EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ITATIBA/SP.
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- Glória Carmem Madeira Teixeira
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1 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ITATIBA/SP. Autos nº ,, inscrito no CREA/SP sob nº , nomeado perito judicial nos autos do processo acima mencionado, de EXECUÇÃO, promovida por ASSOCIAÇÃO contra WAGNER APARECIDO DA FONSECA, vem, mui respeitosamente a presença de Vossa Excelência solicitar o quanto segue: A juntada do presente laudo de avaliação. Termos em que, Pede deferimento. Itatiba, 29 de julho de R I C A R D O F A S A N I G A L LI N A C RE A /SP n º P eri to Ju d ici al 1
2 ÍNDICE 1. Introdução Vistoria e Considerações Técnicas Documentação Fotográfica Avaliação 3.1 Metodologia Aplicada Metodologia Aplicada - Terreno Pesquisa / Homogeneização de Valores Pesquisa de Valores - Terreno Homogeneização da Pesquisa de Valores Cálculo do Valor do Imóvel Cálculo do Valor do Terreno Conclusão Encerramento
3 1. Introdução O presente trabalho técnico tem por objetivo a identificação do valor de mercado do imóvel objeto da matrícula nº , do Cartório de Registro de Imóveis de Itatiba/SP, de propriedade do executado. Conforme informações do Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca o imóvel avaliando, objeto da matrícula nº , possui a seguinte descrição: Referido imóvel está parcialmente cadastrado junto a Prefeitura Municipal de Itatiba sob nº (ID 51435). 2. Vistoria e Considerações Técnicas A vistoria técnica se deu no dia 28 de julho de 2016, oportunidade em que o perito inspecionou pessoalmente o imóvel penhorado, colhendo a documentação fotográfica que segue. O imóvel avaliando, sobre o qual NÃO HÁ BENFEITORIAS incorporadas, está localizado em loteamento com característica RESIDENCIAL. O LOTEAMENTO onde inserido o imóvel avaliando possui ótima infraestrutura, tais como, pavimentação, rede de água, rede de distribuição de energia elétrica, iluminação pública, coleta de lixo, rede de telefonia, etc. Está inserido em uma região com características de absorção pelo mercado definido como MODERADO. 3
4 O imóvel penhorado, situado na RUA MILANO, com área de terreno de 500,40 m 2, apresenta forma geométrica RETANGULAR, situação de ESQUINA, topografia DECLIVE, superfície/solo SECA Documentação Fotográfica Matrícula nº Imóvel avaliando Imóvel situado na Rua Milano, esquina coma Rua Roma (LOTE 17, QUADRA 26) 4
5 5
6 3 Avaliação 3.1 Metodologia Aplicada Na avaliação do terreno será utilizado o MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO Metodologia Aplicada Terreno Em função das características do imóvel avaliando e diante das consultas efetuadas junto ao mercado imobiliário desta cidade, para determinação do valor de mercado atual, concluímos pela aplicação do MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO, por ser metodologia compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Trata-se de método consagrado e o mais utilizado em avaliações dessa natureza, através de comparação de dados referentes a outros imóveis ofertados ou vendidos, em regime de livre mercado. A utilização do Método Comparativo de Dados Direto de Mercado, consistente na pesquisa direta a ofertas ou transações efetivamente ocorridas, tornou-se impraticável para o presente caso, tendo em vista a inexistência desses elementos nos moldes ditados pela norma técnica incidente. Para o loteamento sob avaliação, porém, foram colhidos vários elementos (opiniões de corretores) junto a imobiliárias idôneas 2 desta cidade, para embasar a tomada de decisão do perito. Para identificação do valor básico unitário, entretanto, segundo as diretrizes traçadas pela NBR pertinente, serão utilizados os seguintes fatores especiais de homogeneização: 1 Aquele que define o valor através da compara ção com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do mercado imobiliário. 6
