CENTRO UNIVERSITÁRIO FUNDAÇÃO ASSIS GURGACZ - FAG CURSO DE PÓS GRADUAÇÃO EM ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS

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1 CENTRO UNIVERSITÁRIO FUNDAÇÃO ASSIS GURGACZ - FAG CURSO DE PÓS GRADUAÇÃO EM ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS LAUDO DE AVALIAÇÃO LAUDO DE AVALIAÇÃO REALIZADO ATRAVÉS DO MÉTODO COMPARATIVO POR TRATAMENTO DE FATORES CASCAVEL PR 2018

2 CENTRO UNIVERSITÁRIO FUNDAÇÃO ASSIS GURGACZ FAG CURSO DE PÓS GRADUAÇÃO EM ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS MICHAEL JENIFER LANGE LAUDO DE AVALIAÇÃO LAUDO DE AVALIAÇÃO REALIZADO ATRAVÉS DO MÉTODO COMPARATIVO POR TRATAMENTO DE FATORES Trabalho Conclusão de Curso da Pós-Graduação em Engenharia de Avaliações e Pericias do Centro Universitário FAG, Campus Cascavel -PR 2

3 CASCAVEL PR 2018 SUMÁRIO 1. LISTA DE FIGURAS LISTA DE TABELA LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMOVEL METODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO IDENTIFICAÇÃO Solicitante Finalidade Objetivo da avaliação CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO Documentação Localização Caracterização da Região Descrição do terreno avaliando Diagnóstico de mercado DESCRIÇÃO DO ESPAÇO AMOSTRAL RELATÓRIO FOTOGRAFICO AMOSTRAL PESQUISA E TRATAMENTO DE DADOS ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO CONCLUSÃO PROFISSIONAL RESPONSÁVEL REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS ANEXOS

4 1. LISTA DE FIGURAS FIGURA 01 Localização do avaliando no Município de Marechal Candido Rondon...07 FIGURA 02 Imóvel avaliando...09 FIGURA 03 Amostra FIGURA 04 Amostra FIGURA 05 Amostra FIGURA 06 Amostra FIGURA 07 Amostra FIGURA 08 Amostra FIGURA 09 Localização do avaliando e das amostras LISTA DE TABELAS TABELA 01: Dados Amostrais Coletados TABELA 02: Definição de Fatores Utilizados TABELA 03: Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear ABNT NBR : TABELA 04: pontuação e grau de fundamentação do laudo...16 TABELA 05: pontuação e grau de fundamentação do laudo...17 TABELA 06: Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores conforme ABNT NBR

5 3. LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMOVEL Esta avaliação foi elaborada segundo a Norma Brasileira Registrada - N.B.R (Avaliação de Bens Procedimentos Gerais e Parte 02: Imóveis Urbanos) da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas e os preceitos do I.B.A.P.E. - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. Este laudo, tem por objetivo elaborar a avaliação de um imóvel na área urbana do município de Marechal Cândido Rondon-PR, localizado na região Oeste do Estado do Paraná. A avaliação será realizada através de Métodos Comparativo de Dados de Mercado, em base estatísticas no mercado imobiliário. O imóvel foi levado em consideração de quaisquer ônus ou restrições para sua comercialização, com a única intensão de aplicar os estudos relacionados ao mercado de avaliações. 4. METODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO Identificar o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico (homogeneização) dos atributos dos elementos comparáveis constituintes da amostra, no qual é admitida a priori a validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços. Para isso são considerados fatores de localização, estrutura dos imóveis comerciais e padrão construtivo predominante, entre outros, que reflitam em termos relativos o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal. Os valores de mercado são identificados considerando os imóveis como disponíveis no mercado aberto. Esta análise deve ser realizada de forma bastante crítica, possibilitando o fornecimento de subsídios comerciais para a contratante. 5

