Eng. Salvador Bueno das Neves Crea: /D

Transcrição

1 fls. 489 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FORO JOÃO MENDES JÚNIOR DE SÃO PAULO. PROCESSO Salvador Bueno das Neves, engenheiro, CREA , perito judicial, honrado por sua nomeação à folhas 463 dos Autos do processo que move BANCO BRADESCO S/A em face de SPHERA TECNOLOGIA E SERVIÇOS DE RECUPERAÇÃO DE ATIVOS LTDA e outro, após minuciosa análise dos Autos e vistoria in loco, vem mui respeitosamente perante Vossa Excelência requerer: Termos em que P. Deferimento a - A juntada do respectivo Laudo de Avaliação b - A liberação dos honorários que se encontram depositados. São Paulo, 18 de novembro de Salvador Bueno das Neves CREA /D 1

2 fls. 490 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FORO JOÃO MENDES JÚNIOR DE SÃO PAULO. PROCESSO Salvador Bueno das Neves, engenheiro, CREA , perito judicial, honrado por sua nomeação à folhas 463 dos Autos do processo que move BANCO BRADESCO S/A em face de SPHERA TECNOLOGIA E SERVIÇOS DE RECUPERAÇÃO DE ATIVOS LTDA e outro, após minuciosa análise dos Autos e vistoria in loco, vem mui respeitosamente perante Vossa Excelência apresentar a conclusão a que chegou, contida no presente LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 1

3 fls. 491 ÍNDICE Capítulo I Objetivo...03 Capítulo II Objeto...03 Capítulo III Vistoria...04 Capítulo IV Avaliação...07 Capítulo V Conclusão...07 Capítulo VI Encerramento...07 ANEXOS I Certidão Cadastral...09 II - Levantamento de Valores...10 III - Memória de Calculos

4 fls. 492 I Objetivo O objetivo do presente trabalho é atender determinação deste Douto Juízo, à folhas 463 dos Autos, apresentando o valor atual do imóvel que foi penhorado, conforme Termo de Penhora, à folhas 141 dos mesmos Autos. II Objeto O objeto é um imóvel do tipo apartamento, cujo número é 91, situado no 9º andar do Edifício Qualité Jardins, localizado à Alameda Jaú, 588, no bairro do Jardim Paulista, em São Paulo. O imóvel possui matrícula nº , registrada no 4º Ofício do Registro de Imóveis de São Paulo e nº de Contribuintes da PMSP Possui oito anos de idade, padrão construtivo fino e estado de conservação regular. 1 - Localização O imóvel acha-se localizado em área residencial urbana próxima ao centro da cidade de São Paulo, tendo em sua proximidade todos os recursos da cidade, tais como, ônibus, metrô, teatros, igrejas, farto comércio, restaurantes e Shoppings. 2 Urbanização O local possui todos os melhoramentos urbanos condizentes com a cidade de São Paulo, tais como, rua asfaltada e arborizada, guias e sarjetas, 3

5 fls. 493 iluminação pública, redes de água e esgotos, gás encanado, sistema de coleta de lixo e segurança por guardas noturnos. Vide fotografias do logradouro e da fachada do imóvel. Fotos - Logradouro, numeral e fachada III Vistoria No dia 10 de novembro de 2016, à 10:30hs, atendidos pelo Sr. Agnaldo Batista dos Santos, porteiro do edifício, onde informou que a pessoa do Sr. Francisco Eider de Figueiredo não se encontrava. Informou ainda que essa pessoa não tem hora para sair e nem para chegar, mora sozinha em seu apartamento e a sua empregada doméstica vem duas vezes por semana em dias alternados. Assim, não foi possível fazer a vistoria nesse imóvel e tampouco programar outra data e hora a fim de verificar as condições em que se encontra o referido imóvel. Foi feito levantamento do nome do requerido através do Google onde obteve-se o número de seu telefone, porém não se logrou êxito em contata-lo. Face às dificuldades em realizar a vistoria interna do imóvel, e tendo em vista os dados cadastrais do imóvel tais como, padrão construtivo, idade, índice fiscal e as características dimensionais através da matrícula constante à folhas 28 dos Autos, foi possível realizar o processo avaliatório. 4

6 fls. 494 Características O apartamento em questão é do tipo II e o edifício possui uma unidade por andar. Há em todo o edifício sistema de segurança com acesso através de senha eletrônica, tanto nas portas do hall quanto nas portas dos elevadores. Dimensões Área útil = 149,337m2 Área comum coberta = 136,777m2 Área total coberta = 286,114m2 03 vagas indeterminadas nos subsolos Área comum descoberta = 29,732m2 Área total = 318,845m2 Idade do imóvel = 08 anos Padrão construtivo Fino = 3,066 Estado de conservação = c *k = 0,903 Foc = 0,9224 Índice Fiscal = 2.649,00 Fotografias do imóvel avaliando: 5

