, OBTIDA A PARTIR DO FUNDO DO EDIFÍCIO. DESTAQUE PARA A PROXIMIDADE ENTRE SUAS JANELAS E A COBERTURA DO RESTAURANTE. FOTO 29 - VISTA EXTERNA DO APARTAMENTO 14, OBTIDA A PARTIR DO FUNDO DO EDIFÍCIO. DESTAQUE PARA A CAIXA D ÁGUA DO RESTAURANTE INSTALADA SOBRE A LAJE DE COBERTURA DE PARTE DO DORMITÓRIO. DORMITÓRIO DO APARTAMENTO 14 17

18 fls. 183 DORMITÓRIO DO APARTAMENTO 14 FOTO 30 - VISTA DA FACHADA DE FUNDO DO EDIFÍCIO. DESTAQUE PARA A CAIXA D ÁGUA DO RESTAURANTE INSTALADA SOBRE A LAJE DE COBERTURA DE PARTE DO DORMITÓRIO 18

19 fls CARACTERÍSTICAS GERAIS DA REGIÃO O imóvel avaliando está localizado no bairro denominado Cerqueira César, em região reconhecidamente valorizada da cidade de São Paulo. Nela destaca-se, especialmente, a Avenida Paulista que abriga grandes centros comerciais e é considerada como o principal polo financeiro da cidade. Toda a região é abundantemente provida de serviços públicos e particulares, transportes coletivos (ônibus e metrô), possuindo diversificada atividade comercial (lojas e escritórios), de lazer (restaurantes e casas noturnas), além de amplo atendimento médico-hospitalar, incluindo consultórios e grandes hospitais. O mapa de localização abaixo, extraído do site Google Maps, situa o local do imóvel enfocado. LOCAL 19

20 fls CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL O CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONT HERMON, onde localiza-se o imóvel em questão, tem seu acesso efetivo pela Rua Fernando de Albuquerque, situando-se na quadra formada por esta rua, juntamente com as ruas Bela Cintra, Costa e Augusta, todas dotadas de completa infraestrutura urbana e de serviços públicos. Trata-se de edifício construído no ano de 1987, dotado de elevadores de padrão médio (social e serviço), com 5 (cinco) unidades habitacionais por andar, 12 pavimentos tipo e ático. Suas áreas comuns são compostas por: recepção, sala de estar, sala de ginástica e restaurante, no térreo, e, sala de reuniões, sauna, bar e piscina, na cobertura. As fachadas apresentam-se parte com pintura e parte revestidas com pastilhas. A unidade avalianda, correspondente ao Apartamento nº 14, situado na parte posterior do 1º andar do edifício, é constituída por sala, um dormitório, cozinha, banheiro e uma vaga de garagem indeterminada no subsolo. Quanto a suas características e padrão construtivo, o apartamento pode ser enquadrado na classificação Apartamento Padrão Médio, segundo o trabalho VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS elaborado pelo Instituto Brasileiro de Avaliações de Engenharia de São Paulo IBAPE/SP. Por ocasião da vistoria constatou-se que o edifício e suas partes comuns encontram-se em regular estado de conservação, enquanto que a unidade avalianda apresenta-se necessitando de reparos de simples a importantes, como pode ser verificado no Registro Fotográfico apresentado. Nas imagens a seguir reproduzidas, pode-se observar a planta do 1º andar e, em destaque ampliado, a do apartamento com sua subdivisão interna, destacando-se ao fundo do mesmo, a área ampliada do dormitório cuja laje de cobertura serve de apoio à caixa d água do restaurante, como pode ser visto nas fotos n os 29 e

