Eng. Salvador Bueno das Neves Crea: /D

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1 fls. 661 EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FORO JOÃO MENDES JÚNIOR DE SÃO PAULO. PROCESSO Salvador Bueno das Neves, engenheiro, CREA , Perito Judicial, honrado com sua nomeação à folhas 633 dos Autos do processo que move DISPAVI COMÉRCIO DE VIDROS LTDA. em face de ZAP Z ADMINISTRADORA E PLANEJAMENTO LTDA., vem mui respeitosamente perante Vossa Excelência requerer: Termos em que P. Deferimento a - A juntada do respectivo Laudo de Avaliação b - A liberação dos honorários que se encontram depositados. São Paulo, 11 de Maio de Salvador Bueno das Neves CREA /D

2 fls. 662 EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FORO JOÃO MENDES JÚNIOR DE SÃO PAULO. PROCESSO Salvador Bueno das Neves, engenheiro, CREA , Perito Judicial, honrado com sua nomeação à folhas 633 dos Autos do processo que move DISPAVI COMÉRCIO DE VIDROS LTDA. em face de ZAP Z ADMI- NISTRADORA E PLANEJAMENTO LTDA., vem mui respeitosamente perante Vossa Excelência apresentar a conclusão a que chegou referente ao valor do imóvel penhorado à folhas 636, contido no presente LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 1

3 fls. 663 ÍNDICE Capítulo I Objetivo...03 Capítulo II Objeto...03 Capítulo III Vistoria...04 Capítulo IV Avaliação...04 Capítulo V Memória de Cálculo...06 Capítulo VI Pesquisas Imobiliárias...06 Capítulo VII Conclusão...10 Capítulo VIII Encerramento...10 ANEXOS I Certidão Cadastral...12 II - Fotografias Ilustrativas

4 fls. 664 I Objetivo O presente laudo tem o objetivo de apresentar o valor de venda do imóvel penhorado à folhas 636 dos Autos do processo movido contra o titular de sua respectiva matrícula. II Objeto Trata-se de um Escritório de propriedade do requerido, cuja matrícula é , registrada no 14º Cartório do Registro de Imóveis de São Paulo, localizado à Av. Ibirapuera, 2.332, conjunto 31, no 3º pavimento do Bloco II, torre Ibirapuera, integrante do Condomínio São Paulo Internacional. 1 - Localização O imóvel acha-se localizado em bairro de padrão médio/alto, em importante avenida que dá acesso ao centro da cidade, dispondo de vários meios de transportes públicos, próximo a centros comerciais tais como shoppings, restaurantes e lojas de conveniências. 2 Melhoramentos públicos O local goza de todos os melhoramentos necessários ao padrão desse local. 3

5 fls. 665 III Vistoria A vistoria deu-se em 28 de abril de 2016, às 10:30hs, atendidos pela Sra. Joelma, assistente da Diretoria da empresa ré nessa presente Ação. Não houve permissão para adentrar o imóvel por tratar-se de escritório onde estão instaladas todas as áreas que compõem a administração da empresa ré. A vistoria no imóvel visa observar detalhes do imóvel tais como, padrão construtivo, idade do imóvel e estado de conservação. Face à resistência encontrada para a realização da vistoria, este signatário considerou o seguinte: a) Foi possível definir o padrão construtivo tendo em vista que a torre onde se localiza o imóvel, é de padrão Fino, possuindo excelente aspecto, tanto quanto às características arquitetônicas modernas quanto aos materiais e qualidade da mão de obra aplicados. b) A entrada principal é constituída de duplo pé direito, revestimentos das paredes em combinação de granito e madeira, sistema de controle na recepção com catracas de última geração, além de seguranças que dão atendimento aos visitantes. c) A idade do imóvel é de 10 anos, conforme Certidão Cadastral do imóvel, constante no Anexo I. d) O estado de conservação é considerado ótimo, tendo em vista o estado geral observado no hall de entrada, compatível com seu padrão construtivo. O estacionamento é amplo e possui controle de entrada com manobristas. As características dos elevadores indicam ser de última geração. e) A área correspondente á esse imóvel é de 729,00 m2, conforme Certidão Cadastral no Anexo I. IV Avaliação A avaliação será feita segundo os ditames da Norma Brasileira NBR que trata de avaliações de imóveis urbanos, e IBAPE/SP (Imóveis Urbanos). O método utilizado será o Comparativo Direto de Dados de Mercado, tendo em vista pesquisa de imóveis compatíveis à venda, colhidos através de informações do mercado imobiliário. Pelas amostras colhidas, foram obtidos os valores unitários os quais serão tratados estatisticamente através de fatores e homogeneizados após. 4

