L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O

Transcrição

1 fls. 138 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FÓRUM CENTRAL JOÃO MENDES JÚNIOR Procedimento Comum Deveres do Condômino Processo Digital nº , CRECI nº /SP, APEJESP nº 1636, RG nº , CPF nº , Perito-Avaliador nomeado nos autos do processo em epígrafe que CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ALFA move em face de RONALDO CASTELLANI E OUTRO vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, honrado com a nomeação, tendo vistoriado externamente o imóvel objeto da avaliação e coligido os elementos que entendeu necessários para tal finalidade, apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O 1.0 CONSIDERAÇÕES INICIAIS O signatário foi honrado com a nomeação de fl. 111 para avaliar o imóvel descrito na Matrícula nº , do 1º ORI, fl. 106, a seguir transcrito: APARTAMENTO Nº 111 no 11º andar, do EDIFÍCIO ALFA, na Rua Dr. Nicolau de Souza Queiroz, nº 70 no 9º subdistrito VILA MARIANA, contribuinte nº , com a área útil de 63,69m², área comum de 14,52m² e área total de 78,21m², correspondendo-lhe no terreno uma fração ideal de 1,87927% ASSISTENTES TÉCNICOS houve indicação de assistentes técnicos.

2 Página2 fls QUADRO RESUMO DA AVALIAÇÃO TIPO DO IMÓVEL LOCAL MATRÍCULA 3.0 OBJETIVO Apartamento Residencial Tipo Rua Doutor Nicolau de Sousa Queiros (ou Souza Queiroz), nº 70 - Apartamento nº º andar Edifício Alfa Vila Mariana CEP São Paulo/SP º ORI/SP QUADRO DE ÁREAS Área Útil...63,69m² Área Comum...14,52m² Área Total...78,21m² NOTA: Áreas extraídas da respectiva Matrícula VALOR DE MERCADO: R$ ,00 DATA DA AVALIAÇÃO: 04/10/2017 O objetivo do presente laudo será a determinação do valor atual de mercado do imóvel avaliando nesta data, não sendo considerados aspectos jurídicos, tais como ônus, litígios, desapropriações, etc.

3 Página METODOLOGIA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL Para determinação do valor do imóvel será adotado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que é a metodologia mais adequada ao presente caso e que define o valor de forma imediata através da comparação com dados de elementos assemelhados, ou seja, consiste basicamente na determinação do valor de um imóvel por comparação direta com outros imóveis semelhantes. Para determinação do valor unitário de venda, foram realizadas inúmeras pesquisas de preço junto ao mercado imobiliário atuante na região e selecionados quatro (04) elementos comparativos com o mesmo grau de semelhança da unidade avalianda, observando-se a localização, padrão construtivo, estado de conservação e manutenção, conforme normas técnicas vigentes. 5.0 MAPA DE LOCALIZAÇÃO 5.1 ZONEAMENTO SETOR QUADRA TIPO DE USO SOLO FISCAL Residencial e Comércio/Serviços fls. 140

4 Página4 5.2 VISTORIA INTERNA DO IMÓVEL Dirigindo-se várias vezes ao endereço acima descrito, em dias e horários distintos, o signatário não obteve êxito em localizar os ocupantes do imóvel avaliando ou quem pudesse franquear-lhe a entrada, restando prejudicada sua vistoria interna. Cumpre ressalvar, porém, que com base em sua área construída, comparação a imóveis semelhantes e demais elementos coligidos foi possível avaliar o imóvel independente de vistoria interna, com plausível confiança. 5.3 VISTORIA EXTERNA O signatário vistoriou a área externa do imóvel avaliando, cujas fotografias, apresentadas a seguir, ilustram e concedem razoável noção do mesmo. FOTO Nº 01 Vista parcial fachada do Edifício Alfa FOTO Nº 02 Vista parcial portaria do Edifício Alfa fls. 141

5 5.4 CARACTERÍSTICAS DAS IMEDIAÇÕES A Rua Doutor Nicolau de Sousa Queiros, no trecho em consideração, tem perfil plano, dotada de todos os melhoramentos públicos usuais, serviços urbanos, além da proximidade às áreas comerciais, institucionais e de transporte coletivo abundante, situando-se a 550m do Metrô Ana Rosa e 150m da Rua Vergueiro, no Bairro Vila Mariana. 5.5 CARACTERÍSTICAS DO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ALFA ANO DE CONSTRUÇÃO 1977 (40 anos) TIPO Residencial ANDARES 13 APTOS. POR ANDAR 2 PORTARIA Sim ZELADORIA Sim ELEVADORES 2 VAGA DE GARAGEM PISCINA SAUNA SALÃO DE FESTAS SALÃO DE JOGOS SALA DE GINÁSTICA CHURRASQUEIRA PARQUE INFANTIL JARDINS TV A CABO COLETIVA VIGILÂNCIA ELETRÔNICA Sim ESTADO DE CONSERVAÇÃO Regular 5.6 CARACTERÍSTICAS DO APARTAMENTO Nº 111 A unidade nº 111 localiza-se no 11º andar do Edifício Alfa, com 63,69m 2 de área útil, 14,52m 2 de área comum, totalizando a área de 78,21m 2. Segundo informações obtidas junto à zeladoria do condomínio, trata-se de apartamento tipo padrão, sem reforma (planta original) e em regular estado de conservação, composto de 2 dormitórios, banheiro social, sala, cozinha, banheiro social, área de serviço, banheiro de serviço, sem vaga de garagem. 5.7 CARACTERÍSTICAS DE ACABAMENTO Prejudicado, haja vista impossibilidade de vistoria (item 5.2) fls. 142 Página5

6 Página6 fls ELEMENTOS COMPARATIVOS REFERENCIAIS Data: Setembro/2017 Tipo: APARTAMENTO TIPO PADRÃO Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL RUA DOUTOR NICOLAU DE SOUSA QUEIROS Nº 759 (a 650m do imóvel avaliando) Empreendimento: EDIFÍCIO NABUCCO Bairro: VILA MARIANA Melhoramento Urbano: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Gás, Melhorias: Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto Dados Econômicos: R1 Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ ,00 Dados do Terreno: Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: Médio com elevador Idade estimada: 40 Conservação: Regular Área Útil: 55,00 m² Infra-Estrutura: Características: 2 dormitórios, sala para dois ambientes, banheiro social, cozinha, área de serviço, sem vaga de garagem Descrição do Imóvel: Piso cerâmico e piso laminado Fonte de Informação: Imobiliária: Kasa Fácil (Creci F-SP) Fone: (11) Código: Alameda dos Maracatins, Indianópolis KF18390 VV M² CM² R$ ,00 55,00 R$ 6.563,63

7 Página7 fls. 144 Data: Setembro/2017 Tipo: APARTAMENTO TIPO PADRÃO Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL RUA DOUTOR NICOLAU DE SOUSA QUEIROS Nº 759 (a 650m do imóvel avaliando) Empreendimento: EDIFÍCIO NABUCCO Bairro: VILA MARIANA Melhoramento Urbano: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Gás, Melhorias: Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto Dados Econômicos: R2 Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ ,00 Dados do Terreno: Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: Médio com elevador Idade estimada: 40 Conservação: Regular Área Útil: 57,00 m² Infra-Estrutura: Características: 2 dormitórios, sala para dois ambientes, banheiro social, cozinha, área de serviço, sem vaga de garagem Descrição do Imóvel: Piso cerâmico em todo apartamento Fonte de Informação: Imobiliária: D Aurea Carvalho Corretora (Creci F-SP) Fone: (11) / Código: Rua Domingos de Morais, 348 Vila Mariana 06DMC VV M² CM² R$ ,00 57,00 R$ 6.491,22

8 Página8 fls. 145 Data: Setembro/2017 Tipo: APARTAMENTO TIPO PADRÃO Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL RUA DOUTOR NICOLAU DE SOUSA QUEIROS Nº 735 (a 600m do imóvel avaliando) Empreendimento: EDIFÍCIO LORELEY Bairro: VILA MARIANA Melhoramento Urbano: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Gás, Melhorias: Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto Dados Econômicos: R3 Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ ,00 Dados do Terreno: Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: Médio com elevador Idade estimada: 40 Conservação: Regular Área Útil: 60,00 m² Infra-Estrutura: Características: 2 dormitórios, sala para dois ambientes, banheiro social, cozinha, área de serviço, sem vaga de garagem Descrição do Imóvel: Taco de madeira e piso cerâmico Fonte de Informação: Imobiliária: Vieira Imóveis (Creci 26528J-SP) Fone: (11) Código: Rua Inglês de Souza, 409 Jd. Da Glória KF18390 VV M² CM² R$ ,00 60,00 R$ 6.166,66

