LAUDO COMERCIAL. FALÊNCIA MABE GALPÕES HORTOLÂNDIA ,21 m2 COM ÁREA TOTAL DE ,90 M2

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1 LAUDO COMERCIAL FALÊNCIA MABE GALPÕES HORTOLÂNDIA ,21 m2 COM ÁREA TOTAL DE ,90 M2

2 Solicitante: Hasta Pública Leilões Finalidade: Laudo Comercial Objetivo: Valor de Mercado de Compra E Venda Endereço: Rua 3, s/n Jd. São Jorge Cidade: Hortolândia / SP Tipo: Galpão Industrial Uso: Comercial / Industrial item Área (m²) Valor m2 *Valor de mercado galpões ,21 R$ 1.100,00 R$ ,831,00 Área superficial ,90 R$ 70,00 R$ ,00 VALOR TOTAL: R$ ,00 (cinquenta e sete milhões oitenta e três mil cento e setenta e quatro reais) LOCALIZAÇÃO Endereço: Rua 3, s/n Jd. São Jorge Hortolândia/SP LOGRADOURO PRINCIPAL Mãos de direção: Dupla Pistas: Única Traçado: Retilíneo Perfil: Plano Pavimentação: Asfalto Calçadas: Cimentadas CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO Localização e Atividades Existentes Uso Predominante Densidade de Ocupação Padrão Econômico Distribuição de Ocupação Residencial Multifamiliar Alto Alto x Horizontal Residencial Unifamiliar Médio/Alto Médio/Alto Vertical Comercial/Serviços Médio Médio x Industrial Médio/Baixo x Médio/Baixo Área sujeita a enchente Rural x Baixo Baixo Sim x Não Melhoramentos Públicos x Coleta de resíduos sólidos x Energia elétrica x Redes de cabeamento de transmissão de dados x Água Potável x Telefone x Redes de comunicação e televisão x Águas pluviais Gás canalizado x Esgotamento Sanitário 2

3 Infraestrutura Urbana Transportes coletivos Equipamentos comunitários Intensidade de tráfego x ônibus x Segurança Alta Média x Baixa Lotação Metrô Educação Saúde Trem Cultura Nível de escoamento Embarcação x Lazer Bom x Regular Ruim Principais pólos de influência: Importante ressaltar que o endereço em questão fica em uma área de difícil acesso ao lado de cemitério e presídios. Principais vias de acesso: Estrada entre as Rodovias Bandeirantes e Anhanguera, em vias pequenas de difícil manobra de veículos de grande porte. 3

4 4- Características do Imóvel Nome: Galpão MABI Campinas Edificações: Galpão fabril, edifício dos escritórios, refeitório e cozinha, sala de bombas, manutenção, bombeiros, ambulatório, RH. Consideramos essas áreas para efeito de cálculo. Padrão Construtivo: bom, necessitando de manutenção. Área de terreno: boa parte de preservação ambiental(app) Estrutura: Concreto armado Fechamento lateral: Concreto e alvenaria (blocos de concreto) Estado de conservação: bom Idade aparente: Construção da década de 70 - aproximadamente 30 anos Segurança contra incêndio: Extintores, luz e alarme de emergência e rede de hidrantes, sem teste Áreas e equipamentos adjacentes: Galpão com toda a infra estrutura básica em bom estado de conservação. 5. Acabamentos internos observados Parede: Pintura PVA fosca na cor branca em regular estado Cobertura: Com telhas de concreto e abertura, tipo shed, para iluminação natural, com alguns pontos necessitando de manutenção ou troca de telhas devido a vazamentos aparentes. Piso: Concreto resinado. 6. Avaliação Metodologia No presente caso, tendo em vista a natureza do imóvel avaliado e a disponibilidade de dados seguros, optamos pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, para a definição de valores. Cumpre salientar que, mesmo considerando o bom estado dos edifícios e das instalações, alguns itens corroboram para uma depreciação do valor, conforme podemos conferir: o pé direito baixo, de aproximadamente 6 metros, não condizente com o tamanho do prédio; o difícil acesso das rodovias Anhanguera e Bandeirantes para escoamento da produção; E, principalmente, o fato de que o imóvel, com suas características físicas, destina-se, primordialmente, para instalação industrial de grande porte, mais precisamente para manufatura de bens de consumo ou produção. E, justamente aí, temos um complicador, já que o momento político-econômico que o país atravessa, implica na escassez de compradores com este perfil. Sendo assim, tivemos que considerar uma avaliação justa, que contemple este momento. Tratamento de dados e Identificação do Resultado O valor adotado foi determinado após uma ampla pesquisa junto ao mercado imobiliário, através de anúncios, contatos com corretores, imobiliárias atuantes, proprietários, pesquisas na rede mundial de computadores(zapimóveis e outros) e pessoas afins. Identificamos elementos comparativos válidos que, de acordo com as Normas, devem possuir os seguintes fatores de equivalência: 4

5 a) Equivalência de situação Dá-se preferência a locais da mesma situação géo-sócio-econômica, do mesmo bairro e zoneamento. b) Equivalência de tempo: Sempre que possível, os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliação. c) Equivalência de características: 5

6 Sempre que possível deve ocorrer à semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que tange à situação, grau de aproveitamento, características físicas, adequação ao meio, utilização etc. 7. ENCERRAMENTO É importante ressaltar que o valor definido para o imóvel, dentro dos critérios e procedimentos usuais da Engenharia de avaliações, não representa um número exato e sim uma expressão monetária teórica e mais provável do valor pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um imóvel, numa data de referência, dentro das condições de mercado vigente. Isto não significa que eventuais negociações efetivas não possam ser feitas por valores diferentes destes, inferiores ou superiores, dependendo de aspectos específicos relacionados aos interesses das partes envolvidas. O Laudo é considerado como documento sigiloso, absolutamente confidencial e realizado para a Hasta Pública BR. OCUPAÇÃO CIRCUVIZINHA Centro Hortolândia Rua 3, Hortolândia, distante do imóvel com acesso restrito de difícil locomoção de veículos de grande porte. 6

7 Portaria, entrada, estacionamento, escritórios, área externa- não faz parte do prédio passagem de servidão Única entrada que não faz parte do imóvel Prédio dos escritórios necessitando de manutenção- 7

8 cabine primária necessitando de reparos e atualização de equipamentos CASA DE BOMBAS 102,22m 2 Sem teste de funcionamento 8

9 Equipamentos antigos RH, Ambulatório, refeitório, bombeiro necessitando manutenção em todas as localidades RH 389,39m 2 9

10 AMBULATÓRIO 228,68m 2 REFEITÓRIO 1.407,84m 2 10

11 CORPO DE BOMBEIROS 251,67m 2 Galpão depósito, manutenção, resíduos necessitando de manutenção em regular estado GALPAO DE MANUTENÇÃO- 296,41m 2 11

12 Galpão fabril principal necessitando de manutenção com muitos equipamentos com ferrugem 12

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18 Muitos equipamentos instalados no imóvel que quando retirados poderá criar danos no piso. 18

19 EQUIPE HASTAPÚBLICA SÃO PAULO, 06 DE ABRIL DE