LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO. Rua Riachuelo, 547. Pirassununga/SP. Conselho do Patrimônio Imobiliário. Coordenada Geográfica: ,2 S, ,8 W

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Washington Chaves Canela
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1 LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO Rua Riachuelo, 547 Pirassununga/SP Conselho do Patrimônio Imobiliário Coordenada Geográfica: ,2 S, ,8 W

2 FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL 1. VALOR TOTAL DO IMÓVEL (R$): R$ 204.000,00 VALOR TOTAL DO IMÓVEL: : 2. CPOS PROCESSO: 0380/2008 Pasta A 97 SEP PROCESSO: 2944/2009 3.

FOTOGRAFIA: - FORMATO DO TERRENO: POLÍGONO REGULAR: POLÍGONO IRREGULAR: 6.

2 2 FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL 1. VALOR TOTAL DO IMÓVEL (R$): R$ ,00 VALOR TOTAL DO IMÓVEL: : 2. CPOS PROCESSO: 0380/2008 Pasta A 97 SEP PROCESSO: 2944/ LOCALIZAÇÃO: ENDEREÇO: Rua Riachuelo, 547 BAIRRO: CENTRO MUNICÍPIO: PIRASSUNUNGA TRANSCRIÇÃO: EMITENTE: CRI PIRASSUNUNGA 4. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO: 5. FOTOGRAFIA: - FORMATO DO TERRENO: POLÍGONO REGULAR: POLÍGONO IRREGULAR: 6. CARACTERÍSTICAS DO TERRENO: ÁREA: 672,00 FRENTE PRINCIPAL/SECUNDÁRIA 24,00 TOPO GRAFIA: PLANO: ACLIVE: DECLIVE: ACIDENTADO: SUPERFÍCIE DO SOLO: SECO: ÚMIDO: ALAGADIÇO: 7. BENFEITORIAS EXISTENTES: PADRÃO CONSTR.: ECONOMICO ÁREA (m 2 ): 494,00 IDADE ESTIMADA: VOCAÇÃO DE USO: 60 COMERCIAL ESTADO DE CONSERVAÇÃO: BOM: REGULAR: RUIM: 8. SITUAÇÃO DO IMÓVEL: OCUPADO: DESOCUPADO: OCUPANTE: OXINITRO GASES E EQUIPAMENTOS CONTATO: (19)

3 3 ÍNDICE 1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE 2. FINALIDADE DO LAUDO 3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO 4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 4.1. DOCUMENTAÇÃO 4.2. LOCALIZAÇÃO 4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO 6. ESPECIFICAÇÃO DA REAVALIAÇÃO 7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO TERRENO 7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO 7.2. CÁLCULO DO VALOR DA BENFEITORIA 7.3. CÁLCULO DO VALOR DO VALOR TOTAL 8. ENCERRAMENTO 9. ANEXOS 9.1. PRESSUPOSTOS 9.2. METODOLOGIA 9.3. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO 9.4. CÁLCULOS DA REAVALIAÇÃO 9.5. RELAÇÃO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS 9.6. DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA

DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO TERRENO 7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO 7.2. CÁLCULO DO VALOR DA BENFEITORIA 7.3. CÁLCULO DO VALOR DO VALOR TOTAL 8.

4 4 1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE O presente Laudo de Reavaliação foi elaborado por solicitação do Conselho do Patrimônio Imobiliário. 2. FINALIDADE DO LAUDO A finalidade do laudo é determinar o valor de mercado do imóvel objeto da avaliação. 3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO O objetivo do Laudo de avaliação é a determinação do valor de mercado com base em pesquisas no mercado imobiliário da região geoeconômica do imóvel avaliando, apresentando como conclusão a convicção do valor de mercado após tratamento dos dados coletados. 4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 4.1. DOCUMENTAÇÃO Os elementos necessários para elaboração deste trabalho, fornecidos pelo solicitante, foram considerados por premissa, como válidos e corretos, não tendo sido aferidas as áreas em campo pelos nossos técnicos. Para efeitos de avaliação, o imóvel foi considerado livre de penhoras, arrestos, hipotecas, contaminação do solo ou ônus de qualquer natureza LOCALIZAÇÃO De acordo com Cartório de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Pirassununga verificou constar a seguinte Transcrição: nº , o imóvel encontra-se localizado na Rua Riachuelo, 547, bairro Centro, no município de Pirassununga, estado de São Paulo. O imóvel está confrontando com um posto de combustíveis e atualmente é utilizado pela empresa Oxinitro Gases e Equipamentos, além de uma oficina que divide o galpão. No setor de cadastro da Prefeitura a informação foi de que a Transcrição do

OBJETIVO DA AVALIAÇÃO O objetivo do Laudo de avaliação é a determinação do valor de mercado com base em pesquisas no mercado imobiliário da região geoeconômica do imóvel avaliando, apresentando como

5 Cartório encontra-se errada, pois o prédio é do lado impar da rua, segundo informação do Relatório de Visita Técnica-Cadastral da própria CPOS, feito pelo Eng. Marcio Renato Negrini, dia 26/11/2009, anexado a este VISTORIA A vistoria fora realizada na data do dia 8 de janeiro de 2013, onde se localizou o avaliando conforme descrição da documentação de referência. Constatou-se um galpão de tijolos, com um pavimento, com 494,00 m², edificado num terreno medindo 672,00 m² CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO A região central do município é caracterizada por grande número de empresas comerciais e alguns imóveis ainda com uso residencial. O Bairro é contemplado por toda infra-estrutura necessária à habitação, dentre as quais se podem citar: água encanada, coleta de esgoto e de águas pluviais, pavimentação asfáltica, energia elétrica, iluminação pública, telefone, transporte, arborização, etc DESCRIÇÃO DO IMÓVEL Constitui-se de um galpão de tijolos, com um pavimento, com 494,00 m², edificado num terreno medindo 672,00 m². Ambiental: Não faz parte do escopo deste trabalho, não havendo condições de promover manifestação quanto à existência ou não de contaminação ambiental do solo. 5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO Trata-se de região bem valorizada no município de Pirassununga, com característica principal comercial apesar do imóvel avaliando estar localizado numa área periférica do centro.