6 5. IDENTIFICAÇÃO 5.1 Solicitante O presente Laudo de Avaliação foi elaborado, por solicitação de estudo, relacionado ao curso de pós-graduação em Avaliações e Pericias. 5.2 Finalidade A finalidade do laudo é, aplicar os estudos realizados em sala de aula, utilizando informações reais de lotes em Área Urbana, no Município de Marechal Cândido Rondon-PR. Onde o Terreno constituído escolhido está localizado na Rua Getúlio Vargas s/n. Loteamento Avenidas II, Bairro Universitário, Lote 12 da Quadra 01, Marechal Cândido Rondon-PR. 5.3 Objetivo da avaliação O objetivo dessa Avaliação é determinar o valor real de mercado com técnicas adotadas com base na NBR Avaliações de Bens, normatizado pela ABNT (associação Brasileira de Normas Técnicas), juntamente com dados de pesquisas coletado no mercado imobiliário do município. Avaliar e apresentar como conclusão a convicção do valor de mercado após tratamento dos dados, para fins de estudos. 6. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 6.1 Documentação Os elementos necessários para elaboração deste trabalho, fornecidos pelo proprietário do imóvel. A área não foi aferida em campo, foram utilizadas informações que constam na matricula. Para a avaliação do imóvel foi considerado livre de penhoras, arrestos, hipotecas, contaminação do solo ou 6

7 ônus de qualquer natureza. O imóvel possui uma transcrição, nº , (cópia em Anexo) do Registro de Imóveis da Comarca de Marechal Cândido Rondon- PR. Os documentos de referência foram apresentados pelo proprietário do imóvel avaliando, mas não anexado no processo, por se tratar apenas de um exercício acadêmico, para suprir meramente exercícios acadêmicos Vistoria técnica foi realizada no dia 15/10/ Localização O imóvel avaliando objeto de estudo da presente avaliação localiza-se no lote 12, quadra 01, loteamento Avenidas II, bairro Universitário - Rua Getúlio Vargas, s/n, Marechal Cândido Rondon PR. Figura 1: Localização do avaliando no Município de Marechal Candido Rondon. Fonte: Google Earth 7

8 6.3 Caracterização da Região O terreno está localizado na região urbana de Marechal Candido Rondon- PR, sendo sua via principal, a Rua Getúlio Vargas. A via é contemplada por imóveis residenciais, tipo casas e terrenos. O bairro é composto por este loteamento, recentemente implantado onde possui infraestrutura e é servido pelos seguintes melhoramentos urbanos: Asfaltada; Loteamento Novo, alguns minutos do centro da cidade; Possui Rede de esgoto; Pouco habitado, casas de vizinhança em construção; Terrenos plainos; Bairro seguro. 6.4 Descrição do terreno avaliando Trata-se de um imóvel urbano, composto por terreno, com acesso por via única frontalmente asfaltada. Esse lote 12 está sem benfeitorias. O terreno possui área de 504,00 m², conforme transcrição nº , (cópia em Anexo) do Registro de Imóveis da Comarca de Marechal Candido Rondon-PR. O imóvel assim se descreve: O lote 12, cujas dimensões são de 12m.x42m., sendo com a frente de 12m. para rua Getúlio Vargas, fundo 12m. e laterais medindo 42m. O lote possui a topografia plana. 8

9 Figura 2: Imóvel avaliando Fonte: O autor. 6.5 Diagnóstico de mercado O município de Marechal Candido Rondon, possui uma população aproximada hab. conforme estimativa IBGE/2018. O bairro/loteamento onde localiza-se esse imóvel, é considerado residencial unifamiliar e multifamiliar. O lote padrão do município de Marechal Cândido Rondon, é de 336m², sendo 12m de frente e 28m de laterais, fornecido pela prefeitura municipal local. O imóvel avaliado encontra-se um pouco maior ao tamanho padrão municipal. Foram coletadas amostras de terrenos similares, coletando informações fornecidas pelo Empreendimento Cataratas. Considerando as condições de mercado e os atributos do imóvel, verificando somente terrenos já vendidos, onde a corretora local indicaram, terrenos vendidos no ano de 2018 em alguns dos Loteamentos da mesma, podendo assim com a soma desses dados concluir a liquidez média. 9

