CARLOS ROBERTO SCOMPARIN, brasileiro,

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1 fls. 259 EXCELENTÍSSIMO Sr. Dr. JUIZ DE DIREITO DA 1 ª VARA CÍVEL DE CAMPINAS - SP PROCESSO N o AÇÃO: Execução de Título Extrajudicial CARLOS ROBERTO SCOMPARIN, brasileiro, casado, Engenheiro Civil, CREA N º / D, Perito Judicial, já devidamente qualificado nos autos de Execução de Título Extrajudicial, que tem como Requerente Banco Votorantim S/A, vem respeitosamente à presença de V. Exª., para apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente LAUDO PERICIAL, segundo os elementos apresentados nos autos e nos limites do pedido e determinação deste Juízo. Aproveita também para solicitar os honorários depositados nos autos.

2 fls PRELIMINARES Trata-se de uma ação e execução de título extrajudicial Contratos Bancários, que tem como Autor Banco Votorantim S/A e Requeridos Ponto de Dose Comercial e Distribuidora de Produtos Alimentícios Ltda. e outro, sendo que às folhas 234 dos autos, ocorreu a nomeação para avaliação de imóvel da matrícula n o , do 2 o CRIC. 02- VISTORIA No dia 05 de abril de 2017, à luz de inteira liberdade de ação, que é concedida aos peritos pelo artigo 429, do CPC, procedemos à vistoria à região do imóvel situado entre as rodovias Bandeirantes e Anhanguera, Adere Indústria e Comércio de Adesivos Ltda. e Fazenda Boa Vista, nas imediações de Campinas/SP. O local possui todos os melhoramentos e benfeitorias públicas possíveis.

3 fls LAUDO TÉCNICO AVALIATÓRIO Para nossas conclusões e elaboração do presente laudo, além de nossos conhecimentos técnicos desenvolvido em mais de 18 anos de Perícias, principalmente nas Varas Cíveis de Campinas, nos socorremos também de fontes de informações dignas de credibilidade. O critério utilizado é o orientado pela NBR da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, ou seja, Método Evolutivo, Grau de Fundamentação II DESCRIÇÃO DO IMÓVEL: Trata-se de uma gleba de terras (remanescente), denominada Santa Helena, situada entre as Rodovias Bandeirantes e Anhanguera, Adere Indústria e Comércio de Adesivos Ltda. e Fazenda Boa Vista, em Campinas/SP, medindo 143,27 metros, mais 38,25 metros mais, 48,64 metros, mais 41,55 metros, mais 16,31 metros, mais 38,64 metros, mais 28,77 metros, mais 37,22 metros, mais 26,43 metros, mais 36,56 metros de frente, onde confronta com a área a ser destacada da mesma gleba, do lado direito 139,57 metros onde confronta com terreno da Fazenda Boa Vista, do lado esquerdo 271,96 metros, onde confronta com o alinhamento de um córrego e fundo 57,67 metros mais 6,95 metros, onde confronta com a segunda faixa a ser destacada da mesma gleba 37, encerrando uma área plana de ,50 m 2, CCPM n o e matrícula n o , do 2 o CRIC AVALIAÇÃO: Pelos Requeridos (fls. 237 a 238 dos autos): 01- Queira o Sr. Perito informar qual o valor atual do imóvel objeto da matrícula n o , do 2 o CRI de Campinas, em comparação com imóveis semelhantes na mesma região. R= Informado no corpo do Laudo.

4 fls Queira o Sr. Perito informar qual o valor da quota parte do Executado. R= Informado no corpo do Laudo. 03- Queira o Sr. Perito informar qual o estado de conservação do imóvel em questão. R= Conservação normal. 04- Queira o Sr. Perito informar se existem fatos desvalorizantes no imóvel. R= Não existem fatos desvalorizantes no imóvel. 05- Queira o Sr. Perito informar se a situação econômica do país está influenciando o valor do imóvel avaliado. R= Está. 06- Queira o Sr. Perito justificar a escolha do método avaliatório. R= Justificado no corpo do Laudo Pelos Autores (fls. 243 a 245 dos autos): 01- Queira o Sr. Perito descrever o imóvel em análise, sem seus aspectos físicos, suas dimensões e características. R= Descrito no corpo do Laudo. 02- Poderia o Sr. Perito descrever detalhadamente as características atuais da região onde encontra-se o imóvel objeto da lide, no que se refere ao perfil de renda? R= Característica mista, entre industrial e residencial.

