LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Transcrição

1 CPOS 0380/2008 pasta A 58 LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL Av. Pres. Castelo Branco, Lotes 21 e 23 Quadra 3 Vila Balneária Bairro Jardim Real Praia Grande SP CPI Conselho do Patrimônio Imobiliário Coordenadas Geográficas: W 46, S 24,062631

2 FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL 2 1. VALOR TOTAL DO IMÓVEL (R$): VALOR TOTAL: R$ ,00 2. CPOS PROCESSO: 0380/2008 A 176 CPI PROCESSO: 0136/ LOCALIZAÇÃO: ENDEREÇO: Lote 23 Q 03 Av. Pres. Castelo Branco CEP Lote 21 Q 03 R. Poços de Caldas CEP MUNICÍPIO: PRAIA GRANDE TRANSCRIÇÃO: º Oficial de Registro de Imóveis de Santos 4. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO: 5. FOTOGRAFIA: L23 Q3 Av. Pres. Castelo Branco - FORMATO DO TERRENO: POLÍGONO REGULAR: POLÍGONO IRREGULAR: L21 Q3 R. Poços de Caldas, CARACTERÍSTICAS DO TERRENO: ÁREA (m 2 ): TOPOGRAFIA: L ,00 m² L ,00 m² FRENTE PRINCIPAL/SECUNDÁRIA (m): 10,00 m 10,00 m PLANO: ACLIVE: DECLIVE: ACIDENTADO: SUPERFÍCIE DO SOLO: SECO: ÚMIDO: ALAGADIÇO: 7. BENFEITORIA EXISTENTE NO LOTE 21: PADRÃO CONSTRUTIVO: Casa Padrão Proletário ÁREA (m 2 ): 100,00 m² PAVIMENTO: 1 IDADE ESTIMADA: VOCAÇÃO DE USO: 50 RESIDENCIAL ESTADO DE CONSERVAÇÃO: BOM: REGULAR: RUIM: 8. SITUAÇÃO DO IMÓVEL: OCUPADO: Lote 21 DESOCUPADO: OCUPANTE: - CONTATO:

3 ÍNDICE 3 FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL 1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE 2. FINALIDADE DO LAUDO 3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO 4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 4.1. DOCUMENTAÇÃO 4.2. LOCALIZAÇÃO 4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO 6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO TERRENO 7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO 7.2. CÁLCULO DO VALOR TOTAL 7.3. CÁLCULO DO VALOR DE VENDA FORÇADA 8. ENCERRAMENTO 9. ANEXOS 9.1. PRESSUPOSTOS 9.2. METODOLOGIA 9.3. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO 9.4. CÁLCULOS ESTATÍSTICOS 9.5. DOCUMENTAÇÃO COMPULSADA

4 1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE 4 O presente Laudo de Avaliação foi elaborado por solicitação do Conselho do Patrimônio Imobiliário - CPI. 2. FINALIDADE DO LAUDO A finalidade do laudo é subsidiar a alienação do imóvel constituído por terreno localizado à Av. Pres. Castelo Branco, Lotes 21 e 23 da Quadra 03, no município de Praia Grande/SP. 3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO O objetivo do Laudo de Avaliação é a determinação do valor de mercado com base em pesquisas no mercado imobiliário da região geoeconômica do imóvel avaliando, apresentando como conclusão a convicção do valor de mercado após tratamento dos dados, para fins de alienação. 4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 4.1. DOCUMENTAÇÃO Os elementos necessários para elaboração deste trabalho, fornecidos pelo solicitante, foram considerados por premissa, como válidos e corretos, não tendo sido aferidas as áreas em campo pelos nossos técnicos. Para efeitos da avaliação, o imóvel foi considerado livre de penhoras, arrestos, hipotecas, contaminação do solo ou ônus de qualquer natureza. O imóvel possui uma transcrição, nº 3.417, do 3º Oficial de Registro de Imóveis de Santos. Os documentos de referência foram apresentados pelo cliente e compõem o anexo 9.5.

5 LOCALIZAÇÃO O imóvel avaliando objeto de estudo da presente avaliação localiza-se à Av. Pres. Castelo Branco entre Av. Balneária e rua Araxá, no município de Praia Grande / SP. AVALIANDO Figura 1: Localização do avaliando CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO O imóvel está localizado na região urbana de Praia Grande, sendo sua via principal, a Av. Pres. Kennedy. A via é contemplada por imóveis residenciais, tipo casas e edifícios. O bairro possui infraestrutura e é servido pelos seguintes melhoramentos urbanos: Energia elétrica; Iluminação pública; Redes de Telefone; Coleta de lixo; Rede de Abastecimento de água; Vias asfaltadas;

6 4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 6 Trata-se de imóvel urbano, composto por terreno, com acessos por vias asfaltadas, por ambas as ruas. O lote 21 está ocupado por construção classificada como: casa padrão proletário. Os terrenos possuem área de 500,00 m² cada, conforme transcrição nº 3.417, do 3º Oficial de Registro de Imóveis de Santos. O imóvel assim se descreve: Os lotes 21, 23, cujas dimensões são de 10,00 m x 50,00 m cada um, sendo que o lote 23 faz frente para a Av. Castelo Branco e o lote 21, para a R. Poços de Caldas. Os dois lotes são contínuos e contíguos e perfazem 1.000,00 m² A topografia é plana. AVALIANDO Figura 2: Vista aérea do avaliando e da região de entorno, Google Maps Não foram considerados no imóvel avaliando quaisquer restrições no que tange a passivos ambientais ou áreas de proteção permanente (APP) e não faz parte do escopo do trabalho e nem foram fornecidos elementos para verificação quanto a possíveis contaminações do solo.

