EXMO. SR JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ITAPETININGA

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1 fls EXMO. SR JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ITAPETININGA Processo n.º Requerente: BANCO BRADESCO S/A Requerido: RODRIGUES MORAES RODRIGUES SUPERMERCADO LTDA M.M. JUIZ, E OUTROS DORIVAL ROLIM DE MOURA JÚNIOR, engenheiro Civil, CREA. n.º , tendo sido nomeado para o cargo de Perito judicial, nos autos da AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TITULO EXTRAJUDICIAL CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO, requerido por BANCO BRADESCO S/A, vem respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, apresentar o LAUDO TÉCNICO :

2 fls I. Objetivo II. III. IV. Análise Conclusão Encerramento SUMÁRIO

3 fls I-OBJETIVO De acordo com os termos deste processo, o MM. JUIZ determina a realização da prova pericial para avaliar o imóvel afim de verificar a AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TITULO EXTRAJUDICIAL CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO. II-ANÁLISE II-1- Preliminares O perito neste item identifica a ação em questão e descreve as circunstâncias que levaram o MM. Juiz a determinar a realização da prova pericial, através de vistorias e levantamentos necessários para a elaboração dos trabalhos. II-2-Dados do imóvel A perícia vem através do presente, atender a determinação do D. Juízo de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Itapetininga, referente à aferição do valor dos seguintes imóveis: Imóvel 1 localizado na Rua Manoel Urcioli, 61 com IPTU , e terreno de 150,00 m² ( 5,00x30,00) no Jardim Fogaça, em Itapetininga-SP, e uma residência com área construída de 111,46m², contendo 02 quartos, banheiro, sala, laje, piso frio, garagem, corredor, lavanderia, telhas cerâmicas, com matricula nº32.213, ficha 1 e livro 2 do CRI de Itapetininga-SP. Atualmente quem mora nesta casa a pelo menos 6 anos é o inquilino Sr. Ricardo Zanola, com o imóvel locado pela imobiliária Mercado imóveis. Imóvel 2 localizado na Rua Manoel Urcioli, 61-A com IPTU , e terreno de 150,00 m² ( 5,00x30,00) no Jardim Fogaça, em Itapetininga-SP, e uma residência com área construída de 111,46m², contendo 02 quartos, banheiro, sala, laje, piso frio, garagem, corredor, lavanderia, telhas cerâmicas, com matricula nº32.213, ficha 1 e livro 2 do CRI de Itapetininga-SP. Atualmente quem mora nesta casa a pelo menos 3 anos é o inquilino Sr. Alexandre Castro, com o imóvel locado pela imobiliária Duarte imóveis. O desenvolvimento do trabalho avaliatório compreendeu a vistoria "in loco" para constatação das características do imóvel, análise de mercado da região, pesquisa imobiliária compondo a amostragem apresentada para elaboração da avaliação do terreno. Objetivando-se a compreensão sobre o que versa a presente lide, e assim eleger a adequada postura técnica em tempos de vistorias, empreendeu a perícia estudos aos autos, neles colhendo as seguintes peças: No desenvolvimento do trabalho avaliatório, procuramos nos deter somente ao campo da engenharia técnica de avaliações, empregando os meios a ela atinentes. Assim sendo, temos por objetivos lastrear as ponderações e conclusões aqui reportadas dentro dos dados que puderem ser tecnicamente aferíveis à nossa área de atuação.

4 fls A conduta profissional constou primeiramente de estudo aos autos e diligência de vistoria às áreas para constatação "in loco" de suas características e obtenção de relatório fotográfico. A partir de então foram coletadas ofertas no mercado imobiliário de interesse, através de observação de imóveis à venda, com posterior consulta de valores, obtendo-se elementos amostrais. II-3-Avaliação/Metodologia Estaremos utilizando o método comparativo, este em acordo com as normas de avaliação e os dados obtidos nas pesquisas serão homogeneizados. Também como referência estaremos utilizando a norma da ABNT Associação Brasileira de Normas técnicas, da Norma para Avaliações de Imóveis do Instituto de Engenharia e do Instituto brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia IBAPE/SP, das Normas para Avaliações e Laudos em Desapropriações e Avaliação de Glebas Urbanizàveis da ABNT, que consistem nos Mètodos Comparativo de Dados de Mercado, Método dos Custos, Método de Renda. Para obter-se o valor em avaliação foram feitas consultas a alguns corretores e imóbiliárias, todos os imóveis abaixo listados encontram-se no Municipio de Itapetininga-SP. A pesquisa para fixação do valor básico unitário, conforme NBR , Avaliação de Imóveis Urbanos, com precisão para avaliação normal, compreendeu informações da mesma região geográfica, com tratamento de homogeneização. Fator de fonte- para corrigir a normal estimativa de oferta, com fator de elasticidade entre 0,90 e 1,0 para lotes vendidos. Fator de localização- tomado como igual a unidade para imóveis situados em áreas com a mesma força comercial daquela do imóvel avaliando, inferior a unidade quando a amostra estiver em área menos valorizada. Fator de topografia Fator de área de terreno

