LAUDO SIMPLIFICADO Lei Parecer Técnico Simplificado. NBR e CDC 39/VIII.

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1 Antonio SERGIO de Almeida Rodovia dos Tamoios Km. 42 / Cond. Quinta dos Lagos, Q-C,L2 Paraibuna/SP - CEP comercial@caavi.com.br LAUDO SIMPLIFICADO Lei Parecer Técnico Simplificado. NBR e CDC 39/VIII. 04/08/ :10: IND Interessado: 3a Vara Cível Pinda CPF/CNPJ: End. Imóvel: Rua Amador Bueno 164, terreno encravado em área utilizada pelo Clube Cidade/UF: Pindamonhangaba/SP IPTU: não informado 1 - FATOR TESTADA IA IP Até 5m X De 5,01 a m 100* De 12,01 a 20,00m Superior a 20,01m PROFUNDIDADE IA IP Até 25,00m 100* De 25,01 a 30,00m X De 30,01 a 60,00m Acima de 60, MEDIDA DO IMÓVEL IA IP Até 250m² X 100* De 250,01 a 300m² De 300,01 a 2000m² Acima de 2000,01m² 130 M² real existente de terreno LOCALIZAÇÃO IA IP Meio de quadra. X 100* De esquina Com duas esquinas Frente para duas ruas TOPOGRAFIA PREDOMINANTE IA IP Plano no nível do logradouro X 100* Em aclive Em declive PAVIMENTAÇÃO IA IP Cascalho X BLouqete/Paralelepípedo 100* Asfalto VALOR MÉDIO DO M² DA LOCAÇÃO\VENDA NA REGIÃO R$ 762,49 FOTO 1: Vista panorâmica do local 1 METODOLOGIA O MÉTODO adotado é o COMPARATIVO segundo NBR /2 da ABNT com aplicação direta dos dados coletados junto ao mercado, parte pelo responsável técnico por este trabalho e parte de fontes técnicas como revista Construção da Editora Pini (existindo construção), ou ainda através do valor de locação deste imóvel ou equivalente na região considerando o m². CONCEITO X Foi escolhido a 1ª OPÇÃO na captura de dados que é encontrar o valor do imóvel a partir dos valores médios do mercado imobiliário inclusive no mesmo contexto sócio-econômico. 2ª OPÇÃO que consiste em encontrar o valor do imóvel avaliando considerando o valor m² do terreno conhecido na região/equivalente com o mesmo perfil, mais a contrução no estado em que se encontra. 3ª OPÇÃO na qual o valor aproximado do imóvel/equivalente será obtido a partir de seu valor de locação. HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS O imóvel Avaliando corresponde a % quando comparado ao imóvel Paradigma (600 pontos = 100%). Conforme opção escolhida, o valor médio deste imóvel será encontrado a partir do valor de locação/venda do m² dos terrenos comercializados em média na região, que é de R$ 762,49/m². Adotando esta informação como correspondente ao imóvel Paradigma, aplicando a taxa de rentabilidade que o mercado remunera, no momento, para imóveis semelhantes, ou ainda a partir do valor do m² do terreno encontrado em pesquisa, temos que o valor deste imóvel é de R$ ,44 com seus m². Nota: Verificar se o objetivo deste trabalho é encontar o valor de locação do imóvel ou o valor médio de mercado para a venda/compra. RESULTADO TÉCNICO Valor médio encontrado R$ ,44 Variável até +10% = R$ ,98 Variável até -30% = R$ ,81 Direitos autorizados CAAVI - Registrado no INPI sob n em Pág. 01