7 Fator de Atualização (K1). Não será realizada a atualização monetária pelos índices inflacionários, uma vez que os valores de mercado permanecem estáveis, não acompanhando a variação inflacionaria ocorrida entre a data da pesquisa e a data-base do laudo. Adota-se K1 = 1,00. Fator de Fonte (K2). O fator de fonte (fator de oferta ou euforia), representa um deságio em relação ao valor pedido no mercado, em função da natural elasticidade dos negócios, caracterizado pela relação entre o valor ofertado do imóvel e o valor transacionado. Situa-se na faixa de 0,85 a 1,00. Será deduzido 10% (dez por centro) do valor das ofertas. Adota-se K2 = 0,90. Fator de Transposição (K3). Para a transposição de valores emprega-se a relação entre os valores dos lançamentos fiscais, obtidos da Planta Genérica de Valores editada pela Prefeitura, se verificada a compatibilidade dos mesmos. Não será utilizado o fator de transposição, porque todas as amostras obtidas são do mesmo setor fiscal. Adota-se K3 = 1,00. Fator de Topografia (K4). A topografia do terreno pode valorizá-lo ou depreciá-lo. As influências desta natureza podem ser determinadas com base na dedução ou acréscimo correspondente aos gastos necessários a se colocar o terreno em situação de máximo aproveitamento. Na impossibilidade de utilização do critério acima, serão considerados os seguintes fatores corretivos aproximados: Terreno plano>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 1,00 Caído para os fundos até 5% >>>>>>>>>>>> 0,95 Caído para os fundos de 5% até 10% >>>>>> 0,90 Caído para os fundos de 10% até 20% >>>>> 0,80 Em aclive até 10% >>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 0,95 Em aclive até 20%>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 0,90 O imóvel avaliando possui fator de topografia (K4) = 0,80 (imóvel em declive). 2 Ouro Casas; Kasa Mater; Mocambo Empreendimentos Imobiliários; Portal de Im óveis (internet). 7
8 Fator de Área (K5). Este fator é representado na doutrina pela expressão empírica Fa = (área I / área II) n, onde: Área I Área II n = 0,250 a 30%. n = 0,125 superior a 30%. Área do elemento pesquisado. Área do imóvel avaliando. quando a diferença entre as áreas I e II for inferior quando a diferença entre as áreas I e II for O terreno avaliando possui fator de área (K5) = 1,00. Fator de Consistência ou de Superfície (K6). Como fator de consistência entre o terreno avaliando e a situação paradigma, serão adotados os seguintes fatores corretivos genéricos: Terreno seco>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 1,00 Superfície úmida>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 0,80 Terreno alagadiço>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 0,60 Terreno brejoso>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 0,50 Terreno permanentemente alagado>>>>>>> 0,40 O imóvel avaliando possui fator de consistência (K6) = 1, Pesquisa/Homogeneização de Valores Pesquisa de Valores Terreno. O valor atribuído pela Prefeitura de Itatiba, para fins de tributação, é de R$ 115,87 por m 2 para o lote de terreno. Referido valor não será considerado na avaliação, porque aquém daquele praticado no mercado. 8
9 A partir da opinião de corretores idôneos, acima identificados, simulando-se um lote de terreno ideal paradigma 3, foi obtido o valor médio de R$ 600,00 por m 2 (q = R$ 600,00/m 2 ). Contudo, para determinação do valor básico unitário, segundo as diretrizes traçadas pelas normas técnicas pertinentes, bem como pela sensibilidade deste avaliador, serão utilizados os fatores de homogeneização descritos no item 3.1.1, a saber: Fator de Atualização (K1), onde K1 = 1,00. Fator de Fonte (K2), onde K2 = 0,90 Fator de Transposição (K3), onde K3 = 1,00. Fator de Topografia (K4), onde K4 = 0,80. Fator de Área (K5), onde K5 = 1,00. Fator de Consistência/Superfície (K6), onde K6 = 1, Homogeneização da Pesquisa de Valores AMOSTRA DADOS INICIAIS MATRIZ DOS FATORES K1 K2 K3 K4 K5 K6 DADOS FINAIS M ,00 1,00 0,90 1,00 0,80 1,00 1,00 432,00 Portanto, o valor adotado será de R$ 432,00 / m 2 esquina com a Rua Roma LOTE 17, QUADRA 26). (Rua Milano, 3 Situação Paradigma: lote de terreno em oferta, com área de 500,00 m2, localizada no Residencial Sítio do Engenho, com perfil topográfico plano, situação de meio de quadra, e c onsistência/superfície solo seco. 9
10 3.3 Cálculo do Valor do Imóvel Valor do Terreno Valor do Terreno - LOTE 17, QUADRA 26 Vt = A x Vu Vt = 500,40 x 432,00 = R$ ,80 O valor de mercado do lote de terreno sob avaliação, melhor descrito e caracterizado anteriormente, em números redondos 4, é da ordem de R$ ,00 (duzentos e vinte mil reais). 4. Conclusão O imóvel localizado na Rua Miano, esquina com a Rua Roma, loteamento Residencial Sítio do Engenho (LOTE 17, QUADRA 26), objeto da matrícula nº , do Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca de Itatiba/SP, com área de terreno de 500,40 m 2, melhor descrito e caracterizado anteriormente, em números redondos, possui VALOR DE MERCADO de R$ ,00 (duzentos e vinte mil reais), com validade para JULHO/ Ao Engenheiro Avaliador, em função do tratamento dos dados de mercado, é permitido arredondar o resultado de sua avaliação, desde que o ajuste final não varie mais de 1% do valor obtido pela técnica de avaliação. (NBR ). 1 0
11 5. Encerramento As análises e conclusões expressas no presente trabalho foram baseadas em dados, diligências, pesquisa e levantamentos efetuados pelo próprio perito, tendo-se como idôneas e verdadeiras as informações a ele prestadas por terceiros. Conforme pesquisa realizada junto à Prefeitura Municipal de Itatiba, sobre o imóvel avaliando CONSTA DÉBITO de IPTU da ordem de R$ 1.847,78. Nada mais havendo a acrescentar, encerramos o presente trabalho de avaliação, composto por 11 laudas digitadas, exceto anexos, todas numeradas, sendo esta datada. Itatiba, 29 de julho de R I C A R D O F A S A N I G A L LI N A C RE A /SP n º P eri to Ju d ic ial 1 1
12 ANEXO Extrato de informações (dados do terreno e de débito de IPTU), relativamente ao imóvel objeto de avaliação, expedido pela Prefeitura Municipal de 1 2
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15 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ITATIBA/SP. Autos nº ,, inscrito no CREA/SP sob nº , nomeado perito judicial nos autos do processo acima mencionado, de EXECUÇÃO, promovida por ASSOCIAÇÃO contra WAGNER APARECIDO DA FONSECA, vem, mui respeitosamente a presença de Vossa Excelência solicitar o quanto segue: a) A expedição de mandado de levantamento judicial dos honorários provisórios depositados a fls. 219, no valor de R$ 1.000,00; b) O arbitramento dos honorários definitivos do perito em R$ 3.500,00, justificando o valor estimado em função dos custos do trabalho 1 abaixo relacionados, sendo valorizados levando-se em consideração os padrões do regulamento de honorários para avaliações e perícias de engenharia do INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERICIAIS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO - IBAPE/SP. 1 Art. 9º - A remuneração será calculada com base em um custo de R$ 320,00 por hora, compreendendo todo o tempo efetivamente despendido para a realização de vistorias, buscas, estudos, cálculos e demais atividades técnicas necessárias ao desempenho de suas funções, acrescido do tempo gasto em viagens e deslocamentos, desde a saída do domicilio ou do escritório do profissional até o retorno ao mesmo, e excluídos os intervalos para as refeições e repouso. (REGULAMENTO DE HONORÁRIOS DO IBAPE-SP). 1
16 1) Vistoria técnica ao imóvel avaliando; 2) Obtenção de informações junto a Prefeitura de Itatiba; 3) Pesquisa do Mercado de Imóveis (coleta de elementos / amostras disponíveis no Mercado, passíveis de homogeneização); 4) Elaboração, digitação e conferência do laudo de avaliação. Termos em que, Pede deferimento. Itatiba, 29 de julho de R I C A R D O F A S A N I G A L LI N A C RE A /SP n º P eri to Ju d ici al 2
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