IPTU 2014: CONTRIBUINTES SOTEROPOLITANOS EM ESTADO DE ALERTA

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1 IPTU 2014: CONTRIBUINTES SOTEROPOLITANOS EM ESTADO DE ALERTA Não é de hoje que os contribuintes, especialmente os soteropolitanos, se queixam do valor pago a título de IPTU, por ser visível a deficiente contrapartida recebida pela população no quesito melhorias para a cidade, principalmente nos últimos oito anos O que se viu e ainda se vê, apesar da esperança sempre renovada infelizmente, desnatura a finalidade da arrecadação, que deveria estar voltada para a promoção de serviços públicos de qualidade e investimentos em educação, saúde, cultura, etc. Mas, apesar da experiência dolorosa, precisamos pagar impostos e torcer para que os governantes apliquem o resultado da arrecadação da melhor forma possível. Falemos, então do IPTU, e das inovações recentemente promovidas, com o propósito alardeado de corrigir as distorções existentes na cobrança do tributo e promover uma maior justiça fiscal no município. O Código Tributário e de Rendas do Município do Salvador (Lei n /06), no capítulo que trata do IPTU, define o valor venal do imóvel como sendo a quantia em moeda corrente que o Município toma como referência para apuração do imposto e deve representar, efetiva ou potencialmente, o valor que este alcançaria para venda à vista, segundo as condições correntes do mercado imobiliário (art. 65 do CTRMS). Esse valor venal, que figura como base de cálculo do IPTU, é apurado conforme avaliação realizada pela Administração Tributária, tomando-se como referência os Valores Unitários Padrão VUP constantes da Planta Genérica de Valores Imobiliários do Município e as características de cada imóvel. Conforme o disposto no CTRMS, o Poder Executivo deve submeter à apreciação da Câmara Municipal, no primeiro exercício de cada legislatura, e, quando necessário,

2 proposta de avaliação ou realinhamento dos Valores Unitários Padrão de Terreno e de Construção, de forma a garantir a apuração do valor venal dos imóveis, considerando as características e os critérios estabelecidos por lei (como, por exemplo, características da região, características próprias do imóvel, valorização do logradouro, diretrizes definidas no Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano). Ainda de acordo com o CTRMS, compete ao Poder Executivo especificar os elementos a serem empregados na definição e reavaliação dos Valores Unitários Padrão de terreno e de construção, podendo, inclusive, rever tais valores quando se tratar somente de atualização monetária. Até então, nenhum abuso ou ilegalidade. É indiscutível a necessidade de atualização da Planta Genérica de Valores revista pela última vez em 1994 e com atualizações parciais em 1997, 1999 e 2010, que deve ser feita com periodicidade, a fim de atribuir aos bens imóveis o seu real valor de mercado. Entretanto, as recentes inovações promovidas na legislação municipal deixaram os contribuintes em estado de alerta, na expectativa do que lhes aguarda em A começar pela Lei n , de 15 de julho de 2013, que acrescentou o 5º ao art. 67 do CTRMS, elencando os critérios para o enquadramento dos padrões construtivos das unidades imobiliárias, que impactam diretamente na alíquota a ser aplicada para fins de cálculo do IPTU. Agora, passam a importar para fins de enquadramento, por exemplo, os materiais e acabamentos empregados na fachada principal, as características estruturais e os equipamentos especiais que servem a unidade imobiliária. A saber, vidro e granito na fachada do imóvel já seriam suficientes para alterar o seu padrão de bom para luxo... Na sequência, a Lei n , de 27 de setembro de 2013, aprovou os Valores Unitários Padrão de Terreno e Construção, para efeito de valor venal dos imóveis e