7 fls. 495 Fotos da fachada da edificação avalianda. 6

8 fls. 496 IV Avaliação A avaliação será feita conforme ditames da Norma Brasileira NBR (Imóveis Urbanos) e IBAPE/SP (Avaliação de Imóveis Urbanos), utilizando-se do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, onde os valores unitários dos imóveis pesquisados serão saneados por fatores, tratamento estatístico e homogeneizados após. Valor do imóvel Vi Vi = Au x Vus Au = 149,337m2 Vus = ,92 Vi = 149,337 x ,92 Valor do imóvel = R$1.623,430,58 V Conclusão Pelas descrições anteriores, conclui este signatário que o valor de venda do imóvel é: R$ ,00 (Uum milhão seiscentos e vinte e três mil reais) Arredondados Valor calculado para o mês de novembro de VI Encerramento Consta o presente laudo de 19 folhas impressas em um só lado, todas rubricadas, sendo esta datada e assinada, inclusive os Anexos. São Paulo, 18 de Novembro de Salvador Bueno das Neves CREA Em atenção ao artigo 5 do provimento nº 755/2001 do Conselho Superior de Magistratura, informa que se encontra à disposição das partes, em arquivo da E. Vara, currículum vitae, carteira de habilitação CREA, diploma de Engenharia e Certidões Cíveis e Criminais, em nome do signatário. 7

9 fls. 497 ANEXOS I - Certidão Cadastral do Imóvel II - Pesquisas Imobiliárias III - Memória de Cálculos 8

10 fls. 498 I - CERTIDÃO CADASTRAL DO IMÓVEL Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel - IPTU 2016 Cadastro do Imóvel: Local do Imóvel: AL JAU, AP 91 3VG JARDIM PAULISTA ED QUALITE JARDINS CEP Imóvel localizado na 1ª Subdivisão da Zona Urbana Endereço para entrega da notificação: AL JAU, AP 91 3VG JARDIM PAULISTA ED QUALITE JARDINS CEP Contribuinte(s): CPF Dados cadastrais do terreno: Valores de m² (R$): - de terreno: - da construção: Valores para fins de cálculo do IPTU (R$): - da área incorporada: - da área não incorporada: - da construção: Base de cálculo do IPTU: 6.863, ,00 Ressalvado o direito da Fazenda Pública do Município de São Paulo atualizar os dados constantes do Cadastro Imobiliário Fiscal, apurados ou verificados a qualquer tempo, inclusive em relação ao exercício abrangido por esta certidão, a Secretaria Municipal de Finanças e Desenvolvimento Econômico CERTIFICA que os dados cadastrais acima foram utilizados no lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano do imóvel do exercício de Data de Emissão: Número do Documento: Solicitante: FRANCISCO EIDER DE FIGUEIREDO Área incorporada (m²): 574 Área não incorporada (m²): 0 Área total (m²): ,00 0, , ,00 Certidão expedida via Internet - Portaria SF nº 008/2004, de 28/01/2004. A autenticidade desta certidão poderá ser confirmada, até o dia 16/02/2017, em 18/11/ Testada (m): Fração ideal: SALVADOR BUENO DAS NEVES (CPF ) 20,50 0,0767 Dados cadastrais da construção: Área construída (m²): 287 Padrão da construção: 2-D Área ocupada pela construção (m²): 398 Uso: residência Ano da construção corrigido:

11 fls. 499 Ii - PESQUISA IMOBILIÁRIA Imóvel 1 Apartamento localizado à rua Saint Hilaire, no bairro do Jardim Paulista, contendo 120,00m2. de área útil, com 3 dormitórios e uma vaga na garagem. Valor = R$ ,00 Índice Fiscal = 2.642,00 Padrão construtivo Médio = 1,926 Estado de conservação Regular c Idade = 24 anos Fator k = 0,702 Valor unitário = 9.166,67/m2 10

12 fls. 500 Ii - PESQUISA IMOBILIÁRIA Imóvel 2 Apartamento localizado à Al. Joaquim Eugênio de Lima, no bairro do Jardim Paulista, contendo 95,00m2 de área útil, 2 dormitórios e uma vaga na garagem. Valor = R$ ,00 Índice Fiscal = 1.895,00 Padrão construtivo Médio = 1,926 Estado de conservação = Regular c Idade = 15 anos Fator k = 0,8225 Valor unitário = 7.789,47/m2 11

13 fls. 501 Ii - PESQUISA IMOBILIÁRIA Imóvel 3 Apartamento localizado à rua Pamplona, no bairro do Jardim Paulista, contendo uma área útil de190,00m2, 4 dormitórios e 4 vagas na garagem. Valor = R$ ,00 Índice Fiscal = 2.962,00 Padrão construtivo Fino = 3,066 Estado de conservação bom c Idade = 12 anos Fator k = 0,858 Valor unitário = ,42/m2 12

