EXMA. SRA. DRA. JUIZA DE DIREITO DA 4ª. VARA CÍVEL DA COMARCA DE FRANCA - SP.

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1 EXMA. SRA. DRA. JUIZA DE DIREITO DA 4ª. VARA CÍVEL DA COMARCA DE FRANCA - SP. PROC.: OSVALDO CESAR AIMOLI, perito judicial já qualificado nos autos, vem mui respeitosamente a presença de V. Excia., após efetuar vistorias, diligências, estudos, pesquisas, levantamentos e demais serviços complementares, apresentar os resultados de seu trabalho, referente ao Processo em Ação de DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO, que corre por essa Vara sob o nº em que é requerente WALCY MARIL LOPES ENCINAS e requeridos MARIO J. MENDES SOLADOS EPP E OUTRO(S). Requer ainda, seja autorizado o levantamento da guia referente a honorários periciais.. Franca, 29 de junho de 2018 Osvaldo Cesar Aimoli Perito Judicial fls. 100

2 LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO9 (CHÁCARA). fls. 101 INTERESSADOS: JUÍZA DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FRANCA/SP. IMÓVEIS EM QUESTÃO: UMA CHÁCARA SITUADA NO MUNICÍPIO DE CRISTAIS PAULISTA E COMARCA DE FRANCA, DESIGNADA SOB O Nº 05 DA QUADRA G, COM FRENTE PARA A RUA DAS ROSEIRAS, COM ÁREA DE 5.000,00 M² E ÁREA CONSTRUIDA ESTIMADA DE 100,00 M².. AUTOR: OSVALDO CESAR AIMOLI, ENGENHEIRO CIVIL, COM CURSOS DE ESPECIALIZAÇÃO EM AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA PELO IBAPE/SP, LEGALMENTE QUALIFICADO PARA DESENVOLVER OS TRABALHOS, INSCRITO NO CREA/SP SOB O Nº

3 01 - IMÓVEL A chácara avalianda que soma uma área de 5.000,00 metros quadrados com 50,00 metros de frente para a Marginal Oeste (rua das roseiras), por 100,00 metros confrontando com o lote 06, por 50,00 confrontando com o lote 09 e 100,00 metros confrontando com o lote 04, localizada dentro do loteamento denominado Belvedere dos Cristais, no Município de Cristais Paulista e Comarca de Franca, Estado de São Paulo CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL DESCRIÇÃO DO IMÓVEL: Uma casa edificada de tijolos, coberta com telhas cerâmicas, laje de forro, instalações elétricas e hidráulicas completas, piso cerâmico em geral, contendo dois ou três dormitórios, sala, cozinha, banheiros e varanda, estando o imóvel em regular estado de conservação. DESCRIÇÃO DO TERRENO DA CHÁCARA fls. 102 : Uma Chácara situada no município de Cristais Paulista SP. Comarca de Franca SP, designada sob nº 05 da quadra G, no loteamento denominado de Belvedere dos Cristais, que se caracteriza da seguinte forma: com 50,00 m. de frente para Marginal Oeste, por 100,00 m. confrontando com o lote nº 06, por 50,00m. confrontando com o lote nº 09; por 100,00 m. confrontando com o lote nº 04, encerrando a área de m2. Contribuinte municipal nº , registrada sob matricula nº do 2º CRIA de Franca SP 3

4 04 AVALIAÇÃO DO TERRENO CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES Versa o presente trabalho de avaliação do seguinte bem imóvel: Imóvel de uso recreativo e residencial, situada no Município de Cristais Paulista e Comarca de Franca, com área total de 5.000,00 metros quadrados. Entende-se por valor de mercado de um bem: quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referencia, dentro das condições do mercado vigente. No trabalho apresentado, o avaliador procurou identificar, presumir e analisar todas as informações relevantes, interpretando-as no contexto dos princípios econômicos, aplicou as técnicas apropriadas que resultaram na estimativa de valor imóvel em questão METODOLOGIA Esta avaliação foi elaborada segundo as Normas NB 502/89 Avaliação de Imóveis Urbanos e NBR 8961 Avaliação de Glebas Urbanizaveis da Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT, com o nível de rigor normal, e por Normas do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE, utilizando-se os seguintes métodos avaliatórios: MÉTODO COMPARATIVO É aquele que define o valor em comparação com dados de mercado assemelhados quanto as características intrínsecas e extrínsecas. As características e os atributos dos elementos pesquisados, que exercem influencia na formação dos preços e consequentemente no valor, devem ser ponderados por homogeneização ou por inferência estatística, respeitando os níveis de rigores apontados pela norma MÉTODO INVOLUTIVO É aquele baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico econômico para a apropriação do valor do terreno alicerçado no seu aproveitamento eficiente, mediante hipotético empreendimento imobiliário compatível com as características do imóvel e as condições de mercado vigente VALOR UNITÁRIO DO LOTE PADRÃO fls

