EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ITATIBA/SP.

Transcrição

1 fls. 235 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ITATIBA/SP. Autos nº ,, inscrito no CREA/SP sob nº , nomeado perito judicial nos autos do processo acima mencionado, de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL, promovida por BANCO BRADESCO S/A contra GT ARTEFATOS CONCRETO LTDA ME, THIAGO PASCHOAL ULHANO e ISABEL CRISTINA PASCHOAL ULHANO, vem, mui respeitosamente a presença de Vossa Excelência solicitar o quanto segue: O levantamento dos honorários provisórios depósitos a fls. 232, no valor de R$ 1.000,00; O arbitramento dos honorários definitivos do perito em R$ 4.000,00, justificando o valor estimado em função dos custos do trabalho 1 abaixo relacionados, sendo valorizados levando-se em consideração os padrões do regulamento de honorários para avaliações e perícias de engenharia do INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERICIAIS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO - IBAPE/SP. 1 Art. 9º - A remuneração será calculada com base em um custo de R$ 360,00 por hora, compreendendo todo o tempo efetivamente despendido para a realização de vistorias, buscas, estudos, cálculos e demais atividades técnicas necessárias ao desempenho de suas funções, acrescido do tempo gasto em viagens e deslocamentos, desde a saída do domicilio ou do escritório do profissional até o retorno ao mesmo, e excluídos os intervalos para as refeições e repouso. (REGULAMENTO DE HONORÁRIOS DO IBAPE-SP). Alameda Caetano e Zaira nº 200, Apartamento B34, Sa nto Antonio Itatiba/SP. 1 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 202BE26.

2 fls ) Vistoria técnica ao imóvel sob avaliação (matrícula nº do Registro de Imóveis de Itatiba); 2) Obtenção de informações junto a Prefeitura Municipal de Itatiba; 3) Pesquisa do Mercado de Imóveis (coleta de elementos / amostras disponíveis no Mercado, passíveis de homogeneização); 4) Elaboração, digitação e conferência do laudo de avaliação. Termos em que, Pede deferimento. Itatiba, 18 de setembro de CREA/SP nº Perito Judicial Alameda Caetano e Zaira nº 200, Apartamento B34, Sa nto Antonio Itatiba/SP. 2 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 202BE26.

3 fls. 237 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ITATIBA/SP. Autos nº ,, inscrito no CREA/SP sob nº , nomeado perito judicial nos autos do processo acima mencionado, de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL, promovida por BANCO BRADESCO S/A contra GT ARTEFATOS CONCRETO LTDA ME, THIAGO PASCHOAL ULHANO e ISABEL CRISTINA PASCHOAL ULHANO, vem, mui respeitosamente a presença de Vossa Excelência solicitar o quanto segue: A juntada do presente laudo de avaliação. Termos em que, Pede deferimento. Itatiba, 18 de setembro de CREA/SP nº Perito Judicial 1

4 fls. 238 ÍNDICE 1. Introdução Vistoria e Considerações Técnicas Documentação Fotográfica Avaliação 3.1 Metodologia Aplicada Metodologia Aplicada - Terreno Pesquisa / Homogeneização de Valores Pesquisa de Valores - Terreno Homogeneização da Pesquisa de Valores Cálculo do Valor do Imóvel Conclusão Encerramento

5 fls Introdução O presente trabalho técnico tem por objetivo a identificação do valor de mercado do imóvel objeto da matrícula nº , do Cartório de Registro de Imóveis de Itatiba/SP, de propriedade do executado Thiago Paschoal Ulhano. Conforme informações do Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca o imóvel avaliando, objeto da matrícula nº , possui a seguinte descrição: Referido imóvel está cadastrado junto a Prefeitura Municipal de Itatiba sob nº (ID 64794). 2. Vistoria e Considerações Técnicas. A vistoria técnica se deu no dia 15 de setembro de Por ocasião da vistoria técnica, visando a localização do lote, o perito foi auxiliado pelo senhor JOÃO BATISTA, oportunidade em que foi colhida a documentação fotográfica que segue. O imóvel vistoriado, sobre o qual NÃO HÁ BENFEITORIAS incorporadas, está localizado em loteamento com característica RESIDENCIAL. 3

6 fls. 240 O imóvel penhorado, objeto da matrícula nº (lote 14, quadra 10), situado na RUA EGIDIO EVANGELISTA, com área de terreno de 1.177,71 m 2, apresenta forma geométrica IRREGULAR, situação ESQUINA, topografia PLANA, superfície/solo SECA Documentação Fotográfica Imóvel avaliando Lote 14, Q. 10 Imóvel avaliando Lote 14, Q. 10 4

7 fls

8 fls

9 fls

10 fls

11 fls

12 fls

13 fls

14 fls Avaliação 3.1 Metodologia Aplicada Na avaliação do terreno será utilizado o MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO Metodologia Aplicada Terreno Em função das características do imóvel avaliando e diante das consultas efetuadas junto ao mercado imobiliário desta cidade, para determinação do valor de mercado atual, concluímos pela aplicação do MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO, por ser metodologia compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. 1 Aquele que define o valor através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do mercado imobiliário. 12

15 fls. 249 Trata-se de método consagrado e o mais utilizado em avaliações dessa natureza, através de comparação de dados referentes a outros imóveis ofertados ou vendidos, em regime de livre mercado. A utilização do Método Comparativo de Dados Direto de Mercado, consistente na pesquisa direta a transações efetivamente ocorridas, tornou-se impraticável para o presente caso, tendo em vista a inexistência desses elementos nos moldes ditados pela norma técnica incidente. Para o loteamento sob avaliação, porém, foram colhidos vários elementos (opiniões de corretores) junto a imobiliárias idôneas 2 desta cidade, para embasar a tomada de decisão do perito. Para identificação do valor básico unitário, entretanto, segundo as diretrizes traçadas pela NBR pertinente, serão utilizados os seguintes fatores especiais de homogeneização: Fator de Atualização (K1). Não será realizada a atualização monetária pelos índices inflacionários, uma vez que os valores de mercado permanecem estáveis, não acompanhando a variação inflacionaria ocorrida entre a data da pesquisa e a data-base do laudo. Adota-se K1 = 1,00. Fator de Fonte (K2). O fator de fonte (fator de oferta ou euforia), representa um deságio em relação ao valor pedido no mercado, em função da natural elasticidade dos negócios, caracterizado pela relação entre o valor ofertado do imóvel e o valor transacionado. Situa-se na faixa de 0,85 a 1,00. Será deduzido 10% (dez por centro) do valor das ofertas. Adota-se K2 = 0,90. Fator de Transposição (K3). Para a transposição de valores emprega-se a relação entre os valores dos lançamentos fiscais, obtidos da Planta Genérica de Valores editada pela Prefeitura, se verificada a compatibilidade dos mesmos. Não será utilizado o fator de transposição, porque todas as amostras obtidas são do mesmo setor fiscal. Adota-se K3 = 1,00. 2 Ouro Casas; Kasa Mater; Mocambo Empreendimentos Imobiliários; Portal de Imóveis (internet). 13

16 fls. 250 Fator de Topografia (K4). A topografia do terreno pode valorizá-lo ou depreciá-lo. As influências desta natureza podem ser determinadas com base na dedução ou acréscimo correspondente aos gastos necessários a se colocar o terreno em situação de máximo aproveitamento. Na impossibilidade de utilização do critério acima, serão considerados os seguintes fatores corretivos aproximados: Terreno plano>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 1,00 Caído para os fundos até 5% >>>>>>>>>>>> 0,95 Caído para os fundos de 5% até 10% >>>>>> 0,90 Caído para os fundos de 10% até 20% >>>>> 0,80 Em aclive até 10% >>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 0,95 Em aclive até 20%>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 0,90 O imóvel avaliando possui fator de topografia (K4) = 0,90 (imóvel em declive). Fator de Área (K5). Este fator é representado na doutrina pela expressão empírica Fa = (área I / área II) n, onde: Área I Área do elemento pesquisado. Área II Área do imóvel avaliando. n = 0,250 quando a diferença entre as áreas I e II for inferior a 30%. n = 0,125 quando a diferença entre as áreas I e II for superior a 30%. O terreno avaliando (lote 14, da quadra 10 ), possui fator de área (K5) = 0,96. Fator de Consistência ou de Superfície (K6). Como fator de consistência entre o terreno avaliando e a situação paradigma, serão adotados os seguintes fatores corretivos genéricos: Terreno seco>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 1,00 Superfície úmida>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 0,80 Terreno alagadiço>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 0,60 Terreno brejoso>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 0,50 Terreno permanentemente alagado>>>>>>> 0,40 O imóvel avaliando possui fator de consistência (K6) = 1,00. 14