5 Imóvel 1 Foto 01- Localização do imóvel nº 61, com frente à Rua Manoel Urcioli fls Nº61 Foto 02 - Detalhe do imóvel Nº61-A

6 fls Imóvel 2 Foto 03- Localização do imóvel nº 61-A, com frente à Rua Manoel Urcioli Foto 04 - Detalhe do imóvel

7 fls CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DOS IMÓVEIS Localização dos imóveis na Rua Manoel Urcioli, no Jardim Fogaça

8 fls Avaliação do imóvel A pesquisa para fixação do valor básico unitário, conforme NBR , Avaliação de Imóveis Urbanos, com precisão para avaliação normal, compreendeu informações da mesma região geográfica, com tratamento de homogeneização. Amostra 1 Franciosi R$65.000,00 AT=145m² Amostra 2 Sedna R$80.000,00 AT=185 m²

9 Amostra 3 Sedna R$85.000,00 fls AT=187 m² Amostra 4 Sedna R$70.000,00 AT=150m² Amostra 5 Sedna R$60.000,00 AT=150 m²

10 fls PESQUISA 1)Imobiliária Franciosi...R$448,27/m2 2)Imobiliária Franciosi...R$432,43/m2 3)Imobiliária Franciosi...R$454,54/m2 4)Imobiliária Franciosi...R$466,67/m2 5)Imobiliária Franciosi...R$400,00/m2 Media Valor pesquisado...r$2.201,91 5 Media Valor Pesquisado...R$440,38/m² Saneamento da média Limite superior...1,30 x R$440,38/m² =R$572,494 Limite inferior...0,70 x R$440,38/m² =R$308,266 Logo, 572, ,266=R$440,38/m² 2 Concluímos que a média valor pesquisado é igual à média sanada, logo não temos elementos fora deste intervalo. 3) Valor do Imóvel Terreno. Área do Terreno...150,00m². Valor por m2...r$440,38/m² Fator de fonte- para corrigir a normal estimativa de oferta, com fator de elasticidade entre 0,90 e 1,0 para lotes vendidos. Fator de localização- tomado como igual a unidade para imóveis situados em áreas com a mesma força comercial daquela do imóvel avaliando, inferior a unidade quando a amostra estiver em área menos valorizada. Fator de topografia Fator de área de terreno 150,00m²xR$440,38/m²x(0,9x0,9x1,00x1,00) coeficiente =R$53.506,17 Valor do Terreno...R$53.506,17(I)

11 fls Construção(CUB/julho/2017) 111,46m²xR$1.227,17/m²x0,85 Construção...R$ ,31(II) Resumo do valor dos imóveis Imóvel 01 Valor do imóvel (I)+(II)...R$ ,48 Imóvel 02 Valor do imóvel (I)+(II)...R$ ,48 Total Imovél R$ ,96

12 fls III-Conclusão A perícia vem através do presente, atender a determinação do D. Juízo de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Itapetininga, referente à aferição do valor dos seguintes imóveis: Imóvel 1 localizado na Rua Manoel Urcioli, nº61 no Jardim Fogaça, em Itapetininga-SP, existindo um terreno com uma área de 150,00m² e uma residência com área construída de 111,46m², contendo 02 quartos, banheiro, sala, laje, piso frio, garagem, corredor, lavanderia, telhas cerâmicas, com matricula nº32.213, ficha 1 e livro 2 do CRI de Itapetininga-SP. Atualmente quem mora nesta casa a pelo menos 6 anos é o inquilino Sr. Ricardo Zanola, com o imovel locado pela imobiliária Mercado imóveis. Imóvel 2 localizado na Rua Manoel Urcioli, nº61-a no Jardim Fogaça, em Itapetininga-SP, existindo um terreno com uma área de 150,00m² e uma residência com área construída de 111,46m², contendo 02 quartos, banheiro, sala, laje, piso frio, garagem, corredor, lavanderia, telhas cerâmicas, com matricula nº32.213, ficha 1 e livro 2 do CRI de Itapetininga-SP. Atualmente quem mora nesta casa a pelo menos 3 anos é o inquilino Sr. Alexandre Castro, com o imóvel locado pela imobiliária Duarte imóveis. A pesquisa adotou preferencialmente elementos da região, com a finalidade de não haver distorções, observando o que recomenda a norma de avaliações. Os elementos foram coletados através de anúncios em sites de imobiliárias da região e/ou contato com corretores e responsáveis pela venda. Para a obtenção dos valores de cada elemento, apresentados na análise estatística, foram calculadas as edificações, considerando-se as características particulares de cada um, seguindo as prescrições expostas anteriormente. Os elementos que compõem a amostra são relacionados a seguir e são representados por cinco (05) elementos, situados no bairro ou adjacências do imóvel, todos à venda. lv-encerramento O presente laudo contém 19 páginas sendo digitadas somente na frente, não havendo nada mais a acrescentar, o signatário dá por encerrado o presente trabalho, ficando a disposição para demais esclarecimentos que se fizerem necessários. Itapetininga, 01 de Agosto de 2017 Dorival Rolim de Moura Junior Engenheiro Civil CREA-SP nº