2 GRÁFICO DE EQUIVALÊNCIA COMPARATIVA 100% IP 88.33% IA -60% Ajustes Justificativas: Diante dos detalhes observados quando da vistoria, será aplicado um fator de correção / ajuste sobre o valor tecnicamente encontrado para que o resultado do imóvel Avaliando reflita melhor a realidade do Mercado Imobiliário neste momento. Valorizando-o em: 0% Depreciando em: 60% R$ ,17 FUNDAMENTAÇÃO DOS AJUSTES VALORIZANDO DESVALORIZANDO Segurança - bom nível Documentação sem restrição Serviços e comércio próximos Topografia do imóvel Bom acesso e circulação viária Construção superior a publicada na PINI Mais procura que ofertas Facilidade de transporte público Valores de condomínio compatíveis com o de mercado Face sombra / face sol área de lazer / churrasqueira Outros Segurança Documentação com restrição Serviços e comércio insuficiente / não possui Topografia Acesso e circulação viária prejudicado Construção inferior a publicada na PINI Mais oferta que procura Transporte público deficiente Valores de condomínio acima do aceitável no mercado Face sombra / face sol Vizinhança Odor de esgoto Outros RAZÕES: Trata-se de um terreno encravado na quadra, não tendo re4al valor mercadológico, e no caso, só um dos confrontantes é que poderia ter interesse na compra. Daí a necessidade de se atribuir um valor, não comercial e sim que viabilize o interesse pela compra, buscando uma solução para o imóvel. Direitos autorizados CAAVI - Registrado no INPI sob n em Pág. 02

3 ROTEIRO FOTOGRÁFICO FOTO 1: Vista panorâmica do local 1 FOTO 2: Vista panorâmica do local 2 FOTO 3: Vista panorâmica do local 3 FOTO 4: Vista panrâmica do local 4 não documentado fotograficamente não documentado fotograficamente FOTO 5: FOTO 6: CONCLUSÃO Trabalho realizado de forma interativa com o profissional responsável aqui qualificado, que vistoriou o imóvel Avaliando conforme previsto na NBR /2 da ABNT - Formato simplificado/tópico 10.2 da referida norma - e atendendo o requerido no CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR em seu artigo 39/VIII, realizada de forma expedita previsto nas normas do IBAPE/SP de 1995, utilizando metodologia comparativa / CAAVI 2004, aplicando fatores de transposição consubstanciada por técnicas modernas de Avaliações de Imóveis com adoção de Paradigma e ainda nos valendo de revistas técnicas como Construção/PINI, existindo construção. Concluímos portanto que o imóvel objeto desta valoração mercadológica tem seu valor aproximado de: Valor médio encontrado R$ ,17 Variável até +5% = R$ ,88 Variável até -5% = R$ ,46 Pindamonhangaba / SP,04 de agosto de 2016 Antonio SERGIO de Almeida - Reg. CRECI SP SP Direitos autorizados CAAVI - Registrado no INPI sob n em Pág. 03

