Eng. Salvador Bueno das Neves Crea: /D
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- Nathalie Amaral Franco
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1 fls. 661 EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FORO JOÃO MENDES JÚNIOR DE SÃO PAULO. PROCESSO Salvador Bueno das Neves, engenheiro, CREA , Perito Judicial, honrado com sua nomeação à folhas 633 dos Autos do processo que move DISPAVI COMÉRCIO DE VIDROS LTDA. em face de ZAP Z ADMINISTRADORA E PLANEJAMENTO LTDA., vem mui respeitosamente perante Vossa Excelência requerer: Termos em que P. Deferimento a - A juntada do respectivo Laudo de Avaliação b - A liberação dos honorários que se encontram depositados. São Paulo, 11 de Maio de Salvador Bueno das Neves CREA /D
2 fls. 662 EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FORO JOÃO MENDES JÚNIOR DE SÃO PAULO. PROCESSO Salvador Bueno das Neves, engenheiro, CREA , Perito Judicial, honrado com sua nomeação à folhas 633 dos Autos do processo que move DISPAVI COMÉRCIO DE VIDROS LTDA. em face de ZAP Z ADMI- NISTRADORA E PLANEJAMENTO LTDA., vem mui respeitosamente perante Vossa Excelência apresentar a conclusão a que chegou referente ao valor do imóvel penhorado à folhas 636, contido no presente LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 1
3 fls. 663 ÍNDICE Capítulo I Objetivo...03 Capítulo II Objeto...03 Capítulo III Vistoria...04 Capítulo IV Avaliação...04 Capítulo V Memória de Cálculo...06 Capítulo VI Pesquisas Imobiliárias...06 Capítulo VII Conclusão...10 Capítulo VIII Encerramento...10 ANEXOS I Certidão Cadastral...12 II - Fotografias Ilustrativas
4 fls. 664 I Objetivo O presente laudo tem o objetivo de apresentar o valor de venda do imóvel penhorado à folhas 636 dos Autos do processo movido contra o titular de sua respectiva matrícula. II Objeto Trata-se de um Escritório de propriedade do requerido, cuja matrícula é , registrada no 14º Cartório do Registro de Imóveis de São Paulo, localizado à Av. Ibirapuera, 2.332, conjunto 31, no 3º pavimento do Bloco II, torre Ibirapuera, integrante do Condomínio São Paulo Internacional. 1 - Localização O imóvel acha-se localizado em bairro de padrão médio/alto, em importante avenida que dá acesso ao centro da cidade, dispondo de vários meios de transportes públicos, próximo a centros comerciais tais como shoppings, restaurantes e lojas de conveniências. 2 Melhoramentos públicos O local goza de todos os melhoramentos necessários ao padrão desse local. 3
5 fls. 665 III Vistoria A vistoria deu-se em 28 de abril de 2016, às 10:30hs, atendidos pela Sra. Joelma, assistente da Diretoria da empresa ré nessa presente Ação. Não houve permissão para adentrar o imóvel por tratar-se de escritório onde estão instaladas todas as áreas que compõem a administração da empresa ré. A vistoria no imóvel visa observar detalhes do imóvel tais como, padrão construtivo, idade do imóvel e estado de conservação. Face à resistência encontrada para a realização da vistoria, este signatário considerou o seguinte: a) Foi possível definir o padrão construtivo tendo em vista que a torre onde se localiza o imóvel, é de padrão Fino, possuindo excelente aspecto, tanto quanto às características arquitetônicas modernas quanto aos materiais e qualidade da mão de obra aplicados. b) A entrada principal é constituída de duplo pé direito, revestimentos das paredes em combinação de granito e madeira, sistema de controle na recepção com catracas de última geração, além de seguranças que dão atendimento aos visitantes. c) A idade do imóvel é de 10 anos, conforme Certidão Cadastral do imóvel, constante no Anexo I. d) O estado de conservação é considerado ótimo, tendo em vista o estado geral observado no hall de entrada, compatível com seu padrão construtivo. O estacionamento é amplo e possui controle de entrada com manobristas. As características dos elevadores indicam ser de última geração. e) A área correspondente á esse imóvel é de 729,00 m2, conforme Certidão Cadastral no Anexo I. IV Avaliação A avaliação será feita segundo os ditames da Norma Brasileira NBR que trata de avaliações de imóveis urbanos, e IBAPE/SP (Imóveis Urbanos). O método utilizado será o Comparativo Direto de Dados de Mercado, tendo em vista pesquisa de imóveis compatíveis à venda, colhidos através de informações do mercado imobiliário. Pelas amostras colhidas, foram obtidos os valores unitários os quais serão tratados estatisticamente através de fatores e homogeneizados após. 4
6 fls. 666 V Memória de Cálculos 1 Valor do conjunto Vc O valor do conjunto é Vc = A x Vu x Foc, onde A = área do imóvel = 729,00 m2, Vu é o valor unitário, extraído do conjunto de dados estatísticos das amostras colhidas através da pesquisa, cujos valores são homogeneizados após tratamento, Foc é o fator de obsoletismo em função da idade e do estado de conservação. Padrão construtivo: Fino Grupo 2.1 Escritório com valor de 3,066 de R 8 N Estado de conservação: c Fator de obsoletismo: Foc = R + k*(1 R), onde R = 20% e k = 0,9284 R 8 N = 1.232,86 (CUB SINDUSCION/SP abr/2016) Foc = 0,9379 Vc = 729,00 x 7.899,70 x 0,9379 = ,30 Valor do conjunto = ,30 VI - PESQUISAS IMOBILIÁRIAS 1) Sala comercial à venda, localizada no bairro do Ibirapuera, contendo 112,00 m2, 3 banheiros e 3 vagas na garagem. Valor : R$ ,00 Cód. IBIRAPUERA 995 Tel Padrão construtivo Médio com valor unitário de 1,836 de R 8 N Idade = 12 anos Estado de conservação c Índice k = 0,858 Valor unitário Vu Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a) p, onde A = área do imóvel avaliando e a, é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (f/f) e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (729/112) 0,125 = 1,26 Fp = (1,836/3,066) 0,25 = 0,88 Foc = 0,20 + (0,858 x 0,8) = 0,8864 Vu = ( ,00/112) x 1,26 x 0,88 x 0,8864 = ,43 Valor unitário saneado = ,43 5
7 fls ) Sala comercial à venda, localizada no bairro de Moema, contendo 136,00 m2, 6 banheiros e 3 vagas na garagem. Valor : R$ ,00 Cód. AS 0175 Tel Padrão construtivo Médio com valor unitário de 1,836 de R 8 N Idade = 15 anos Estado de conservação c Índice k = 0,8225 Valor unitário Vu Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a) p, onde A = área do imóvel avaliando e a é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (f/f) e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (729/136) 0,125 = 1,23 Fp = (1,836/3,066) 0,25 = 0,88 Foc = 0,20 + (0,8225 x 0,8) = 0,858 Vu = ( ,00/136) x 1,23 x 0,88 x 0,858 = 9.286,99 Valor unitário saneado = 9.286, ) Sala comercial à venda, localizada no bairro de Moema, próxima ao Shopping Ibirapuera, contendo 144,00 m2, e 2 vagas na garagem. Valor : R$ ,00 Cód. 190-IM77814 Tel Padrão construtivo Simples com valor unitário de 1,41 de R 8 N Idade = 15 anos Estado de conservação d Índice k = 0,7755 Valor unitário Vu Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a) p, onde A = área do imóvel avaliando e a é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (f/f) e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (729/144) 0,125 = 1,22 Fp = (1,41/3,066) 0,25 = 0,907 Foc = 0,20 + (0,7725 x 0,8) = 0,818 Vu = ( ,00/144) x 1,22 x 0,907 x 0,818 = ,22 Valor unitário saneado = ,
8 fls ) Sala comercial à venda, localizada à Al. Maracatins, no bairro de Moema, contendo 360,00 m2, e 12 vagas na garagem. Valor : R$ ,00 Cód. IMO Tel Padrão construtivo Superior com valor unitário de 2,286 de R 8 N Idade = 10 anos Estado de conservação c Índice k = 0,8775 Valor unitário Vu Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a) p, onde A = área do imóvel avaliando e a é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (f/f) e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (729/360) 0,125 = 1,092 Fp = (2,286/3,066) 0,25 = 0,929 Foc = 0,20 + (0,8775 x 0,8) = 0,902 Vu = ( ,00/360) x 1,092 x 0,929 x 0,902 = ,56 Valor unitário saneado = , ) Sala comercial à venda, localizada à Al. Maracatins, no bairro de Moema, contendo 110,00 m2, e 2 vagas na garagem. Valor : R$ ,00 Cód. ZAP IMO Tel Padrão construtivo Simples com valor unitário de 1,41de R 8 N Idade = 13 anos Estado de conservação d Índice k = 0,796 Valor unitário Vu Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a) p, onde A = área do imóvel avaliando e a é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (f/f) e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (729/110) 0,125 = 1,267 Fp = (1,41/3,066) 0,25 = 0,82 Foc = 0,20 + (0,8775 x 0,8) = 0,8368 Vu = ( ,00/110) x 1,267 x 0,82 x 0,8368 = 8.377,71 Valor unitário saneado = 8.377,
9 fls ) Sala comercial à venda, localizada à Av. Rouxinol, no bairro de Moema, contendo 101,00 m2, e 1 vagas na garagem. Valor : R$ ,00 Cód. ZAP IMO Tel Padrão construtivo Simples com valor unitário de 1,41de R 8 N Idade = 15 anos Estado de conservação d Índice k = 0,8225 Valor unitário Vu Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a) p, onde A = área do imóvel avaliando e a é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (f/f) e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 e Fa = (729/101) 0,125 = 1,28 Fp = (1,41/3,066) 0,25 = 0,82 Foc = 0,20 + (0,8225x 0,8) = 0,858 Vu = ( ,00/101) x 1,28 x 0,82 x 0,858 = 9.273,05 Valor unitário saneado = 9.273, ) Conjunto comercial à venda, localizada à Av. Ibijau no bairro de Moema, contendo 460,00 m2, e 8 vagas na garagem. Valor : R$ ,00 Cód. ZAP IMO Tel Padrão construtivo Médio com valor unitário de 1,836 de R 8 N Idade = 8 anos Estado de conservação c Índice k = 0,903 Valor unitário Vu Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a) p, onde A = área do imóvel avaliando e a é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (f/f) e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (729/460) 0,125 = 1,06 Fp = (1,836/3,066) 0,25 = 0,88 Foc = 0,20 + (0,903 x 0,8) = 0,9224 Vu = ( ,00/460) x 1,06 x 0,88 x 0,9224 = 6.892,67 Valor unitário saneado = 6.892,67 8
10 fls ) Conjunto comercial à venda, localizada à Av. Lavandisca no bairro de Moema, contendo 137,00 m2, e 4 vagas na garagem. Valor : R$ ,00 Cód. ZAP IM Contato via ZAP Padrão construtivo Médio com valor unitário de 2,286 de R 8 N Idade = 12 anos Estado de conservação c Índice k = 0,858 Valor unitário Vu Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a) p, onde A = área do imóvel avaliando e a é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (f/f) e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (729/137) 0,125 = 1,23 Fp = (2,286/3,066) 0,25 = 0,93 Foc = 0,20 + (0,858 x 0,8) = 0,8864 Vu = ( ,00/137) x 1,23 x 0,93 x 0,8864 = ,51 Valor unitário saneado = ,51 TABELA DOS VALORES UNITÁRIOS SANEADOS AMOSTRA VALORES , ,286, , , , , , ,51 TOTAL ,18 Média aritmética M = 9.596,77 Limite máximo = M + 30% = ,80 Limite mínimo = M 30% = 6.717,74 Valores descartados = 1, 4 e 8 Nova média M = 8.777,45 Limite máximo = M + 30% = ,60 Limite mínimo = M 30% = 6.144,21 Condição em que todos os valores remanescentes estão contido dentro dos 9
11 fls. 671 limites, portanto o valor unitário homogeneizado é = 8.777,45 Valor unitário = M x Fo,onde Fo é o fator de oferta, (Elasticidade de mercado = 0,90). Portanto o valor unitário Vu = 8.777,45 x 0,90 = 7.899,70 Valor unitário Vu = 7.899,70 VII Conclusão Tendo em vista os valores unitários obtidos através de pesquisa realizada nas imediações do bairro onde se localiza o imóvel avaliando, bem como imóveis que guardam compatibilidade com o avaliando, feitos os devidos tratamentos nos valores unitários apurados, conclui este signatário que o valor de venda desse imóvel será: R$ ,00 (cinco milhões e quatrocentos mil reais) em números redondos Sugestão de Valor para liquidação forçada (20%) R$ ,00 (quatro milhões trezentos e vinte mil reais) Em números redondos VIII - Encerramento Consta o presente laudo de 17 folhas impressas em um só lado, todas rubricadas, inclusive os Anexos, sendo esta última datada e assinada. São Paulo, 31 de Maio de Salvador Bueno das Neves Perito Judicial Crea Em atenção ao artigo 5 do provimento nº 755/2001 do Conselho Superior de Magistratura, informa que se encontra à disposição das partes, em arquivo da E. Vara, currículum vitae, carteira de habilitação CREA, diploma de Engenharia e Certidões Cíveis e Criminais, em nome do signatário. 10
12 fls. 672 ANEXOS I - Certidão Cadastral II - Fotografias Ilustrativas 11
13 fls. 673 I - Certidão cadastral Local do Imóvel: AV IBIRAPUERA, CJ 31 BL II TORRE IBIRAPUERA II CEP Imóvel localizado na 1ª Subdivisão da Zona Urbana Endereço para entrega da notificação: AV IBIRAPUERA, CJ 31 BL II TORRE IBIRAPUERA II CEP Contribuinte(s): CNPJ / Dados cadastrais do terreno: Área incorporada (m²): Área não incorporada (m²): Área total (m²): Valores de m² (R$): - de terreno: - da construção: Valores para fins de cálculo do IPTU (R$): - da área incorporada: - da área não incorporada: - da construção: Base de cálculo do IPTU: 4.419, ,00 Ressalvado o direito da Fazenda Pública do Município de São Paulo atualizar os dados constantes do Cadastro Imobiliário Fiscal, apurados ou verificados a qualquer tempo, inclusive em relação ao exercício abrangido por esta certidão, a Secretaria Municipal de Finanças e Desenvolvimento Econômico CERTIFICA que os dados cadastrais acima foram utilizados no lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano do imóvel do exercício de Data de Emissão: Número do Documento: Solicitante: Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel - IPTU 2016 ZAP Z ADMINISTRACAO E PLANEJAMENTO LTDA Certidão expedida via Internet - Portaria SF nº 008/2004, de 28/01/2004. A autenticidade desta certidão poderá ser confirmada, até o dia 29/08/2016, em 31/05/ Cadastro do Imóvel: , , , ,00 Testada (m): Fração ideal: Dados cadastrais da construção: Área construída (m²): 729 Padrão da construção: 4-D Área ocupada pela construção (m²): Uso: comercial Ano da construção corrigido: 2006 SALVADOR BUENO DAS NEVES (CPF ) 0,00 0,
14 fls. 674 II - fotografias ilustrativas Nome/Numeral Fachada principal 13
15 fls. 675 II - fotografias ilustrativas Fachada Ídem 14
16 fls. 676 II - fotografias ilustrativas Recepção e hall de entrada Acesso aos elevadores 15
17 fls. 677 II - fotografias ilustrativas Aspectos externos Ídem 16
18 fls. 678 II - fotografias ilustrativas Aspectos externos da área comum - área de desembarque Fachada 17
19 fls. 679 II - fotografias ilustrativas Estacionamento/Desembarque Ídem 18
Salvador Bueno das Neves CREA
av. sapopemba, fls. 972 414 EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FORO JOÃO MENDES JÚNIOR DE SÃO PAULO. PROCESSO 0079923-96.2005.8.26.0100 Salvador Bueno das Neves, engenheiro, CREA 5062008324,
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