EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ITATIBA/SP.

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1 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ITATIBA/SP. Autos nº ,, inscrito no CREA/SP sob nº , nomeado perito judicial nos autos do processo acima mencionado, de CUMPRIMENTO DE SENTENÇA, promovida por ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO VILLE DE FRANCE contra MARCUS VINÍCIUS ROSON, vem, mui respeitosamente a presença de Vossa Excelência solicitar o quanto segue: Juntada do presente laudo de avaliação; Termos em que, Pede deferimento. Itatiba, 16 de julho de CREA/SP nº Perito Judicial fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 19/07/2018 às 21:38, sob o número WITB

2 ÍNDICE 1. Introdução Vistoria e Considerações Técnicas Documentação Fotográfica Avaliação 3.1 Metodologia Aplicada Metodologia Aplicada - Terreno Pesquisa / Homogeneização de Valores Pesquisa de Valores - Terreno Homogeneização da Pesquisa de Valores Cálculo do Valor do Imóvel Cálculo do Valor do Terreno Conclusão Encerramento fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 19/07/2018 às 21:38, sob o número WITB

3 1. Introdução fls. 68 O presente trabalho técnico de avaliação tem por objetivo a identificação do VALOR DE MERCADO do imóvel caracterizado pelo lote 02, da quadra O, do loteamento denominado Ville de France II, que integra o imóvel de área maior, objeto da matrícula nº , do CRI de Itatiba/SP (fls. 60). Conforme informações do Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca de Itatiba, o imóvel penhorado possui a seguinte descrição perimétrica: Ainda, a presente avaliação tem por objetivo a identificação do VALOR DE MERCADO do imóvel caracterizado pelo lote 01, da quadra O, do loteamento Ville de France II, objeto da matrícula nº , do CRI de Itatiba/SP (fls. 5). Conforme informações do Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca de Itatiba, o imóvel penhorado possui a seguinte descrição perimétrica: 3 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 19/07/2018 às 21:38, sob o número WITB

4 2. Vistoria e Considerações Técnicas. fls. 69 O imóvel avaliando, cujo acesso direto se dá pela Avenida Nossa Senhora das Graças, situa-se a 6 km do centro da cidade de Itatiba, sendo a distância percorrida, através de veículo automotor, em tempo aproximado de 10 minutos. O imóvel avaliando (lotes 01 e 02, da quadra O ), sobre os quais NÃO HÁ BENFEITORIAS INCORPORADAS, estão localizados na ALAMEDA SAINT MICHEL, loteamento residencial VILLE DE FRANCE II, com característica exclusivamente RESIDENCIAL, da cidade de Itatiba/SP. O CONDOMÍNIO em que inserido o imóvel avaliando possui ótima infraestrutura, tais como, pavimentação (ruas asfaltadas), rede de água, rede de distribuição de energia elétrica, iluminação pública, coleta de lixo, rede de telefonia, etc. O imóvel avaliando está inserido em uma região com características de absorção pelo mercado definido como MODERADO. O lote de terreno 01, da quadra O (matrícula nº , do CRI local), com área de 380,94 m 2, apresenta forma geométrica RETANGULAR, situação de MEIO DE QUADRA, topografia DECLIVE ACENTUADO, superfície/solo SECA, e possui testada de 13,00 metros para a Alameda Saint Michel. Já o lote de terreno 02, da quadra O, com área de 409,39 m 2, apresenta forma geométrica IRREGULAR, situação de MEIO DE QUADRA, topografia DECLIVE ACENTUADO, superfície/solo SECA, e possui testada de 14,40 metros para a Alameda Saint Michel. 4 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 19/07/2018 às 21:38, sob o número WITB

5 2.1 Documentação Fotográfica Imóvel avaliando fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 19/07/2018 às 21:38, sob o número WITB

6 fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 19/07/2018 às 21:38, sob o número WITB

