LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

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1 LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL Lotes 01, 02, 03 Av. Balneária e Lote 14 R. Serra Negra (Antiga Rua Sacadura Cabral), Quadra 66 Vila Balneária Praia Grande SP CPI Conselho do Patrimônio Imobiliário Coordenadas Geográfica: W 46, S 24,061269

2 FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL 2 1. VALOR TOTAL DO IMÓVEL (R$): VALOR TOTAL: R$ ,00 2. CPOS PROCESSO: 0380/2008 A 176 CPI PROCESSO: 0136/ LOCALIZAÇÃO: ENDEREÇO: Av. Balneária esq. c/ R. Serra Negra (Ant. R. Sacadura Cabral) CEP: MUNICÍPIO: PRAIA GRANDE TRANSCRIÇÃO CROQUI DE LOCALIZAÇÃO: 5. FOTOGRAFIA: - FORMATO DO TERRENO: POLÍGONO REGULAR: POLÍGONO IRREGULAR: 6. CARACTERÍSTICAS DO TERRENO: ÁREA (m 2 ): TOPOGRAFIA: 1.920,00 FRENTE PRINCIPAL/SECUNDÁRIA (m): 30,00 PLANO: ACLIVE: DECLIVE: ACIDENTADO: SUPERFÍCIE DO SOLO: SECO: ÚMIDO: ALAGADIÇO: 7. BENFEITORIAS EXISTENTES: PADRÃO CONSTRUTIVO: ÁREA (m 2 ): PAVIMENTO: BARRACOS IDADE ESTIMADA: VOCAÇÃO DE USO: 50 RESIDENCIAL ESTADO DE CONSERVAÇÃO: BOM: REGULAR: RUIM: 8. SITUAÇÃO DO IMÓVEL: OCUPADO: OCUPANTE: VÁRIOS DESOCUPADO: CONTATO:

3 ÍNDICE 3 FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL 1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE 2. FINALIDADE DO LAUDO 3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO 4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 4.1. DOCUMENTAÇÃO 4.2. LOCALIZAÇÃO 4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO 6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO 7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO 7.2. CÁLCULO DAS CONSTRUÇÕES 7.3. CÁLCULO DO VALOR TOTAL 8. ENCERRAMENTO 9. ANEXOS 9.1. PRESSUPOSTOS 9.2. METODOLOGIA 9.3. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO 9.4. CÁLCULOS ESTATÍSTICOS 9.5. DOCUMENTAÇÃO COMPULSADA

4 1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE 4 O presente Laudo de Avaliação foi elaborado por solicitação do Conselho do Patrimônio Imobiliário - CPI. 2. FINALIDADE DO LAUDO A finalidade do laudo é subsidiar a alienação do imóvel constituído por terreno localizado à Rua Serra Negra esquina com a Av. Balneária, no município de Praia Grande/SP. 3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO O objetivo do Laudo de Avaliação é a determinação do valor de mercado com base em pesquisas no mercado imobiliário da região geoeconômica do imóvel avaliando, apresentando como conclusão a convicção do valor de mercado após tratamento dos dados, para fins de alienação. 4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 4.1. DOCUMENTAÇÃO Os elementos necessários para elaboração deste trabalho, fornecidos pelo solicitante, foram considerados por premissa, como válidos e corretos, não tendo sido aferidas as áreas em campo pelos nossos técnicos. Para efeitos da avaliação, o imóvel foi considerado livre de penhoras, arrestos, hipotecas, contaminação do solo ou ônus de qualquer natureza. O imóvel possui uma transcrição, nº 9.076, do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Santos. Os documentos de referência foram apresentados pelo cliente e compõem o anexo 9.5.

