A V A L I A Ç Ã O. Proc /1. FERNANDO COELHO de CASTRO,

Transcrição

1 1 EXMA. SRA. DRA. JUIZA DE DIREITO DA 3a. VARA CÍVEL DA COMARCA DE OSASCO / SP Proc /1 FERNANDO COELHO de CASTRO, nomeado perito judicial nos autos da ação supra em que MARCO ANTONIO CURY move contra JOSÉ ANTONIO BERTACHINI que tramita perante esse M.M. Juízo e Cartório, vêm a Vossa Excelentíssima presença, tendo concluído seus estudos, diligências e vistorias, apresentar sua A V A L I A Ç Ã O fls. 71

2 2. LOCAL DO IMÓVEL: BAIRRO: MUNICÍPIO: ESTADO: TIPO DO IMÓVEL: FINALIDADE: I.- QUADRO RESUMO A V A L I A Ç Ã O D E C A S A Rua RENATO DA SILVA BARRETO, (endereço IPTU) JARDIM MUNHOZ JR. OSASCO SÃO PAULO RESIDÊNCIA VALOR DE MERCADO DOCUMENTO: MATRÍCULA º.RI Osasco DATABASE: JULHO / 2018 fls. 72

3 3 II.- VISTORIA O signatário dirigiu-se ao imóvel "sub-júdice" no dia 13/07/2018, onde identificou externamente o imóvel avaliando, sua localização, suas características físicas e a ocupação circunvizinha, retratados pela documentação fotográfica anexa. O ingresso no interior do imóvel, bem como, fotos internas não foram possíveis, face à ausência de pessoas no local, na ocasião da (s) vistoria (s). II.1. LOCALIZAÇÃO Segundo consta do Carnet do IPTU juntado às fls. 11 o imóvel possui o seguinte endereço: Rua Renato da Silva Barreto, nrs. 910 e 203 (a rua possui duas numerações). Não consta da Matrícula juntada às fls. 27 o endereço atual do imóvel, sendo este ali individualizado apenas como o lote 905 da quadra 22 do Loteamento Cidade Munhoz Jr. Melhor localização do imóvel é vista em nossas [Figuras Nrs. 01 e 02] adiante encartadas. II.2. ZONEAMENTO O local do imóvel possui um zoneamento predominantemente residencial, com a presença de pequenos comércios de expressão local. fls. 73

4 4 FIGURA Nr.01: Imagem aérea Google do local do imóvel avaliando e região do entorno. FIGURA Nr.02: Mapa de localização do imóvel avaliando, mostrando as vias de acesso e região circunvizinha. fls. 74

5 5 II.3. TIPO DE OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA A região onde situa-se o imóvel avaliando é marcada pela presença de residências de médio a baixo padrão, bem como, pequenos comércios. II.4. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO O logradouro onde se situa o imóvel se desenvolve reto, com 18 metros de largura, é pavimentado e apresenta bom estado de conservação. II.5. MELHORAMENTOS PÚBLICOS O imóvel dispõe de todos os melhoramentos públicos mais usuais, tais como, rede de água e energia, telefonia, pavimentação, correio e coleta de lixo. II.6. MEIOS NORMAIS DE ACESSO O acesso ao imóvel é fácil e se dá pelo próprio logradouro de situação, que liga a região às demais localidades do município. Próximo ao local situa-se a Rua Reinaldo Ceschini que é importante via do município. II.7. TOPOGRAFIA O terreno do imóvel avaliando caracteriza-se pela topografia em aclive, em formato regular, perfeitamente edificável. fls. 75

