LAUDO DE AVALIAÇÃO

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1 LAUDO DE AVALIAÇÃO IMÓVEL: Loja comercial ENDEREÇO: Av. Paraná esq. Rua Tres de Maio, nº 998 S - Qd. 71, Lt. 01 BAIRRO: Centro CIDADE-UF: Lucas do Rio Verde-MT RGI: Matrícula C.R.I. de Lucas do Rio Verde-MT VALOR DE MERCADO DE COMPRA E VENDA: R$ ,00 Hum milhão, duzentos e sessenta mil reais VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA: R$ ,00 Oitocentos e oitenta mil reais Goiânia, 16 de Maio de 2017.

2 01. SOLICITANTE: Banco Unicred 02. FINALIDADE: Leilão 03. OBJETIVO: Determinação do valor de mercado de compra e venda, e valor de liquidação forçada 04. OBJETO: Classificação: Loja comercial Endereço: Av. Paraná esq. Rua Tres de Maio, nº 998 S - Qd. 71, Lt Centro - Lucas do Rio Verde-MT RGI: Matrícula C.R.I. de Lucas do Rio Verde-MT Ocupante: Ocupado Proprietário: UNICRED MATO GROSSO Descrição: Área do terreno informada na certidão: 755,25m² *O IPTU do imóvel não foi fornecido. *A área construída total foi estimada no local, visto que não consta totalmente averbada na Certidão de Matrícula fornecida.

3 05. VISTORIA: Data: 11/05/2017 Caracterização da região: Uso Padrão Bairro Ocupação Tráfego Residencial Alto X Urbano X Alta Pesado X Comercial X Médio-Alto Suburbano Médio-Alta X Médio Industrial Médio Rural Média Leve Misto Médio-Baixo Favela Médio-Baixa Baixo Baixa Infraestrutura X Sistema viário X Transporte coletivo X Coleta de resíduos sólidos X Água potável X Energia elétrica X Telefone X Redes de cabeamento Esgotamento sanitário X Águas pluviais Gás canalizado Equipamentos X Segurança X Educação X Saúde Cultura Lazer Principais vias de acesso: Polos de influencia: BR 163, Avenida Goias Supermercado Del MORO Observações: -

4 05. VISTORIA: Data: 11/05/2017 Caracterização do terreno: Área: 755,25m² Dimensões: 19,00m x 19,00m x 39,75m x 39,75m Formato: Regular Superfície: Seco Topografia: Plano Aproveitamento: Normal Obs.: - Caracterização da benfeitoria: Tipo: Loja comercial Área: 500,00m² Divisão interna: Escritorios, banheiros,cozinhas, area de vendas, auditorio Padrão construtivo: Normal Acabamento: Reboco/pintura, gesso/pvc, cerâmica Idade aparente: Anos Estado de conservação: Regular-bom Obs.: - A área construída total foi estimada no local, visto que não consta totalmente averbada na Certidão de Matrícula fornecida. 06. DIAGNÓSTICO DE MERCADO: Oferta Demanda Absorção Mercado atual Alta Alta Rápida Aquecido Médio-Alta Médio-Alta Normal-Rápida Normal-Aquecido Médio Médio Normal Normal X Médio-Baixa X Médio-Baixa X Normal-Difícil X Normal-Recessivo Baixa Baixa Difícil Recessivo Obs.: O tempo estimado de comercialização do imóvel é de 12 a 24 meses.

5 07. PESQUISA E LEVANTAMENTO DE DADOS: Procuramos na fase de pesquisa compor uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando. A região da pesquisa levou em consideração as proximidades do imóvel avaliando, bem como as variáveis que foram consideradas, em princípio, relevantes para explicar a tendência de formação de valor de acordo com o diagnóstico de mercado. Entretanto, o avaliando trata-se de um imóvel com características peculiares e com escassez de dados semelhantes no mercado imobiliário, para a aplicação do Método comparativo direto de dados de mercado. Desta forma, após o término da pesquisa, foi considerado o Método evolutivo como método eletivo para a avaliação de tal imóvel. 08. METODOLOGIA PARA IDENTIFICAÇÃO DE VALOR: Método evolutivo 09. TRATAMENTO DE DADOS E IDENTIFICAÇÃO DAS VARIÁVEIS: O memorial de cálculo com pesquisa, tratamento de dados e identificação das variáveis consta no ANEXO III.