VISTORIA A vistoria fora realizada na data do dia 8 de janeiro de 2013, onde se localizou o avaliando conforme descrição da documentação de referência.

6 Em termos de imóveis a venda, a região central apresenta um baixíssimo número de imóveis com esta característica. Portanto, os em oferta apresentam atualmente boa demanda no mercado imobiliário ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO A NBR :2011, em seu item 9 Especificação das avaliações, apresenta a seguinte redação: A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori. Em função das particularidades do imóvel avaliando e do comportamento do mercado imobiliário da região, e em conformidade com a NBR :2011, item Tabela 4 e Tabela 5, o presente laudo de reavaliação possui Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão III. 7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL 7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO Para o presente trabalho adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo do valor do terreno. A descrição do Método encontra-se no Anexo 9.2 item 1.2. Verificou-se que as características que influenciaram na composição do valor unitário do imóvel na região do avaliando foram as seguintes:

.653-2:2011, em seu item 9 Especificação das avaliações, apresenta a seguinte redação: 9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas.

7 7 Fator Transposição: Aplicado para corrigir diferenças de localização entre comparativos e o avaliando. Utilizamos o índice fiscal baseado em observações do avaliador. Fator Oferta: Para os comparativos ofertados, aplicamos o fator 0,90; a fim de compensar a super estimativa / elasticidade da oferta. Em levantamento de dados junto ao mercado imobiliário, obtiveram-se elementos, cujos dados de análise constam na planilha juntada ao presente laudo como anexo. Após tratamento dos dados, obteve-se o seguinte VALOR para o terreno: VALOR UNITÁRIO TERRENO = R$ 267,94/m² O valor do terreno foi determinado através seguinte equação: Valor do Terreno: Valor Unitário do Terreno * Área do Terreno Valor Total do Terreno: R$ 267,94 * 672,00 m² Valor Total do Terreno: R$ , CALCULO VALOR DA BENFEITORIA Após tratamento dos dados, obteve-se o seguinte VALOR para a edificação: Valor Total da Edificação: R$ ,03

Em levantamento de dados junto ao mercado imobiliário, obtiveram-se elementos, cujos dados de análise constam na planilha juntada ao presente laudo como anexo.

8 8 7.3 VALOR TOTAL DO IMÓVEL O valor do imóvel é estabelecido pela somatória dos valores do terreno e edificação assim sendo: Valor do Imóvel= Valor total Terreno + Valor total Edificação Valor do Imóvel = R$ ,68+ R$ ,03 Valor do Imóvel : R$ ,71 Ref: Janeiro/2013

Imóvel= Valor total Terreno + Valor total Edificação Valor do Imóvel =

9 9 8. ENCERRAMENTO Encerra-se o presente trabalho composto por 9 (nove) folhas, todas impressas de anverso, sendo esta folha datada e assinada pelos autores do presente trabalho, e as demais rubricadas. Adotando-se até o limite de 1%, conforme NBR :2001, tem-se o seguinte valor: Valor do imóvel, arredondado: R$ ,00 (Duzentos e quatro mil reais) Referência: janeiro/2013 São Paulo, 28 de março de Luís Fernando Pagliusi Engenheiro Agrônomo CREA Responsável técnico pelo trabalho Laércio Paulino Simões Engenheiro Sanitarista CREA Coordenador dos trabalhos São parte integrante do presente trabalho os seguintes anexos: 9.1. PRESSUPOSTOS 9.2. METODOLOGIA 9.3. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO 9.4. CÁLCULOS ESTATISTICO 9.5. RELAÇÃO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS 9.6. DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA

000,00 (Duzentos e quatro mil reais) Referência: janeiro/2013 São Paulo, 28 de março de 2013.

10 10 ANEXO RELATÓRIO FOTOGRÁFICO FOTOGRAFIA 1: Vista do avaliando a esquerda, ao fundo Posto de Gasolina. FOTOGRAFIA 2: Vista do avaliando a direita e rua Riachuelo.

11 11 FOTOGRAFIA 3: Vista do avaliando galpão oficina mecânica. FOTOGRAFIA 4: Vista do avaliando ocupado pela Oxinitro Gases e Equipamentos.

12 12 FOTOGRAFIA 5: Vista do avaliando a esquerda e ao fundo esquina Rua Riachuelo e Duque de Caxias. FOTOGRAFIA 6: Vista da esquina das ruas Riachuelo e Duque de Caxias, com indicação do avaliando.

13 13 ANEXO 9.4 CÁLCULOS DA AVALIAÇÃO

14 14 ANEXO 9.5 RELAÇÃO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS

15 15 ANEXO 9.6 DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA

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