5 4.2. LOCALIZAÇÃO 5 O imóvel avaliando objeto em estudo e da presente avaliação localiza-se à Rua Serra Negra (Antiga Rua Sacadura Cabral), esquina com a Av. Balneária, no município de Praia Grande / SP. AVALIANDO Figura 1: Localização do avaliando CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO O imóvel está localizado na região urbana de Praia Grande, sendo sua via principal, a Av. Pres. Kennedy. A via é contemplada por imóveis residenciais, tipo unifamiliares. O bairro possui infraestrutura e é servido pelos seguintes melhoramentos urbanos: Energia elétrica; Iluminação pública; Redes de Telefone; Coleta de lixo; Rede de Abastecimento de água; Vias asfaltadas; Rede esgoto.

6 4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL Trata-se de imóvel urbano, composto por terreno, com acessos por vias asfaltadas, por ambas as ruas. O imóvel está ocupado por construções classificadas como Barracos. 6 O terreno possui área de 1.920,00 m², conforme transcrição nº 9.076, do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Santos. O imóvel assim se descreve: Os lotes 1, 2 e 3, cujas dimensões são de 10,00 m x 50,00 m cada um, fazem frente para a Avenida Balneária, sendo o lote 1 na esquina da Av. Balneária com a Rua Serra Negra (Antiga rua Sacadura Cabral). Esses lotes encontram-se ocupados irregularmente por uma favela. O lote 14, que mede 15,00 m de frente, 30,00 m do lado esquerdo e 26,00 m do lado direito, perfazendo 420,00 m² faz frente para a Rua Serra Negra, sendo a sua lateral esquerda contígua com os fundos dos lotes 1, 2 e 3. Os quatro lotes são contínuos e contíguos perfazendo 1.920,00 m² A topografia é plana. AVALIANDO Figura 2: Vista aérea do avaliando e da região de entorno, Maps Google

7 Não foram considerados no imóvel avaliando quaisquer restrições no que tange a passivos ambientais ou áreas de proteção permanente (APP) e não faz parte do escopo do trabalho e nem foram fornecidos elementos para verificação quanto a possíveis contaminações do solo. 7 Gravame: Considerações sobre a existência do gravame na influência da ocupação irregular do imóvel: Invasão: Área de ocupação irregular referente aos lotes 1, 2 e 3 com área de 1.500,00 m²: Seu valor será depreciado em 50%, de acordo com a Comissão de Peritos Normas 2004 Portaria CAJUFA 01/ DIAGNÓSTICO DE MERCADO Conforme vistoria de reconhecimento da região, onde se insere o imóvel avaliando, verificam-se alguns negócios realizados e alguns imóveis disponibilizados em oferta, fato que indica um mercado de média valorização, assim pode-se concluir que a sua liquidez é média. No que tange aos lotes 1, 2 e 3, consideramos de baixa liquidez devido à condição de terreno com invasão, caracterizando favela.

8 6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 8 A NBR :2011, em seu item 9 Especificação das avaliações, apresenta a seguinte redação: A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial, pelo contratante, do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende das características do mercado, da amostra coletada e das variáveis ou fatores considerados. Por isso, não é passível de fixação a priori. Em função das particularidades do imóvel avaliando e do comportamento do mercado imobiliário da região, e em conformidade com a NBR :2011, item Tabela 1 e Tabela 2, item Tabela 5, o presente laudo de avaliação possui Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão III. 7. CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO 7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO Para o presente trabalho adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo do valor do imóvel. Foram realizadas pesquisas no mês de janeiro de 2013 na região do avaliando, e os elementos foram devidamente homogeneizados à situação do avaliando, visando obter o melhor valor para o atual contexto de mercado. Adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo do valor do imóvel, praticado na região geo-econômica próxima da localização da

