M F MAGALDI FIGUEIRÊDO ENGENHARIA LTDA

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1 1 BNDU Cliente: BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A Empresa: MAGALDI FIGUEIREDO ENGENHARIA LTDA Data / Vistoria: 06/10/2016 Referência: CASA Finalidade: Estabelecer valor de venda e liquidação forçada Proprietário: BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A Dados do Imóvel: Endereço: RUA AGOGNA, LOTES 23 E 25 DA QUADRA 104, CONDOMINIO B RE- SIDENCE ORTA DO LOTEAMENTO BALNEÁRIO PRAIA DE GUARATIBA Bairro : PRAIA DE GUARATIBA Município: PRADO/BA Características: CASA: Áreas (m²): Área Construida averbada (m²) (m²) Área não averbada Área do terreno (m²) 437,87 0, ,00 Observação: Metodologia: Comparativo Direto de Dados de Mercado para cálculo do Valor de Mercado Especificação do Laudo: Grau de Fundamentação II/ Grau de Precisão III NBR da ABNT Documentação Apresentada: Áreas extraídas da matrícula do 1º Oficio do RGI da Comarca de Prado/BA. Resultado da Avaliação: Valor de Mercado: R$ ,00 (quinhentos e oitenta mil reais). Data Base: 10/10/2016 Valor Liquidação Forçada: R$ ,00 (trezentos e oitenta e nove mil reais)

2 2 LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL SOLICITANTE: TIPO DE TRABALHO: BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A AVALIAÇÃO PARA FINS DE DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL URBANO DO TIPO CASA SITU- ADA NA RUA AGOGNA, LOTES 23 E 24 DA QUADRA 104, CONDOMINIO B RESIDENCE ORTA, DO LOTEAMENTO BALNEÁRIO PRAIA DE GUARATIBA, PRAIA DE GUARATI- BA, PRADO/BA. DATA : 10/10/2016 DADOS DA EMPRESA AVALIADORA: EMPRESA: MAGALDI FIGUEIRÊDO ENGENHARIA LTDA. RESPONSÁVEL TÉCNICO: LUIZ ALBERTO MOREIRA FIGUEIREDO ENGENHEIRO CIVIL CREA/BA D RESPONSÁVEL LEGAL: LUIZ ALBERTO MOREIRA FIGUEIREDO ENGENHEIRO CIVIL CREA/BA D

3 3 FICHA-RESUMO DO IMÓVEL 01 Proprietário do Imóvel BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A 02 Solicitante do Laudo BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A 03 Objetivo Resumido da Avaliação Determinação do valor de mercado e o de Liquidação Forçada de um imóvel urbano do Tipo Casa situada na rua Agogna, lotes 23 e 24 da Quadra 104, Condominio B Residence Orta, do loteamento Balneário Praia de Guaratiba, Praia de Guaratiba, Prado/BA. 04 Descrição Resumida do Imóvel Conforme documentação fornecida para realização do trabalho de avaliação o imóvel possui uma varanda, uma sala, uma sala de jantar, 05 suites, uma área de circulação, uma cozinha, uma lavanderia, 02 depósitos,, uma casa de máquinas, uma área de lazer, um banheiro e uma piscina, formando uma área total construida de 437,87 m². Padrão de Construção- Normal Estado de Conservação Regular Idade Aparente 15 anos 05 Metodologias, Grau de Fundamentação e de Precisão. Utilizamos o método Comparativo Direto de Dados de Mercado de acordo com as normas brasileiras de avaliação de imóveis urbanos NBR Grau de Fundamentação e Precisão Método Comparativo Grau de Fundamentação II (*) Nível de Precisão II (*) (*) Planilha do Grau de Fundamentação / Grau de Precisão em anexo. 06 Valor Final da Avaliação do Imóvel O resultado encontrado refere-se a Casa s/nº da rua Agogna, Lotes 23 e 24 da Quadra 104, Condomínio B Residencial Orta, do Loteamento Balneário praia de Guarati-