21 fls. 186 REPRODUÇÃO PARCIAL DA PLANTA DO 1º ANDAR DO EDIFÍCIO. 21

22 fls. 187 DESTAQUE AMPLIADO DA PLANTA DO APARTAMENTO

23 fls AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 4.1. CRITÉRIOS E CÁLCULOS Na presente avaliação serão observadas as preconizações constantes da NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/SP 2011, além das orientações gerais da NORMA DE AVALIAÇÃO DE BENS - NBR , da Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT. Para determinação do valor do imóvel será utilizado o denominado Método Comparativo Direto, através do qual o valor do apartamento será determinado por meio da comparação direta com dados advindos de 5 (cinco) amostras constituídas de apartamentos situados no próprio Condomínio Edifício Mont Hermon, atualmente expostos à venda no livre mercado imobiliário. Os dados desses elementos comparativos e os cálculos de homogeneização, elaborados através da aplicação do fator oferta preconizado no item 10.1 das Normas IBAPE, estão apresentados na planilha seguinte, da qual se extrai o valor médio dos preços praticados. OF. FONTE IMOBILIÁRIA TEL. CONTATO CÓDIGO UNID. / ANDAR 1 NET VIVAREAL / ROSELY MONT HERMON VALOR PESQUISADO FATOR OFERTA VALOR VAGA DE HOMOGENEIZADO GARAGEM 3º R$ ,00 0,90 R$ , NET FLATINVESTOR PRISCILA U91 1º R$ ,00 0,90 R$ , NET FLATINVESTOR PRISCILA U76 5º R$ ,00 0,90 R$ , NET FLATINVESTOR PRISCILA U371 2º R$ ,00 0,90 R$ , NO LOCAL RIEMA NETIMÓVEIS CLÁUDIO 13/1º R$ ,00 0,90 R$ ,00 1 MÉDIA R$ ,00 23

24 fls. 189 Com base na pesquisa de valores acima, o valor do apartamento, situado no Condomínio Edifício Mont Hermon, em regular estado de conservação, corresponde a R$ ,00. Entretanto, diante das características específicas encontradas no apartamento avaliando, não presentes nos elementos amostrais, a saber: sua desfavorável localização em relação ao restaurante (tanto pela exposição a odores, quanto pela vulnerabilidade advinda da proximidade da cobertura do mesmo); a existência da caixa d água instalada sobre a laje de cobertura de parte de seu dormitório (fonte de possíveis vazamentos e infiltrações); seu estado de conservação necessitando de reparos de simples a importantes; e a própria finalidade desta avaliação (eventual liquidação forçada); levam esta signatária a prever, com base no item 11.5 das Normas IBAPE, um deságio, arbitrado em 15%, a ser aplicado ao valor obtido na pesquisa, resultando no seguinte valor a prevalecer para o apartamento em avaliação: VALOR DO APARTAMENTO (VAP) VAP = R$ ,00 x (1-0,15) VAP = R$ ,00 julho/

25 fls CONCLUSÃO Tendo em vista os fatores e elementos apontados, a perita signatária avalia o imóvel indicado à penhora, constituído pelo Apartamento nº 14, no 1º andar do Condomínio Edifício Mont Hermon, situado à R. Fernando de Albuquerque, 86 Cerqueira César São Paulo/SP, pelo valor de: R$ ,00 (trezentos e nove mil e sessenta reais) - data base: julho de ENCERRAMENTO Consta o presente Laudo de 25 (vinte e cinco) folhas, digitadas de um só lado, todas rubricadas, sendo esta última datada e assinada. Acompanha ANEXO: Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel IPTU 2016 e Consulta do Valor Venal de Referência - ITBI São Paulo, 13 de julho de

26 fls. 191 ANEXO Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel IPTU 2016 e Consulta do Valor Venal de Referência - ITBI 26

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29 fls. 210 Visualização de matrícula online disponibilizada pela ARISP ( - Data da Visualização: 21/10/ :44:07 Este documento foi protocolado em 21/10/2016 às 16:52, é cópia do original assinado digitalmente por Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo e LEANDRO MENDONCA DE OLIVEIRA. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código

30 fls. 211 Visualização de matrícula online disponibilizada pela ARISP ( - Data da Visualização: 21/10/ :44:07 Este documento foi protocolado em 21/10/2016 às 16:52, é cópia do original assinado digitalmente por Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo e LEANDRO MENDONCA DE OLIVEIRA. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código

31 fls. 212 Visualização de matrícula online disponibilizada pela ARISP ( - Data da Visualização: 21/10/ :44:07 Este documento foi protocolado em 21/10/2016 às 16:52, é cópia do original assinado digitalmente por Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo e LEANDRO MENDONCA DE OLIVEIRA. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código