9 área a ser avaliada, cujos cálculos foram elaborados com base na metodologia de TRATAMENTO POR FATORES para a determinação do valor unitário de terreno (R$/m²). Neste tratamento, os atributos dos imóveis comparativos (exemplo: área, frente, profundidade, localização, etc.) são homogeneizados para representar a situação do imóvel paradigma (referência de uma determinada região). 9 Fatores Utilizados: Fator Transposição: Utilizado para corrigir variações de valor em função da localização do avaliando em relação aos comparativos de mercado, aplicado através da seguinte equação: Ft = Ia/Ic, onde: Ft = Fator Transposição Ia = índice local do avaliando e Ic = índice local dos comparativos O índice local será estimado conforme observações do avaliador quando da vistoria e pesquisa no local. Para o imóvel avaliando foi adotado o índice igual a 100; Fator Oferta: Para os comparativos ofertados, aplicamos o fator 0,90, a fim de compensar a super estimativa / elasticidade da oferta; Construções: Para os comparativos com construções, as mesmas foram deduzidas conforme Estudos Valores de Edificações Imóveis Urbanos 2002, considerando classificação, estado de conservação e idade aparente. Em levantamento de dados junto ao mercado imobiliário, obtiveram-se elementos, cujos dados de análise constam na planilha juntada ao presente laudo como anexo. Após tratamento dos dados, obteve-se o seguinte VALOR UNITÁRIO para o terreno: VALOR UNITÁRIO TERRENO = R$ 279,01/m² Para a determinação do valor total do terreno aplicaremos a fórmula abaixo:

10 10 VALOR TERRENO = VALOR UNITÁRIO * ÁREA Sendo: VALOR TERRENO Valor do terreno VALOR UNITÁRIO Valor unitário de terreno ÁREA Área total registrada de terreno Área dos lotes 1, 2 e 3 = 500,00 m² cada VALOR LOTES 1, 2 e 3 = R$ 279,01/m² x 500,00 x 3 x 0,50 = R$ ,50 VALOR LOTE 14 = R$ 279,01 X 420,00 = R$ ,20 VALOR TERRENO = R$ , CÁLCULO DO VALOR DAS CONSTRUÇÕES

11 7.3. CÁLCULO DO VALOR TOTAL 11 VALOR TOTAL = VALOR DO TERRENO + VALOR DAS CONSTRUÇÕES V TOTAL = , ,34 V TOTAL = R$ ,04 8. ENCERRAMENTO Encerra-se o presente trabalho composto por 11 (onze) folhas, todas impressas de anverso, sendo esta folha datada e assinada pelos autores do presente trabalho, e as demais rubricadas. Portanto, adotando-se até o limite de 1%, conforme NBR :2001, tem-se o seguinte valor: R$ ,00 ( Trezentos e quarenta e seis mil reais) Data-base janeiro/2.013 São partes integrantes do presente trabalho os anexos de 1 a 5. São Paulo, 02 de março de Nelson Sérgio Penteado Ribeiro Engenheiro Civil CREA Responsável pelo trabalho Laércio Paulino Simões Engenheiro Sanitarista CREA Coordenador dos trabalhos

12 CPOS 0380/2008 A / ANEXO FOTOGRÁFICO FOTOGRAFIA 1: Vista do imóvel: esquina da Av. Balneária com a Rua Serra Negra FOTOGRAFIA 2: Lotes 1, 2 e 3, com frente para a Av. Balneária. Rua Tangará, 70 Vila Mariana São Paulo, SP T Fax cpos@cpos.com.br

13 CPOS 0380/2008 A / FOTOGRAFIA 3: Lateral do Lote 1 com frente de 30 m para a R. Serra Negra. FOTOGRAFIA 4:Vista oposta da lateral do Lote 1 com frente de 30 m para a R. Serra Negra. Rua Tangará, 70 Vila Mariana São Paulo, SP T Fax cpos@cpos.com.br

14 CPOS 0380/2008 A / FOTOGRAFIA 5: Lote 14 com frente de 10 m para a R. Serra Negra. FOTOGRAFIA 6: Vista parcial do lote 14 com frente de 10 m para a R. Serra Negra. Rua Tangará, 70 Vila Mariana São Paulo, SP T Fax cpos@cpos.com.br

15 9.4 CÁLCULO ESTATÍSTICO 15

16 CPOS 0427/ Pasta A DOCUMENTAÇÃO COMPULSADA Rua Tangará, 70 Vila Mariana T cpos@ cpos.sp.gov.br São Paulo, SP Fax