5 Para a aplicação dos métodos retrodescritos e em vista das características da área avalianda, se faz necessário a priori determinar o valor unitário de um lote na região do imóvel avaliando. No caso, teremos como situação paradigma, um lote padrão com os melhoramentos públicos implantados no referido loteamento, já que essas características são as de maior ocorrência na região onde se localiza o imóvel avaliando. Dessa forma, os elementos de pesquisa imobiliária serão ajustados para essa situação paradigma, pela aplicação dos seguintes fatores e homogeneização recomendados pelas normas de avaliação: FATOR DE OFERTA ( Ff): Os elementos de pesquisa coletados como ofertas sofrerão a aplicação de um fator de oferta de Ff = 0,90 (desconto de 10%), para cobrir uma natural elasticidade de negociação. Nos elementos coletados como negócios realizados e estimativa, o fator será igual a Ff = 1, FATOR LOCALIZAÇÃO Nos elementos de pesquisa será aplicado um fator de localização, tendo em vista a posição da área avalianda em relação aos lotes de terrenos levantados, determinados no caso em função de observação local e estimativa dos corretores imobiliários FATOR TESTADA Aos elementos de pesquisa, será aplicado um fator de ponderação pela dimensão da frente (fator testada), estabelecido pela relação entre a testada do elemento e a de referência, através da seguinte fórmula geral: Cf = ( Fr/Fp)^1/4 onde, Cf =Fator Testada Fr = Testada de referência Fp = Testada do elemento pesquisado A presente fórmula apresenta os seguintes limites de aplicação: Se Fp for menor que 1/2Fr, então Cf = (2)^1/2 Se Fp for maior que 2Fr, então Cf = (0,50)^1/ FATOR PROFUNDIDADE EQUIVALENTE fls. 104 Aos elementos de pesquisa será aplicado um fator de ponderação pela extensão da profundidade (fator 5

6 profundidade equivalente), estabelecido entre a relação da profundidade de referência e a do elemento pesquisado através da seguinte fórmula geral: Cp = ( Pm/Pe)^1/2 onde, Cp = Fator profundidade equivalente Pm = Profundidade equivalente de referência. Pe = Profundidade equivalente do elemento pesquisado A presente fórmula apresenta os seguintes limites de aplicação: Se Pe estiver dentro dos limites de mi e ma, então Cp = 1,00 Se Pe for maior que 2 ma, então Cp = ( 2) ^1/2 Se Pe for menor que ½ mi, então Cp = (2) ^1/ TRATAMENTO DOS ELEMENTOS QUE COMPÕEM A AMOSTRA: FATORES DE PONDERAÇÃO (): O valor básico unitário da terra nua, tomado como comparação, é estabelecido para uma situação paradigma, face à terra avalianda, ajustando-se os fatores de ponderação () de aumento ou diminuição do valor básico unitário da terra avalianda situação, facilidades de acesso, transporte e comunicação, melhoramentos públicos (luz, força, telefone, água tratada e até pavimentação) na região, etc Influência da topografia Situação-paradigma: terreno plano : 1,00. Topografia Plano 1,00 Ondulado 0,90 Montanhoso 0,70 Situação-paradigma: terreno ondulado: 1,00. Topografia Plano 1,10 Ondulado 1,00 Montanhoso 0,80 Situação-paradigma: terreno montanhoso : 1,00. Topografia Plano 1,40 fls

