fls. 59 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 3FF9B7.

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1 fls. 59 Solicitante: DISTRIBUIDORA DE PRODUTOS ALIMENTICIOS DISDUC LTDA. Proprietário: Distribuidora de Produtos Alimentícios DISDUC LTDA. Tipo: Terreno Laudo de Avaliação N Endereço: Estrada do Banho Turco S/N Bairro Passa Três Brigadeiro Tobias SP

2 fls. 60 ÍNDICE 1. INFORMAÇÕES GERAIS 3 2. VISTORIA CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO Localização Ocupação da Circunvizinhança Características do Logradouro de Situação CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO Características Físicas do Terreno Situação Quanto ao Zoneamento 6 3. PREMISSAS E RESSALVAS INFORMAÇÕES GERAIS 7 4. AVALIAÇÃO METODOLOGIA Vistoria Definição do Método Utilizado DETERMINAÇÃO DOS VALORES Valor do Terreno Definição do Valor Estabelecido ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO DIAGNÓSTICO DE MERCADO FORMAÇÃO DOS VALORES CONCLUSÃO ENCERRAMENTO 17

3 fls INFORMAÇÕES GERAIS SOLICITANTE DISTRIBUIDORA DE PRODUTOS ALIMENTÍCIOS DISDUC LTDA. Endereço: Tipo: Uso: Área de Terreno: Proprietário: Finalidade: Objetivo: OBJETO DA AVALIAÇÃO Estrada do Banho Turco, S/n - Bairro Passa Três Brigadeiro Tobias - SP. Terreno Misto ,00 m² Distribuidora de Produtos Alimentícios DISDUC LTDA. Garantia Valor de Mercado de Compra e Venda e Valor de Liquidação Forçada Data base: Dezembro de 2013 VALORES APURADOS VALOR DE MERCADO: VM = R$ ,00 (Dezesseis milhões de reais) VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA: VLF = R$ ,00 (Dez milhões de reais) GRAU DE LIQUIDEZ MÉDIO 3

4 fls VISTORIA 2.1. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO Localização O imóvel em estudo localiza-se na Estrada do Banho Turco, no Bairro Passa Três, Cidade de Brigadeiro Tobias, Estado de São Paulo. - Mapa de Localização da Cidade - - Mapa de Localização do imóvel - -Vista Aérea do imóvel - 4

5 fls Ocupação da Circunvizinhança Uso Predominante: Misto Densidade de Ocupação: Padrão Econômico: Médio Baixa Distribuição da Ocupação: Predominantemente Horizontal Melhoramentos Públicos: Energia domiciliar, iluminação publica, arborização, rede Utilidades: Comércio local Características do Logradouro de Situação Denominação: Característica: telefônica, rede de água, condução coletiva e coleta de lixo Estrada do Banho Turco Via principal Fluxo: Baixo Pavimentação: Terra batida Quantidade de Pistas: Única Mão de direção: Topografia: Traçado: Dupla Levemente inclinado Misto Iluminação Pública: Comum 5

6 fls CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO Características Físicas do Terreno Área: ,00 m² Formato: Superfície Topografia: Nivelamento: Irregular Seca Misto Acima do nível do logradouro de situação Situação Quanto ao Zoneamento Nome da Zona: Zona Residencial 2 Coeficiente de Aproveitamento: 2 Taxa de Ocupação: 60% Uso Predominante: Misto Obs.: Informações obtidas na Prefeitura Municipal de Sorocaba Sr. João Luiz - Tel: (15) Departamento de Uso e Ocupação do Solo. 6

7 fls PREMISSAS E RESSALVAS Laudo de Avaliação segundo Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT NBR é definido como Relatório Técnico elaborado por Engenheiro de Avaliações em conformidade com esta parte da NBR 14653, para avaliar o bem. Ainda de acordo com Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT NBR , Avaliação de Bens é a Análise Técnica, realizada por Engenheiro de Avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data. A metodologia geral empregada neste laudo baseia-se nas normas da ABNT - ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, além de observar as legislações municipais, estaduais e federais INFORMAÇÕES GERAIS Foi fornecida a Matrícula N 8.168, do Cartório de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Sorocaba, com data de 10 de Dezembro de e o IPTU n , exercício de A área do terreno adotado na presente avaliação foi extraída da matrícula n o Conforme matrícula, o imóvel é divido pela Estrada do Banho Turco. A documentação fornecida pela solicitante foi considerada por nós como boa e válida, não tendo sido realizadas medições de campo para confrontações de dados, bem como, os bens livres de hipotecas, arrestos, usufrutos, penhores, passivos ambientais ou quaisquer ônus ou problemas que prejudiquem o seu bom uso ou comercialização. O laudo é considerado pelo engenheiro responsável como documento sigiloso, absolutamente confidencial. 7