10 7. DESCRIÇÃO DO ESPAÇO AMOSTRAL Nesse Capitulo, será apresentada as informações coletadas de cada dado amostral, ou seja, mesmos tipos de especificações e/ou informações para ambas. -AMOSTRA 01 Localização: Rua Helmutk Koch s/n - Loteamento Residencial Emmel Quadra 01 Lote 08; Terreno: Retangular - 13,00 X 23,25- Frente Para Rua Área: 302,25m² Valor/status: ,00 Vendido Foto: figura 03 -AMOSTRA 02 Localização: Rua Helmutk Koch s/n - Loteamento Residencial Emmel Quadra 02 Lote 13; Terreno: Retangular - 12,00 X 38,75- Frente Para Rua Área: 321,00m² Valor/status: ,00 Vendido Foto: figura 04 -AMOSTRA 03 Localização: Rua Albino Muller s/n - Loteamento Residencial Emmel Quadra 06 Lote 10; Terreno: Retangular - 12,00 X 28,50 - Frente Para Rua Área: 342,00m² Valor/status: ,00 Vendido Foto: figura 05 -AMOSTRA 04 Localização: Rua Américo Vespúcio s/n - Loteamento Residencial Emmel Quadra 06 Lote 3; Terreno: Retangular - 15,50 X 23,25 - Frente Para Rua Área: 360,38m² Valor/status: ,00 Vendido Foto: figura 06 10

11 -AMOSTRA 05 Localização: Rua Seno s/n - Loteamento Residencial Emmel Quadra 06 Lote 12; Terreno: Retangular 13,00 X 23,25 - Frente Para Rua Área: 302,25m² Valor/status: ,00 Vendido Foto: figura 07 -AMOSTRA 06 Localização: Rua Mem de Sá - Loteamento Imperial Quadra 13 Lote 07; Terreno: Retangular 13,00 X 23,25 - Frente Para Rua Área: 320,00m² Valor/status: ,00 Vendido Foto: figura 08 Tabela 1: Dados Amostrais Coletados. Fonte: O autor. 8. RELATÓRIO FOTOGRAFICO AMOSTRAL Figura 03: Amostra 01 Rua Helmutk Koch s/n Lot. Residencial Emmel Quadra 01 Lote 08. Fonte: Autor. Figura 04: Amostra 02 : Rua Helmutk Koch s/n Lot. Residencial Emmel Quadra 02 Lote 13. Fonte: Autor. 11

12 Figura 05: Amostra 03 : Rua Albino Muller s/n Lot. Residencial Emmel Quadra 06 Lote 10. Fonte: Autor. Figura 06: Amostra 04: Rua Américo Vespúcio s/n Lot. Residencial Emmel Quadra 06 Lote 03. Fonte: Autor. Figura 07: Amostra 05 Rua Seno s/n - Loteamento Residencial Emmel Quadra 06 Lote 12. Fonte: Autor. 12

13 Figura 08: Amostra 06 Rua Mem de Sá - Loteamento Imperial Quadra 13 Lote 07. Fonte: Autor. Figura 9: Localização do avaliando e das amostras Fonte: O autor (2018). 9. PESQUISA E TRATAMENTO DE DADOS Foram realizadas pesquisas entre as datas de 05/10/2018 a 05/12/2018, para contemplar a fundamentação básica do trabalho. 13

14 Em consequência destas amostras coletadas, aplicou-se o Tratamento de dados por fatores, onde assim, obtém-se a determinação do valor do terreno inicial, conforme apresentada na Norma Brasileira, a NBR : Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisados em períodos máximos de dois anos, e devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no mercado, desde que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao Laudo de Avaliação. (NBR , 2004, pg10). Tendo em vista, dos argumentos apresentado na NBR , então utilizado, somente fatores que definitivamente contribuíram na homogeneização dos resultados, ou seja, aplicou se os fatores analisados: 03 Fatores Analisado e os mesmos utilizados para todas as amostras: Tipo de Solo, Topográfico e localização em comparação ao centro; 08 Elementos pesquisados, porem utilizados efetivamente, somente 06 elementos. Definição dos fatores utilizados: Fator Sigla Descrição Expressão Adotada Tipos de Solo Fs Para cada tipo de superfície adotou-se um fator, como segue: Seca e firme: K=1,0 Úmida: K=0,80 Alagadiça: K=0,60 Pantanosa: K=0,50 Perm. Alagada: K=0,40 Fs = preço * K 14