7 Ondulado 1,30 Montanhoso 1, Influência da superfície Situação-paradigma: seco e firme. Superfície Seco e firme 1,00 Arenoso 0,90 Pedregoso 0,80 Brejoso ou pantanoso 0,60 Alagadiço 0,70 Permanentemente alagado 0,50 Situação-paradigma: arenoso. Superfície Seco e firme 1,10 Arenoso 1,00 Pedregoso 0,90 Brejoso ou pantanoso 0,70 Alagadiço 0,80 Permanentemente alagado 0,60 Situação-paradigma: pedregoso. Superfície Seco e firme 1,30 Arenoso 1,20 Pedregoso 1,00 Brejoso ou pantanoso 0,80 Alagadiço 0,90 Permanentemente alagado 0,70 Situação-paradigma: brejoso. Superfície Seco e firme 1,70 Arenoso 1,60 Pedregoso 1,50 Brejoso ou pantanoso - Alagadiço - Permanentemente alagado 0, Influência da categoria das terras: Situação-paradigma: terras de 1ª categoria. Categorias De 1ª 1,00 fls

8 De 2ª 0,75 De 3º 0,50 Situação-paradigma: terras de 2ª categoria. Categorias De 1ª 1,30 De 2ª 1,00 De 3º 0,70 Situação-paradigma: terras de 3ª categoria. Categorias De 1ª 2,00 De 2ª 1,50 De 3º 1, fluência da prescrições de Zoneamento Situação paradigma: a dominante da região. De chácara de recreio: Aproveitamento Para loteamento de chácaras de 1,00 recreio Para loteamento de habitações 1,25 Para loteamento de industrias 1,10 De habitações: Aproveitamento Para loteamento de chácaras de 0,80 recreio Para loteamento de habitações 1,00 Para loteamento de industrias 0,90 De industrias: Aproveitamento Para loteamento de chácaras de 0,90 recreio Para loteamento de habitações 1,15 Para loteamento de industrias 1,00 Situação paradigma: ótima influência da situação. Situação fls

9 Ótima 1,00 Muito Boa 0,95 Boa 0,90 Desfavorável 0,80 Má 0,75 Péssima 0,70 operação) Influência da fonte (natureza da Para os elementos pesquisados objetos de transações efetivadas considerou-se Ce = 1,00 e para os elementos objetos de ofertas e opiniões o coeficiente considerado foi Ce = 0,90 para cobrir natural elasticidade das negociações. Se indireta: Influência da acessibilidade. Acessibilidade Direta 1,10 Indireta 1,00 Nula 0,70 Se direta: Acessibilidade Direta 1,00 Indireta 0,90 Nula 0,60 Se nula: Acessibilidade Direta 1,60 Indireta 1,40 Nula 1, Influência dos melhoramentos. Transporte coletivo: Condução Próxima 1,02 Direta 1,03 Luz, força e telefone: Melhoramentos públicos fls

10 Luz 1,15 Força 1,10 Telefone 1,05 Equipamentos comunitários: Equipamentos comunitários (< 3 Km) Equipamentos de educação 1,15 Centro de compras 1,05 Equipamentos de saúde 1,10 Os fatores de ponderação () são independentes entre si, de tal modo que os ajustamentos são feitos por simples soma aritmética PESQUISAS/HOMOGENEIZAÇÃO O terreno, imóvel avaliando, segundo fatores retromencionados, cujos cálculos se encontram demonstrados em planilha que se segue, obedecem assim as normas de pesquisas imobiliárias e de homogeneização COTAÇÕES As cotações/informações foram coletadas de tal forma a avaliar o terreno ao valor de mercado. ELEMENTO N.º 01 Local: Micro região em Estudo Dimensões/Situação: 5.000,00 m² Formato: Retangular Melhorias: Padrão Fonte: Corretor Natureza da operação: Oferta Valor R$ ,00 Topografia: Plano Informante: Marcos Fone: ELEMENTO N.º 02 Local: Micro região em Estudo Dimensões/Situação: 5.000,00 m²/ ½ de Quadra. Formato: Retangular Melhorias: Padrão Fonte: Corretor Natureza da operação: Oferta Valor R$ ,00 Topografia: Plano Informante: Mário Salomão Fone: ELEMENTO N.º 03 Local: Micro região em Estudo Dimensões/Situação: 5.000,00 m²/ ½ de Quadra. Formato: Retangular Melhorias: Padrão Fonte: Corretor fls

