EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ITATIBA/SP.
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1 fls. 127 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ITATIBA/SP. Autos nº ,, inscrito no CREA/SP sob nº , nomeado perito judicial nos autos do processo acima mencionado, de EXECUÇÃO, promovida por ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS EM RESERVA SANTA ROSA contra ANTÔNIO BISSETO NETO, vem, mui respeitosamente a presença de Vossa Excelência solicitar o quanto segue: A juntada do presente laudo de avaliação. Termos em que, Pede deferimento. Itatiba, 14 de outubro de CREA/SP nº Perito Judicial 1
2 fls. 128 ÍNDICE 1. Introdução Vistoria e Considerações Técnicas Documentação Fotográfica Avaliação 3.1 Metodologia Aplicada Metodologia Aplicada - Terreno Pesquisa / Homogeneização de Valores Pesquisa de Valores - Terreno Homogeneização da Pesquisa de Valores Cálculo do Valor do Imóvel Valor do Terreno Lote 01, Quadra Valor do Terreno Lote 02, Quadra Conclusão Encerramento
3 fls Introdução O presente trabalho técnico tem por objetivo a identificação do valor de mercado do imóvel objeto das matrículas nºs e , ambas do Cartório de Registro de Imóveis de Itatiba/SP, de propriedade da executada. Conforme informações do Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca de Itatiba o imóvel avaliando, objeto da matrícula nº , possui a seguinte descrição: Já o imóvel avaliando objeto da matrícula nº , possui a seguinte descrição junto ao Cartório de Registro de Imóveis local: 3
4 fls Vistoria e Considerações Técnicas A vistoria técnica se deu no dia 10 de outubro de 2016, oportunidade em que o perito inspecionou pessoalmente o imóvel penhorado, colhendo a documentação fotográfica que segue. Os imóveis sob avaliação, sobre os quais NÃO HÁ BENFEITORIAS incorporadas, está localizado em loteamento com característica RESIDENCIAL. O LOTEAMENTO onde inserido o imóvel avaliando possui ótima infraestrutura, tais como, pavimentação, rede de água, rede de distribuição de energia elétrica, iluminação pública, coleta de lixo, rede de telefonia, etc. Está inserido em uma região com características de absorção pelo mercado definido como MODERADO. Os imóveis penhorados, situados na RUA OTALIBE PELLISER, com área de terreno de 558,90 m 2 (matrícula nº ), e 510,00 m 2 (matrícula nº ), apresentam forma geométrica RETANGULAR (matrícula nº ) e IRREGULAR (matrícula nº ), situação MEIO DE QUADRA (matrícula nº ) e ESQUINA (matrícula nº ), topografia DECLIVE LEVE, superfície/solo SECA Documentação Fotográfica Imóvel avaliando 4
5 fls
6 fls Avaliação 3.1 Metodologia Aplicada Na avaliação do terreno será utilizado o MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO 1. 1 Aquele que define o valor através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do mercado imobiliário. 6
7 fls Metodologia Aplicada Terreno Em função das características do imóvel avaliando e diante das consultas efetuadas junto ao mercado imobiliário desta cidade, para determinação do valor de mercado atual, concluímos pela aplicação do MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO, por ser metodologia compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Trata-se de método consagrado e o mais utilizado em avaliações dessa natureza, através de comparação de dados referentes a outros imóveis ofertados ou vendidos, em regime de livre mercado. A utilização do Método Comparativo de Dados Direto de Mercado, consistente na pesquisa direta a transações efetivamente ocorridas, tornou-se impraticável para o presente caso, tendo em vista a inexistência desses elementos nos moldes ditados pela norma técnica incidente. Para o loteamento sob avaliação, porém, foram colhidos vários elementos (opiniões de corretores) junto a imobiliárias idôneas 2 desta cidade, para embasar a tomada de decisão do perito. Para identificação do valor básico unitário, entretanto, segundo as diretrizes traçadas pela NBR pertinente, serão utilizados os seguintes fatores especiais de homogeneização: Fator de Atualização (K1). Não será realizada a atualização monetária pelos índices inflacionários, uma vez que os valores de mercado permanecem estáveis, não acompanhando a variação inflacionaria ocorrida entre a data da pesquisa e a data-base do laudo. Adota-se K1 = 1,00. Fator de Fonte (K2). O fator de fonte (fator de oferta ou euforia), representa um deságio em relação ao valor pedido no mercado, em função da natural elasticidade dos negócios, caracterizado pela relação entre o valor ofertado do imóvel e o valor transacionado. Situa-se na faixa de 0,85 a 1,00. Será deduzido 10% (dez por centro) do valor das ofertas. Adota-se K2 = 0,90. 2 Ouro Casas; Kasa Mater; Mocambo Empreendimentos Imobiliários; Portal de Imóveis (internet). 7