5 fls O imóvel é de cunho urbano, rural, industrial, etc.? R= Urbano e industrial. 04- Poderia o Sr. Perito descrever detalhadamente o imóvel objeto da lide? Qual a idade real e aparente do imóvel? R= Descrito no corpo do Laudo, com idade aparente de 15 anos. 05- O imóvel apresenta benfeitorias? Se positivo, poderia descrevê-las? R= Não apresenta melhorias. 06- Pode o Sr. Perito descrever o estado atual de atual de conservação do imóvel? R= Estado normal de conservação. 07- O Sr. Perito acredita que para a avaliação do imóvel em tela, o método comparativo de dados é o mais recomendado? Favor justificar a resposta. R= Sim, por se tratar de gleba de terreno, o método comparativo, se torna o mais recomendado. 08- Caso existam benfeitorias, o Sr. Perito acredita que para a avaliação do imóvel em tela, o método evolutivo é o mais recomendado? Favor justificar a resposta. R= Se houvesse, sim, é o mais recomendado. 09- O Sr. Perito pode juntar pesquisa de dados de mercado da mesma região geoeconômica onde esta inserido o imóvel avaliando? R= No anexo I do Laudo.

6 fls O Sr. Perito acredita que o Tratamento por Fatores seja a melhor ferramenta para tratar e calcular o valor de mercado do imóvel em estudo? Em caso afirmativo, quais os fatores preponderantes para o mercado em que se situa? Favor justiçar a resposta AVALIAÇÃO: R= No corpo do Laudo, item Avaliação. 11- O Sr. Perito acredita que a Inferência Estatística seja a melhor ferramenta para tratar e calcular os valores de mercado do imóvel em estudo? Em caso afirmativo, quais são as variáveis preponderantes para o mercado em que se situa? Favor justificar a resposta. R= Resposta no corpo do Laudo, item Avaliação. 12- Pode o Sr. Perito discorrer sobre o momento econômico que o Brasil está passando, informando se a liquidez dos imóveis foi afetada e explicar como os valores dos imóveis, em geral, são afetados? E para o imóvel avaliando, a liquidez é baixa? R= Sim, neste momento que o Brasil está passando, a liquidez dos imóveis foi afetada, para menos, e para o imóvel avaliando, sim, a liquidez é baixa. 13- Poderia o Sr. Perito Judicial informar a data-base da avaliação do imóvel objeto da lide? R= Data atual de abril de Do terreno A = ,50 m 2 Para avaliação do terreno nos é recomendado por diversos julgados, o Método comparativo (determinação de valor através da comparação com outros imóveis), desde que ocorram:

7 fls Identidade de condições e características; - Preço conhecido no mercado imobiliário local; - Dos preços com ofertas reais e atuais. Para critério utilizado e perfeitas aferições procedem à necessária homogeneização de todos os dados colhidos de imóveis semelhantes, na mesma localidade, região ou município, com valores de mercado atualizados, tudo para as devidas comparações, quanto às diferenças existentes em relação ao aproveitamento, localização etc Análise dos elementos pesquisados a b c- Tratamento dado à pesquisa. Fator de oferta. Procedemos um desconto em torno de 10,00 % sobre o preço empregado, atendendo à natural elasticidade dos negócios imobiliários. Fator Testada. A correção da testada será feita através da raiz quarta da relação entre a testada efetiva do terreno e a de referência da zona. T = (a/ar) 1/4 para os limites ar < a < 2ar. No caso, testada de referência = 10,00 adotaremos então: Fator testada = 1,00