11 Natureza da operação: Opinião Valor R$ ,00 Topografia: Plano Informante: Ronaldo Scholl Fone: ELEMENTO N.º 04 Local: Micro região em Estudo Dimensões/Situação: 5.000,00 m²/ ½ de Quadra. Formato: Retangular Melhorias: Padrão Fonte: Corretor Natureza da operação: Opinião Valor R$ ,00 Topografia: Plano Informante: Ildeu Fone: ELEMENTO N.º 05 Local: Micro região em Estudo Dimensões/Situação: 5.000,00 m²/ ½ de Quadra. Formato: Retangular Melhorias: Padrão Fonte: Corretor Natureza da operação: Oferta Valor R$ ,00 Topografia: Plano Informante: Marcelo Fone: ELEMENTO N.º 06 Local: Micro região em Estudo Dimensões/Situação: 5.000,00 m²/ ½ de Quadra. Formato: Retangular Melhorias: Padrão Fonte: Corretor Natureza da operação: Opinião Valor R$ ,00 Topografia: Plano Informante: Silvio Fone: ELEMENTO N.º 07 Local: Micro região em Estudo Dimensões/Situação: 5.000,00 m²/ ½ de Quadra. Formato: Retangular Melhorias: Padrão Fonte: Corretor Natureza da operação: Opinião Valor R$ ,00 Topografia: Plano Informante: Ronan Fone: fls ESCOLHA E JUSTIFICATIVA DO MÉTODO E CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO: Observa-se pelos dados da pesquisa que todos os elementos estão localizados na mesma região geoeconômica e possuem características similares, 11

12 portanto aplicaremos o Método Comparativo: - que é aquele em que o valor do imóvel, ou de suas partes constitutivas é obtido através de dados de mercado relativos a outros de características similares Homogeneização ELEMENTO N.º 01 Área do Terreno: 5.000,00 m² Frente 1: 50,00 m Valor do Terreno: R$ ,00 V. Unitário: R$ 60,00/m² Esquina C e 1,0000 Elasticidade. - F f 0,9000 Profundidade - C P: 1,0000 Frente - C f 1,0000 Local - F L 1,0000 Topogr. F t 1,0000 Valor. Unitário homogeneizado. (Vu1.): R$ 54,00/m² ELEMENTO N.º 02 Área do Terreno: 5.000,00 m² Frente 1: 50,00 m Valor do Terreno: R$ ,00 V. Unitário: R$ 70,00/m² Esquina - C e 1,0000 Elasticidade. - F f 0,9000 Profundidade - C P: 1,0000 Frente - C f 1,0000 Local - F L 1,0000 Topogr. F t 1,0000 Valor. Unitário homogeneizado. (Vu1.): R$ 63,00/m² ELEMENTO N.º 03 Área do Terreno: 5.000,00 m² Frente 1: 50,00 m Valor do Terreno: R$ ,00 V. Unitário: R$ 64,00/m² Esquina - C e 1,0000 Elasticidade. - F f 0,9000 Profundidade - C P: 1,0000 Frente - C f 1,0000 Local - F L 1,0000 Topogr. F t 1,0000 Valor. Unitário homogeneizado. (Vu1.): R$ 57,60/m² ELEMENTO N.º 04 Área do Terreno: 5.000,00 m² Frente 1: 50,00 m Valor do Terreno: R$ ,00 V. Unitário: R$ 60,00/m² Esquina - C e 1,0000 Elasticidade. - F f 0,9000 Profundidade - C P: 1,0000 Frente - C f 1,0000 Local - F L 1,0000 Topogr. F t 1,0000 Valor. Unitário homogeneizado. (Vu1.): R$ 54,00/m² ELEMENTO N.º 05 Área do Terreno: 5.000,00 m² Frente 1: 50,00 m Valor do Terreno: R$ ,00 V. Unitário: R$ 70,00/m² Esquina - C e 1,0000 fls