15 Topográfico Localização Para cada tipo de topografia do terreno adotou-se o K, como segue: Plano: K=1,0 Declive 5%: K=0,90 Declive 5 a 10%: K=0,80 Ft Acima de 10%: K=0,70 Aclive suave: 0,90 Aclive acentuado: 0,70 Adotou-se o valor K para localização referente ao centro da cidade: 1500m do centro K=1,0 Fl 2000m do centro K=0, m do centro K=0,80 Tabela 2: Definição de Fatores Utilizados. Fonte: Autor. Ft: preço * K Fl = preço *K 10. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO O presente laudo de avaliação do imóvel foi desenvolvido através do método comparativo de dados de mercado conforme a NBR :2004 referenciada da parcela item 9, podendo ser enquadrado nos graus I, II ou III conforme a fundamentação relacionada a Graus, no caso de utilização de modelos de regressão linear ABNT NBR :2004, item 9. Item 1 Caracterização do imóvel avaliando GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO TRATAMENTO POR FATORES III (3 pontos) II (2 pontos) I (1 ponto) Completa Completa Adoção de quando todas variáveis analisadas quando os todos fatores situação paradigma 15

16 utilizados no tratamento 2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados 3 Identificação dos dados de Apresentação de informações Apresentação de informações Apresentação de informações mercado relativas a relativas a relativas a todas todos os dados todas as as características e variáveis características dos dados analisados na dos dados correspondentes modelagem, analisados. aos fatores com foto e utilizados. características observadas no local pelo autor. 4 Intervalo admissível de ajuste para o 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50 conjunto de fatores Tabela 3: Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear ABNT NBR :2004, item 9 Fonte: Autor. Para o enquadramento global, segundo seu grau de fundamentação devese considerar a soma dos pontos obtidos no conjunto dos itens, atendendo a tabela a seguir, conforme representado na NBR ABNT :2004, item 9. Graus I II III Pontos mínimos Itens obrigatórios Itens 2 e 4 no grau III, com demais no mínimo grau II. Itens 2 e 4 no mínimo no grau II e nos demais no mínimo grau I Todos no mínimo no grau I Tabela 4 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores, conforme ABNT NBR :2004 item 9. Fonte: Autor. 16

17 para atingir o grau III, é obrigatório a apresentação de laudo na modalidade completa. (NBR , 2004, pg19). Dentro dos critérios acima expostos, foi definido o seguinte grau de fundamentação para este laudo. Total de pontuação atingida 10 Grau de Fundamentação da avaliação II Tabela 5: pontuação e grau de fundamentação do laudo. Fonte: Autor. Quanto ao grau de precisão, a parcela do terreno deve ser enquadrada conforme a tabela abaixo: Descrição Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa GRAU DE PRECISÃO III II I 30% 40% 50% Tabela 6: Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores conforme ABNT NBR :2004 item 9 Fonte: Autor A amplitude do intervalo de confiança é do presente trabalho é de 89,00% portanto é classificado como Grau III conforme acima, (tabela 6,) quanto sua precisão. 17

18 11. CONCLUSÃO Adotando-se o valor, no limite superior, justificando sua localização e infraestrutura existente, teremos a classificação como Grau II e referente a fundamentação do laudo é Grau III quanto a precisão do valor do terreno, conforme as exigências definidas pela Norma Brasileira acima apresentado no corpo do trabalho. O memorial de cálculo, foi inserido no Item (15. Anexos), utilizado tabelas formuladas no Excel. Sendo assim obteve-se: VALOR terreno= R$ 376,96/m² x 336,00m²= ,31 PORTANTO: VALOR TOTAL terreno= R$ ,31 (Cento e vinte e seis mil, seiscentos e cinquenta e nove reais com trinta e um centavos). Não é despiciendo observar que, para obter os valores na avaliação final, foram obtidos em dados coletados do mercado local, como apresentados no item 8,, cujo os cálculos foram elaborados com base na metodologia de TRATAMENTO POR FATORES em conformidades com a NBR , assim tendo a determinação unitária da área avaliada em (R$/m² obedecendo a modalidade particular e assemelhado as características e ofertas coletadas no mercado imobiliário. 18