6 fls. 666 V Memória de Cálculos 1 Valor do conjunto Vc O valor do conjunto é Vc = A x Vu x Foc, onde A = área do imóvel = 729,00 m2, Vu é o valor unitário, extraído do conjunto de dados estatísticos das amostras colhidas através da pesquisa, cujos valores são homogeneizados após tratamento, Foc é o fator de obsoletismo em função da idade e do estado de conservação. Padrão construtivo: Fino Grupo 2.1 Escritório com valor de 3,066 de R 8 N Estado de conservação: c Fator de obsoletismo: Foc = R + k*(1 R), onde R = 20% e k = 0,9284 R 8 N = 1.232,86 (CUB SINDUSCION/SP abr/2016) Foc = 0,9379 Vc = 729,00 x 7.899,70 x 0,9379 = ,30 Valor do conjunto = ,30 VI - PESQUISAS IMOBILIÁRIAS 1) Sala comercial à venda, localizada no bairro do Ibirapuera, contendo 112,00 m2, 3 banheiros e 3 vagas na garagem. Valor : R$ ,00 Cód. IBIRAPUERA 995 Tel Padrão construtivo Médio com valor unitário de 1,836 de R 8 N Idade = 12 anos Estado de conservação c Índice k = 0,858 Valor unitário Vu Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a) p, onde A = área do imóvel avaliando e a, é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (f/f) e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (729/112) 0,125 = 1,26 Fp = (1,836/3,066) 0,25 = 0,88 Foc = 0,20 + (0,858 x 0,8) = 0,8864 Vu = ( ,00/112) x 1,26 x 0,88 x 0,8864 = ,43 Valor unitário saneado = ,43 5

7 fls ) Sala comercial à venda, localizada no bairro de Moema, contendo 136,00 m2, 6 banheiros e 3 vagas na garagem. Valor : R$ ,00 Cód. AS 0175 Tel Padrão construtivo Médio com valor unitário de 1,836 de R 8 N Idade = 15 anos Estado de conservação c Índice k = 0,8225 Valor unitário Vu Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a) p, onde A = área do imóvel avaliando e a é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (f/f) e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (729/136) 0,125 = 1,23 Fp = (1,836/3,066) 0,25 = 0,88 Foc = 0,20 + (0,8225 x 0,8) = 0,858 Vu = ( ,00/136) x 1,23 x 0,88 x 0,858 = 9.286,99 Valor unitário saneado = 9.286, ) Sala comercial à venda, localizada no bairro de Moema, próxima ao Shopping Ibirapuera, contendo 144,00 m2, e 2 vagas na garagem. Valor : R$ ,00 Cód. 190-IM77814 Tel Padrão construtivo Simples com valor unitário de 1,41 de R 8 N Idade = 15 anos Estado de conservação d Índice k = 0,7755 Valor unitário Vu Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a) p, onde A = área do imóvel avaliando e a é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (f/f) e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (729/144) 0,125 = 1,22 Fp = (1,41/3,066) 0,25 = 0,907 Foc = 0,20 + (0,7725 x 0,8) = 0,818 Vu = ( ,00/144) x 1,22 x 0,907 x 0,818 = ,22 Valor unitário saneado = ,

