LAUDO DE AVALIAÇÃO. Proprietário: Banco Santander (Brasil) S/A. Engº José Roberto Gomes CREA Resp ART nº:

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1 LAUDO DE AVALIAÇÃO Laudo nº R-006/17 Objetivo da avaliação: Valor de mercado e de liquidação forçada Data base: 20/02/2017 Solicitante: Banco Santander (Brasil) S/A Finalidade: Renegociação Proprietário: Banco Santander (Brasil) S/A Imóvel: Casa em condomínio fechado Endereço Estr.de Rodagem S. Sebatião/Bertioga, nº 856 CEP Bairro: Condomínio Village do Camburizinho Município São Sebastião UF SP Matrícula: Resp. técnico: Engº José Roberto Gomes CREA Resp ART nº: Área do Terreno fração ideal de: Área Construída: conforme matrícula Dados do Imóvel 1/90 m² Conforme Matrícula Conforme IPTU Conforme Vistoria 139,50 m² área privativa 2,16 m² área comum 141,66 m² área total 0,01111 % fração ideal Fachada do imóvel Informações impactantes na avaliação Casa em condomínio fechado, próximo da rodovia Rio-Santos, onde há vários condomínios com elevado número de ofertas de imóveis residenciais para venda. Indício de Contaminação Ambiental Não há indícios de contaminação ambiental. Entrada do com domínio, sem permissão para vistoria interna do imóvel. Na portaria em 17/02/17 há informação de que o imóvel está ocupado. Há divergencia de numeração na portaria do imóvel. Na Observações matrícula é citada Estrada de rodagem Rio Santos, nº 856 e no local está como Estrada do Cambury, nº 20 Valores de Avaliação Valor de Mercado: somente terreno R$ ,00 Valor de Liquidação Forçada: somente terreno % de Desconto : R$ ,00 30,21% Prazo estimado para comercialização - Valor de Liquidação Forçada 36 Meses Metodologia Método Evolutivo, combinado com Método Direto de Dados de Mercado para o terreno e de Reedição para as construções Grau de Fundamentação Nível I Grau de Precisão Nível III Data de avaliação 20/02/2017 Assinatura do Avaliador Data da vistoria 17/02/2017 Eng. José Roberto Gomes - CREA Avalitec Engenharia - CNPJ: /

2 SUMÁRIO 1- CONSIDERAÇÕES INICIAS... Pág CONTRATANTE DO SERVIÇO... Pág FINALIDADE DA AVALIAÇÃO... Pág CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO... Pág DESCRIÇÃO DO IMÓVEL... Pág FOTOS DO IMÓVEL... Pág METODOLOGIA DA AVALIAÇÃO... Pág AVALIAÇÃO - VALOR DE MERCAO... Pág AVALIAÇÃO - VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA... Pág ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO... Pág DIAGNÓSTICO DE MERCADO... Pág CONSIDERAÇÕES FINAIS... Pág. 9 ANEXO I - MÉMORIA DE CÁLCULO ANEXO II - DOCUMENTAÇÃO UTILIZADA ANEXO III - LAUDO DE ÍNDICIOS DE CONTAMINAÇÃO DE SOLOS URBANOS ANEXO IV - ART 2

3 1 - CONSIDERAÇÕES INICIAIS Em conformidade com as normas de avaliação de bens publicadas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e critérios estabelecidos pelo IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), a Avalitec Engenharia de Avaliações e Consultoria Ltda., através de seu responsável técnico, Engenheiro Civil José Roberto Gomes, emite o presente Laudo de Avaliação. 2 - CONTRATANTE DO SERVIÇO Banco Santander S/A e Rama Advogados Associados Advogada Bruna Rauber 3 - FINALIDADE DA AVALIAÇÃO De acordo com o contratante do serviço, este laudo deve explicitar o valor de mercado e o valor de liquidação forçada para fins de renegociação bancária. Características gerais 4 - CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO O imóvel está localizado no Condomínio Village do Camburizinho, que por sua vez está situado na praia de Cambury, no município de São Sebastião/SP. Como referência o condomínio fechado tem acesso pela rodovia Rio Santos no bairro Praia de Cambury, distante cerca de 40 km da cidade de São Sebastião/SP. O condomínio possui 90 lotes, na maioria ocupado por casas de padrão médio com frente para a Estrada do Cambury, principal via de circulação no bairro, onde há vários condomínios fechados e o comércio essencial de bairro. O logradouro com baixa intensidade de veículos conta com toda infraestrutura do bairro como água, esgoto, energia, telefonia e facilidade de acesso a outros bairros da orla marítima. Não foram observados fatores desvalorizantes no entorno, tais como alagamento, deslizamento, erosão e também fatores ambientes negativos, tais como favelas, presídios, industrias poluentes, etc. Vista aérea da região 3

