RICARDO ALBUQUERQUE RIBEIRO

Transcrição

1 fls. 117 DEZEMBRO / 2015 Processo nº ª Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro Comarca de São Paulo / SP

2 fls. 118 IMÓVEL: Rua Roraima nº 235 Tipo II Conjunto Residencial Salvador Tolezani (antigo Conjunto Residencial Parelheiros) Cidade Dutra Capela do Socorro São Paulo / SP CEP CATEGORIA: Imóvel Urbano Residencial (sobrado) OBJETIVO: Determinar o Valor de Mercado para a Venda à Vista FINALIDADE: Perícia Judicial referente ao processo nº da 4ª Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro - Comarca de São Paulo / SP DATA DA VISTORIA: 18 de dezembro de 2015 VALOR DA AVALIAÇÃO: R$ ,00 (quatrocentos mil reais)

3 fls APRESENTAÇÃO O presente Laudo Judicial de Avaliação de Imóvel, denominado de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, é assinado por um Perito Avaliador de Imóveis credenciado pelo CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis) do CONFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis), inscrito sob nº , o que lhe confere comprovada especialização na matéria em que está opinando como Perito Judicial. Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica o documento no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, uma análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extra-judicialmente, em consonância com a normatização estabelecida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT sobre Avaliação de Imóveis, da série NBR PREMISSAS O imóvel, objeto desta avaliação, foi considerado livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou comprometimentos, sem qualquer restrição à sua livre comercialização ou utilização, possuidor de documentação pública legalizada.

4 fls. 120 e medidas) foram extraídas dos documentos apresentados ou consultados no local. Não foram efetuadas investigações quanto à veracidade e validade dos documentos apresentados, pressupondo-se a boa fé de seus conteúdos e admitidos como sendo verdadeiros e confiáveis. O imóvel foi vistoriado para o fim específico de avaliação de mercado, com enfoque às características aparentes na data da vistoria. Todas as informações de mercado obtidas nas pesquisas realizadas foram consideradas como confiáveis. Este Laudo Judicial constitui-se peça única, não devendo, portanto, qualquer informação parcial ser tomada como conclusiva.

5 fls METODOLOGIA Procurou-se adotar o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, através do qual o valor de um imóvel é determinado a partir da análise técnica do comportamento do mercado imobiliário relativo a imóveis semelhantes e assemelhados, de mesmo segmento e enquadrados no mesmo universo mercadológico, com o objetivo de encontrar a tendência de formação de seus preços. Por esse método, o valor do imóvel é definido através de comparações diretas com outros similares, cujos dados básicos estejam disponíveis no mercado imobiliário local, procedendo-se às devidas adequações técnicas às características do imóvel avaliando. O Perito Avaliador de Imóveis sempre analisa o imóvel como um todo, dentro das variações da Lei da Oferta e da Procura do Mercado Imobiliário no momento da avaliação. Assim, o valor expresso ao final deste Laudo Judicial representa a opinião geral dos operadores do mercado local, e principalmente, a expertise profissional do especialista envolvido na avaliação. Dessa forma, toda avaliação de imóvel feita por um Perito Avaliador de Imóveis reflete uma convicção de valor pessoal deste profissional, já que valor é uma condição subjetiva de um objeto ou bem.

6 fls REFERÊNCIAS NORMATIVAS Este Parecer está definido como Parecer Técnico conforme a ABNT NBR , classificado na modalidade simplificada, atendendo aos requisitos míninos de informações, dispensado de especificação quanto a sua fundamentação e precisão, conforme disposição normativa. 5 DOCUMENTAÇÃO ANALISADA - Matrícula de Imóvel nº do 11º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo (anexada aos autos do processo) - Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel IPTU LOCALIZAÇÃO O imóvel residencial (sobrado) localiza-se na Rua Roraima nº 235, Tipo II do Conjunto Residencial Salvador Tolezani (antigo Conjunto Residencial Parelheiros), na Capela do Socorro, Município de São Paulo / SP, CEP

7 fls. 123 O número 325 afixado na fachada do imóvel está incorreto, visto que o número oficial é o 235 conforme verificado na Matrícula do Imóvel e checado pelo número do contribuinte de IPTU no mapa da quadra fiscal da PMSP. Dista cerca de 200 metros da Avenida Senador Teotônio Vilela e 300 metros da Avenida Atlântica. A Rua Roraima é uma via local com pouca circulação de veículos, apresentando-se asfaltada, com calçadas, guias, sarjetas e iluminação pública. Trata-se de local de ocupação mista, com residências e comércio diversificado, com toda infra-estrutura urbana e servido por diversas linhas de transportes coletivos.

