L A U D O DE ESCLARECIMENTO

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1 Origem: 8ª Vara Cível da Comarca da Capital Fórum Central Cível Processo: Ação: Execução de Título Extrajudicial Contratos Bancários Requerente: Requerido: Banco do Brasil S/A Platinum Ltda, Engenheiro Civil e de Segurança do Trabalho, Perito Judicial nomeado nos autos da Ação em epígrafe, vem mui respeitosamente apresentar a V. Exª. o seguinte L A U D O DE ESCLARECIMENTO 1 fls. 329 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 19/03/2019 às 09:50, sob o número WJMJ

2 I PRELIMINARES Conforme despacho de fls. 321 dos autos, foi este signatário intimado a se manifestar quanto à solicitação de esclarecimentos acerca do contido às fls. 301 dos autos. Sendo assim passa-se a esclarecer sobre os assuntos indagados. II MANIFESTAÇÃO DO ASSISTENTE TÉCNICO DO RÉU (fls. 301/315) Basicamente, a divergência do Réu versa sobre o seguinte assunto: O signatário consoante dito de início diverge parcialmente das manifestações ofertadas pelo Perito Oficial no que se refere à parcela terreno, uma vez que foi utilizado para determinação do valor unitário básico um processo estatístico denominado inferência estatística não recomendado para as características da pesquisa que ele mesmo apresentou. Além disso, o Perito Judicial utilizou para realização dos cálculos um programa de estatística para avaliações, conhecido como SISREN, conforme asseverado às fls. 262, o qual impossibilita a conferência dos cálculos de forma transparente. Referido programa após ser alimentado com pesquisa imobiliária faz todos os cálculos, gráficos e planilhas, tornando o trabalho um processo mecanizado, mas no caso em tela o problema não é o programa, e sim, a metodologia, uma vez que não há necessidade da análise estatística inferencial. A aplicação da inferência estatística é indicada para locais onde não há elementos semelhantes em oferta, o que não acontece no presente caso. (Texto extraído dos autos às fls. 303) 2 fls. 330 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 19/03/2019 às 09:50, sob o número WJMJ

3 ESCLARECIMENTO: A partir do discorrido acima, este Perito passa a esclarecer sobre os assuntos indagados. De início, o signatário destaca que a prerrogativa da escolha da metodologia avaliatória mais adequada ao caso, segundo preceitos normativos vigentes, é do próprio Perito. O Perito Judicial se valeu das normas técnicas nacionais vigentes, já exaustivamente declinadas em seu Laudo Judicial, a saber: - Avaliação de Bens Parte 1: Procedimentos Gerais NBR , da Associação Brasileira de Normas Técnicas. - Avaliação de Bens Parte 2: Imóveis Urbanos NBR , da Associação Brasileira de Normas Técnicas. - Normas para Avaliação de Imóveis do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. 3 fls. 331 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 19/03/2019 às 09:50, sob o número WJMJ

4 Isto posto, fez uso do Tratamento Científico em conformidade com a norma vigente, também citada no laudo principal. A NBR , no tocante à qualidade da amostra, determina que esta seja semelhante à sua destinação (venda), e demais diferenças sejam tratadas adequadamente, vide em destaque na figura a seguir: 4 fls. 332 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 19/03/2019 às 09:50, sob o número WJMJ

5 Posteriormente, cabe salientar, que foram testadas outras variáveis independentes, tais como, frentes múltiplas, topografia, distância a polo valorizante, entre outras, que não resultaram em resultados significativos, sendo desprezadas as suas influências nos valores dos elementos pesquisados. Diante do exposto o trabalho adotado atendeu as exigências normativas, no tocante o Tratamento Científico. Reforça ainda que os elementos e suas particularidades (preço, oferta/transação, área e localização, depreciação), que compuseram a amostra, sofreram tratamento necessário (homogeneização), mediante a aplicação de transformações matemáticas que expressaram as diferenças entre os atributos dos dados de mercado e os do imóvel avaliando. 5 fls. 333 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 19/03/2019 às 09:50, sob o número WJMJ

6 É mister afirmar, portanto, que a presente avaliação em razão do número de elementos pesquisados e pelo tratamento estatístico e de homogeneização, enquadra-se perfeitamente entre os níveis de fundamentação e precisão preconizados pela Norma NBR da ABNT. Destaca-se também o fato de que os modelos obtidos por meio da inferência estatística possuem sempre uma parte não explicada que incorpora desvios. Esses desvios são minimizados quando da aplicação dos testes estatísticos exigidos pela norma. Para o caso em tela, o coeficiente de determinação encontrado e adotado revela que 91,10% do modelo é explicado, bem acima dos 75% minimamente exigidos pelas normas técnicas nacionais. Este fato por si só garantiu, com excelente margem de segurança, o valor obtido da avaliação. Também é muito importante afirmar que a ferramenta avaliatória da inferência estatística é fundamental para solucionar a questão, pois mesmo se conhecendo apenas uma parte do mercado pode-se concluir sobre o seu comportamento geral, com excelente margem de acerto. 6 fls. 334 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 19/03/2019 às 09:50, sob o número WJMJ

7 A inferência estatística é parte da ciência estatística que permite extrair conclusões a partir do conhecimento de amostragem técnica da população e, por meio dela, calcular estimativas não tendenciosas e eficientes de valor. Assim, fica claro que a metodologia adotada pelo signatário, qual seja, homogeneização por Tratamento Científico e seus preceitos (regras), são a melhor opção para o caso em tela. Quanto a afirmação de que a ferramenta SISREN impossibilita a conferencia dos cálculos de forma transparente, não deve ser levada em consideração, pois, além de ser o programa adotado pela maior contratadora desse tipo de serviço, qual seja, a Caixa Econômica Federal, para elaboração de todos seus laudos de avaliação, ou seja, de conhecimento geral de todo o meio avaliatório, os cálculos podem ser conferidos com o uso de outros programas existentes no mercado, planilhas eletrônicas, inclusive aquela oferecida na suíte de programas do Office (Microsoft). Destarte, ratifica-se integralmente o Laudo Judicial de avaliação com relação ao imóvel em tela. 7 fls. 335 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 19/03/2019 às 09:50, sob o número WJMJ

8 Isto posto, não há mais nada a acrescentar, vez que o trabalho foi fundamentado em todos os meios de provas existentes, análise de documentos e oitiva de testemunhas no local, bem como na experiência desse profissional. II ENCERRAMENTO Tendo prestado os esclarecimentos necessários, encerra este Perito o presente Laudo de Esclarecimento, composto por 8 (oito) folhas impressas somente no anverso e esta última folha datada e assinada por este signatário. Santos, 18 de março de Engº Antonio Guilherme Menezes Braga CREA Membro Titular do IBAPE/SP n Diretor do IBAPE/SP 2006/2009 Diretor do Instituto de Engenharia de SP 2018/ fls. 336 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 19/03/2019 às 09:50, sob o número WJMJ