8 fls AVALIAÇÃO 4.1. METODOLOGIA Para a presente avaliação utilizou-se as diretrizes constantes da Parte 1: Procedimentos Gerais da NBR /2001 que detalha os procedimentos gerais da norma de avaliação de bens NBR /2004 no que diz respeito à avaliação de imóveis urbanos, inclusive glebas urbanizáveis, unidades padronizadas e servidões urbanas Vistoria Segundo a Norma NBR :2001, vistoria é a constatação local de fatos, mediante observações criteriosas em um bem e nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam. Vistoriou-se o imóvel em estudo, identificando suas principais características, tais como: localização, melhoramentos urbanos, características construtivas, estado de conservação, etc Definição do Método Utilizado No presente caso, adotamos o Método comparativo direto de dados de mercado para a definição dos valores, cuja definição é a seguinte. Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparativos, constituintes da amostra 8

9 fls DETERMINAÇÃO DOS VALORES Valor do Terreno Tratamento de Dados Para elaboração dos dados foi utilizado o tratamento por fatores, no qual se admite a priori, a validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços. Atendendo as especificações da Norma foram utilizados dados de mercado: a. Com atributos mais semelhantes possíveis aos do imóvel avaliando; b. Que sejam contemporâneos. Os terrenos pesquisados têm entre si e com o imóvel avaliando diferenças que impossibilitam a comparação direta entre seus unitários, para tanto temos que trazê-los para um denominador comum. Este processo é denominado de Homogeneização dos Elementos. Para isto é preciso definir a situação paradigma, que é o parâmetro de comparação as variáveis que influenciam na formação dos valores. A relação entre as variáveis existentes com a situação paradigma é traduzida em expressões matemáticas que resultam em fatores de correção. 9

10 fls. 68 FATORES ANALISADOS - Fator Oferta: Fator de redução de 10% sobre o preço ofertado, considerando-se a elasticidade da negociação, ocorrido no fechamento - Fator Multi Testada: Os elementos comparativos foram corrigidos em função da sua localização na quadra, obedecendo ao seguinte critério: -Fator Testada: Através da função exponencial da proporção entre a projetada (Fp) e a de referência (Fr), a influência da frente é levada em consideração, conforme a expressão: F.Test. = (Fp/Fr)f, dentro dos limites: Fr/2 <= Fp <= 2Fr O expoente f e a frente de referência (Fr) estão definidos nas tabelas 1 e 2 da norma para avaliação de imóveis urbanos Ibape/SP Fator Área: Os elementos comparativos foram corrigidos em função de sua área, visto que existe uma diferença de valores unitários de acordo com a dimensão do terreno, sendo os de maior extensão com unitários menores, conforme o seguinte critério: - Fator Local: Baseado na escala de valores que varia de 50 a 150 (notas atribuídas ao local), o fator transporte foi devidamente aferidos para o local avaliando - Fator Topografia: Os elementos comparativos foram transpostos para o perfil do avaliando em função da topografia, sendo: - Plano: 1,00 - Em aclive: 0,95 - Em declive: 0,90 - Fator Nivelamento: Os elementos comparativos foram transpostos para o perfil do avaliando em função do nível em relação ao logradouro de situação, seguindo a seguinte relação: - Ao nível: 1,00 - Acima do nível: 0,95 - Abaixo do nível: 0,90 10 Meio de Quadra 1,00 Esquina 1,05 Frentes Multiplas 1,10-1, ,00 0, ,00 0, ,00 0, ,00 0, ,00 0, ,00 0,70

