Eng. Salvador Bueno das Neves Crea: /D

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1 fls. 312 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FORO JOÃO MENDES JÚNIOR DE SÃO PAULO. PROCESSO Salvador Bueno das Neves, engenheiro, CREA , perito judicial, honrado por sua nomeação e decisão à folhas 306 dos Autos do processo que move THEREZINHA ARRUDA DE SOUZA em face de MARCELO LOURENÇO BETONE e outros, após vistas nos Autos e vistoria in loco, vem mui respeitosamente perante Vossa Excelência requerer: Termos em que, Pede Deferimento a - A juntada do respectivo Laudo de Avaliação b - A liberação dos honorários que se encontram depositados pelo PGE. São Paulo, 02 de fevereiro de Salvador Bueno das Neves Perito Judicial - Crea

2 fls. 313 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FORO JOÃO MENDES JÚNIOR DE SÃO PAULO. PROCESSO Salvador Bueno das Neves, engenheiro, CREA , perito judicial, honrado por sua nomeação e decisão à folhas 306 dos Autos do processo que move THEREZINHA ARRUDA DE SOUZA em face de MARCELO LOURENÇO BETONE e outros, após vistas nos Autos e vistoria in loco, vem mui respeitosamente perante Vossa Excelência apresentar a conclusão a que chegou, contida no presente LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 1

3 fls. 314 ÍNDICE Capítulo I Objetivo...03 Capítulo II Objeto...03 Capítulo III Vistoria...04 Capítulo IV Avaliação...07 Capítulo V Conclusão...07 Capítulo VI Encerramento...07 ANEXOS I Certidão Cadastral do Imóvel...09 II - Pesquisa Imobiliária...10 III - Memória de Calculos

4 fls. 315 I Objetivo O objetivo do presente trabalho é atender determinação deste Douto Juízo, à folhas 306 dos Autos, apresentando o valor atual do imóvel do tipo sala comercial que foi penhorado, conforme Termo de Penhora, à folhas 263 dos mesmos Autos. II Objeto Trata-se de uma sala comercial (Loja) de propriedade do requerido, Sr. Marcelo Lourenço Betone e outros, localizada à rua Ezequiel Ramos, 360 esquina com a rua Tabajara, no 16º subdistrito Mooca, Matrícula nº registrada no 7º Oficial do Registro de Imóveis de São Paulo, Cadastro de Contribuintes nº , cujas características serão apresentadas nos próximos capítulos. 1) Localização O imóvel acha-se localizado em área urbana próxima ao centro da cidade de São Paulo, tendo em sua proximidade todos os recursos da cidade, tais como, ônibus, metrô, teatros, igrejas, farto comércio, restaurantes e Shoppings. 3

5 fls ) Urbanização O local possui todos os melhoramentos urbanos condizentes com a cidade de São Paulo, tais como,rua asfaltada, guias e sarjetas, iluminação pública, redes de água e esgotos, sistema de coleta de lixo.vide fotografias do logradouro e da fachada do imóvel. III Vistoria No dia 22 de fevereiro de 2017, às 14:00hs, procedeu-se a vistoria, cujas condições a seguir serão apresentadas: Trata-se de uma sala comercial utilizada como mini mercado, possuindo as seguintes características: Matrícula º Oficial do Registro de Imóveis de São Paulo. Forma construtiva = Prédio construído em terreno de esquina, sem recuo, possuindo dois pisos. O imóvel em questão está localizado no piso térreo, constituído de um salão com várias dependências. Área útil = 174,45 m2 Piso = Cerâmico Paredes = Pintura em látex sobre reboco. Teto = Laje com pintura em látex sobre reboco. Idade do imóvel = 67 anos (considerado para efeito de cálculo, 40 anos) Portas frontais de enrolar caixilhos em ferro pintado. Padrão construtivo = Simples Escritório sem elevador. Valor unitário = 1,41 de R8N Estado de conservação = Regular, necessitando de reparos e pintura. 4