17 fls Pesquisa/Homogeneização de Valores Pesquisa de Valores Terreno. A partir da opinião de corretores idôneos, acima identificados, simulando-se um lote de terreno ideal paradigma 3, foi obtido o valor médio de R$ 220,00 por m 2 (q = R$ 220,00/m 2 ). Contudo, para determinação do valor básico unitário, segundo as diretrizes traçadas pelas normas técnicas pertinentes, bem como pela sensibilidade deste avaliador, serão utilizados os fatores de homogeneização descritos no item 3.1.1, a saber: Fator de Atualização (K1), onde K1 = 1,00. Fator de Fonte (K2), onde K2 = 0,90 Fator de Transposição (K3), onde K3 = 1,00. Fator de Topografia (K4), onde K4 = 0,90. Fator de Área (K5), onde K5 = 0,96. Fator de Consistência/Superfície (K6), onde K6 = 1, Homogeneização da Pesquisa de Valores AMOSTRA DADOS INICIAIS MATRIZ DOS FATORES K1 K2 K3 K4 K5 K6 DADOS FINAIS M ,00 1,00 0,90 1,00 0,90 0,96 1,00 170,28 Portanto, o valor adotado será de R$ 170,28 / m 2. 3 Situação Paradigma: lote de terreno em oferta, com área de 1.000,00 m2, localizado no loteamento Residencial Ventura, com perfil topográfico plano, situação de meio de quadra, e consistência/superfície solo seco. 15

18 fls Cálculo do Valor do Imóvel Valor do Terreno - LOTE 14, QUADRA 10 Vt = A x Vu Vt = 1.177,71 x 170,28 = R$ ,46 O valor de mercado do lote de terreno avaliando, melhor descrito e caracterizado anteriormente, em números redondos 4, é da ordem de R$ ,00 (duzentos mil reais). 4. Conclusão O imóvel localizado na Rua Egídio Evangelista, loteamento Residencial Ventura (LOTE 14, QUADRA 10), objeto da matrícula nº , do Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca de Itatiba/SP, com área de terreno de 1.177,71 m 2, melhor descrito e caracterizado anteriormente, em números redondos, possui VALOR DE MERCADO de R$ ,00 (duzentos mil reais), com validade para SETEMBRO/ Ao Engenheiro Avaliador, em função do tratamento dos dados de mercado, é permitido arredondar o resultado de sua avaliação, desde que o ajuste final não varie mais de 1% do valor obtido pela técnica de avaliação. (NBR ). 16

19 fls Encerramento As análises e conclusões expressas no presente trabalho foram baseadas em dados, diligências, pesquisa e levantamentos efetuados pelo próprio perito, tendo-se como idôneas e verdadeiras as informações a ele prestadas por terceiros. Conforme pesquisa realizada junto à Prefeitura Municipal de Itatiba, sobre o imóvel avaliando, CONSTA DÉBITO de IPTU, de R$ ,49. Nada mais havendo a acrescentar, encerramos o presente trabalho de avaliação, composto por 17 laudas digitadas, exceto anexos, todas numeradas, sendo esta datada. Itatiba, 18 de setembro de CREA/SP nº Perito Judicial 17

20 fls. 254 ANEXO Extrato de informações (dados do terreno), relativamente ao imóvel objeto de avaliação, expedido pela Prefeitura Municipal de Itatiba/SP. 18

21 fls

22 fls

23 fls