8 fls. 124 P

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12 fls DESCRIÇÃO DO IMÓVEL O imóvel é composto por terreno e construção, assim descritos: 7.1 DESCRIÇÃO DO TERRENO Trata-se de um terreno plano e ao nível do logradouro, com 7,50 metros de testada, 21,97 metros pela sua divisa lateral esquerda, 21,96 metros pela sua divisa lateral direita e 7,50 metros pela divisa de fundos. Sua área total é de 164,70 m². Obs.: As medidas acima e a área total forma extraídas da Matrícula do Imóvel. 7.2 DESCRIÇÃO DA CONSTRUÇÃO Sob o terreno acima descrito e caracterizado, foi erigida uma construção residencial em dois pavimentos, elevada em concreto armado e alvenaria e cobertura em telhado de telhas de barro apoiadas em estrutura de madeira.

13 fls. 129 lavanderia, quinta, churrasqueira, edícula, dormitórios, banheiros e varanda coberta. O estado de conservação pode ser considerado bom, tendo passado por reformas de ampliação e atualização de materiais de acabamento de boa qualidade. Sua idade é de aproximadamente 25 anos de construção, sendo que sua área total construída é de 140,00 m². Obs.: A área acima foi extraída da Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel IPTU RESUMO DE ÁREAS - Área de Terreno: 164,70 m² - Área Construída: 140,00 m² Obs.: Para fins do presente estudo e para comparação dos elementos de referencia encontrados na pesquisa de mercado, a área que será levada em conta é a área construída, conforme prática do mercado imobiliário.

14 fls. 130 IPTU 2015

15 fls. 131

16 fls. 132 P - GARAGEM

17 fls. 133 P SALA E COPA

18 fls. 134 P COZINHA

19 fls. 135 P CORREDOR LATERAL

20 fls. 136 P VARANDA COBERTA

21 fls. 137 P LAVANDERIA E EDÍCULA

22 fls. 138 P ÁREA DA CHURRASQUEIRA

23 fls. 139 P SALA E ESCADA

24 fls. 140 P DORMITÓRIO

25 fls. 141 P DORMITÓRIO

26 fls. 142 P DORMITÓRIO

27 fls. 143 P BANHEIRO

28 fls. 144 P TERNOS DO IMÓVEL BANHEIRO

29 fls. 145 P BANHEIRO

30 fls. 146 P CLOSET

31 fls. 147 P CORREDOR DO PISO SUPERIOR

32 fls. 148 P ÁREA SUPERIOR

33 fls. 149 ELEMENTOS DE REFERÊNCIA (PESQUISA DE MERCADO) As pesquisas de mercado identificaram imóveis semelhantes e relativamente comparáveis na região, em número suficiente para estabelecer um valor médio por metro quadrado para a área útil do imóvel, conforme relação abaixo: Elemento 01 Tipo: Sobrado Endereço: Rua Roraima nº 126 Área Construída: 180 m² Preço de Venda: R$ ,00 Fonte: Lopes Invest House Atlântica Imóveis CRECI nº Tel.: (11) Elemento 02 Tipo: Sobrado Endereço: Rua Nanterre nº 44 Área Construída: 250 m² Preço de Venda: R$ ,00 Fonte: Plus Imóveis CRECI nº Tel.: (11)

34 fls. 150 Tipo: Sobrado Endereço: Rua Mackenzie nº 206 Área Construída: 190 m² Preço de Venda: R$ ,00 Fonte: Macerata Imóveis CRECI nº Tel.: (11) Elemento 04 Tipo: Sobrado Endereço: Rua Frutoso Barbosa nº 274 Área Construída: 145 m² Preço de Venda: R$ ,00 Fonte: Apoyo Consultoria de Imóveis CRECI nº Tel.: (11) Elemento 05 Tipo: Sobrado Endereço: Rua Francisco Walter Menezes nº 180 Área Construída: 150 m² Preço de Venda: R$ ,00 Fonte: Ronaldo Farias Negócios Imobiliários CRECI nº Tel.: (11)