6 fls. 317 Fotografias ilustrativas do imóvel avaliando. Logradouro Fotografia do interior do imóvel Ídem 5

7 fls. 318 Ídem Ídem 6

8 fls. 319 V Avaliação A avaliação será feita atendendo à Norma Brasileira NBR (Imóveis Urbanos) e IBAPE/SP (Avaliação de Imóveis Urbanos), utilizandose do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, onde os valores unitários dos imóveis pesquisados serão saneados por fatores, tratamento estatístico e homogeneizados após. Valor do imóvel Vi Vi = Au x Vus x Fe x Foc Au = 174,45 Vus = 5.090,32 Fe = 1,05 Foc = R + k(r 1) = 0,6872 Vp = 174,45 x 5.090,32 x 1,05 x 0,6872 = ,84 Valor do imóvel = R$ ,84 VI Conclusão Tendo em vista as descrições e cálculos anteriores, conclui este signatário que o valor do imóvel será: Valor do imóvel R$ ,00 (seiscentos e quarenta mil reais) Arredondados Fev./2017 VII Encerramento Consta o presente laudo de 16 folhas impressas em um só lado, todas rubricadas, sendo esta datada e assinada, inclusive os Anexos. São Paulo, 02 de Fevereiro de Salvador Bueno das Neves CREA Perito Judicial 7

9 fls. 320 ANEXOS I - Certidão Cadastral do Imóvel II - Pesquisas Imobiliárias III - Memória de Cálculos 8

10 fls. 321 I - certidão cadastral do imóvel Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel - IPTU 2017 Cadastro do Imóvel: Local do Imóvel: R EZEQUIEL RAMOS, LJ CEP Imóvel localizado na 2ª Subdivisão da Zona Urbana Endereço para entrega da notificação: R EZEQUIEL RAMOS, LJ CEP Contribuinte(s): JOAO LOURENCO Dados cadastrais do terreno: Área incorporada (m²): 432 Área não incorporada (m²): 0 Área total (m²): 432 Dados cadastrais da construção: Área construída (m²): 195 Padrão da construção: 4-B Área ocupada pela construção (m²): 357 Uso: comercial Ano da construção corrigido: 1948 Valores de m² (R$): - de terreno: - da construção: Valores para fins de cálculo do IPTU (R$): - da área incorporada: - da área não incorporada: - da construção: Base de cálculo do IPTU: 1.406, ,00 Ressalvado o direito da Fazenda Pública do Município de São Paulo atualizar os dados constantes do Cadastro Imobiliário Fiscal, apurados ou verificados a qualquer tempo, inclusive em relação ao exercício abrangido por esta certidão, a Secretaria Municipal de Finanças e Desenvolvimento Econômico CERTIFICA que os dados cadastrais acima foram utilizados no lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano do imóvel do exercício de Data de Emissão: Número do Documento: Solicitante: ,00 0, , ,00 Certidão expedida via Internet - Portaria SF nº 008/2004, de 28/01/2004. A autenticidade desta certidão poderá ser confirmada, até o dia 31/05/2017, em 02/03/ Testada (m): Fração ideal: SALVADOR BUENO DAS NEVES (CPF ) 22,00 0,2520 9

11 fls. 322 Ii - PESQUISA IMOBILIÁRIA Imóvel 1 Conjunto comercial à venda, localizada à Rua João Caetano, no bairro da Mooca, contendo 150,00m2 de área útil. Valor = R$ ,00 Índice Fiscal = 490,00 Padrão construtivo Simples = 1,41 de R 8 N Estado de conservação Regular d Idade = 20 anos Fator k 0,740 Tel.: Valor unitário = 4.333,33/m2 Valor unitário saneado = 4.137,12/m2 10

12 fls. 323 Ii - PESQUISA IMOBILIÁRIA Imóvel 2 Conjunto comercial à venda localizado à rua Padre Raposo, Mooca, com 220,00m2 de área útil. Valor = R$ ,00 Índice Fiscal = 478,00 Padrão construtivo simples = 1,41 de R 8 N Estado de conservação = Regular d Idade = 24 anos Fator k = 0,662 Tel.: Valor unitário = 5.863,64/m2 Valor unitário saneado = 5.059,85/m2 11