13 Elasticidade. - F f 0,9000 Profundidade - C P: 1,0000 Frente - C f 1,0000 Local - F L 1,0000 Topogr. F t 1,0000 Valor. Unitário homogeneizado. (Vu1.): R$ 63,00/m² ELEMENTO N.º 06 Área do Terreno: 5.000,00 m² Frente 1: 50,00 m Valor do Terreno: R$ ,00 V. Unitário: R$ 65,00/m² Esquina - C e 1,0000 Elasticidade. - F f 0,9000 Profundidade - C P: 1,0000 Frente - C f 1,0000 Local - F L 1,0000 Topogr. F t 1,0000 Valor. Unitário homogeneizado. (Vu1.): R$ 58,50/m² ELEMENTO N.º 07 Área do Terreno: 5.000,00 m² Frente 1: 50,00 m Valor do Terreno: R$ ,00 V. Unitário: R$ 65,00/m² Esquina - C e 1,0000 Elasticidade. - F f 0,9000 Profundidade - C P: 1,0000 Frente - C f 1,0000 Local - F L 1,0000 Topogr. F t 1,0000 Valor. Unitário homogeneizado. (Vu1.): R$ 58,50/m² VALOR UNITÁRIO HOMOGENEIZADO média = (54, , , , , , ,50)/7 média = 408,60/ = R$ 58,37/m² R$ 58,37 ====> +30% = R$ 75,88-30% = R$ 40,86 Todos os elementos foram aproveitados, assim, fica demonstrado que os valores pesquisados não apresentam discrepância, podendo ser utilizado o valor encontrado acima que é de: R$ 58,37/m². 5. NÍVEL DE RIGOR ATINGIDO Normal. De acordo com a Norma a avaliação alcançou o nível 6. AVALIAÇÃO DA CHÁCARA fls

14 então: VALOR DO TERRENO Área da chácara : ,00 m². Vt = A x Vub x Cp x Cf x Ft x Ce, sendo Vt = Valor do terreno A = Área do terreno utilizada Vub = Valor unitário básico saneado = R$ 58,37/m² Cp = Fator profundidade Cp = ( Pm/Pe)^1/2 Cp = (Cpmin/Cp)^1/2 Cp = 1,000 Cf = Fator testada Cf = ( Fr/Fp)^1/4 Cf = 1,000 Ft = Fator topografia = 1,000 = Fatores de ponderação = (1,00 x 1,05 x 0,95 x 1,05 x 1,00 x 1,025 x 1,00 x 1,02) = 1,0950 Vt = A x Vub x Cp x Cf x Ft x Ce x Vt = 5.000,00 x 58,37 x 1,000 x 1,000 x 1,000 x 1,0950 Vt = R$ , CONSTRUÇÕES/BENFEITORIAS DESCRIÇÃO DAS BENFEITORIAS Na chácara desaproprianda, conforme mostra as fotos do item 2.1 deste laudo, e composta de uma edificação residencial, e, nos custos considerados já estão incluídos a caixa d água, muros, árvores frutíferas e plantas ornamentais AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS CUSTOS CONSIDERADOS Custos Unitários Pini de Edificações Mês de referência maio/2.018 Etapas Construtivas Res. médio(2) Res. Pop(1) Custo/m² (R$) 1.786,17 fls

15 CÁLCULOS Para efeito de depreciação considerou-se as idades aparentes e os estados de conservação especificadas na avaliação, aplicando-se o método de Ross-Heidecke. d = (100 K)/100 Descrição Quantidade Unidades Custo unitário Pini 1.786,17 R$/m² Áreas consideradas 100,00 Estado de conservação E Idade Aparente 20 Fator K 27,90 % Fator de comercialização/conclusão 100,00 % Vc = {1.786,17R$/ m² x (100 27,90/100) x 100,00 m² x 1,00 } Vc = R$ , VALOR TOTAL DO IMÓVEL Valor do terreno...r$ 319,600,00 Valor das edificações...r$ ,00 Valor total...r$ ,00 8. CONCLUSÃO Conclui o signatário que o valor do imóvel composto da chácara nº 05 da quadra G, com frente para a rua das Roseiras, no loteamento denominado Belvedere dos Cristais, descrita anteriormente, neste município de Cristais Paulista e Comarca de comarca de Franca SP, nesta data, é o de: R$ ,00 (QUATROCENTOS E QUARENTA E OITO MIL E QUATROCENTOS REAIS) 9 - ENCERRAMENTO Encerra o presente trabalho, em 15 laudas ficando, o signatário, à disposição deste Juízo para esclarecimentos que se fizerem necessário. Franca, 29 de junho de Osvaldo Cesar Aimoli Perto Judicial fls