Simone Righi de Souza Perita Judicial

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1 fls. 45 considerados nos cálculos estatísticos. Este desconto está considerado no Fator de Oferta (FO) = 0,9. Além do fator anteriormente citado, considerei, conforme NBR , mais dois fatores de influência nos preços de mercado: Fator de Localização (FL), que corrige eventuais diferenças de localização entre os terrenos de referência e o terreno avaliado. Para este Fator de Localização (FL), foi utilizada a relação entre os valores em reais da Planta Genérica de Valores da Prefeitura Municipal do Guarujá. Fator de Área (FA), que corrige eventuais diferenças de áreas entre os terrenos de referência e o terreno avaliado. Para este Fator de Área (FA), foi utilizada a relação entre as áreas envolvidas elevada a potência 0,2. A avaliação está de acordo com as Normas NBR Avaliação de Bens Parte 1: Procedimentos Gerais e NBR Avaliação de Bens Parte 2: Imóveis Urbanos, da Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT. Página 8

2 fls Cálculo do Valor do Terreno Avaliado Imóvel Valor (R$) Área (m2) Tabela 1 Cálculo do valor do m2 Valor Unitário (R$/m2) Fator de Oferta (FO) Cálculo do Fator de Localização (FL) Planta Genérica (R$/m2) FL Cálculo do Fator de Área (FA) FA Valor Unitário Final (R$/m2) Avaliado R$ 250, Amostra 1 R$ , R$ 641,03 0,90 R$ 250,00 1,0000 1,0833 1,0161 R$ 586,23 Amostra 2 R$ , R$ 597,22 0,90 R$ 250,00 1,0000 1,0000 1,0000 R$ 537,50 Amostra 3 R$ , R$ 638,89 0,90 R$ 250,00 1,0000 1,0000 1,0000 R$ 575,00 Amostra 4 R$ , R$ 833,33 0,90 R$ 250,00 1,0000 1,0000 1,0000 R$ 750,00 Amostra 5 R$ , R$ 602,56 0,90 R$ 250,00 1,0000 1,0833 1,0161 R$ 551,06 Amostra 6 R$ , R$ 571,43 0,90 R$ 250,00 1,0000 1,9444 1,1422 R$ 587,44 Amostra 7 R$ , R$ 611,11 0,90 R$ 250,00 1,0000 1,0000 1,0000 R$ 550,00 Média R$ 591,03 Limite superior +30% Limite inferior -30% Amostras fora da média: R$ 768,34 R$ 413,72 Desvio Padrão R$ 72,70 Intervalo de Confiança (80%) 0 R$ 623,97 R$ 558,09 Através da tabela acima, obtemos o valor unitário de R$ 591,03/m², considerando todos os fatores de ajuste das amostras. Sendo o Intervalo de confiança para o valor estimado (80%): Mínimo: R$ 558,09/m² Será adotado o valor médio estimado: Vu = R$ 591,03/m². Máximo: R$ 623,97/m² Página 9

3 fls. 47 O valor do terreno, calculado pelo Método Comparativo Direto com Tratamento de Fatores, será dado pela multiplicação da área privativa do terreno avaliado pelo valor unitário médio padrão descrito no item anterior. Sendo assim: V = 360,00m² x R$ 591,03/m² V = R$ ,80 Será adotado, em números arredondados: Valor terreno (Método Comparativo Direto) = R$ ,00 (duzentos e treze mil reais) A avaliação ora efetuada, por conta dos fatores utilizados e do número de elementos coletados, se enquadra no Grau II de especificação da ABNT NBR Página 10

4 fls Especificação da Avaliação De acordo com a ABNT NBR item 9: A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado, das disponibilidades de dados de mercado, da natureza do tratamento a ser empregado, e dos recursos disponíveis. Podem ser definidas quanto à fundamentação e precisão. A fundamentação de uma avaliação está relacionada tanto com o aprofundamento do trabalho avaliatório quanto com as informações que possam ser extraídas do mercado e determina o empenho no trabalho. O grau de precisão é aplicável apenas no método comparativo direto e mede o grau de incerteza que a amostra permite a avaliação. Depende das características do mercado e da amostra coletada e não é passível de fixação a priori. Pelo fato do presente trabalho ter atendido aos requisitos relacionados no item da ABNT NBR , o mesmo se caracteriza como Parecer Técnico Fundamentado no Grau I. Quanto à Precisão, segundo o item e tabela 5 da ABNT NBR , pela amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa, a presente avaliação se enquadra no Grau máximo III. Página 11