35 fls. 151 Tipo: Sobrado Endereço: Rua Franz J. Schram nº 12 Área Construída: 160 m² Preço de Venda: R$ ,00 Fonte: Paulista Imóveis CRECI nº Tel.: (11) Elemento 07 Tipo: Sobrado Endereço: Rua Aurélia Lopes Takano nº 37 Área Construída: 150 m² Preço de Venda: R$ ,00 Fonte: Renovo Imóveis CRECI nº Tel.: (11) Elemento 08 Tipo: Sobrado Endereço: Rua Mackenzie nº 98 Área Construída: 160 m² Preço de Venda: R$ ,00 Fonte: Ronaldo Farias Negócios Imobiliários CRECI nº Tel.: (11)

36 fls. 152 Tipo: Sobrado Endereço: Rua Baltazar Soares nº 195 Área Construída: 108 m² Preço de Venda: R$ ,00 Fonte: Ronaldo Farias Negócios Imobiliários CRECI nº Tel.: (11) TRATAMENTO DE FATORES (HOMOGENEIZAÇÃO) PREÇO DE FATOR ÁREA PREÇO VENDA TRATADO ÚTIL R qr st ss1sss ss s 2s ,00 t3s 4 51 ss s5 6ss1sss ss s ,00 5 s 4 51t6s s7 83s1sss ss s ,00 t2s s8 2s1sss ss s ,00 t s 7 1sss ss s ,00 t s 4 51t7s s6 6 s1sss ss s sss ss t6s s9 8 s1sss ss s 2s 8s 1sss ss t s 4 519ss s3 8 s1sss ss s 2s 8s 1sss ss t6s t s2 83s1sss ss s 2s 8751sss ss ts3 4 81sss

37 fls. 153 Sobre os preços em oferta normalmente aplica-se um fator de comercialização (liquidez) com coeficiente de 0,90 a fim de compensar eventual desconto nas negociações em caso de venda. A média aritmética dos preços tratados por m² de área útil dos nove elementos de referência em oferta resulta em R$2.845 / m². Portanto, o resultado será: 140 m² (área construída) x R$2.845 / m² (preço médio tratado por m²) = R$ ,00 ou R$ ,00 por arredondamento de mercado. 11 CONSIDERAÇÕES FINAIS O imóvel está inserido em bairro de classe média / popular da zona sul da cidade de São Paulo, em região servida por diversas linhas de transporte coletivo e todas as facilidades de comércio e serviços necessários. Trata-se de um sobrado de bom porte e em bom estado de conservação, localizado em via residencial e com pouco tráfego de veículos, com idade estimada em cerca de 25 anos de construção. Em razão da atual crise no mercado imobiliário, este tipo do imóvel pode encontrar certa dificuldade de liquidez em caso de venda.

38 fls o valor consignado ao final deste estudo procurou levar em conta todos as variáveis atuais do mercado imobiliário AVALIAÇÃO Concluiu-se, após pesquisas de mercado, coleta de opiniões de operadores do mercado imobiliário, vistoria ao imóvel, análise da documentação apresentada, análise e considerações objetivas e subjetiva do Perito Avaliador de Imóveis, que o imóvel urbano residencial (sobrado) em estudo, objeto deste Laudo Judicial de Avaliação de Imóvel, localizado na Rua Roraima nº 235, Tipo II no Conjunto Residencial Salvador Tolezani (antigo Conjunto Residencial Parelheiros), Cidade Dutra Capela do Socorro, Município de São Paulo / SP, CEP , pode ser AVALIADO pelo VALOR DE MERCADO PARA VENDA À VISTA, em: R$ ,00 (quatrocentos e mil reais)

39 fls ENCERRAMENTO E para que produza os seus efeitos legais, RICARDO ALBUQUERQUE RIBEIRO, Perito Avaliador de Imóveis inscrito no CNAI sob nº assina e certifica este Parecer Técnico, contendo 39 (trinta e nove) páginas, elaborado de acordo com a legislação vigente. São Paulo, 19 de dezembro de 2015