EXCELENTÍSSIMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 17ª. VARA CIVEL DO FORO CENTRAL DE SÃO PAULO - CAPITAL

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1 EXCELENTÍSSIMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 17ª. VARA CIVEL DO FORO CENTRAL DE SÃO PAULO - CAPITAL PROCESSO Nº Beatriz Salles Ferreira Leite, engenheira civil, CREA nº , perita nomeada nos autos da ação de extinção de condomínio promovida por RUBENALDA FIRMINO DOS SANTOS em face de CARLOS MARTINIANO DE ARAÚJO vem à presença de V. Excelência, apresentar o laudo de avaliação para o caso em epígrafe. Requer, outrossim, seja deferida a respectiva guia de levantamento dos honorários já depositados à fls. Nestes termos, P. deferimento São Paulo, 19 de maio de Beatriz Salles Ferreira Leite fls. 186 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 312C307.

2 1.BREVE HISTÓRICO DOS AUTOS Trata-se de ação de extinção de condomínio proposta por RUBENALDA FIRMINO DOS SANTOS promovida em face de CARLOS MARTINIANO DE ARAÚJO no qual foi determinada a perícia do imóvel abaixo descrito, no intuito de estabelecer o seu valor de venda. Foi determinada a vistoria no imóvel abaixo descrito: APARTAMENTO Nº 33, LOCALIZADO NO 3º ANDAR DO EDIFICIO AFONSO PENA situado na Rua Afonso Pena Nº 284, NO 5º SUBDISTRITO SANTA EFIGENIA, COM AREA UTIL DE 99,50 m2, área comum de 13,50m2, totalizando a área construída de 113,00m2, correspondendo lhe uma quota parte ideal no terreno de 0,0628 e um coeficiente de participação nas despesas de 12,45%, sem vaga de garagem. 2. VISTORIA Do local O IMÓVEL está situado na Rua Afonso Pena, nº 284, Bom Retiro A acessibilidade ao local é boa, tanto através de transporte individual, como de transporte coletivo (ônibus) O local é dotado de todos os melhoramentos públicos usuais, como iluminação pública, redes de água pluvial, esgotos, canalização, energia elétrica, telefone, pavimentação, guias/ sarjetas, arborização e serviço de coleta de lixo A região apresenta infraestrutura desenvolvida, sendo encontrado nas imediações: comércio, bancos, escolas, serviço postal, igreja, assistência médica e policiamento. fls. 187 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 312C307.

3 2.3 - Do Imóvel A diligência foi efetuada no dia 27/4/2017, as 09h:30min, conforme petição protocolada nos termos do art. 474 do NCPC. Ao chegar ao local, esta subscritora não foi atendida ao tocar o interfone do apartamento da ré. Todavia, tal fato não prejudica a avaliação do imóvel, pois, pode-se tomar por base para acabamento do imóvel avaliando foi considerado de acordo com os imóveis de mesmo padrão popular, que se encontram na mesma região, pesquisados na área (pesquisa que se encontra anexa), bem como no tipo de padrão construtivo compatível para a zona que o imóvel se encontra, de acordo com a descrição de classificação PINI de edificações. As ofertas pesquisadas também não possuíam vaga de garagem. As referidas características básicas para elaboração dos custos unitários são (para edificação habitacional, residência de padrão popular com elevador): Estrutura convencional em concreto armado e laje de cobertura impermeabilizada; Alvenaria de elevação com tijolos comuns de barro; fls. 188 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 312C307.

4 Revestimento interno: pisos e paredes dos banheiros e cozinha em azulejos, Nas demais dependências, paredes com pintura látex sobre massa corrida e pisos em assoalho de tábua corrida ou carpete de madeira, cerâmica ou carpetes; Revestimento externo: pintura látex acrílico sobre massa corrida e silicone sobre o concreto aparente; Vidros comuns em caixilhos com ferragens. 3. AVALIAÇÃO Para a avaliação do imóvel em pauta, as Normas Brasileiras recomendam a utilização de dois métodos consagrados: - Método da Renda, que estima o valor do imóvel, que constitui o chamado Capital Imóvel, a ser remunerado segundo uma taxa de renda líquida, compatível com as condições do mesmo e da região geo-econômica em que se encontra; - Método Comparativo Direto, que define o valor do imóvel avaliando por meio de comparação direta com outros imóveis de situação e características semelhantes, assim definido pela norma NBR da ABNT. Este é, sem dúvida, o mais empregado e / ou que apresenta os melhores resultados. 4. MÉTODO UTILIZADO Para a fixação do valor do imóvel avaliando, esta Perita se valeu de pesquisa feita pela internet (sites e em ruas próximas do imóvel avaliando, utilizando o método comparativo direto. fls. 189 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 312C307.