8 fls ) Sala comercial à venda, localizada à Al. Maracatins, no bairro de Moema, contendo 360,00 m2, e 12 vagas na garagem. Valor : R$ ,00 Cód. IMO Tel Padrão construtivo Superior com valor unitário de 2,286 de R 8 N Idade = 10 anos Estado de conservação c Índice k = 0,8775 Valor unitário Vu Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a) p, onde A = área do imóvel avaliando e a é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (f/f) e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (729/360) 0,125 = 1,092 Fp = (2,286/3,066) 0,25 = 0,929 Foc = 0,20 + (0,8775 x 0,8) = 0,902 Vu = ( ,00/360) x 1,092 x 0,929 x 0,902 = ,56 Valor unitário saneado = , ) Sala comercial à venda, localizada à Al. Maracatins, no bairro de Moema, contendo 110,00 m2, e 2 vagas na garagem. Valor : R$ ,00 Cód. ZAP IMO Tel Padrão construtivo Simples com valor unitário de 1,41de R 8 N Idade = 13 anos Estado de conservação d Índice k = 0,796 Valor unitário Vu Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a) p, onde A = área do imóvel avaliando e a é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (f/f) e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (729/110) 0,125 = 1,267 Fp = (1,41/3,066) 0,25 = 0,82 Foc = 0,20 + (0,8775 x 0,8) = 0,8368 Vu = ( ,00/110) x 1,267 x 0,82 x 0,8368 = 8.377,71 Valor unitário saneado = 8.377,

9 fls ) Sala comercial à venda, localizada à Av. Rouxinol, no bairro de Moema, contendo 101,00 m2, e 1 vagas na garagem. Valor : R$ ,00 Cód. ZAP IMO Tel Padrão construtivo Simples com valor unitário de 1,41de R 8 N Idade = 15 anos Estado de conservação d Índice k = 0,8225 Valor unitário Vu Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a) p, onde A = área do imóvel avaliando e a é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (f/f) e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 e Fa = (729/101) 0,125 = 1,28 Fp = (1,41/3,066) 0,25 = 0,82 Foc = 0,20 + (0,8225x 0,8) = 0,858 Vu = ( ,00/101) x 1,28 x 0,82 x 0,858 = 9.273,05 Valor unitário saneado = 9.273, ) Conjunto comercial à venda, localizada à Av. Ibijau no bairro de Moema, contendo 460,00 m2, e 8 vagas na garagem. Valor : R$ ,00 Cód. ZAP IMO Tel Padrão construtivo Médio com valor unitário de 1,836 de R 8 N Idade = 8 anos Estado de conservação c Índice k = 0,903 Valor unitário Vu Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a) p, onde A = área do imóvel avaliando e a é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (f/f) e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (729/460) 0,125 = 1,06 Fp = (1,836/3,066) 0,25 = 0,88 Foc = 0,20 + (0,903 x 0,8) = 0,9224 Vu = ( ,00/460) x 1,06 x 0,88 x 0,9224 = 6.892,67 Valor unitário saneado = 6.892,67 8

10 fls ) Conjunto comercial à venda, localizada à Av. Lavandisca no bairro de Moema, contendo 137,00 m2, e 4 vagas na garagem. Valor : R$ ,00 Cód. ZAP IM Contato via ZAP Padrão construtivo Médio com valor unitário de 2,286 de R 8 N Idade = 12 anos Estado de conservação c Índice k = 0,858 Valor unitário Vu Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a) p, onde A = área do imóvel avaliando e a é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (f/f) e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (729/137) 0,125 = 1,23 Fp = (2,286/3,066) 0,25 = 0,93 Foc = 0,20 + (0,858 x 0,8) = 0,8864 Vu = ( ,00/137) x 1,23 x 0,93 x 0,8864 = ,51 Valor unitário saneado = ,51 TABELA DOS VALORES UNITÁRIOS SANEADOS AMOSTRA VALORES , ,286, , , , , , ,51 TOTAL ,18 Média aritmética M = 9.596,77 Limite máximo = M + 30% = ,80 Limite mínimo = M 30% = 6.717,74 Valores descartados = 1, 4 e 8 Nova média M = 8.777,45 Limite máximo = M + 30% = ,60 Limite mínimo = M 30% = 6.144,21 Condição em que todos os valores remanescentes estão contido dentro dos 9