6 10. IDENTIFICAÇÃO DO VALOR DO BEM: IDENTIFICAÇÃO DO VALOR DO TERRENO: Considerando os atributos do terreno a avaliar e adotando-se a confiabilidade de 80% obtém-se o intervalo global de confiança para valor de mercado do terreno do bem: Limite inferior Médio (R$/m²) Limite superior 600,62 714,68 657,65-8,67% 8,67% Para identificação do valor do terreno do avaliando utilizou-se o "Valor Médio" do intervalo de confiança IDENTIFICAÇÃO DO CUSTO DE REEDIÇÃO DA BENFEITORIA: Considerando os atributos da benfeitoria a avaliar e custo de reprodução descontado a depreciação do bem, obtém-se custo de reedição da benfeitoria do bem: R$1.520,00/m² IDENTIFICAÇÃO DO FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO: Admite-se que o fator pode ser maior ou menor que a unidade, dependendo da situação do mercado, à época da avaliação. De acordo com o mercado atual para a razão de preços de oferta e preços de venda, é comum a utilização, para imóveis em geral, de fator de comercialização de: 1,00.

7 11. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO DO TERRENO Grau de Fundamentação: De acordo com a classificação descrita na NBR da ABNT e ilustrada conforme quadro a seguir, o presente laudo de avaliação obteve o Grau de Fundamentação: II Item Descrição Grau Pontos III II I obtidos 1 Caracterização do imóvel avaliando X 3 2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados X 2 3 Identificação dos dados de mercado X 3 4 Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores X 2 Total 10 Grau de Precisão: Sendo a amplitude total do intervalo de confiança igual a Precisão: III 17,34%, foi obtido Grau de ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO DA BENFEITORIA Grau de Fundamentação: De acordo com a classificação descrita na NBR da ABNT e ilustrada conforme quadro a seguir, o presente laudo de avaliação obteve o Grau de Fundamentação: II Item Descrição Grau Pontos III II I obtidos Estimativa do custo direto BDI Depreciação física X X X Total ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL Grau de Fundamentação: De acordo com a classificação descrita na NBR da ABNT e ilustrada conforme quadro a seguir, o presente laudo de avaliação obteve o Grau de Fundamentação: II Item Descrição Grau Pontos III II I obtidos Estimativa do valor do terreno Estimativa dos custos de reedição Fator de comercialização X X X Total 6

8 12. CONCLUSÃO: Diante do exposto, o imóvel é avaliado para pagamento à vista, tendo como referência a presente data em: R$ ,00 Hum milhão, duzentos e sessenta mil reais OBS.: O valor final do laudo de avaliação foi arredondado em 1%. A finalidade é retirar a ideia de exatidão de valores, já que os mesmos são estimativas e não medidas de valores. 13. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES: O presente trabalho fundamenta-se: na documentação fornecida pelo interessado; nos elementos constatados in loco quando da vistoria do imóvel; nos dados obtidos junto aos agentes do mercado imobiliário, todas tomadas como, contemporânea, de boa fé e, portanto, confiáveis. A presente avaliação considera ainda que: toda documentação do imóvel e do proprietário encontra-se correta e devidamente regularizada; o imóvel encontra-se livre e desembaraçado de quaisquer ônus, em condições de ser imediatamente comercializado (se for o caso). 14. ANEXOS: ANEXO I Croqui de localização e registro fotográfico do imóvel; ANEXO II Documentação fornecida e utilizada; ANEXO III Memorial de cálculo. Goiânia, 16 de Maio de 2017.