13 fls. 324 Ii - PESQUISA IMOBILIÁRIA Imóvel 3 Loja localizada na rua João Antonio de Oliveira, na Mooca, contendo 358,00m2 de área útil. Valor = R$ ,00 Índice Fiscal = 470,00 Padrão construtivo simples = 1,206 de R 8 N Estado de conservação bom c Idade = 20 anos Fator k = 0,761 Tel Valor unitário = 3.631,28 /m2 Valor unitário saneado = 2.910,08/m2 12

14 fls. 325 Ii - PESQUISA IMOBILIÁRIA Imóvel 4 Loja localizada à rua Padre Adelino, na Mooca, contendo 130,00 m2 de área útil. Valor = R$ ,00 Índice Fiscal = 456,00 Padrão construtivo simples = 1,206 de R 8 N Estado de conservação c Idade = 20 anos Fator k = 0,761 Tel.: Valor unitário = 9.230,77/m2 Valor unitário saneado = 8.957,95/m2 13

15 fls. 326 Ii - PESQUISA IMOBILIÁRIA Imóvel 5 Loja localizada à rua Sapucaia, na Mooca, contendo 250,00m2 de área útil. Valor = R$ ,00 Índice Fiscal = 555,00 Padrão construtivo simples= 1,206 de R 8 N Estado de conservação ç Idade de 18 anos Fator k = 0,785 Tel.: Valor unitário = 3.680,00 /m2 Valor unitário saneado = 3.085,10/m2 14

16 fls. 327 Ii - PESQUISA IMOBILIÁRIA Imóvel 6 Loja à venda localizada à rua Almirante Brasil, na Mooca, contendo 125,00 de área útil. Valor R$ ,00 Índice Fiscal = 9.285,00 Padrão construtivo Superior = 2,286 de R 8 N Estado de conservação = c Idade de 45 anos Fator k = 0,335 Tel.: Valor unitário = R$5.200,00/m2 Valor unitário saneado = 6.074,00/m2 15

17 fls. 328 IiI - Memória de calculos Saneamento dos valores unitários pesquisados Vus Vus = (Vip/a) x (A/a) i x (If/if) t x (Ip/ip) y x (F1 x F2) z x Fo Vip é o valor do imóvel pesquisado. a é a área útil. A é a área do imóvel avaliando, i é expoente que vale 1/4 para diferença até 30% e 1/8 para diferença maior que 30%. i, t, y e z, são expoentes que valem 1/4 para diferença até 30% e 1/8 para diferença acima de 30%. If é o índice fiscal do imóvel avaliando. if é o índice fiscal do imóvel pesquisado. Ip é o índice de padrão construtivo do imóvel avaliando. ip é o índice de padrão do imóvel pesquisado. F1 é o fator do estado de conservação do imóvel avaliando. F2 é o fator do estado de conservação do imóvel pesquisado. Fo é o fator de oferta que é = 0,90. TABELA DE VALORES UNITÁRIOS Imóvel Vu (A/a) i (If/if) t (Ip/ip) y (F1/F2 ) z Fo Vus ,33 1,04 1,02 1,00 1,00 0, , ,64 0,94 1,02 1,00 1,00 0, , ,28 0,91 1,03 0,95 1,00 0, , ,77 1,08 0,96 1,04 1,00 0, , ,00 0,97 0,99 1,00 0,97 0, , ,00 1,09 1,05 1,08 1,05 0, ,00 Soma de valores ,10 Média M = 5.037,35 Limite amostral Limite máximo = M + 30% = 6.548,56 Limite mínimo = M 30% = 3.526,15 Descartam-se os valores dos itens 3,4 e 5, tornando-se portanto a nova média M = 5.090,32. Condição em que todos os valores unitários remanescentes estão contidos dentro do limite amostral. Portanto, o valor unitário saneado Vus será: Valor unitário saneado = R$ 5.090,32 16