6 6 II.8. DESCRIÇÃO DOCUMENTAL Segundo documento juntado às Fls. 27, qual seja, a Matrícula Nr do 2º. Registro Imobiliário de Osasco vide [Figura 03] - o imóvel avaliando apresenta : Área de Terreno: 125,00 m 2 Averbação 05 fls. 28 Área Construida: 196,80 m 2 vide certidão municipal [Figura 04] Cadastramento Municipal: Face à impossibilidade de acesso ao interior do imóvel, as áreas de terreno e construída, adotadas para esta finalidade avaliatória, serão aquelas referenciadas na documentação citada, podendo, eventualmente, apresentar-se acima ou abaixo desses indicativos. II.9. DESCRIÇÃO DAS BENFEITORIAS Segundo vista externa frontal, o imóvel, sem recuos laterais em sua frente, implantado acima do nível do logradouro, apresenta fachada no alinhamento da via, com parede de alvenaria revestida em reboco, não pintado, abrigando uma entrada de pedestres e uma porta para garagem. Como o imóvel se encontrava fechado, não foi possível averiguar se este encontra-se ocupado ou não e nem por quem. Face à impossibilidade de acessar o interior do imóvel, o padrão construtivo e o estado de conservação, adotados para esta finalidade avaliatória, serão aqueles obtidos a partir da visualização externa da unidade e do padrão construtivo da região circunvizinha. fls. 76

7 7 FIGURA Nr.03: Matrícula do imóvel avaliando, contendo a descrição geral documental da unidade. fls. 77

8 8 FIGURA Nr.04: Print da Certidão de Cadastramento da Prefeitura de Osasco com base no número cadastral da matrícula. fls. 78

9 9 II.10. DESCRIÇÃO FOTOGRÁFICA FOTO Nr.01: Detalhe da frente do imóvel avaliando. fls. 79

10 10 FOTO Nr.02: Outro detalhe da frente do imóvel avaliando e seus vizinhos. FOTO Nr.03: Vista do número na fachada do imóvel que permite a identificação do mesmo segundo a certidão a prefeitura. fls. 80

11 11 FOTO Nr.04: Panorama do logradouro de situação do imóvel e padrão construtivo dos imóveis vizinhos. FOTO Nr.05: Vista da fachada do imóvel e a respectiva porta de entrada do mesmo. fls. 81

12 12 FOTO Nr.06: Panorama do imóvel avaliando à direita na imagem de Julho de 2017 Google. fls. 82

13 13 III.- AVALIAÇÃO III.1. CRITÉRIOS E PARÂMETROS O presente trabalho busca o Valor de Mercado, que é a expressão monetária do bem, estando este em livre negociação entre as partes, não compelidas a efetivá-la, sendo estas conhecedoras do imóvel e todas as suas potencialidades e limitações, e das condições mercadológicas do segmento ao qual esteja o bem integrado. Trata-se, em outras palavras, em um valor real apurável, que se definiria em um mercado de concorrência perfeita, dentro das seguintes premissas: Número significativo de compradores e vendedores, de forma que não possam coletiva ou individualmente alterar o cenário mercadológico; Inexistência de influências externas; Homogeneidade dos bens levados a mercado; Perfeita mobilidade dos participantes para entrada e saída desse mercado; Conhecimento pleno dos participantes de todas as características e particularidades do bem, do mercado e das suas tendências. III.2. CONDIÇÕES, RESSALVAS E LIMITAÇÕES Face ao objetivo deste trabalho, para efeito avaliatório, as seguintes condições e limitações foram consideradas: fls. 83

14 14 Adota-se a possibilidade de transação livre e imediata (plena liquidez), não tendo sido pesquisados ou considerados eventuais ônus dominiais, débitos de condomínio ou outros débitos ou ônus jurídicos ou fiscais, incidentes sobre o imóvel avaliando; A perícia não se aprofunda nem analisa questões de ordem possessória ou registrária. Adota-se que as informações de terceiros e das partes foram fornecidas de boa fé e são confiáveis; Adota-se que o imóvel não contém restrições ou ônus de caráter ambiental, ou pendências ou restrições junto à Agência Ambiental. O signatário vistoriou pessoalmente o exterior do imóvel. O signatário não tem qualquer interesse no imóvel em tela ou no deslinde da ação, não possui tampouco qualquer inclinação pessoal com relação à matéria envolvida neste trabalho e nem dele pretende auferir qualquer vantagem pessoal; O signatário foi responsável direto pelas análises e conclusões contidas neste Laudo; III.3. METODOLOGIA Esta avaliação foi elaborada segundo as NORMAS PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE / 2005 do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, que atende às exigências do item da NBR Avaliação de Imóveis Urbanos, complementando-a em relação às peculiaridades do Estado de São Paulo. De acordo com seu item 13, o presente trabalho classifica-se na categoria justificado-expedito. O método utilizado foi o COMPARATIVO DIRETO através do qual o valor de um imóvel é determinado a partir da análise técnica do comportamento do mercado imobiliário, relativo a imóveis assemelhados, de mesmo segmento e que estejam enquadrados no mesmo universo mercadológico. fls. 84