9 ANEXO I FACHADA DO IMÓVEL CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL

10 ANEXO I

11 ANEXO I

12 ANEXO I

13 ANEXO I

14 ANEXO I

15 ANEXO I

16 ANEXO I

17 ANEXO I

18 ANEXO I

19 ANEXO II CERTIDÃO DE MATRÍCULA

20 ANEXO III AMOSTRA: Área Dado Evento Benfeit. Esquina Local - Preço (R$) Fonte Descrição Foto* (m²) Unitário (R$/m²) 1 Oferta ,00 ELIANE Avenida Goias, Centro - Terreno com benfeitoria Sem foto 1.089,74 2 Oferta ,00 LUCIA Rua Ronda Alta Esq. Com Av. Parana, Centro - Terreno com benfeitoria Sem foto 1.000,00 3 Oferta ,00 ADMILSON Rua Francisco Beltrão, Centro - Terreno com benfeitoria Sem foto 1.000,00 4 Oferta ,00 HENRIQUE Avenida Paraná, Centro - Terreno sem benfeitoria Sem foto 875,00 5 Oferta ,00 HENRIQUE Avenida Paraná, Centro - Terreno com benfeitoria Sem foto 875,00 *para dados extraídos de meios de comunicação periódicos, apenas contato telefônico direto ou na impossibilidade de registro fotográfico, não é apresentada a foto do imóvel. deste documento, portanto não tem validade para outros usos ou terceiros.

21 OBS.: o croqui acima representa a localização aproximada dos dados e do avaliando. deste documento, portanto não tem validade para outros usos ou terceiros.

22 PREÇOS OBSERVADOS HOMOGENEIZAÇÃO: Dado Fatores de ajustes Unitário Homogeneizado F1 F2 F3 F4 F5 F6 (R$/m²) Unitário Saneado (R$/m²) Nº homog Nº saneado Ajuste 1 0,90 1,00 0,75 1,05 0,90-695,12 695, ,64 2 0,90 0,90 0,75 1,00 1,00-607,50 607, ,61 3 0,90 0,90 0,75 1,00 1,00-607,50 607, ,61 4 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00-787,50 787, ,90 5 0,90 1,00 0,75 1,00 1,00-590,63 590, ,68 F1 = Evento: variável dicotômica que diferencia os preços de imóveis vendidos dos preços de imóveis em oferta; F2 = Área: variável quantitativa que ajusta a variação de preços entre imóveis com diferenças de área; F3 = Benfeitoria: variável dicotômica que diferencia os preços de imóveis com benfeitoria a demolir dos preços de imóveis sem benfeitoria a demolir; F4 = Esquina: variável dicotômica que diferencia os preços de imóveis situados em esquina dos preços de imóveis situados em meio de quadra; F5 = Transposição: variável proxy que considera a diferença de localização entre os elementos comparativos e o imóvel objeto da avaliação; 1.200, ,00 800,00 600,00 400,00 200,00-0,00 100,00 200,00 300,00 400,00 500,00 600,00 700,00 800,00 900,00 VALORES ESTIMADOS deste documento, portanto não tem validade para outros usos ou terceiros.

23 SANEAMENTO Teste de efeito de heterogeneização OK Número de elementos saneados 5 Unitário médio saneado (R$/m²) 657,65 Desvio padrão 83,35 Coeficiente de variação 12,67% t de Student 1,53 Limite superior (R$/m²) 714,68 Limite superior 8,67% Limite inferior (R$/m²) 600,62 Limite inferior -8,67% Intervalo de confiabilidade 17,34% AVALIAÇÃO: VALOR DO IMÓVEL Área (m²) Unitário (R$/m²) Valor (R$) Valor adotado (R$) 755,25 657, , ,00 VALOR DO IMÓVEL Valor (R$) Valor adotado (R$) LIQUIDAÇÃO FORÇADA Valor (R$) Valor presente (R$) Período (meses) Taxa do periodo** (%) Valor futuro (R$) Desconto (R$) Valor p/ liquidação forçada (R$) Valor p/ liquidação forçada adotado (R$) Desconto **taxa de juros adotada: 1,11% a.m , , , ,00 24,00 1, , , , ,00 30,16% REEDIÇÃO - BENFEITORIA Área útil (m²) Unitário CUB (R$/m²) BDI Depreciação Valor (R$) Valor adotado (R$) FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO Fator 500, ,90 1,22 0, , ,00 1,00 deste documento, portanto não tem validade para outros usos ou terceiros.