ALBERTO ALVES DE MENEZES, ENG C.CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHO

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1 fls. 96 ALBERTO ALVES DE MENEZES, ENG C.CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHO RUA PADRE JOSÉ BUTTI, 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS - SP - CEP IDENTIFICAÇÃO DO PROCESSO Laudo de Avaliação de Imóveis nº: LTP 180/16; 1.2- Processo nº: PDe, Ação De Extinção de Condomínio e Avaliação de Imóvel, Tribunal de Justiça SP, 4ª Vara Cível da Comarca de São Carlos SP; 1.3- Requerente: Rita de Cássia Rossini; 1.4- Requerida: Maria Aparecida Ferreira Rossini INFORMAÇÕES DO IMÓVEL AVALIADO Endereço do imóvel vistoriado: Rua Campos Salles, nº 850, Centro, São Carlos SP; Data e horários das vistorias: , às 16:30 horas; Acompanhantes : O Perito, Eng.º Alberto Alves De Menezes, Requerida, Sra. Maria Aparecida Ferreira Rossini; Utilização do imóvel: Residência da Requerida; Tipo do imóvel: Edificação Residência térrea; Inscrição cadastral do imóvel: LTP- 180/16-1/16

2 fls. 97 ALBERTO ALVES DE MENEZES, ENG C.CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHO RUA PADRE JOSÉ BUTTI, 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS - SP - CEP No CRI Cartório de Registro de Imóveis de São Carlos SP: Matrícula nº , lote de terreno denominado de Parte da Gleba A, designado como Área B, medindo 9,85 metros de frente para a Rua Campos Salles, nº 850, de quem da rua olha para o terreno, do lado direito mede 15,72 metros e do lado esquerdo mede 15,87 metros, nos fundos mede 9,93 metros, encerrando uma área de 156,04 metros quadrados. - Existindo uma casa moradia com 120,19 m² (metros quadrados), contendo 08 comodos ambientes. - Na Prefeitura Municipal de São Carlos SP IPTU nº: DESCRIÇÃO DETALHADA DO IMÓVEL 3.1- Do terreno/lote: Dimensões/área física: 9,85 / 9,93 x 15,72 / 15,87 m, com 156,04 m²; Fechamento do conjunto: muros laterais, fundos, frente com muro e portão metálico; Topografia do terreno: totalmente plana; Distância do centro da cidade: a +/- 1,00 km; Construções vizinhas: residências; Padrão das construções vizinhas: médio/médio; Melhoramentos públicos: pavimentação asfáltica, rede coletora de águas pluviais, eletricidade, telefone, esgotos, transporte coletivo. LTP- 180/16-2/16

3 fls. 98 ALBERTO ALVES DE MENEZES, ENG C.CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHO RUA PADRE JOSÉ BUTTI, 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS - SP - CEP Da Edificação/construção: Da Residência e Edícula: a)- Residência e Edícula: 120,19 m² (metros quadrados); b)- Ambientes/compartimentos: Alpendre, sala, cozinha, dois dormitórios, WC, edícula com lavanderia e Depósito; c)- Dos acabamentos: piso cerâmico, cimentado e pedra ardosia; d)- Forro: laje concreto e de madeira; e)- Estrutura cobertura: Madeira com telhas cerâmicas e canalete de Fº e Cº na edícula Pé direito de 2,60 metros Das fotografias do imóvel: Ver em anexo CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO E METODOLOGIA Para o terreno/lote: Terreno/lote: O MÉTODO COMPARATIVO A DADOS DE MERCADO, em conformidade com o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia IBAPE e da Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT, NBR LTP- 180/16-3/16

4 fls. 99 ALBERTO ALVES DE MENEZES, ENG C.CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHO RUA PADRE JOSÉ BUTTI, 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS - SP - CEP Edificações: O MÉTODO DO CUSTO DE REPRODUÇÃO, de conformidade com o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia IBAPE e da Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT, NBR Os custos das edificações foram elaborados de acordo com as composições de custos extraídos da Tabela de Custos Unitários PINI de Edificações Outubro/ Para a avaliação do imóvel terreno/lote nas condições atuais: Valer-se a das pesquisas do mercado realizadas na praça de São Carlos-SP; As referidas pesquisas representam a realidade do mercado imobiliário de imóveis residenciais da cidade de São Carlos-SP Não podemos ignorar os preceitos básicos, exigidos para uma avaliação coerente e segura como a presente. Para tanto, lembramos que foram consideradas as seguintes observações: a)- a localização do imóvel em relação a distância do centro da cidade de São Carlos-SP; b)- a inexistência de fontes poluidoras; c)- a topografia favorável de terreno; d)- padrão das residências; e)- aproveitamento do terreno e disposição da edificação no mesmo; f)- melhoramentos públicos e segurança; g)- facilidades de acesso e tradição do bairro. LTP- 180/16-4/16

5 fls. 100 ALBERTO ALVES DE MENEZES, ENG C.CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHO RUA PADRE JOSÉ BUTTI, 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS - SP - CEP DAS PESQUISAS REALIZADAS 5.1- Pesquisa nº 1: Imobiliária Pinhal Ltda.; Avenida São Carlos, nº 2.517, Centro, São Carlos/SP; Fones: (16) Sra. Lourdes; Terreno/lote com 10,00 x 15,00 m, no bairro = R$ , Pesquisa nº 2: Avenida Imóveis Ltda.; Avenida São Carlos, nº 2.638, Centro, São Carlos/SP; Fones: (16) e Sra. Evídia; Terreno/lote com 10,00 x 15,00 m, no bairro = R$ , Pesquisa nº 3: Agro Imóveis Ltda.; Centro, São Carlos/SP; Fone: (16) Sr. Celso Nunes. Terreno/lote com 10,00 x 15,00 m, no bairro = R$ ,00. LTP- 180/16-5/16