4 4 - CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO Mapa de localização Fotos do Entorno Vista da entrada do Condomínio Vista da entrada do Condomínio Vista do Logradouro Vista do Logradouro 4

5 5 - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL Imóvel de uso residencial para fins de lazer, ocupando um terreno com topografia plana, formato irregular, meio de quadra com as seguintes características: Área do terreno: não é mencionado, apenas a fração ideal de 1/90 Área de construção: 139,50 m² de área privativa; 2, m² de área comum e 141, de área total Dependências: prejudicada - vistoria interna não permitida Acabamentos externos: sem informação Vagas de garagem: sem informação Padrão Construtivo: médio - paradigma adotado Idade aparente: 10 anos - estimada Estado de conservação: bom (admitida estar em bom estado de conservação) Uso atual do imóvel: Residência de veraneio. Documentação apresentada: cópia da matrícula nº do Cartório de Registro de São Sebastião/SP. Na portaria em 17/02/17 há informação de que o imóvel está ocupado. Há divergência de numeração do imóvel. Na matrícula é citada Estrada de rodagem Rio Santos, nº 856 e no local está como Estrada do Cambury, nº 20, bem próximo da rodovia. Acabamentos internos do imóvel Dependencias Quantidade Piso Parede Forro / Teto Esquadrias Sala de estar Sala de jantar Sala de tv Suites Lavabo Cozinha Área de serviço despensa Varanda Terraço Piscina 5

6 6 - FOTOS DO IMÓVEL Entrada do condóminio Entrada do condóminio Logradouro 6

7 7 - METODOLOGIA DA AVALIAÇÃO Escolha do Método de Avaliação: Comparativo Direto de Dados do Mercado O Método Comparativo Direto permite obter o valor de venda através da comparação de dados referentes a outros imóveis ofertados ou transacionados, em regime de livre mercado. Justificativa da utilização destes métodos: Disponibilidade de elementos e confiabilidade nestes métodos de avaliação. 8 - AVALIAÇÃO - VALOR DE MERCADO Valor do Imóvel: conforme critérios e considerações estabelecidos no anexo I - Memória de Cálculo, o valor de mercado do imóvel resultou em: R$ ,00 Setecentos e sessenta e oito mil reais 5.505, AVALIAÇÃO - VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA Valor do Imóvel : Embasado nas premissas e considerações estabelecidas no anexo I - Memória de Cálculo, o valor de liquidação forçada do imóvel resultou em: R$ ,00 Quinhentos e trinta e seis mil reais 3.842, ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Conforme orientação da NBR /2004, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas ), o presente laudo está enquadrado no Grau de Fundamentação I e no Grau de Precisão III 7

8 11 - DIAGNÓSTICO DE MERCADO O mercado imobiliário no Condomínio Village do Camburizinho, assim como nos demais condomínios na orla marítima da rodovia Rio-Santos no município de São Sebastião/SP apresenta comportamento recessivo, com baixa velocidade de venda. Para imóveis com as características semelhantes ao avaliado, a liquidez é baixa, tendo em vista a atual situação econômica do país, notadamente para imóveis com vocação principal voltada ao lazer CONSIDERAÇÕES FINAIS O imóvel tem como aspecto positivo a facilidade de acesso a rodovia e a praia de Cambury e como aspecto negativo e a especificidade do imóvel como residência de veraneio, reduzindo os potenciais compradores numa eventual comercialização. Esta avaliação é aplicável para o imóvel aqui caracterizado. Não foi realizada qualquer análise com relação a possíveis deficiências na parte documental ou pesquisa de existência de débitos fiscais. Ressaltamos que não foram efetuadas medições de campo e as áreas do móvel foram obtidas na documentação apresentada e estimadas no local. Tem-se como pressuposto fundamental que todas as informações contidas neste laudo avaliatório provêm de fontes fidedignas, portanto, fornecidas em boa fé. A Avalitec Engenharia de Avaliações e Consultoria Ltda. declara para todos os fins, que não possui qualquer interesse, direta ou indiretamente, no resultado deste trabalho, desenvolvido com em base em pesquisa de mercado e aplicação dos critérios preconizados em normas de avaliação. Este laudo é composto de 9 páginas, além dos anexos, contendo a memória de cálculo, cópia dos documentos utilizados, laudo do levantamento de indícios de contaminação de imóveis urbanos. São Paulo/SP, 20 de fevereiro de 2017 Avalitec - Engenharia de Avaliações e Consultoria Ltda. Eng. José Roberto Gomes CREA