4 4 ba, em Prado/BA, cujo valor de comercialização para venda corresponde a R$ ,00 (quinhentos e oitenta mil reais). Valor de Liquidação Forçada- R$ ,00 (trezentos e oitenta e nove mil reais) O valor de mercado informado não contempla os equipamentos existentes no local, assim como móveis e utensílios, veículos automotores e regularizações imobiliárias. 07 Data da Vistoria do Imóvel 06/10/ Data Base do Laudo 10/10/ Qualificação Legal Completa e Assinatura do Responsável MAGALDI FIGUEIREDO ENGENHARIA LTDA Responsável Legal Responsável Técnico Luiz Alberto Moreira Figueiredo Luiz Alberto Moreira Figueiredo CPF CPF CREA / BA D

5 5 ÍNDICE 1.0 INTERESSADO OBJETIVO VISTORIA CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO DESCRITIVO DO IMÓVEL CONSIDERAÇÕES SOBRE O MERCADO MEMÓRIA DE CÁLCULO /JUSTIFICATIVAS/ RESULTADOS METODOLOGIA EMPREGADA GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E GRAU DE PRECISÃO CÁLCULO DO VALOR DE COMERCIALIZAÇÃO PESQUISA DE MERCADO TRATAMENTO DOS DADOS CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO E DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA CONCLUSÃO ANEXO 01 - FOTOGRAFIAS DO IMÓVEL ANEXO 02 - CROQUI DE LOCALIZAÇÃO ANEXO 03 - DOCUMENTAÇÃO CARTORÁRIA ANEXO 04 PESQUISA DE IMÓVEIS / MEMÓRIA DE CÁLCULO ANEXO 05 PLANILHAS DE GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO/ GRAU DE PRECISÃO NB ANEXO 06 ART DO CREA/BA... 28

6 6 1.0 INTERESSADO BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A 2.0 OBJETIVO O presente trabalho tem o objetivo de determinação do valor de mercado e o de Liquidação Forçada de um imóvel urbano do Tipo Casa situada na rua Agogna, lotes 23 e 24 da Quadra 104, Condominio B Residence Orta, do loteamento Balneário Praia de Guaratiba, Praia de Guaratiba, Prado/BA. 3.0 VISTORIA A vistoria foi realizada no dia 06/10/ CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO QUANTO A INFRAESTRUTURA URBANA Rede de Água. Rede de Esgoto sanitário Rede de Energia Elétrica Rede de Telefone Rede de Drenagem pluvial Pavimentação Guias/Sarjetas/Passeios Rede de Gás Canalizado Iluminação Pública Existente e atende satisfatoriamente Inexistente Existente e atende satisfatoriamente Existente e atende satisfatoriamente Inexistente Existente e atende satisfatoriamente Existente e atende satisfatoriamente Inexistente Existente e atende satisfatoriamente QUANTO AOS SERVIÇOS PÚBLICOS, COMUNITÁRIOS E PONTOS NOTÁVEIS. Transporte Ônibus Suficiente Até 300 m Coletivo Metrô Inexistente Xxx Coleta de Lixo Suficiente Xxx Diversos Suficiente Mais de m Comércio Shopping Center. Inexistente Xxx Rede Bancária Inexistente Xxx Escola Secundária Inexistente Xxx Superior Inexistente Xxx Creche Inexistente Xxx Saúde Inexistente Xxx Segurança Suficiente Até 500 m Clube Inexistente Xxx Lazer Praia Suficiente Até 500 m Praça/Parque Suficiente Até 500 m