11 fls. 69 Tratamento Estatístico A análise e saneamento dos resultados obtidos são efetuados adotando-se uma faixa de 30% em torno da média, descartando-se os elementos discordantes. Nesta explanação adotaremos a seguinte notação: S E 0 t( n 1, a / 2) n Sendo: n = nº de elementos 0,5 a = 20% (100-80) (incerteza) S = desvio padrão Sendo: t (n-1, 10%) é a ordenada de distribuição de Student, com (n-1) graus de liberdade. O intervalo de confiabilidade é dado pela seguinte fórmula: IC = M ± E0 "q" somente será rejeitado se t(n-1) > t(n-1, a/2) Para o teste de hipótese: ( M q) t ( n 1) S 0,5 n Sendo: n = nº elementos M = média aritmética q = média saneada S = desvio padrão 11

12 fls Definição do Valor Estabelecido A fim de assegurar uma clara interpretação, define-se o seguinte conceito de valor adotado como premissa de avaliação: Valor de Mercado É a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. Ou seja, corresponde à: Expressão monetária do bem, à data de referência da avaliação, numa situação em que as partes, conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação, não estejam compelidas à negociação. Valor de Liquidação Forçada Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado. Salienta-se que o valor de liquidação forçada é o valor utilizado como valor mínimo praticado em leilões. Para a aferição de valores foram consultados profissionais do mercado imobiliário da região, discutindo-se parâmetros de preços e elementos de comparação que permitam consolidar a avaliação a níveis de mercado. O valor de liquidação forçada foi determinado através da aplicação de um deságio adicional sobre o valor de mercado considerando o prazo para comercialização do imóvel. Ressalta-se que o valor definido para o imóvel dentro dos critérios e procedimentos usuais da Engenharia de Avaliações não representa um número exato e sim uma expressão monetária teórica e mais provável do valor pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um imóvel, numa data de referência, dentro das condições de mercado vigente. 12

13 fls ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Para a presente avaliação utilizamos as diretrizes constantes da Parte 1 da NBR que detalha os procedimentos gerais da norma de avaliação de bens NBR no que diz respeito à avaliação de imóveis urbanos. A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado, dos recursos despendidos, bem como da disponibilidade de dados de mercado e da natureza do tratamento a ser empregado. A fundamentação será função do aprofundamento do trabalho avaliatório, com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais disponíveis. A precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro tolerável em uma avaliação. Depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da conjuntura de mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados. No presente trabalho atingimos o Grau I quanto a Fundamentação da avaliação e Grau III quanto à Precisão do valor do terreno conforme a ABNT / NBR /04. 13

14 fls DIAGNÓSTICO DE MERCADO Características Gerais da Região Trata-se de uma região mista em desenvolvimento constante, nas proximidades Rodovia Raposo Tavares. Oferta Nossas pesquisas de mercado indicaram que a região apresenta ofertas de terrenos de menor dimensão em referencia ao imóvel avaliando. Verificou-se na região que as ofertas de terrenos são basicamente compostas por áreas numa faixa de 8.000m² a m². Demanda O imóvel avaliando está localizado em região mista e está inserido no contexto regional. SITUAÇÃO DE MERCADO Nível de Oferta Nível de Demanda Absorção Desempenho do Mercado Atual Alto Alto Rápida Aquecido Médio/Alto Médio/Alto Normal/Rápida Normal/Aquecido X Médio X Médio X Normal X Normal Médio/Baixo Médio/Baixo Normal/Difícil Normal/Recessivo Baixo Baixo Difícil Recessivo 14

15 fls FORMAÇÃO DOS VALORES Com base nos critérios expostos no presente relatório, determinaram-se os seguintes valores: Item Área (m²) 15 Unitário (R$/m²) Total (R$) Terreno ,00 108, ,90 Fator de Comercialização 1,00 Valor de Mercado ,90 Valor de Liquidação Forçada F. Deságio 0, ,74

16 fls CONCLUSÃO Com base nas premissas e metodologias indicadas para a avaliação do imóvel, certificamos os seguintes valores para a data base de Junho de 2013: VALOR DE MERCADO: VM = R$ ,00 (Dezesseis milhões de reais) VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA: VLF = R$ ,00 (Dez milhões de reais) GRAU DE LIQUIDEZ MÉDIO É importante salientar que não há nenhum interesse comercial ou pessoal às partes envolvidas, atual ou futura, na propriedade que é objeto deste laudo de avaliação. 16

