EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL XI - PINHEIROS DA CAPITAL

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1 EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL XI - PINHEIROS DA CAPITAL SP PROCESSO : Nº CARTÓRIO : 4º OFÍCIO. AÇÃO : EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. REQUERENTE : JOSÉ ALEXANDRE AMARAL CARNEIRO. REQUERIDA : CLAUDENIR VIEIRA DA SILVA. JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº , perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo a V.Exa. L A U D O

2 CAPÍTULO I RESUMO DO VALOR DO IMÓVEL Localização: Apartamento nº. 134, localizado à Rua Cantagalo, nº 2353 / 2391, Bairro Vila Carrão, do Município de São Paulo, SP; Data da Avaliação: Agosto de Valor de mercado para venda: Va = R$ ,00 (quatrocentos e sessenta mil reais)

3 CAPÍTULO II CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES Objetiva a presente perícia a vistoria de um apartamento situado no Município de São Paulo, devido a uma ação de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, sendo o signatário honrado com sua nomeação para Perito do Juízo.

4 CAPÍTULO III VISTORIA 1. Localização Apartamento nº. 134, localizado à Rua Cantagalo, nº 2353 / 2391, Bairro Vila Carrão, do Município de São Paulo, SP; 2. Planta Genérica de Valores. Conforme a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, o imóvel avaliando encontra-se no Setor 056, Quadra 108, e Índice Fiscal 1.608, Planta de localização.

5 4. Zoneamento Conforme a Lei de Zoneamento do Município de São Paulo, o imóvel encontrase em AF - Zona ZM3, Zona Mista de Alta Densidade. 5. Ilustração fotográfica externa. Vista do Condomínio onde se localiza o imóvel avaliando.

6 Vista da Rua Cantagalo, que lhe dá acesso. 6. Melhoramentos Públicos. Todos os convencionais 7. Topografia. A topografia apresenta-se plana. 8. Características do Solo. O solo é aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil. 9. Fração Ideal do Terreno. A fração ideal do terreno conforme matricula nº (fls. 167) é de 0,97347%.

7 10. Características do Prédio. Classe / Grupo / Padrão: Estrutura: Revestimento Externo: Pavimentos: Subsolos Elevadores Apartamentos / andar: Estado da Edificação: Dispositivos de segurança: Dispositivos de Lazer: Residencial / Apartamento / Médio com elevador Concreto armado. Pintura Látex 14 (catorze) pavimentos superiores: térreo mais 13 (treze) andares. 01 (um) subsolo. 02 (dois) elevadores. 04 (quatro) por andar. Regular (c) Portaria, interfone e sistema de vídeo. Salão de festas, sala de jogos e quadra poliesportiva.

8 11. Características do apartamento. Piso: Revestimento Interno: Portas / Janelas: Forro / Tipo Janelas: Compartimentos Cerâmico. Argamassa fina com pintura látex / cerâmico. Madeira / Alumínio. Laje / Basculante e correr. Sala de estar e jantar conjugadas, 03 (três) dormitórios sendo um reversível, 01 (um) banheiro, cozinha, banheiro funcionário e área de serviço. Vagas de garagens 01 (uma) vaga. Idade Estimada: 33 (trinta e três) anos Estado da Edificação: Regular (c) Área Útil: Útil: 71,20m 2 Comum: 47,05m 2 Total: 118,25m 2 Observações: 1. Área útil do apartamento é resultado de consulta à matrícula nº (fls. 167).

9 12. Ilustração fotográfica do Condomínio. Hall social e Salão de festas. Salão de jogos e Quadra poliesportiva.

10 Ilustração fotográfica unidade nº 134. Vista da sala de estar e jantar conjugada. Cozinha e Área de serviço

11 Banheiro funcionário. Banheiro.

12 Dormitório I Dormitório II e Dormitório reversível.

13 CAPÍTULO IV AVALIAÇÃO 1. Critério Adotado Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de Apartamentos, já consagrado em trabalhos desta natureza, conforme recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP Sua aplicação se resume na determinação do valor unitário básico do metro quadrado de área útil de apartamento na região onde se localiza o apartamento avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados, onde se obteve o Quadro Resumo de Homogeneização, dos quais se extraiu a sua Média Aritmética Saneada (Anexo III). A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do apartamento avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de determinados ajustes (Anexo I). O Valor do Apartamento foi obtido pelo produto entre a área útil e o respectivo valor unitário básico.

14 2. Valor Unitário Básico (V u ) A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento avaliando, referente ao mês de agosto de 2.016, é de: V u = R$ 6.030,23/m 2 3. Valor do Apartamento (V a ) V a = V u x A c A c = Área homogeneizada = Área útil m² + área de garagem m² /2 A c = 71,20m ,00m 2 /2 = 76,20 m 2 V a = 6.030,23 x 76,20m² V a = R$ ,53 Ou, em números redondos, V a = R$ ,00 (quatrocentos e sessenta mil reais)

15 CAPÍTULO V ENCERRAMENTO Segue o presente laudo em 15 (quinze) folhas, digitadas de um só lado, todas elas rubricadas, sendo a última datada e assinada. Acompanham 3 (três) anexos. São Paulo, 29 de agosto de JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL

16 ANEXO I CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO

17 CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO 1. FATOR OFERTA (F f ) Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10% para compensar a super estimativa das mesmas, conforme item 10.1 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP FATOR LOCALIZAÇÃO (F local ) Para a transposição de valores de um local para outro, foi utilizada a relação entre os índices fiscais constantes da Planta Genérica de Valores publicada pela Prefeitura Municipal de São Paulo, tendo no numerador o índice do local do apartamento avaliando (IF a ) e no denominador, o do apartamento comparativo (IF e ). 3. FATOR IDADE REAL DO PRÉDIO (F irp ) Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da idade real dos prédios, com o emprego dos coeficientes de obsolescência previstos no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo IBAPE/SP. 4. FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO DO PRÉDIO (F pcp ) Os elementos comparativos foram homogeneizados em função do padrão construtivo dos prédios, com o emprego dos coeficientes previstos no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo IBAPE/SP. 5. FATOR ATUALIZAÇÃO Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária.

18 O Valor Unitário Básico (Vu) foi obtido inserindo-se os elementos comparativos no programa Geoavaliar, desenvolvido com base nas Normas do IBAPE, que se constitui de um banco de dados de pesquisas de mercado, que auxiliam no processo avaliatório, possibilitando maior rapidez e veracidade aos resultados obtidos nas avaliações, (anexo III) Assim, os elementos comparativos obtidos na pesquisa imobiliária foram homogeneizados para a seguinte situação paradigma: : Situação Paradigma Classe: Residencial Grupo: Apartamento Padrão: Médio com elevador (1,926) Área útil homogeneizada: 76,20m 2 Nº de fatores utilizados: 04 (quatro) Idade Estimada: 33 (trinta e três) anos Vida referencial: 60 (sessenta) anos Estado da Edificação: Regular (c) F oc : 0,647 Índice fiscal 1.608,00 Data-base Agosto de 2.016

19 ANEXO II ELEMENTOS COMPARATIVOS

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26 ANEXO III MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA

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31 VALOR UNITÁRIO Vu = R$ 6.030,23 (seis mil e trinta reais e vinte e três centavos)