15 3 Avaliação 3.1 Metodologia Aplicada Na avaliação do terreno será utilizado o MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO Metodologia Aplicada Terreno Em função das características do imóvel avaliando e diante das consultas efetuadas junto ao mercado imobiliário desta cidade, para determinação do valor de mercado atual, concluímos pela aplicação do MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO, por ser metodologia compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Trata-se de método consagrado e o mais utilizado em avaliações dessa natureza, através de comparação de dados referentes a outros imóveis ofertados ou vendidos, em regime de livre mercado. A utilização do Método Comparativo, consistente na pesquisa direta a ofertas ou transações efetivamente ocorridas, tornou-se impraticável, tendo em vista a inexistência desses elementos nos moldes ditados pela norma técnica incidente. Para o loteamento sob avaliação, porém, foram colhidos opiniões de corretores junto a imobiliárias idôneas 2, para embasar a tomada de decisão. Para a identificação do valor básico unitário, segundo as diretrizes traçadas pela NBR pertinente, serão utilizados os seguintes fatores especiais de homogeneização: 1 Aquele que define o valor através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do mercado imobiliário. 2 Imóveis Bello (cód. TE0210, TE0335, TE0334, TE0526); Imobiliária Evolução (cód. TE0209); Nallin Imobiliária e Engenharia (cód. TRC0117, TRC0105); Reinaldo Imóveis; Portal de Imóveis (internet). 15 fls. 80 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 19/07/2018 às 21:38, sob o número WITB

16 Fator de Atualização (K1). Não será realizada a atualização monetária pelos índices inflacionários, uma vez que os valores de mercado permanecem estáveis, não acompanhando a variação inflacionaria ocorrida entre a data da pesquisa e a data-base do laudo. Adota-se K1 = 1,00. Fator de Fonte (K2). O fator de fonte (fator de oferta ou euforia), representa um deságio em relação ao valor pedido no mercado, em função da natural elasticidade dos negócios, caracterizado pela relação entre o valor ofertado do imóvel e o valor transacionado. Situa-se na faixa de 0,85 a 1,00. Será deduzido 10% (dez por centro) do valor das ofertas. Adota-se K2 = 0,90. Fator de Transposição (K3). Para a transposição de valores emprega-se a relação entre os valores dos lançamentos fiscais, obtidos da Planta Genérica de Valores editada pela Prefeitura, se verificada a compatibilidade dos mesmos. Não será utilizado o fator de transposição, porque todas as amostras obtidas são do mesmo setor fiscal. Adota-se K3 = 1,00. Fator de Topografia (K4). A topografia do terreno pode valorizá-lo ou depreciá-lo. As influências desta natureza podem ser determinadas com base na dedução ou acréscimo correspondente aos gastos necessários a se colocar o terreno em situação de máximo aproveitamento. Na impossibilidade de utilização do critério acima, serão considerados os seguintes fatores corretivos aproximados: Terreno plano>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 1,00 Caído para os fundos até 5% >>>>>>>>>>>> 0,95 Caído para os fundos de 5% até 10% >>>>>> 0,90 Caído para os fundos de 10% até 20% >>>>> 0,80 Em aclive até 10% >>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 0,95 Em aclive até 20%>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 0,90 fls. 81 O imóvel avaliando possui fator de topografia (K4) = 0,80 (imóvel em declive acentuado). 16 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 19/07/2018 às 21:38, sob o número WITB

17 Fator de Área (K5). Este fator é representado na doutrina pela expressão empírica Fa = (área I / área II) n, onde: Área I Área do elemento pesquisado. Área II Área do imóvel avaliando. n = 0,250 a 30%. quando a diferença entre as áreas I e II for inferior n = 0,125 quando a diferença entre as áreas I e II for superior a 30%. O terreno avaliando possui fator de área (K5) = 1,00. Fator de Consistência ou de Superfície (K6). Como fator de consistência entre o terreno avaliando e a situação paradigma, serão adotados os seguintes fatores corretivos genéricos: Terreno seco>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 1,00 Superfície úmida>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 0,80 Terreno alagadiço>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 0,60 Terreno brejoso>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 0,50 Terreno permanentemente alagado>>>>>>> 0,40 O imóvel avaliando possui fator de consistência (K6) = 1,00. fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 19/07/2018 às 21:38, sob o número WITB

18 3.2 Pesquisa/Homogeneização de Valores Pesquisa de Valores Terreno. O valor atribuído pela Prefeitura de Itatiba, para fins de tributação, não será considerado na avaliação, porque aquém dos valores praticados no mercado, tratando-se de simples valoração para fins exclusivos de tributação. A partir da opinião de corretores idôneos, acima identificados, simulando-se um lote de terreno ideal paradigma 3, foi obtido o valor médio de R$ 600,00 por m 2 (q = R$ 600,00/m 2 ). Contudo, para determinação do valor básico unitário, segundo as diretrizes traçadas pelas normas técnicas pertinentes, bem como pela sensibilidade deste avaliador, serão utilizados os fatores de homogeneização descritos no item 3.1.1, a saber: Fator de Atualização (K1), onde K1 = 1,00. Fator de Fonte (K2), onde K2 = 0,90 Fator de Transposição (K3), onde K3 = 1,00. Fator de Topografia (K4), onde K4 = 0,80. Fator de Área (K5), onde K5 = 1,00. Fator de Consistência/Superfície (K6), onde K6 = 1, Homogeneização da Pesquisa de Valores AMOSTRA DADOS INICIAIS MATRIZ DOS FATORES K1 K2 K3 K4 K5 K6 DADOS FINAIS L 01 / Q O 600,00 1,00 0,9 1,00 0,80 1,00 1,00 432,00 L 02, Q O 600,00 1,00 0,9 1,00 0,80 1,00 1,00 432,00 Portanto, o valor adotado será de R$ 432,00 / m 2 (lotes 01 e 02, da quadra O ). 3 Situação Paradigma: lote de terreno em oferta; área de 380,00 m2; localização Ville de France II ; perfil topográfico plano; situação de meio de quadra; consistência/superfície solo seco. 18 fls. 83 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 19/07/2018 às 21:38, sob o número WITB

19 3.3 Cálculo do Valor do Imóvel Valor do Terreno Lote 01, Quadra O Vt = A x Vu Vt = 380,94 x 432,00 = R$ ,08 O valor de mercado do lote de terreno sob avaliação, melhor descrito e caracterizado anteriormente, em números redondos 4, é da ordem de R$ ,00 (cento e sessenta e cinco mil reais) Valor do Terreno Lote 02, Quadra O Vt = A x Vu Vt = 409,39 x 432,00 = R$ ,48 O valor de mercado do lote de terreno sob avaliação, melhor descrito e caracterizado anteriormente, em números redondos 5, é da ordem de R$ ,00 (cento e setenta e sete mil reais). 4 Ao Engenheiro Avaliador, em função do tratamento dos dados de mercado, é permitido arredondar o resultado de sua avaliação, desde que o ajuste final não varie mais de 1% do valor obtido pela técnica de avaliação. (NBR ). 5 Ao Engenheiro Avaliador, em função do tratamento dos dados de mercado, é permitido arredondar o resultado de sua avaliação, desde que o ajuste final não varie mais de 1% do valor obtido pela técnica de avaliação. ( NBR ). 19 fls. 84 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 19/07/2018 às 21:38, sob o número WITB

20 4. Conclusão O imóvel penhorado, situado na Alameda Saint Michel (lote 01, da quadra O ), loteamento Ville de France II, Itatiba/SP, objeto da matrícula nº 61732, do CRI de Itatiba/SP, com área de terreno de 380,94 m 2, melhor descrito e caracterizado anteriormente, em números redondos, possui VALOR DE MERCADO de R$ ,00 (cento e sessenta e cinco mil reais), com validade para JULHO/2018. fls. 85 O imóvel penhorado, situado na Alameda Saint Michel (lote 02, da quadra O ), loteamento Ville de France II, Itatiba/SP, com área de terreno de 409,39 m 2, melhor descrito e caracterizado anteriormente, em números redondos, possui VALOR DE MERCADO de R$ ,00 (cento e setenta e sete mil reais), com validade para JULHO/ Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 19/07/2018 às 21:38, sob o número WITB

21 5. Encerramento As análises e conclusões expressas no presente trabalho foram baseadas em dados, diligências, pesquisa e levantamentos efetuados pelo próprio perito, tendo-se como idôneas e verdadeiras as informações a ele prestadas por terceiros. Conforme pesquisa realizada junto à Prefeitura Municipal de Itatiba, sobre o imóvel avaliando (lote 02, quadra O ), CONSTA DÉBITO de IPTU no valor de R$ 9.459,06 (doc. anexo). Em relação ao imóvel avaliando (lote 01, quadra O ), conforme pesquisa realizada junto à Prefeitura Municipal de Itatiba, CONSTA DÉBITO de IPTU no valor de R$ 8.690,63 (doc. anexo). Nada mais havendo a acrescentar, encerramos o presente trabalho de avaliação, composto por 21 laudas digitadas apenas no anverso de cada uma. Itatiba, 16 de julho de CREA/SP nº Perito Judicial fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 19/07/2018 às 21:38, sob o número WITB

22 ANEXO fls. 87 Extrato de informações (dados do terreno e de débito de IPTU), relativamente ao imóvel objeto de avaliação, expedido pela Prefeitura Municipal de Itatiba/SP. 22 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 19/07/2018 às 21:38, sob o número WITB