17 fls ENCERRAMENTO Este Laudo que consta de 17 (Dezessete) folhas foi redigido impresso e rubricado, sendo que esta última folha está datada e assinada. O presente laudo apresenta as reais condições do imóvel, conforme vistoria efetuada. Em anexo: I Pesquisa e Homogeneização de Valores; II Documentação Fotográfica; III Documentação do Imóvel. São Paulo, 12 de Março de 2014 Actual Valuation & Tecnology Inteligência em Ativos Ltda. CREA:

18 fls. 76 I - PESQUISA E HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES

19 fls. 77 Comparativo 1 Endereço: Área Terreno: Estrada do Banho Turco ,00 m² Frente: 150,00 m Área Construída: - m² Topografia: misto 0,9 Preço: R$ ,00 Nivelamento: acima do nível 0,95 Ofertante: Valor Unitário: Sakamoto Imóveis - (15) / Sr. Marcos 135,06 /m² Observações: Comparativo 2 Endereço: Área Terreno: Estrada do Banho Turco ,00 m² Frente: 190,00 m Área Construída: - m² Topografia: plano 1 Preço: R$ ,00 Nivelamento: ao nível 1 Ofertante: Valor Unitário: Sakamoto Imóveis - (15) / Sr. Marcos 153,10 /m² Observações: Comparativo 3 Endereço: Área Terreno: Estrada do Banho Turco 8.000,00 m² Frente: 90,00 m Área Construída: - m² Topografia: Plano 1 Preço: R$ ,00 Nivelamento: ao nível 1 Ofertante: Valor Unitário: Harea imóveis - (15) Sr. Rafael Harder 180,00 /m² Observações: Comparativo 4 Endereço: Área Terreno: Rodovia Raposo Tavares - Km ,00 m² Frente: 200,00 m Área Construída: - m² Topografia: misto 0,9 Preço: R$ ,00 Nivelamento: acima do nível 0,95 Ofertante: Valor Unitário: Sorocaba Compre Imóveis - (15) ,00 /m² Observações: 19

20 FATORES EM RELAÇÃO AO AVALIANDO 2 0, , ,00-153,10 1,00 1,000 0,83 1,00 0,90 0,95 0,68 104,62 3 0, , ,00-180,00 1,00 1,000 0,79 1,00 0,90 0,95 0,64 115,11 4 0, , ,00-144,00 1,00 1,000 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 144,00 N o Elementos: 4 N o Elementos Saneados: 4 Valor do Terreno Somatório 490,34 Soma Saneada: 490,34 Área do Terreno: ,00 Média: 122,58 Média Saneada: 122,58 Unitário Homogeneizado: 122,58 Limite Inferior: 85,81 Desvio Padrão: 16,87 Unitário Adotado: 108,77 Limite Superior: 159,36 Valor do Terreno: ,90 t. student 1,6377 Intervalo de Confiabilidade Inferior 108,77-11% Valor de Mercado do Terreno Intervalo de Confiabilidade Superior 136,40 11% ,00 1 0, , ,00-135,06 1,00 1,000 0,94 1,00 1,00 1,00 0,94 126,61 Fator Transporte Fator Nivelamento Fator Área Tratamento Estatístico R$ Fator Topografia Fator Homog. HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES PESQUISADOS Oferta Valor Unitário Homog. (R$/m²) (R$) Comparativo Fator Fonte Fator Testada Área (m²) R$ Fator Multi Testada Benfeitorias Valor Unitário (R$/m²) (R$) fls. 78

21 fls. 79 Unitário Observado x Unitário Estimado 200,00 180,00 160,00 Unitário Observado (R$/m²) 140,00 120,00 100,00 80,00 60,00 40,00 20, ,00 40,00 60,00 80,00 100,00 120,00 140,00 160,00 180,00 200,00 Residuo Abs. Residuo Relativo 1 8,44 7% 2 48,48 46% 3 64,89 56% 4-0% 5-0% 6-0% 7-0% 8-0% 9-0% 10-0% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100% Unitário Estimado (R$/m²) Análise de Resíduos Resíduos Relativos

22 fls. 80 II DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA