LAUDO JUDICIAL DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Transcrição

1 fls. 326 LAUDO JUDICIAL DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL (PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA) SETEMBRO / 2016 Processo nº ª Vara Cível - Foro Regional de Santo Amaro Comarca de São Paulo / SP 1/21

2 fls. 327 RESUMO IMÓVEL: Rua Marquês de Itú nº 643 apto. 14 e Vaga nº 37 Condomínio Edifício Isola Di Capri Vila Buarque São Paulo / SP CEP CATEGORIA: Imóvel Urbano Residencial (apartamento e vaga independente) OBJETIVO: Determinar o Valor de Mercado para a Venda à Vista FINALIDADE: Perícia Judicial referente ao processo nº da 4ª Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro - Comarca de São Paulo / SP DATA DA VISTORIA: 05 de setembro de 2016 VALOR DA AVALIAÇÃO: - Apartamento: R$ ,00 (trezentos e trinta e cinco mil reais) - Vaga de Garagem: R$30.000,00 (trinta mil reais) 2/21

3 fls APRESENTAÇÃO O presente Laudo Judicial de Avaliação de Imóvel, denominado de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, é assinado por um Perito Avaliador de Imóveis credenciado pelo CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis) do CONFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis), inscrito sob nº , o que lhe confere comprovada especialização na matéria em que está opinando como Perito Judicial. Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica o documento no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, uma análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extra-judicialmente, em consonância com a normatização estabelecida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT sobre Avaliação de Imóveis, da série NBR PREMISSAS O imóvel, objeto desta avaliação, foi considerado livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou comprometimentos, sem qualquer restrição à sua livre comercialização ou utilização, possuidor de documentação pública legalizada. As informações sobre os dados de quantidades físicas do imóvel (como áreas e medidas) foram extraídas dos documentos apresentados ou consultados no local. 3/21

4 fls. 329 Não foram efetuadas investigações quanto à veracidade e validade dos documentos apresentados, pressupondo-se a boa fé de seus conteúdos e admitidos como sendo verdadeiros e confiáveis. O imóvel foi vistoriado para o fim específico de avaliação de mercado, com enfoque às características aparentes na data da vistoria. Todas as informações de mercado obtidas nas pesquisas realizadas foram consideradas como confiáveis. Este Laudo Judicial constitui-se peça única, não devendo, portanto, qualquer informação parcial ser tomada como conclusiva. 3 - METODOLOGIA Procurou-se adotar o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, através do qual o valor de um imóvel é determinado a partir da análise técnica do comportamento do mercado imobiliário relativo a imóveis semelhantes e assemelhados, de mesmo segmento e enquadrados no mesmo universo mercadológico, com o objetivo de encontrar a tendência de formação de seus preços. 4/21

5 fls. 330 Por esse método, o valor do imóvel é definido através de comparações diretas com outros similares, cujos dados básicos estejam disponíveis no mercado imobiliário local, procedendo-se às devidas adequações técnicas às características do imóvel avaliando. O Perito Avaliador de Imóveis sempre analisa o imóvel como um todo, dentro das variações da Lei da Oferta e da Procura do Mercado Imobiliário no momento da avaliação. Assim, o valor expresso ao final deste Laudo Judicial representa a opinião geral dos operadores do mercado local, e principalmente, a expertise profissional do especialista envolvido na avaliação. Dessa forma, toda avaliação de imóvel feita por um Perito Avaliador de Imóveis reflete uma convicção de valor pessoal deste profissional, já que valor é uma condição subjetiva de um objeto ou bem. 4 - REFERÊNCIAS NORMATIVAS Este Parecer está definido como Parecer Técnico conforme a ABNT NBR , classificado na modalidade simplificada, atendendo aos requisitos míninos de informações, dispensado de especificação quanto a sua fundamentação e precisão, conforme disposição normativa. 5/21

6 fls DOCUMENTAÇÃO ANALISADA - Matrículas de Imóvel nº e nº do 5º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo (anexadas aos autos do processo) 6 LOCALIZAÇÃO O imóvel residencial, apartamento nº 14 e a vaga de garagem nº 37, localizamse no Condomínio Edifício Isola Di Capri, na Rua Marquês de Itú nº 643, Vila Buarque, Município de São Paulo / SP, CEP , distando cerva de 300 metros do Elevado Costa e Silva e 200 metros da Avenida Higienópolis. 6/21