7 7 QUANTO AOS FATORES DESVALORIZANTES Fatores compatíveis com o uso: Residencial Risco de deslizamento Inexistente Via Expressa Inexistente Risco de Alagamento Inexistente Viaduto Inexistente Risco de Erosão Inexistente Cemitério Inexistente Favela Inexistente Hospital Inexistente Indústria Poluente Inexistente Clube Noturno Inexistente Usina de Lixo Inexistente Feira Livre Inexistente Matadouro Inexistente Oficinas Inexistente Escola Inexistente Motéis Inexistente 5.0 DESCRITIVO DO IMÓVEL Conforme documentação fornecida para realização do trabalho de avaliação o imóvel possui uma varanda, uma sala, uma sala de jantar, 05 suites, uma área de circulação, uma cozinha, uma lavanderia, 02 depósitos,, uma casa de máquinas, uma área de lazer, um banheiro e uma piscina, formando uma área total construida de 437,87 m². Padrão de Construção- Normal Estado de Conservação Regular Idade Aparente 15 anos 6.0 CONSIDERAÇÕES SOBRE O MERCADO O imóvel em análise integra a malha urbana e possui vocação residencial, onde podemos encontrar vários imóveis similares na região, condomínios de casas com padrão construtivo variando do normal/baixo ao normal alto. A oferta de infraestrutura e equipamentos comunitários em toda a região é favorável e atende às necessidades urbanas. Com base nos aspectos acima descritos, além de consideração acerca da sua localização, porte e tipo de imóvel, pode-se afirmar com relação à liquidez do imóvel avaliando, que o mesmo pode ser classificado como de liquidez Baixa. Assim, face ao seu porte, vocação, dimensões e padrão de acabamento observado, estimam-se um tempo de exposição no mercado da ordem de 12 (doze) a 24 (vinte e quatro) meses para consolidar uma efetiva Comercialização. 7.0 MEMÓRIA DE CÁLCULO /JUSTIFICATIVAS/ RESULTADOS 7.1 METODOLOGIA EMPREGADA Utilizamos o método Comparativo Direto de Dados de Mercado para determinação do valor de mercado de COMERCIALIZAÇÃO conforme definição no item da NBR

8 8 No método Comparativo de Dados de Mercado o valor do imóvel é definido através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. As características e os atributos dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos preços e, consequentemente, no valor, devem ser ponderados por tratamento de fatores para homogeneização dos dados ou por tratamento científico com utilização da inferência estatística, no caso especifico desta avaliação foi utilizado o tratamento científico com utilização de fatores, sendo respeitados os graus de fundamentação e de precisão definidos na Norma (NBR , em vigor desde 01/07/2004). Ressalta-se inicialmente, que esse método exige pesquisa bastante confiável de informações para confronto, mediante as quais se possa estabelecer uma sólida relação que permita uma base unitária para fixar o valor procurado. Na aplicação do Método Comparativo, para avaliação de um imóvel, as Normas da ABNT recomendam expressa caracterização de cada um dos elementos que contribuem para formar a convicção do valor, impondo ainda assegurar-se a confiabilidade dos elementos utilizados e dispensar-se a tais elementos um tratamento de homogeneização que possibilite conferir aos mesmos, equivalência de situação, equivalência de características, equivalência no tempo e equivalência financeira. No caso de unidades padronizadas, tais como apartamentos, escritórios, justifica-se o uso do Método Comparativo porque as avaliações assim desenvolvidas podem fornecer resultados seguros, em virtude de dependerem de menor número de variáveis, especialmente por excluírem a necessidade de considerar as parcelas relativas à "vantagem da coisa feita" ou "fator de Comercialização" que, embora de procedência reconhecida, ainda dão margem a controvérsias. É necessário também que esses preços se refiram a propriedades homogêneas em suas principais características, e, portanto, comparáveis com o imóvel objeto da avaliação. 7.2 GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E GRAU DE PRECISÃO Em função da metodologia utilizada, ou seja, o método Comparativo Direto de Dados de Mercado temos os seguintes resultados: Grau de Fundamentação e Precisão Método Comparativo Grau de Fundamentação II (*) Nível de Precisão II (*) (*) Planilha do Grau de Fundamentação / Grau de Precisão em anexo. 7.3 CÁLCULO DO VALOR DE COMERCIALIZAÇÃO PESQUISA DE MERCADO Esta se embasou na coleta de informações junto a corretores atuantes no mercado local, jornais e site da internet obtendo-se um número de elementos da ordem 07 (sete)