9 Página9 fls. 146 Data: Setembro/2017 Tipo: APARTAMENTO TIPO PADRÃO Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL RUA DOUTOR NICOLAU DE SOUSA QUEIROS Nº 839 (a 700m do imóvel avaliando) Empreendimento: EDIFÍCIO ERNANI Bairro: VILA MARIANA Melhoramento Urbano: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Gás, Melhorias: Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto Dados Econômicos: R4 Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ ,00 Dados do Terreno: Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: Médio com elevador Idade estimada: 40 Conservação: Regular Área Útil: 60,00 m² Infra-Estrutura: Características: 2 dormitórios, sala para dois ambientes, banheiro social, cozinha, área de serviço, sem vaga de garagem Descrição do Imóvel: Piso cerâmico e piso laminado Fonte de Informação: Imobiliária: Kasa Fácil (Creci F-SP) Fone: (11) Código: Alameda dos Maracatins, Indianópolis KF18390 VV M² CM² R$ ,00 60,00 R$ 6.333,33

10 Página10 fls METODOLOGIA DE CÁLCULO Para determinação do valor de venda do imóvel avaliando, foi utilizado como base o Programa Censum, indicado e reconhecido pelo CRECI/SP, considerando as ofertas coletadas no mercado que serviram de referenciais, chamadas de R1. A homogeneização dos dados para conclusão do valor do imóvel avaliando (IA) deu-se pela média por metro quadrado dos imóveis referenciais, pela área útil construída (AUC), conforme abaixo segue RESULTADO DAS COLETAS R1 VALOR ÁREA ÚTIL M² VALOR POR M² R$ ,00 55,00 R$ 6.563,63 R2 VALOR ÁREA ÚTIL M² VALOR POR M² R$ ,00 57,00 R$ 6.491,22 R3 VALOR ÁREA ÚTIL M² VALOR POR M² R$ ,00 60,00 R$ 6.166,66 R4 VALOR ÁREA ÚTIL M² VALOR POR M² R$ ,00 60,00 R$ 6.333,33

11 Página11 fls. 148 VGV VALOR GLOBAL VENDA SOMATÓRIO ÁREA TOTAL DOS REFERENCIAIS R$ ,00 232,00 Metros Quadrados CÁLCULO DO IA (IMÓVEL AVALIANDO) Soma R1 = VGL/V pela área total dos referenciais 1 = VM área útil da edificação do IA = conclusão do laudo de valoração ABREVIATURAS UTILIZADAS R1 = R$ ,00 232,00m² 1 = R$ 6.383,62/m² IA - Imóvel Avaliando M² - Metro Quadrado R(N) - Referenciais VL / V - Valor da Locação/ Venda AUC - Área Útil Construída CM² - Custo por Metro Quadrado VGL / V - Valor Global da Locação/Venda VM - Valor Médio MG - Média Geral IA = R$ 6.383,62 63,69m² = R$ ,75 MEDIA ÁREA IA CUSTO IA R$ 6.383,62 63,69m² R$ ,75

12 Página12 fls VALOR DO IMÓVEL Assim, tendo em vista os fatores e elementos apontados e considerando que a avaliação é matéria que não exprime exatidão científica, o signatário fará o arredondamento, avaliando o APARTAMENTO Nº 111, LOCALIZADO NO 11º ANDAR DO EDIFÍCIO ALFA, SITUADO NA RUA DOUTOR NICOLAU DE SOUSA QUEIROS Nº 70, BAIRRO VILA MARIANA, SÃO PAULO/SP, em 11.0 ENCERRAMENTO R$ ,00 (QUATROCENTOS MIL REAIS) Laudo impresso em 12 (doze) folhas somente no anverso, contendo 6 (seis) fotografias e mapa digitais. São Paulo, 04 de outubro de 2017