EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CIVEL DA COMARCA DE BAURU/SP.

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Leila Penha Amado
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1 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CIVEL DA COMARCA DE BAURU/SP. Processo n.º Ação de Execução de Titulo Extrajudicial LUIZ FERNANDO DE ALMEIDA SPINELLI, brasileiro, Engenheiro Civil, CREA , Corretor de Imóveis, CRECI 30622, Pós-graduado em Pericias de Engenharia e Avaliações, Perito Judicial, nomeado por Vossa Excelência nos autos da AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TITULO EXTRAJUDICIAL que VALDIR LOPES FIGUEIREDO move em relação a JOSÉ NELSON VENTURINI E OUTRO, vem respeitosamente manifestar e requerer o que se segue: 1) Manifestar: a. Devido aos trabalhos desenvolvidos, tais como, vistoria, levantamento de benfeitorias, consultas, cálculos e elaboração do laudo, estimamos os honorários periciais em R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) 2) Requeiro: a. Juntada do laudo aos autos. b. Arbitramento dos honorários periciai em R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) c. Autorização para levantamento dos honorários R$ 1.000,00 (um mil reais), depositados conforme fl. 163/164. d. Intimação da parte autora a efetuar o deposito no valor de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais) referentes aos honorários complementares. Termos em que, Pede deferimento. Bauru, 02 de maio de fls. 169

2 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CIVEL DA COMARCA DE BAURU/SP. Processo n.º Ação de Execução de Titulo Extrajudicial LUIZ FERNANDO DE ALMEIDA SPINELLI, brasileiro, Engenheiro Civil, CREA , Corretor de Imóveis, CRECI 30622, Pós-graduado em Pericias de Engenharia e Avaliações, Perito Judicial, nomeado por Vossa Excelência nos autos da AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TITULO EXTRAJUDICIAL que VALDIR LOPES FIGUEIREDO move em relação a JOSÉ NELSON VENTURINI E OUTRO, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, apresentar o seguinte Laudo Avaliação: 2 fls. 170

3 1.0. OBJETO DA AÇÃO Luiz Fernando de Almeida Spinelli Trata-se de uma AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TITULO EXTRAJUDICIAL que VALDIR LOPES FIGUEIREDO move em relação a JOSÉ NELSON VENTURINI E OUTRO OBJETIVO DO LAUDO Este laudo tem como objetivo, avaliar o imóvel objeto deste processo IMÓVEL OBJETO UM TERRENO situado no lado par, quarteirão 3, da rua 9, distante 51,00 metros da esquina da rua 17, correspondente ao lote 15 da quadra 45 no Parque Jaraguá, desta cidade, cadastrão na Prefeitura sob nº 4/1308/15, com a área de 250,00 metros quadrados. Medindo 10,00 metros de frente, sendo 5,00 metros em linha curva e 5,00 metros em linha reta, confrontando com citada rua 9; pelo lado direito, mede 25,00 metros, dividindo com o lote 16, onde se localiza o predo da rua 9; pelo lado esquerdo, mede 25,0 metros, dividindo com o lote 14, onde se localiza o prédio nº 5-6 da rua 7; e 10,00 metros na linha dos fundos, dividindo com os fundos do lote 7. Matricula nº do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Bauru, SP VISTORIAS E CONSULTAS A vistoria foi feita no dia 26 de abril de 2018, quando elaboramos as fotos anexas a este laudo. Efetuamos consulta em imobiliárias ou pessoas que possuem conhecimentos de valores de mercado de imóveis. Acompanhou a vistoria a sra. Maria Venturini ASSISTENTES TÉCNICOS Não indicaram 3 fls. 171