15 15 III.4. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO Segundo pesquisa mercadológica realizada pelo signatário, o preço médio unitário obtido para o terreno do imóvel avaliando é de R$ 1.000,00 por metro quadrado de terreno, determinado segundo pesquisas de mercado na própria região, na internet e entrevistas junto à corretores e imobiliárias da região(*), já descontado o fator comercialização (0,90). Teremos, portanto, para o valor do terreno do imóvel avaliando: Valor unitário:... R$ 1.000,00 /m 2 Área do Terreno: ,00 m 2 VT terreno = 125,00 m 2 x R$ 1.000,00 /m 2 VT terreno = R$ ,00 III.5. CÁLCULO DO VALOR DA CONSTRUÇÃO Face à impossibilidade de acessar o interior do imóvel, o padrão construtivo e o estado de conservação, adotados para esta finalidade avaliatória, serão aqueles obtidos a partir da visualização externa do imóvel e do padrão da região circunvizinha. Assim, a construção existente sobre o terreno pode ser classificada no estudo Edificações Valores de Venda do IBAPE/SP - na categoria: Casa Padrão Simples (1,056) que, por sua vez, se referencia ao índice de custo de edificações denominado CUB / R8N (R$ 1.356,94/m2) que é publicado pelo Sinduscon-SP. fls. 85

16 16 Uma vez que a edificação externamente apresenta estado de conservação regular, com algum obsoletismo, o Fator de Depreciação da construção adotado será igual à (0,86). Assim vem : VC construção = 196,80 m 2 x 1,056 x R$ 1.356,94/m 2 x 0,86 VC construção = R$ ,00 III.6. CONCLUSÃO - VALOR TOTAL DO IMÓVEL O valor total de mercado para o imóvel é dado pela soma do valor do Capital Terreno mais o valor do Capital Benfeitorias (no caso a edificação), como segue: VI total = V terreno + V benfeitorias (edificações) VI = R$ ,00 + R$ ,00 VI = R$ ,00 R$ ,00 [ TREZENTOS E SESSENTA E OITO MIL REAIS ] DATABASE: JULHO / 2018 fls. 86

17 17 (*) Fontes da pesquisa imobiliária para o terreno: Zap Imóveis ( Web Imóveis ( Nunes Imóveis ( Canadá Imóveis ( Imobiliária Sol ( Solo Lar Imóveis ( Imobiliária Viva Real ( IV.- ENCERRAMENTO Contém o presente LAUDO DE AVALIAÇÃO, 17 (dezesete) folhas sendo esta última datada e assinada. O signatário, prestigiado com a honrosa nomeação, se coloca ao inteiro dispor desse M.M. Juízo para quaisquer esclarecimentos adicionais. Osasco, 18 de Julho de 2018 FERNANDO COELHO DE CASTRO Perito Judicial Crea /D fls. 87

18 EXMA. SRA. DRA. JUIZA DE DIREITO DA 3 ª. VARA CÍVEL DA COMARCA DE OSASCO SP Processo /1 FERNANDO COELHO de CASTRO Perito Judicial, nomeado nos autos da ação supra, tendo entregue o respectivo LAUDO, vem a Vossa Excelentíssima presença, requerer a liberação dos respectivos honorários periciais já reservados pela Defensoria Pública às Fls. 68. Termos em que, pede deferimento. Osasco, 19 de Julho de 2018 FERNANDO COELHO DE CASTRO Crea /D Perito Judicial 2018PJ761Osa302======================================================= fls. 88