9 9 dados de mercado em oferta e transacionados compondo a amostra atendendo assim os preceitos contidos na NBR TRATAMENTO DOS DADOS O valor unitário de venda foi determinado de acordo com o resultado das pesquisas, mediante tratamento matemático estatístico dos elementos, através de homogeneização por fatores a seguir; Fator Oferta: apropriado uma redução sobre o valor de oferta de 5,00 % a 10,00 %, desconto utilizado e aceito entre as partes em uma negociação. Para as transações efetivamente realizadas o fator é igual a 1; Fator Área: visa apropriar a influência na formação do preço devido ao tamanho das áreas pesquisadas em relação à área do avaliando, pela seguinte formulação: Fa = (Ap/ Aa)^0,25, para diferenças de área até 30,00 % Fa = (Ap/ Aa) ^0,125 para diferenças de áreas maior que 30,00 % onde: Fa = Fator Área Aa = Área do imóvel avaliando Ap = Área do elemento pesquisado. Fator Local: visa apropriar as diferenças quanto a localização dos elementos pesquisados em relação ao avaliando, considerando a proximidade dos dados aos pólos atrativos da região; (Variação de 1,0 a 10,0) Fator Depreciação: visa apropriar as diferenças quanto ao estado de conservação dos elementos pesquisados em relação ao avaliando, através de relação entre as classificações dos diversos estados segundo tabela de depreciação do estudo de Ross Heidecke; Fator Padrão: visa apropriar as diferenças quanto ao padrão de acabamento dos elementos pesquisados em relação ao avaliando, através da relação entre classificações das edificações pelo padrão construtivo constantes do estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos, publicado pelo IBAPE/SP; Fator Vaga: Adotamos para cálculo do fator o critério de diferença na quantidade de vagas (entre avaliando e amostras, entre a situação paradigma e as demais unidades) e o valor estimado de uma vaga CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO E DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA A) VALOR DE MERCADO Valor de Mercado: R$ ,00 (quinhentos e oitenta mil reais).

10 10 B) VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA Considerando um prazo máximo de 36 meses para uma efetiva comercialização teremos um Valor de Liquidação Forçada, conforme planilha em anexo, o valor de R$ ,00 (quinhentos e oitenta mil reais). Cálculo do valor de Liquidação; VL = VV / (1+i) n onde; VL valor de Liquidez VV valor de venda i -Taxa de desconto (utilizado taxa Selic 14,25 % ao ano) n prazo de absorção no mercado em anos (utilizado prazo de 36 meses - 3 anos) Valor de Liquidação Forçada- R$ ,00 (trezentos e oitenta e nove mil reais) Nota: Planilhas e memória de Cálculo no Anexo 04 deste Laudo de Avaliação Nota: Os cálculos do Valor de Mercado do terreno, Edificações e Valor de Liquidação estão no Anexo 01 deste Laudo de Avaliação. 8.0 CONCLUSÃO O presente laudo se referencia ao mês de Outubro /2016. O resultado encontrado refere-se a Casa s/nº da rua Agogna, Lotes 23 e 24 da Quadra 104, Condomínio B Residencial Orta, do Loteamento Balneário Praia de Guaratiba, em Prado/BA, cujo valor de comercialização para venda corresponde a R$ ,00 (quinhentos e oitenta mil reais). Valor de Liquidação Forçada- R$ ,00 (trezentos e oitenta e nove mil reais) O valor de mercado informado não contempla os equipamentos existentes no local, assim como móveis e utensílios, veículos automotores e regularizações imobiliárias. Salvador, 10 de Outubro de Luiz Alberto Moreira Figueiredo CREA/BA D IBAPE/SP 931 // IBAPE/BA 224 MAGALDI FIGUEIREDO ENGENHARIA LTDA CREA/BA

11 11 ANEXO 01 - FOTOGRAFIAS DO IMÓVEL

12 12 LOGRADOURO LOGRADOURO

13 13 VISTAS DO AVALIANDO LOGRADOURO

14 14 LOGRADOURO VISTAS DO AVALIANDO

15 15 VISTAS DO AVALIANDO VISTAS DO AVALIANDO

16 16 VISTAS DO AVALIANDO VISTAS DO AVALIANDO

17 17 VISTAS DO AVALIANDO VISTAS DO AVALIANDO

18 18 VISTAS DO AVALIANDO VISTAS DO AVALIANDO

19 19 ANEXO 02 - CROQUI DE LOCALIZAÇÃO 4 AVALIANDO 7 6 2,3,5 1

20 20 ANEXO 03 - DOCUMENTAÇÃO CARTORÁRIA

21 21

22 22

23 23

24 24

25 25

26 26 ANEXO 04 PESQUISA DE IMÓVEIS / MEMÓRIA DE CÁLCULO

27 27 ANEXO 05 PLANILHAS DE GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO/ GRAU DE PRECISÃO NB

28 28 ANEXO 06 ART DO CREA/BA