7 fls. 332 MAPA DE LOCALIZAÇÃO 7/21

8 fls. 333 VISTA AÉREA DO CONDOMÍNIO 8/21

9 fls. 334 QUADRA FISCAL DO CONDOMÍNIO 9/21

10 fls. 335 RUA MARQUÊS DE ITÚ 10/21

11 fls DESCRIÇÃO DO CONDOMÍNIO O Condomínio Edifício Isola Di Capri é um condomínio edilício de médio padrão, composto por uma única torre, com 12 pavimentos (térreo mais 11 andares. Possui aproximadamente 40 anos, aparentando-se estar bem conservado, com portaria de segurança e pátio para garagem no térreo. ASPECTOS EXTERNOS DO CONDOMÍNIO 11/21

12 fls. 337 ASPECTOS EXTERNOS DO CONDOMÍNIO 12/21

13 fls. 338 ASPECTOS EXTERNOS DO CONDOMÍNIO 13/21

14 fls DESCRIÇÃO DA UNIDADE (APARTAMEMTO nº 14 e VAGA nº 37) Trata-se de um imóvel com vaga de garagem independente, ou seja, com Matrícula de Imóvel correspondente à vaga de garagem. As unidades do Condomínio Edifício Isola Di Capri, possuem um dormitório, sala, cozinha, banheiro e lavanderia. O padrão de acabamento das unidades do condomínio é de qualidade regular, acompanhando o padrão externo de construção do edifício. No entanto, não foi possível proceder à vistoria interna da unidade nº 14, em razão de que os funcionários do condomínio, Sr. Ednilson (porteiro) e Sr. Lídio (zelador), informar que apesar da unidade estar desocupada e em oferta em uma imobiliária, não estavam autorizados a permitir a entrada e que não tinham as chaves. Quando questionados sobre o nome e telefone do corretor de imóveis que estava com as chaves, disseram não saber, limitando-se a informar que a unidade apresentava-se em condições normais de habitabilidade. Porém, tal fato não causou prejuízo para o presente estudo, tendo em vista que foi possível ter acesso às informações da disposição interna do imóvel por consultas a imobiliárias que operam no condomínio. 14/21

15 fls. 340 A impossibilidade de vistoria interna está regulamentada no item da NBR da ABNT. 9 RESUMO DE ÁREAS Com base nas informações da Matrícula do Imóvel, o imóvel possui as seguintes áreas: APARTAMENTO (Matrícula de Imóvel nº º CRI) - Área Útil: 51,41m² - Área Comum: 13,57 m² - Área Total: 64,98 m² - Fração Ideal de Terreno: 1,5185% VAGA DE GARAGEM (Matrícula de Imóvel nº º CRI) - Área Útil: 5,50m² - Área Comum: 12,99 m² - Área Total: 18,49 m² - Fração Ideal de Terreno: 0,4323% Obs.: Para efeito de avaliação será considerada a Área Útil de 51,41 m², que é a unidade adotada pelo mercado imobiliário, sendo que para a vaga de garagem será adotado um valor nominal correspondente ao seu valor de mercado. 15/21

16 fls ELEMENTOS DE REFERÊNCIA (PESQUISA DE MERCADO) As pesquisas de mercado identificaram imóveis semelhantes e relativamente comparáveis na região, todos sem vagas de garagem, em número suficiente para estabelecer um valor médio por metro quadrado para a área útil do imóvel, conforme relação abaixo: Elemento 01 Tipo: Apartamento Endereço: Rua Marques de Itu nº º andar Área Útil: 45 m² Preço de Venda: R$ ,00 Fonte: Qualitec Imóveis CRECI nº Tel.: (11) Elemento 02 Tipo: Apartamento Endereço: Rua Marques de Itu nº 95 7 º andar Área Útil: 60 m² Preço de Venda: R$ ,00 Fonte: Pacheco Imóveis CRECI nº Tel.: (11) /21