3 lançamento do IPTU. Esta lei acrescentou também os incisos VII e VIII ao art. 68 do CTRMS, para autorizar o Poder Executivo a estabelecer fatores de valorização (e desvalorização) em função da localização da unidade imobiliária construída e das instalações e equipamentos especiais da unidade imobiliária ou do condomínio edilício, fatores estes que, como se sabe, influenciam diretamente no enquadramento do imóvel para fins de tributação. Eis que surge a nova Planta Genérica de Valores, que já vem sendo alvo de fortes críticas e lamúrias, tendo em vista os critérios utilizados pela Administração quando da sua atualização. A Prefeitura, por sua vez, promete que, com a nova sistemática, a correção real do IPTU de 2014 para os imóveis residenciais deve ficar, em média, na casa de 8% ou de cerca de 15%, se considerada a inflação estimada para este ano. Diante disso, não é difícil imaginar quem sentirá mais fortemente as mudanças promovidas na referida planta. Indubitavelmente, estarão mais expostos os imóveis situados em bairros privilegiados da cidade como Pituba, Patamares e Paralela e imóveis novos, de médio e alto padrão, em especial aquelas que integram condomínios edilícios com ampla infraestrutura, formato cada vez mais comum na cidade do Salvador. Um alento para alguns é que, pelo menos, restou mantido o 1º do art. 68 que prevê que os fatores de valorização não poderão ensejar base de cálculo do imposto superior ao valor de mercado. Mas, para outros tantos contribuintes, este dispositivo, por si só, já enseja preocupação, pois, como anunciado pelo Sr. Prefeito, com a atualização promovida, pretende-se justamente corrigir distorções do tipo que leva, por exemplo, um imóvel avaliado em R$ ,00 constar no cadastro imobiliário do Município com valor venal de R$ ,00 e sobre este valor ser tributado.

4 Neste contexto, não se pode perder de vista a garantia estabelecida pela Lei n /13, ao limitar a correção do IPTU para o exercício de Vejamos: Art. 4º A partir do exercício de 2014 o valor do IPTU devido não poderá ser superior a: I 1,35 vezes, do valor do IPTU devido no exercício anterior para as unidades imobiliárias com utilização residencial; II 1,5; 2, 3 ou 4 vezes, do valor do IPTU devido no exercício anterior para as unidades imobiliárias com utilização não residencial, com áreas de construção de até 100 m², 300 m², m², 2.000m² e de mais de 2.000m², respectivamente; III 1,5; 2 ou 3 vezes, do valor do IPTU devido no exercício anterior para as unidades imobiliárias não edificadas, com áreas de terreno de até 300 m², m² e 2.000m², respectivamente, bem como para as áreas excedentes de terreno, na forma do art. 74 da Lei nº 7.186/2006. Sem dúvida, ainda que, à primeira vista, esta norma acoberte-se como garantia de limite à sanha arrecadatória do Município do Salvador, em alguns casos, o dispositivo supracitado poderá ser utilizado pela Administração para legitimar aumentos estratosféricos de até 400% do valor do IPTU, onerando demasiada e absurdamente os contribuintes. Por todo o exposto, recomenda-se que, aqueles contribuintes que se sentirem injustiçados pelo valor venal atribuído ao seu imóvel, estando este acima do valor real de mercado, apresentem impugnação ao lançamento perante a Secretaria da Fazenda Municipal, até a data do pagamento da cota única ou da primeira cota do seu IPTU, acompanhada de laudo de avaliação assinado por profissional devidamente habilitado. Esta impugnação poderá ser apresentada também caso o contribuinte observe que seu imóvel foi enquadrado de forma equivocada no que diz respeito às suas características, havendo erro quando do lançamento da sua área, do logradouro, na indicação da categoria de ocupação do imóvel (residencial / comercial), ou mesmo erro de padrão (imóvel bom classificado como luxo, por exemplo), pois todos esses elementos impactam no cálculo do imposto devido.

5 Caso não surta o efeito desejado, ainda há a via judicial à disposição do contribuinte, para fazer valer o seu direito de pagar o IPTU sobre o valor real de mercado e levando-se em conta as suas reais características. Anna Tereza Landgraf Advogada e Sócia do Escritório MAGALHÃES, CAMPOS & LANDGRAF ADVOCACIA E CONSULTORIA annalandgraf@mcladvogados.adv.br