14 fls. 502 Ii - PESQUISA IMOBILIÁRIA Imóvel 4 Apartamento localizado à rua Ouro Branco, no bairro do Jardim Paulista, contendo uma área útil de 88,00 m2., 3 dormitórios e 1 vaga na garagem. Valor = R$ ,00 Índice Fiscal = 2.719,00 Padrão construtivo médio =1,926 Estado de conservação c Idade = 18 anos Fator k = 0,785 Valor unitário = ,45/m2 13

15 fls. 503 Ii - PESQUISA IMOBILIÁRIA Imóvel 5 Apartamento situado à rua Batataes, no bairro do Jardim Paulista, com área útil de 194,00m2, 3 dormitórios e uma vaga na garagem. Valor = R$ ,00 Índice Fiscal = 2.604,00 Padrão construtivo médio = 1,926 Estado de conservação ç Idade de 18 anos Fator k = 0,785 Valor unitário = 9.536,08/m2 14

16 fls. 504 Ii - PESQUISA IMOBILIÁRIA Imóvel 6 Apartamento sito à rua Joaquim Eugênio de Lima, no bairro do Jardim Paulista, contendo 100,00 m2 de área útil, 3 dormitórios e 1 vaga na garagem. Valor R$ ,00 Índice Fiscal = 1.911,00 Padrão construtivo simples = 1,41 Padrão construtivo = c Idade de 30 anos Fator k = 0,609 Valor unitário = R$10.500,00/m2 15

17 fls. 505 Ii - PESQUISA IMOBILIÁRIA Imóvel 7 Apartamento sito à rua Pamplona, no bairro do Jardim Paulista, contendo 176,00m2 de área útil, 3 dormitórios e 1 suíte. Possui uma vaga na garagem. Valor R$ ,00 Índice Fiscal = 1.911,00 Padrão construtivo médio = 1,926 Estado de conservação ç Idade de 36 anos Fator k = 0,507 Valor unitário = R$10.625,00/m2 16

18 fls. 506 Ii - PESQUISA IMOBILIÁRIA Imóvel 8 Apartamento sito à rua Cravinhos, no bairro do Jardim Paulista, contendo 100,00 m2 de área útil, 3 dormitórios e uma vaga na garagem. Valor R$ ,00 Índice Fiscal = 2.562,00 Padrão construtivo simples = 1,41 Estado de conservação = c Idade = 36 anos Fator k = 0,507 Valor unitário = 9.500,00/m2 17

19 fls. 507 Ii - PESQUISA IMOBILIÁRIA Imóvel 9 Apartamento sito à rua Caconde, no bairro do Jardim Paulista, contendo 130,00m2 de área útil, 3 dormitórios. Valor R$ ,00 Índice Fiscal = 2.729,00 Padrão construtivo simples = 1,41 Estado de conservação = ç Idade = 24 anos Fator k = 0,702 Valor unitário = 7.602,31/m2 18

20 fls. 508 Memória de Cálculos Saneamento dos valores unitários pesquisados Vus Vus = (Vip/a) x (A/a) i x (If/if) t x (Ip/ip) y x Fo Vip é o valor do imóvel pesquisado. a é a área útil. A é a área do imóvel avaliando, i, t e y são expoentes que valem 1/4 para diferença até 30% e 1/8 para diferença maior que 30%. If é o índice fiscal do imóvel avaliando. if é o índice fiscal do imóvel pesquisado. Ip é o índice de padrão construtivo do imóvel avaliando. ip é o índice de padrão do imóvel pesquisado. Fo é o fator de oferta que é = 0,90. TABELA DE VALORES UNITÁRIOS Imóvel Vu (A/a) i (If/iF) t (Ip/ip) y Fo Vus , ,003 1,221 0, , ,47 1,058 1,087 1,221 0, , ,42 0,942 0,972 1,00 0, , ,45 1,068 1,00 1,057 0, , ,08 0,937 1,004 1,221 0, , ,00 1,051 1,042 1,221 0, , ,00 0,960 1,00 1,057 0, , ,00 1,051 1,008 1,057 0, , ,31 1,035 0,993 1,057 0, ,04 Somatória dos Valores ,25 Média M = ,92 Limite amostral Limite máximo = M + 30% = ,19 Limite mínimo = M 30% = 7.609,34 Elimina-se a amostra 03, portanto a nova média será M = ,92 Condição em que todos os valores unitários estão contidos dentro do limite amostral. Portanto, o valor unitário saneado Vus será: Valor unitário saneado = R$10.870,92 19