19 12. PROFISSIONAL RESPONSÁVEL Encerra-se assim o presente trabalho de Avalições, sem mais à acrescentar, tendo as explicativas e o desenvolvimento do trabalho em 19 (dezenove páginas), tende-se valor avaliado: R$ ,31 (Cento e vinte e seis mil, seiscentos e cinquenta e nove reais com trinta e um centavos). Ou em valores arredondados: R$ ,00 (Cento e vinte e sete mil reais) Marechal Cândido Rondon-PR, 15 de Dezembro 2018 MICHAEL J. LANGE ENG. CIVIL CREA PR /D 19

20 13. REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR14653-Avaliação de bens Parte 2: Imóveis urbanos: p

21 14. ANEXOS MEMORIAL DE CÁLCULOS AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA - PLANILHA DE HOMOGENEIZAÇÃO AMOSTRAS $m2 Fs Ft Fl m2/homogeneizado 1 R$ 302,25 1,00 1,05 1,00 R$ 317,36 2 R$ 321,00 1,00 1,00 1,00 R$ 321,00 3 R$ 342,00 1,00 1,00 1,00 R$ 342,00 4 R$ 360,00 1,00 1,00 1,00 R$ 360,00 5 R$ 302,20 1,00 1,10 1,00 R$ 332,42 Média Aritmética= R$ 278,21 Intervalo de 80% 1,2 R$ 333,85 6 R$ 320,00 1,00 0,90 1,00 R$ 288,00 Média Homg. X= R$ 280,11 0,8 R$ 222,57 Diferença entre X e Xi= AMOSTRA 1 -R$ 37,25 AMOSTRA 2 -R$ 40,89 Coeficiente de Variação AMOSTRA 3 -R$ 61,89 0,45 ou 44,8 1 % AMOSTRA 4 -R$ 79,89 - até 15% não há necessidade AMOSTRA 5 -R$ 52,31 de saneamento amostral AMOSTRA 6 -R$ 7,89 AMOSTRA 7 R$ 280,11 Somatório do quadrado das diferença X - Xi= , ,4 Desvio Padrão S= Dividido por 7-1=6 Raiz quadrada do somatório do quadrado das diferenças dividido por n-1. S= 5 125, ou NO EXCELL = 24,

22 Verificação dos valores pelo Critério Excludente de Chauvenet: O quociente entre o desvio (d) de cada amostra e o desvio padrão deve ser menor que o valor crítico (VC),. fornecido pela tabela de Chauvenet Ou seja: d = Xi - X / S < VC Valor crítico para 6 amostras, pela Tabela de Chauvenet: VC = 1,8 AMOSTRA 1 0,21 < 1,8 amostra pertinente AMOSTRA 2 0,23 < 1,8 amostra pertinente AMOSTRA 3 0,35 < 1,8 amostra pertinente AMOSTRA 4 0,45 < 1,8 amostra pertinente AMOSTRA 5 0,29 < 1,8 amostra pertinente AMOSTRA 6 0,04 < 1,8 amostra pertinente Cálculo da amplitude do intervalo de confiança: Onde tc é o valor da Tabela de Percentis da Distribuição t de Student, para 80% de confiança e 2 (n-1) graus de liberdade. Eles são determinados pelas fórmulas: Limite superior do intervalo de confiança (Ls): Limite Inferior do intervalo de confiança (Li): e Li = X - tc * S / ( (n-1) ^ 0.5 ) Ls = X + tc * S / ( (n-1) ^ 0.5 ) onde tc= 1,89 Li= R$ 183,26 Ls= R$ 376,96 Cálculo do campo de arbítrio: Campo de arbítrio: R$ 183,26 e R$ 376,96 R$ ,81 R$ ,31 Tomada de decisão sobre o valor unitário do imóvel avaliando: Área = 336 Valor do Imovel = R$ ,31 22

23 Matricula imovel lote avaliado 23

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