6 fls. 101 ALBERTO ALVES DE MENEZES, ENG C.CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHO RUA PADRE JOSÉ BUTTI, 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS - SP - CEP Média Simples dos Preços Unitários Apurados (m²): - q = Q/n = R$ 667, , ,00 = R$ 2.200,00 / 3 = R$ 733,00/m². - q = R$ 733,00 /m² Média Saneada: - q x 1,3 = R$ 733,00 x 1,30 = R$ 953,00; - q x 0,70 = R$ 733,00 x 0,70 = R$ 513,00. - Não existe preço unitário discrepante entre os preços pesquisados. - qm = R$ 733,00/m² (setecentos e trinta e três reais por metro quadrado), válido para Outubro de Valor resultante para o imóvel avaliado (terreno/lote): a)- Vt = S x qm b)- Onde: - Vt = Valor do terreno (R$); - S = Área do terreno (m²); - qm = média custo adotada para o terreno (m²): c)- Terreno total = Vt = S x qm = 156,04 m² x 733,00 = R$ ,00 (cento e catorze mil, trezentos e setenta e sete reais). LTP- 180/16-6/16

7 fls. 102 ALBERTO ALVES DE MENEZES, ENG C.CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHO RUA PADRE JOSÉ BUTTI, 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS - SP - CEP Cálculos dos valores da construção: O Valor da construção foi obtido com base no Custo Unitário PINI de Edificações, devidamente depreciado tendo em vista a idade aparente e o estado de conservação da edificação. Sendo assim, temos que o valor da edificação será dado pela fórmula: Onde: Ve = Valor da edificação; S = Área da construção; Vu = Valor unitário do m² de construção; Kd = Coeficiente de depreciação; Fc = Fator de correção. Ve = S x Vu x kd A depreciação devido a idade aparente do imóvel será efetuada pelo método do valor decrescente, através da fórmula: Kd = coeficiente de depreciação; Kd = (1-r) n, onde, r = razão de depreciação, adotada como igual a 2,0% para edificações residenciais; n = idade aparente do imóvel (adotada como igual a 40 anos). Sendo assim teremos: Ve = S x Vu x Kd LTP- 180/16-7/16

8 fls. 103 ALBERTO ALVES DE MENEZES, ENG C.CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHO RUA PADRE JOSÉ BUTTI, 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS - SP - CEP Da Edificação/Residência: S = 120,19 m²; Vu = R$ 1.410,00 / m²; Kd = 0,5331; Ve = S x Vu x Kd = 120,19 m² x R$ 1.410,00 x 0,5331 = R$ ,00. Total do item = R$ ,00 (noventa mil, trezentos e quarenta e três reais) QUESITOS FORMULADOS PELAS PARTES 6.1- Quesitos da Requerente. Deixou de apresentar Quesitos da Requerida. Deixou de apresentar. LTP- 180/16-8/16

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10 ALBERTO ALVES DE MENEZES, ENG C.CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHO RUA RUA PADRE JOSE BUTTI, No 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS/SP - CEP fls. 105 FOTO-01-VISTA CORREDOR LATERAL ESQUERDO... FOTO-02-VISTA FUNDOS, EDÍCULA... LTP- 180/16-10/16

11 ALBERTO ALVES DE MENEZES, ENG C.CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHO RUA RUA PADRE JOSE BUTTI, No 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS/SP - CEP fls. 106 FOTO-03-VISTA FUNDOS, EDÍCULA... FOTO- 04- VISTA INTERNA EDÍCULA LTP- 180/16-11/16

12 ALBERTO ALVES DE MENEZES, ENG C.CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHO RUA RUA PADRE JOSE BUTTI, No 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS/SP - CEP fls. 107 FOTO-05-VISTA CORREDOR LATERAL DIREITO FOTO-06-VISTA INTERNA DO SANITÁRIO LTP- 180/16-12/16

13 ALBERTO ALVES DE MENEZES, ENG C.CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHO RUA RUA PADRE JOSE BUTTI, No 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS/SP - CEP fls. 108 FOTO-07-VISTA INTERNA DA COZINHA... FOTO-08-VISTA IDEM COZINHA LTP- 180/16-13/16

14 ALBERTO ALVES DE MENEZES, ENG C.CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHO RUA RUA PADRE JOSE BUTTI, No 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS/SP - CEP fls. 109 FOTO-09-VISTA INTERNA DE DORMITÓRIO 1... FOTO-10-VISTA INTERNA SALA LTP- 180/16-14/16

15 ALBERTO ALVES DE MENEZES, ENG C.CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHO RUA RUA PADRE JOSE BUTTI, No 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS/SP - CEP fls. 110 FOTO-11-VISTA INTERNA DORMITÓRIO 2... FOTO-12-VISTA ALPENDRE LTP- 180/16-15/16

16 ALBERTO ALVES DE MENEZES, ENG C.CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHO RUA RUA PADRE JOSE BUTTI, No 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS/SP - CEP fls. 111 FOTO-13-VISTA FACHADA DA RESIDÊNCIA LTP- 180/16-16/16