8 fls d- Fator localização e- Quando houver necessidade de pesquisas em áreas vizinhas e similares, deverá ser feita correção dos valores para comparação ao valor efetivo. Adotado = FL = 1,00. Fórmula para Avaliação. ANEXO I Do terreno: q = R$130,00+R$136,00+R$260,00+R$205,00+R$65,00 5 q = R$ 159,20/m ² Adotando a teoria estatística das pequenas amostras (n<30) com a distribuição T de Student, para grau de confiabilidade 70,00 consideramos como intervalo tolerável 30,00 % em torno de média, teremos então: Limite Superior: R$ 206,90/m 2 Limite Inferior : R$ 111,40/m 2 Homogeneizando: V = R$ 157,20 x ,50 m 2 x 0,90 V = R$ ,00 V constrito = R$ 10,59220% = R$ ,00

9 fls CONCLUSÃO Avalio o imóvel, gleba de terras (remanescente), denominada Santa Helena, situada entre as Rodovias Bandeirantes e Anhanguera, Adere Indústria e Comércio de Adesivos Ltda. e Fazenda Boa Vista Campinas/SP, CCPM sob n o , matriculada no 2 o CRIC, sob n o , em R$ ,00 (cinco milhões quatrocentos e quarenta e três mil setecentos e noventa e seis reais) e o valor constrito de 10,59220% em R$ ,00 (quinhentos e setenta e seis mil seiscentos e dezessete reais). Nada a mais havendo a ser considerado, dá-se por encerrado o presente Laudo Pericial, que vai com todas as suas folhas rubricadas no anverso, sendo a última datada e assinada. Não obstante, este Perito prestará, tanto quanto seja necessário, quaisquer outros esclarecimentos que se fizerem necessários, ao completo entendimento do Processo em Curso. Campinas, 07 de abril de 2017.

10 fls. 268 ANEXO I PESQUISAS COMPARATIVAS REALIZADAS: ELEMENTO COMPARATIVO N º. 01: BAIRRO : próximo ao Frango Assado GL00027 ENDEREÇO : altura do Km 111 da Rodovia Anhanguera ÁREA : ,00 m 2 PREÇO : R$ ,00 R$ 130,00/m ² FONTE : Cappucci Associados Tel. (19) ELEMENTO COMPARATIVO N º. 02: BAIRRO : Chácara Monte Alegre SI0017 ENDEREÇO : Rod. Virgílio Viel Campos Dall Orto ÁREA : ,00 m 2 PREÇO : R$ ,00 R$ 136,00/m 2 FONTE : D Lange Imóveis Tel. (19) ELEMENTO COMPARATIVO N º. 03: BAIRRO : Jd. Santa Maria TE05226 ENDEREÇO : em frente a Concessionária Carlos Cunha GM ÁREA : ,00 m 2 PREÇO : R$ ,00 R$ 260,00/m 2 FONTE : JJBF Tel. (19)

11 fls. 269 ELEMENTO COMPARATIVO N º. 04: BAIRRO : Jd. Santa Maria AR0028 ENDEREÇO : na entra de Sumaré, prox. a Rod. Anhanguera ÁREA : ,00 m 2 PREÇO : R$ ,00 R$ 205,00/m 2 FONTE : Gaia Imóveis Tel. (19) ELEMENTO COMPARATIVO N º. 05: BAIRRO : Rodovia Bandeirantes AR0685 ENDEREÇO : ao lado da Estância Árvores da Vida ÁREA : ,00 m 2 PREÇO : R$ ,00 R$ 65,00/m 2 FONTE : Carpe Diem Tel. (19) ELEMENTO COMPARATIVO N º. 06: BAIRRO : Jd. Sta. Olívia Nova Veneza AR0079 ENDEREÇO : em frente a Anhanguera ÁREA : ,00 m 2 PREÇO : R$ ,00 R$ 150,00/m 2 FONTE : home Hunters Tel. (19)

12 fls. 270 ELEMENTO COMPARATIVO N º. 07: BAIRRO : Jd. Bela Vista AR0802 ÁREA : ,00 m 2 PREÇO : R$ ,00 R$ 60,00/m 2 FONTE : Carpe Diem Tel. (19)

13 fls. 271 ANEXO II