11 fls. 671 limites, portanto o valor unitário homogeneizado é = 8.777,45 Valor unitário = M x Fo,onde Fo é o fator de oferta, (Elasticidade de mercado = 0,90). Portanto o valor unitário Vu = 8.777,45 x 0,90 = 7.899,70 Valor unitário Vu = 7.899,70 VII Conclusão Tendo em vista os valores unitários obtidos através de pesquisa realizada nas imediações do bairro onde se localiza o imóvel avaliando, bem como imóveis que guardam compatibilidade com o avaliando, feitos os devidos tratamentos nos valores unitários apurados, conclui este signatário que o valor de venda desse imóvel será: R$ ,00 (cinco milhões e quatrocentos mil reais) em números redondos Sugestão de Valor para liquidação forçada (20%) R$ ,00 (quatro milhões trezentos e vinte mil reais) Em números redondos VIII - Encerramento Consta o presente laudo de 17 folhas impressas em um só lado, todas rubricadas, inclusive os Anexos, sendo esta última datada e assinada. São Paulo, 31 de Maio de Salvador Bueno das Neves Perito Judicial Crea Em atenção ao artigo 5 do provimento nº 755/2001 do Conselho Superior de Magistratura, informa que se encontra à disposição das partes, em arquivo da E. Vara, currículum vitae, carteira de habilitação CREA, diploma de Engenharia e Certidões Cíveis e Criminais, em nome do signatário. 10

12 fls. 672 ANEXOS I - Certidão Cadastral II - Fotografias Ilustrativas 11

13 fls. 673 I - Certidão cadastral Local do Imóvel: AV IBIRAPUERA, CJ 31 BL II TORRE IBIRAPUERA II CEP Imóvel localizado na 1ª Subdivisão da Zona Urbana Endereço para entrega da notificação: AV IBIRAPUERA, CJ 31 BL II TORRE IBIRAPUERA II CEP Contribuinte(s): CNPJ / Dados cadastrais do terreno: Área incorporada (m²): Área não incorporada (m²): Área total (m²): Valores de m² (R$): - de terreno: - da construção: Valores para fins de cálculo do IPTU (R$): - da área incorporada: - da área não incorporada: - da construção: Base de cálculo do IPTU: 4.419, ,00 Ressalvado o direito da Fazenda Pública do Município de São Paulo atualizar os dados constantes do Cadastro Imobiliário Fiscal, apurados ou verificados a qualquer tempo, inclusive em relação ao exercício abrangido por esta certidão, a Secretaria Municipal de Finanças e Desenvolvimento Econômico CERTIFICA que os dados cadastrais acima foram utilizados no lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano do imóvel do exercício de Data de Emissão: Número do Documento: Solicitante: Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel - IPTU 2016 ZAP Z ADMINISTRACAO E PLANEJAMENTO LTDA Certidão expedida via Internet - Portaria SF nº 008/2004, de 28/01/2004. A autenticidade desta certidão poderá ser confirmada, até o dia 29/08/2016, em 31/05/ Cadastro do Imóvel: , , , ,00 Testada (m): Fração ideal: Dados cadastrais da construção: Área construída (m²): 729 Padrão da construção: 4-D Área ocupada pela construção (m²): Uso: comercial Ano da construção corrigido: 2006 SALVADOR BUENO DAS NEVES (CPF ) 0,00 0,