5 fls CONCLUSÃO A signatária conclui o valor de mercado de venda do terreno situado na Rua das Roseiras 288 (lote8, quadra 47), bairro Balneário Praia do Pernambuco, Guarujá-SP, considerando sua condição como livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos e gravames de qualquer natureza, despesas de registro no respectivo Cartório de Registro de Imóveis, bem como eventuais contaminações do solo, pelo valor estimado em R$ ,00 (duzentos e treze mil reais),válido para o mês de junho de Para efeito de complementação do presente Parecer Técnico, a signatária estima o intervalo de eventual negociação do terreno variando de R$ ,00 (duzentos e um mil reais) a R$ ,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais), para o mesmo período. De acordo com a ABNT NBR , valor de mercado é a Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. Página 12

6 fls TERMO DE ENCERRAMENTO A Perita dá por encerrado o presente Parecer técnico, que possui 13 (treze) folhas impressas de apenas um parecer técnico, estando as mesmas rubricadas e a última datada e assinada e o Anexo I - Elementos Comparativos, com 01 (uma) folha pág. 14; Santos, 20 de junho de CRECI: CNAI: Página 13

7 fls. 51 ANEXO I - ELEMENTOS COMPARATIVOS Elemento 1 Local: Avenida das Marimbas Fonte: RGL Imóveis tel. (13) Cód. TE0068 Data: 18/06/2017 Valor: R$ ,00 Área Privativa: 390 m 2 Característica do anúncio: Belíssimo terreno de esquina com 12,60 x 32,00 totalizando 390,00m², na Praia de Pernambuco, já aterrado e pronto para construir, local asfaltado e documentação OK. Vale a pena conhecer. Elemento 2 Local: Avenida Cruzeiro do Sul, 420 Fonte: William Anjos - Corretor tel. (13) Cód.TE 0002 Data: 19/06/2017 Valor: R$ ,00 Área Privativa: 360 m 2 Característica do anúncio: O lote/terreno de 360 metros quadrados está. Terra do é murado localizado no bairro Balneário Praia do Pernambuco. Aceita parcelamento direto com o proprietário. Elemento 3 Local: Rua das Imbuias Fonte: Jequitimar Imóveis tel. (13) Cód. TE2079 Data: 19/06/2017 Valor: R$ ,00 Área Privativa: 360 m 2 Característica do anúncio: Terreno á venda, praia de Pernambuco Guarujá, 12 X 30, limpo, aterrado, plano e murado. Área Terreno: 360 m²; IPTU: 71,00; Distância do mar: 400 metros; Elemento 4 Local: Rua das Quaresmeiras, 212 Fonte: Verano Imóveis tel. (13) Cód. TE0034 Data: 06/06/2017 Valor: R$ ,00 Área Privativa: 360 m 2 Característica do anúncio: Região Pernambuco: 250 metros da praia. Em um perímetros de 600 metros temos panificadora, pizzaria, farmácia, supermercado shopping jequitimar hotel sofitel agencia bancaria. localização tranquila terreno com 360 metros de área total. Página 14

8 fls. 52 Elemento 5 Local: Avenida Hans Stadem2 Fonte: Jequitimar Imóveis tel. (13) Cód. TE2078 Data: 19/06/2017 Valor: R$ ,00 Área Privativa: 390 m 2 Característica do anúncio: Terreno á venda a 200 metros da praia de Pernambuco Guarujá, 12 X 34, aterrado, limpo, plano e murado. Área Terreno: 390 m²; IPTU: 125,00; Distância do mar: 200 metros; Elemento 6 Local: Rua das Seringueiras Fonte: On Duty Imobiliária tel. (13) Cód. TE0054 Data: 05/06/2017 Valor: R$ ,00 Área Privativa: 700 m 2 Característica do anúncio: Terreno em excelente localização próximo a praia, todo murado. Frente 20 x 35 Fundos. Elemento 7 Local: Avenida Cruzeiro do Sul Fonte: Jequitimar Imóveis tel. (13) Cód. TE1340 Data: 19/06/2017 Valor: R$ ,00 Área Privativa: 360 m 2 Característica do anúncio: Terreno à venda com 360 m², 12 X 30, na Praia de Pernambuco no Guarujá. IPTU: 230,00; Distância do mar: 300 metros Página 15