4 6.0. CARACTERÍSTICAS E ESPECIFICAÇÕES Luiz Fernando de Almeida Spinelli Terreno, cadastro e melhoramentos públicos Área terreno 250,00 m 2 Bairro Parque Jaraguá Formato terreno Retangular Posição terreno Meio quadra Topografia terreno Caído frente Superfície terreno Seca Rede de água Sim Rede esgoto Sim Rede elétrica Sim Rede iluminação Sim Rede telefonia Sim Guias e sarjetas Sim Pavimento da rua Asfalto 04/1306/015 Cadastro Observação: na Prefeitura consta este número, mas na tabua registral está incorreta indicando o número 4/1308/15 Lote 15 Quadra 45 4 fls. 172

5 Construções e benfeitorias. 1. Deposito: 18,36 m 2 2. Garagem: 30,75 m 2 3. Casa: 67,98 m 2 Áreas 4. Lavanderia: 8,14 m 2 5. Banheiro externo: 2,01 m 2 6. Caixa d água: estrutura de sustentação de alvenaria e caixa de fibrocimento Tipo Residencial 1. Deposito: única 2. Garagem: única 3. Casa: varanda, sala, copa, cozinha, banheiro e dois Divisões dormitórios 4. Lavanderia: única 5. Banheiro externo: única 6. Caixa d água: única 1. Deposito: fibrocimento 2. Garagem: fibrocimento 3. Casa: cerâmica e fibrocimento Cobertura 4. Lavanderia: fibrocimento 5. Banheiro externo: laje 6. Caixa d água: laje 1. Deposito: madeira 2. Garagem: metálica 3. Casa: madeira Estrutura da cobertura 4. Lavanderia: madeira 5. Banheiro externo: laje 6. Caixa d água: laje 1. Deposito: cerâmica 2. Garagem: cimentado 3. Casa: cerâmica Piso 4. Lavanderia: cimentado 5. Banheiro externo: cerâmica 6. Caixa d água: cimentado Revestimento Cozinha (1 parede) e banheiro interno com azulejo Madeira na casa e depósito; laje no banheiro externo e estrutura da Forro caixa d água, restante sem forração Esquadrias Metálicas e madeira Pintura Látex e esmalte Fechamento Alvenaria pintada Conservação Regular e ruim em alguns itens Localização Rua João Tezani nº fls. 173

6 7.0. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL Metodologia Luiz Fernando de Almeida Spinelli Devido às características sui generis do imóvel objeto elaboraremos a avaliação pelos seguintes procedimentos: Avaliação do terreno: Pela homogeneização dos valores colhidos verbalmente em imobiliárias, sites ou profissionais liberais devido à falta de transações recentes e seguras. Avaliação da construção: Pelo método Ross-Heidecke, utilizando a tabela e estado das construções e benfeitorias. Ao final aplicaremos um fator de oferta/procura procedimento adotado em transações imobiliárias. Avaliação do terreno - VT Coleta de valores N.º Imobiliárias/corretores Valor R$/m 2 1 Reis Junior Imóveis, Rua Antonio Alves nº 21-85, Bauru, SP 260,00 2 Parreira Imóveis, Rua Araújo Leite nº 38-10, Bauru, SP 280,00 3 Eliana Chab Imóveis, Rua Ignacio Alexandre Nasralla, nº 2-10, Bauru, SP 300,00 Cálculos Soma dos valores: 840,00 Média aritmética: 280,00 30% Acima (desvio padrão): 364,00 30% Abaixo (desvio padrão): 196,00 Média saneada: 280,00 Q = Valor Saneado = 280,00 R$/m 2 VT = R$ ,00 (valor sem fator de oferta/procura e arredondamento) Item K: depreciação física K = 1 (V/100) V =Variável entre estado de conservação, idade aparente e classificação Vt = S x Q Vt = Valor do terreno S = Área do terreno Q = Valor Saneado em R$/m 2 V T = 250,0 x 280,00 Avaliação da construção VC Vcu: Valor unitário da construção devido suas características: Vcu = Proxy x CUB Proxy: variável aproximação CUB: custo unitário básico-índice estadual 1 K = 1 (17,80/100) = 0,822 Vcu = 0,30 x 1.337,98 = 401,39 R$/m 2 2 K = 1 (12,80/100) = 0,872 Vcu = 0,20 x 1.337,98 = 267,59 R$/m 2 3 K = 1 (32,20/100) = 0,678 Vcu = 0,60 x 1.337,98 = 802,78 R$/m 2 4 K = 1 (12,80/100) = 0,872 Vcu = 0,20 x 1.337,98 = 267,59 R$/m 2 5 K = 1 (65,00/100) = 0,350 Vcu = 0,50 x 1.337,98 = 668,99 R$/m 2 6 Vc: valor da construção: Vc = Suc x Vcu x K Suc: Área construída Vcu: Valor unitário construção K: depreciação física Vc = 18,36 x 401,39 x 0,822 = 6.057,74 Vc = 30,75 x 267,59 x 0,872 = 7.175,15 Vc = 67,98 x 802,78 x 0,678 = ,48 Vc=8,14 x 267,59 x 0,872 = 1.899,37 Vc=2,01 x 668,99 x 0,350 = 470,63 6 Estimativa - Vc= 200,00 VC = R$ ,37 (valor sem fator de oferta/procura e arredondamento) VI = (VT + VC) FC V I: Valor do imóvel V T: Valor do terreno V C: Valor da construção Fo/p: Fator de oferta/procura VI = R$ ,00 Valor do imóvel - VI V I = (70.000, ,37) x 0,95 = ,20 Arredondamento máximo 1% item NBR V I = R$ ,00 fls. 174