5 5. CRITÉRIOS 5.1 Para o cálculo do valor médio do imóvel, foi desconsiderado o fator índice fiscal, pois os imóveis encontram-se na mesma região, e muito próxima do imóvel avaliando. 5.2 Foi necessário apenas um cálculo de média saneada que está na planilha de cálculo. 5.3 A idade aparente do imóvel avaliando foi considerada de 30 anos. Consultar planilha de cálculos anexa O fator de elasticidade não foi considerado neste caso por não se tratar de venda forçada, mas apenas o valor de mercado do imóvel As idades aparentes e respectivos índices de depreciação estão indicados nos cálculos. 6. CÁLCULOS 6.1.Homogeneização (Método Comparativo Direto) Fórmulas: Vl = valor médio * Au (Ff ) * Fp* Fi* onde: Au= área útil; Vl = valor de locação; Df = depreciação física da construção; 6.2 Valor total de venda do imóvel em números redondos fls. 190 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 312C307.

6 Vv = R$ ,00 (trezentos e quarenta e cinco mil reais) para o mês de maio de O valor de 50% correspondente ao imóvel: R$ ,00 (cento e setenta e dois mil e quinhentos reais) 8. Encerramento Os cálculos apresentados levaram a um valor de venda do imóvel o montante de R$ ,00 (trezentos e quarenta e cinco mil reais), válidos para o mês de maio de 2017, baseado nas pesquisas de venda de imóveis, realizada na região, especificamente para o caso em epígrafe. Este laudo consta de seis folhas digitadas somente no anverso, todas elas rubricadas e esta última data e assinada. média do valor unitário; Integram este laudo os anexos: I planilha de cálculos; II relatório fotográfico do imóvel avaliando; III pesquisa de venda de imóveis realizada para o cálculo da São Paulo, 19 de maio de Beatriz Salles Ferreira Leite Engenheira civil CREA /D fls. 191 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 312C307.

7 Média Saneada 1 imóvel avaliando Área útil 99,50 Idade aparente (anos) 30,00 Ind. Depreciação 0,467 Valor do imóvel avaliando ,69 oferta(r$) área útil(m2) idade aparente(anos) fator de oferta ind. depreciação Fator de depreciação valor unitário do m ,00 60,00 35,00 1,00 0,389 1, , ,00 58,00 30,00 1,00 0,467 1, , ,00 56,00 35,00 1,00 0,389 1, , ,00 54,00 30,00 1,00 0,467 1, , ,00 50,00 30,00 1,00 0,467 1, , ,00 58,00 30,00 1,00 0,467 1, ,34 média-30% 2971,03 média saneada média+30% 5021, ,39 Média ,34 fls. 192 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 312C30A.

8 Foto 1 Rua Afonso Pena à direita do imóvel avaliando fls. 193 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por BEATRIZ SALLES FERREIRA LEITE e Tribunal de Justica de Sao Paulo, protocolado em 19/05/2017 às 14:27, sob o número WJMJ Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 312C30E.

9 Foto 2 Rua Afonso Pena à direita do imóvel avaliando fls. 194 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por BEATRIZ SALLES FERREIRA LEITE e Tribunal de Justica de Sao Paulo, protocolado em 19/05/2017 às 14:27, sob o número WJMJ Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 312C30E.

10 Foto 3 Entrada do edifício Afonso Pena. Não há portaria fls. 195 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por BEATRIZ SALLES FERREIRA LEITE e Tribunal de Justica de Sao Paulo, protocolado em 19/05/2017 às 14:27, sob o número WJMJ Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 312C30E.

11 Foto 4 Interfone direto dos apartamentos fls. 196 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por BEATRIZ SALLES FERREIRA LEITE e Tribunal de Justica de Sao Paulo, protocolado em 19/05/2017 às 14:27, sob o número WJMJ Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 312C30E.

12 Foto 5 Fachada do Edifício Afonso Pena, com quatro andares fls. 197 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por BEATRIZ SALLES FERREIRA LEITE e Tribunal de Justica de Sao Paulo, protocolado em 19/05/2017 às 14:27, sob o número WJMJ Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 312C30E.

13 1. Rua Barra do Itajaí Vv = R$ ,00 Au = 60 m² Idade = 35 anos Sem vaga de garagem 2. Rua Mamoré Vv = R$ ,00 Au = 58 m² Idade = 30 anos Sem vaga de garagem 3. Rua do Tibaji Vv = R$ ,00 Au = 56 m² Idade = 35 anos Sem vaga de garagem fls. 198 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 312C311.

14 4. Rua da Graça Vv = R$ ,00 Au = 54 m² Idade = 30 anos Sem vaga de garagem 5. Rua Mamoré Vv = R$ ,00 Au = 50 m² Idade = 30 anos 6. Rua Barra do Tibaji Vv = R$ ,00 Au = 52 m² Idade = 30 anos 7. Rua Mamoré Vv = R$ ,00 Au = 58 m² Idade = 30 anos fls. 199 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 312C311.

15 fls. 200 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 312C311.