8 fls. 134 Fator de Transposição (K3). Para a transposição de valores emprega-se a relação entre os valores dos lançamentos fiscais, obtidos da Planta Genérica de Valores editada pela Prefeitura, se verificada a compatibilidade dos mesmos. Não será utilizado o fator de transposição, porque todas as amostras obtidas são do mesmo setor fiscal. Adota-se K3 = 1,00. Fator de Topografia (K4). A topografia do terreno pode valorizá-lo ou depreciá-lo. As influências desta natureza podem ser determinadas com base na dedução ou acréscimo correspondente aos gastos necessários a se colocar o terreno em situação de máximo aproveitamento. Na impossibilidade de utilização do critério acima, serão considerados os seguintes fatores corretivos aproximados: Terreno plano>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 1,00 Caído para os fundos até 5% >>>>>>>>>>>> 0,95 Caído para os fundos de 5% até 10% >>>>>> 0,90 Caído para os fundos de 10% até 20% >>>>> 0,80 Em aclive até 10% >>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 0,95 Em aclive até 20%>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 0,90 O imóvel avaliando possui fator de topografia (K4) = 0,90 (imóvel em declive leve). Fator de Área (K5). Este fator é representado na doutrina pela expressão empírica Fa = (área I / área II) n, onde: Área I Área do elemento pesquisado. Área II Área do imóvel avaliando. n = 0,250 a 30%. quando a diferença entre as áreas I e II for inferior n = 0,125 quando a diferença entre as áreas I e II for superior a 30%. O terreno avaliando possui fator de área (K5) = 1,00. 8
9 fls. 135 Fator de Consistência ou de Superfície (K6). Como fator de consistência entre o terreno avaliando e a situação paradigma, serão adotados os seguintes fatores corretivos genéricos: Terreno seco>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 1,00 Superfície úmida>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 0,80 Terreno alagadiço>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 0,60 Terreno brejoso>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 0,50 Terreno permanentemente alagado>>>>>>> 0,40 O imóvel avaliando possui fator de consistência (K6) = 1, Pesquisa/Homogeneização de Valores Pesquisa de Valores Terreno. O valor atribuído pela Prefeitura de Itatiba para o lote de terreno não será considerado na avaliação, porque aquém daquele praticado no mercado. A partir da opinião de corretores idôneos, acima identificados, simulando-se um lote de terreno ideal paradigma 3, foi obtido o valor médio de R$ 500,00 por m 2 (q = R$ 500,00/m 2 ). Contudo, para determinação do valor básico unitário, segundo as diretrizes traçadas pelas normas técnicas pertinentes, bem como pela sensibilidade deste avaliador, serão utilizados os fatores de homogeneização descritos no item 3.1.1, a saber: Fator de Atualização (K1), onde K1 = 1,00. Fator de Fonte (K2), onde K2 = 0,90 Fator de Transposição (K3), onde K3 = 1,00. Fator de Topografia (K4), onde K4 = 0,90. Fator de Área (K5), onde K5 = 1,00. Fator de Consistência/Superfície (K6), onde K6 = 1,00. 3 Situação Paradigma: lote de terreno em oferta, com área de 500,00 m2, localizada no Residencial Reserva Santa Rosa, com perfil topográfico plano, situação de meio de quadra, e consistência/superfície solo seco. 9
10 fls Homogeneização da Pesquisa de Valores AMOSTRA DADOS INICIAIS MATRIZ DOS FATORES K1 K2 K3 K4 K5 K6 DADOS FINAIS M ,00 1,00 0,90 1,00 0,90 1,00 1,00 405,00 M ,00 1,00 0,90 1,00 0,90 1,00 1,00 405,00 Portanto, o valor adotado será de R$ 405,00 / m 2 Pelliser LOTES 01 e 02, QUADRA 35 ). 3.3 Cálculo do Valor do Imóvel Valor do Terreno - LOTE 01, QUADRA 35 Vt = A x Vu Vt = 558,90 x 405,00 = R$ ,50 (Rua Otalibe O valor de mercado do lote de terreno sob avaliação, melhor descrito e caracterizado anteriormente, em números redondos 4, é da ordem de R$ ,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais) Valor do Terreno - LOTE 02, QUADRA 35 Vt = A x Vu Vt = 510,00 x 405,00 = R$ ,00 O valor de mercado do lote de terreno sob avaliação, melhor descrito e caracterizado anteriormente, em números redondos 5, é da ordem de R$ ,00 (duzentos e dez mil reais). 4 Ao Engenheiro Avaliador, em função do tratamento dos dados de mercado, é permitido arredondar o resultado de sua avaliação, desde que o ajuste final não varie mais de 1% do valor obtido pela técnica de avaliação. (NBR ). 10
11 fls Conclusão O imóvel localizado na Rua Otalibe Pelliser, loteamento Residencial Reserva Santa Rosa (LOTE 01, QUADRA 35), objeto da MATRÍCULA Nº , do Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca de Itatiba/SP, com área de terreno de 558,90 m 2, melhor descrito e caracterizado anteriormente, em números redondos, possui VALOR DE MERCADO de R$ ,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais), com validade para OUTUBRO/2016. O imóvel localizado na Rua Otalibe Pelliser, loteamento Residencial Reserva Santa Rosa (LOTE 02, QUADRA 35), objeto da MATRÍCULA Nº , do Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca de Itatiba/SP, com área de terreno de 510,00 m 2, melhor descrito e caracterizado anteriormente, em números redondos, possui VALOR DE MERCADO de R$ ,00 (duzentos e dez mil reais), com validade para OUTUBRO/ Ao Engenheiro Avaliador, em função do tratamento dos dados de mercado, é permitido arredondar o resultado de sua avaliação, desde que o ajuste final não varie mais de 1% do valor obtido pela técnica de avaliação. (NBR ). 11
12 fls Encerramento As análises e conclusões expressas no presente trabalho foram baseadas em dados, diligências, pesquisa e levantamentos efetuados pelo próprio perito, tendo-se como idôneas e verdadeiras as informações a ele prestadas por terceiros. Nada mais havendo a acrescentar, encerramos o presente trabalho de avaliação, composto por 12 laudas digitadas, exceto anexos, todas numeradas, sendo esta datada. Itatiba, 14 de outubro de CREA/SP nº Perito Judicial 12
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