7 8.0. CONCLUSÃO Avaliamos o imóvel: Luiz Fernando de Almeida Spinelli UM TERRENO situado no lado par, quarteirão 3, da rua 9, distante 51,00 metros da esquina da rua 17, correspondente ao lote 15 da quadra 45 no Parque Jaraguá, desta cidade, cadastrão na Prefeitura sob nº 4/1308/15, com a área de 250,00 metros quadrados. Medindo 10,00 metros de frente, sendo 5,00 metros em linha curva e 5,00 metros em linha reta, confrontando com citada rua 9; pelo lado direito, mede 25,00 metros, dividindo com o lote 16, onde se localiza o predo da rua 9; pelo lado esquerdo, mede 25,0 metros, dividindo com o lote 14, onde se localiza o prédio nº 5-6 da rua 7; e 10,00 metros na linha dos fundos, dividindo com os fundos do lote 7. Matricula nº do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Bauru, SP. Observação: possui área construída Em: R$ ,00 (cento e dezessete mil reais) 9.0. OBSERVAÇÕES: Este laudo contém 13 páginas. Lençóis Paulista, 02 de maio de fls. 175

8 8 fls. 176

9 9 fls. 177

PREFEITURA MUNICIPAL DE BAURU Secretaria de Economia e Finanças Departamento de Arrecadação Tributária ATESTADO DE VALOR VENAL Documento emitido eletronicamente.

10 PREFEITURA MUNICIPAL DE BAURU Secretaria de Economia e Finanças Departamento de Arrecadação Tributária ATESTADO DE VALOR VENAL Documento emitido eletronicamente. Número da transação: Atestamos para os devidos fins, que o imóvel situado à RUA JOAO TEZANI, 3-176, L15 Q45 P JARAGUA, identificação municipal , encontra-se lançado nesta Prefeitura, constando como - proprietário: MARIA SOCORRO DA SILVA - CPF/CNPJ: Valor Venal referente ao Exercício de 2018 Área Territorial: 250,00 m² Área Construída: 127,24 m² Valor Venal Territorial: R$ ,50 Valor Venal Predial: R$ ,31 Valor Venal Total: R$ ,81 Valor mínimo de referência para ITBI: R$ ,81 Os valores acima referem-se exclusivamente à base de cálculo do IPTU e não se presta para o efeito de desmembramento de lotes. Documento emitido em 28/02/ CB11CED19B3B9DA49D8C6E27979 Chave de autenticação Praça das Cerejeiras, 1-59 Bauru/SP CEP: Fone: (14) Fax: (14) fls. 178

11 11 fls. 179

12 12 fls. 180

13 13 fls. 181

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