17 fls. 342 Elemento 03 Tipo: Apartamento Endereço: Rua Doutor Vila Nova nº 31 5 º andar Área Útil: 49 m² Preço de Venda: R$ ,00 Fonte: EAL Administradora de Imóveis CRECI nº Tel.: (11) Elemento 04 Tipo: Apartamento Endereço: Rua Amaral Gurgel nº º andar Área Útil: 81 m² Preço de Venda: R$ ,00 Fonte: Consolação Imóveis CRECI nº Tel.: (11) Elemento 05 Tipo: Apartamento Endereço: Rua Santa Isabel nº 323 3º andar Área Útil: 35 m² Preço de Venda: R$ ,00 Fonte: Marcelo Coelho (Corretor de imóveis) CRECI nº Tel.: (11) /21

18 fls. 343 Elemento 06 Tipo: Apartamento Endereço: Rua Santa Isabel nº 80 3º andar Área Útil: 51 m² Preço de Venda: R$ ,00 Fonte: Andréa Ribeiro Arruda (Corretora de Imóveis) CRECI nº Tel.: (11) Elemento 07 Tipo: Apartamento Endereço: Rua Canuto do Val nº 67 1º andar Área Útil: 48 m² Preço de Venda: R$ ,00 Fonte: GCI Imóveis e Administração de Bens - CRECI nº Tel.: (11) Elemento 08 Tipo: Apartamento Endereço: Rua Doutor Cesário Mota Junior nº 569 2º andar Área Útil: 32 m² Preço de Venda: R$ ,00 Fonte: Imobiliária Paulista - CRECI nº Tel.: (11) /21

19 fls TRATAMENTO DE FATORES (HOMOGENEIZAÇÃO) PREÇO DE FATOR PREÇO ÁREA PREÇO VENDA OFERTA TRATADO ÚTIL R$ / m² 01 R$ ,00 0,90 R$ ,00 45 m² R$ ,00 0,90 R$ ,00 60 m² R$ ,00 0,90 R$ ,00 49 m² R$ ,00 0,90 R$ ,00 81 m² R$ ,00 0,90 R$ ,00 35 m² R$ ,00 0,90 R$ ,00 51 m² R$ ,00 0,90 R$ ,00 48 m² R$ ,00 0,90 R$ ,00 32 m² Obs.: Sobre os preços em oferta normalmente aplica-se um fator de comercialização (li quidez) com coeficiente de 0,90 a fim de compensar eventual desconto nas negociações em caso de venda. A média aritmética dos preços tratados por m² de área útil dos oitos elementos de referência em oferta resulta em R$6.500 / m². Portanto, o resultado será: 51,41 m² (área útil) x R$6.500 / m² (preço médio tratado por m²) = R$ ,00 ou R$ ,00 por arredondamento de mercado. 19/21

20 fls. 345 Para a vaga de garagem independente, com Matrícula de Imóvel individualizada, após pesquisa e coleta de opinião de operadores de mercado, conclui-se que o valor de mercado é de aproximadamente R$30.000, AVALIAÇÃO Concluiu-se, após pesquisas de mercado, coleta de opiniões de operadores do mercado imobiliário, vistoria ao imóvel, análise da documentação apresentada, análise e considerações objetivas e subjetivas do Perito Avaliador de Imóveis, que o imóvel urbano residencial apartamento em estudo, objeto deste Laudo Judicial de Avaliação de Imóvel, localizado na Rua Marquês de Itu nº 643, apartamento nº 14 e vaga de garagem nº 37, no Condomínio Edifício Isola Di Capri, Vila Buarque, Subdistrito da Consolação, Município de São Paulo / SP, CEP , pode ser AVALIADO pelo VALOR DE MERCADO PARA VENDA À VISTA (VALOR DE COMERCIALIZAÇÃO), em: Apartamento: R$ ,00 (trezentos e trinta e cinco mil reais) Vaga de Garagem: R$30.000,00 (trinta mil reais) 20/21

21 fls ENCERRAMENTO E para que produza os seus efeitos legais, RICARDO ALBUQUERQUE RIBEIRO, Perito Avaliador de Imóveis inscrito no CNAI sob nº assina e certifica este Parecer Técnico, contendo 21 ( vinte e uma) páginas, elaborado de acordo com a legislação vigente. São Paulo, 08 de setembro de /21