7 5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO 7 Conforme vistoria de reconhecimento da região, onde se insere o imóvel avaliando, verificam-se alguns imóveis disponibilizados em oferta, onde os corretores locais indicam um mercado de média valorização, o assim pode-se concluir que a sua liquidez é média. 6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO A NBR :2011, em seu item 9 Especificação das avaliações, apresenta a seguinte redação: A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial, pelo contratante, do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori. Em função das particularidades do imóvel avaliando e do comportamento do mercado imobiliário da região, e em conformidade com a NBR :2011, item Tabela 1 e Tabela 2, item Tabela 5, o presente laudo de avaliação possui Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão III.

8 7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO TERRENO CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO Para o presente trabalho adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo do valor do imóvel. Foram realizadas pesquisas no mês de janeiro de 2013 na região do avaliando, e os elementos foram devidamente homogeneizados à situação do avaliando, visando obter o melhor valor para o atual contexto de mercado. Adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo do valor do imóvel, praticado na região geo-econômica próxima da localização da área a ser avaliada, cujos cálculos foram elaborados com base na metodologia de TRATAMENTO POR FATORES para a determinação do valor unitário de terreno (R$/m²). Neste tratamento, os atributos dos imóveis comparativos (exemplo: área, frente, profundidade, localização, etc.) são homogeneizados para representar a situação do imóvel paradigma (referência de uma determinada região). Fatores Utilizados: Fator Transposição: Utilizado para corrigir variações de valor em função da localização do avaliando em relação aos comparativos de mercado, aplicado através da seguinte equação: Ft = Ia/Ic, onde: Ft = Fator Transposição Ia = índice local do avaliando e Ic = índice local dos comparativos O índice local será estimado conforme observações do avaliador quando da vistoria e pesquisa no local. Para o imóvel avaliando foi adotado o índice igual a 100; Fator Oferta: Para os comparativos ofertados, aplicamos o fator 0,90, a fim de compensar a super estimativa / elasticidade da oferta;

9 Construções: Para os comparativos com construções, as mesmas foram deduzidas conforme Estudos Valores de Edificações Imóveis Urbanos 2002, considerando classificação, estado de conservação e idade aparente. Em levantamento de dados junto ao mercado imobiliário, obtiveram-se elementos, cujos dados de análise constam na planilha juntada ao presente laudo como anexo. Após tratamento dos dados, obteve-se o seguinte VALOR UNITÁRIO para o terreno: VALOR UNITÁRIO TERRENO = R$ 401,17/m² 9 Para a determinação do valor total do terreno aplicaremos a fórmula abaixo: VALOR TERRENO = VALOR UNITÁRIO * ÁREA Sendo: VALOR TERRENO Valor do terreno VALOR UNITÁRIO Valor unitário de terreno ÁREA Área total registrada de terreno VALOR LOTE 23 = R$ 432,64/m² * 500,00 m 2 VALOR LOTE 23 = R$ ,00 VALOR LOTE 21 = R$ 401,17/m² * 500,00 m 2 VALOR LOTE 21 = R$ ,00

10 DETERMINAÇÃO DO VALOR DA BENFEITORIA 10 Existe uma construção no lote 21, na rua Poços de Caldas, 317, com área de 100 m² Valor da construção VALOR CONSTRUÇÃO = R$ ,76 VALOR LOTE 21 = , ,76 = R$ , CÁLCULO DO VALOR TOTAL VALOR TOTAL = , ,00 = R$ ,76 Em números redondos, temos VALOR TOTAL = R$ ,00 (Quatrocentos e vinte e nove mil reais)

11 CÁLCULO DO VALOR DE VENDA FORÇADA Conforme solicitação, encaminhamento nº 248/2013, vamos proceder ao cálculo de liquidação forçada Para o cálculo de liquidação forçada, vamos considerar, para um prazo de dois anos, Taxa CDB: 5,83% Inflação média (INPC e IPC/FIPE): 4,92%

12 8. ENCERRAMENTO 12 Encerra-se o presente trabalho composto por 12 (doze) folhas, todas impressas de anverso, sendo esta folha datada e assinada pelos autores do presente trabalho, e as demais rubricadas. Portanto, adotando-se até o limite de 1%, conforme NBR :2001, tem-se o seguinte valor: R$ ,00 (Quatrocentos e vinte e nove mil reais) Data-base janeiro/2.013 VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA R$ ,00 (Quatrocentos e vinte e dois mil reais) São partes integrantes do presente trabalho os anexos de 1 a 5. São Paulo, 02 de março de Nelson Sérgio Penteado Ribeiro Engenheiro Civil CREA Responsável pelo trabalho Laércio Paulino Simões Engenheiro Sanitarista CREA Coordenador do trabalho

13 CPOS 0380/2008 pasta A ANEXO FOTOGRÁFICO FOTOGRAFIA 1: Vista do terreno, de frente para a Av. Castrelo Branco FOTOGRAFIA 2: Vista da Av. Castelo Branco Lote 23 à direita Rua Tangará, 70 Vila Mariana São Paulo, SP T Fax [email protected]

14 CPOS 0380/2008 CPI 2939/ FOTOGRAFIA 3: Vista interna do lote 23. FOTOGRAFIA 4:Vista oposta da Av. Castelo Branco. Lote 23 à esquerda. Rua Tangará, 70 Vila Mariana São Paulo, SP T Fax [email protected]