4 Antonio SERGIO de Almeida Rodovia dos Tamoios Km. 42 / Cond. Quinta dos Lagos, Q-C,L2 Paraibuna/SP - CEP comercial@caavi.com.br LAUDO SIMPLIFICADO Lei Laudo Técnico Simplificado. NBR e CDC 39/VIII. 04/08/ :10: IND Interessado: 3a Vara Cível Pinda CPF/CNPJ: End. Imóvel: Rua Amador Bueno 164, terreno encravado em área utilizada pelo Clube Cidade/UF: Pindamonhangaba/SP IPTU: não informado QUADRO COMPARATIVO DA TAXA DE RENTABILIDADE DO MERCADO NO MOMENTO. Imóveis residenciais Mínima Máxima Média Padrão Popular taxa de rentabilidade. 0,80% 1,10%. 0,95%. Padrão Médio taxa de rentabilidade. 0,50% 0,80%. 0,65%. Padrão Alto taxa de rentabilidade. 0,40% 0,60%. 0,50%. Imóveis Comerciais/Industriais Mínima Máxima Média Localização de Baixo Fluxo taxa de rentabilidade. 0,50% 0,70%. 0,60%. Localização de Médio Fluxo taxa de rentabilidade. 0,60% 0,90%. 0,75%. Localização de Alto Fluxo taxa de rentabilidade. 1,00% 1,50%. 1,25%. Valor aproximado de locação do imóvel avaliando: R$252,16 Máximo: R$310,35 Mínimo: R$193,97 QUADRO COMPARATIVO DE ENQUADRAMENTO DE VALORES DE CONDOMÍNIO. De 0 à 0,30% = Dentro dos limites aceitáveis pelo mercado. De 0,31% à 0,50% = Apresentam dificuldades nos negócios. De 0,51% à 0,70% = Indices que impõem desvalorização no imóvel na venda/locação. Acima de 0,71% = Implicará em concessões especiais do proprietário para viabilizar negociação/locação. Do valor de condomínio: Não Informado / RS38.794,17 = Não Informado. Valor total de IPTU: R$ 0,00 Nota: Há situações pontuais e átipicas no mercado de imóveis que apresentam enquadramentos diferentes. Nestes casos o profissional que atende seu cliente deverá complementar o trabalho com considerações esclarecedoras e fundamentadas. Pindamonhangaba / SP,04 de agosto de 2016 Antonio SERGIO de Almeida - Reg. CRECI SP SP Direitos autorizados CAAVI - Registrado no INPI sob n em Pág. 04

5 RESUMO DA PESQUISA REALIZADA PARA SE CHEGAR AO VALOR DO M² TERRENO NA REGIÃO UTILIZANDO O MÉTODO Referencial 1 Guerreiro Imóveis (12) Sra. Lourdes ou Sr. Fábio Rua Amador Bueno, 17 Centro, Pindamonhangaba 2 A Área construída 300 m² 10 B Área do Terreno 20x m² 3 C Padrão de Construção ( ) Popular (x) Médio ( ) Alto ( ) Galpão 4 D Valor do m² segundo a PINI Jul/2015 R$ 1.552,11 5 E Custo de reposição ( A x D ) R$ ,00 6 F Enquadramento Tabela Ross-Heideck H70 7 G Fator de Depreciação segundo RH % 8 H Construção Depreciada ( E G ) DEPRECIAÇÃO NO ESTADO EM QUE ESTÁ R$ ,60 1 I Imóvel à venda por R$ ,00 9 J Valor do terreno ( I - H ) R$ ,39 11 K Valor m² do terreno (Vm²T) ( J : B ) R$ 1.019,68 5

6 Referencial 2 Guerreiro Imóveis (12) Sra. Lourdes ou Sr. Fábio Rua Amador Bueno esquina com Pinheiro da Silva Centro Pindamonhangaba 2 A Área construída 300 m² 10 B Área do Terreno 20x m² 3 C Padrão de Construção ( ) Popular (x) Médio ( ) Alto ( ) Galpão 4 D Valor do m² segundo a PINI Jul/2015 R$ 1.552,11 5 E Custo de reposição ( A x D ) R$ ,00 6 F Enquadramento Tabela Ross-Heideck H70 7 G Fator de Depreciação segundo RH % 8 H Construção Depreciada ( E G ) DEPRECIAÇÃO NO ESTADO EM QUE ESTÁ R$ ,60 1 I Imóvel à venda por R$ ,00 9 J Valor do terreno ( I - H ) R$ ,39 11 K Valor m² do terreno (Vm²T) ( J : B ) R$ 1.019,68 6

7 Referencial 3 Guerreiro Imóveis (12) Sra. Lourdes ou Sr. Fábio Rua Marechal Randon, 352 Centro Pindamonhangaba 2 A Área construída 205 m² 10 B Área do Terreno 20x50 462m² 3 C Padrão de Construção ( ) Popular (x) Médio ( ) Alto ( ) Galpão 4 D Valor do m² segundo a PINI Jul/2015 R$ 1.552,11 5 E Custo de reposição ( A x D ) R$ ,55 6 F Enquadramento Tabela Ross-Heideck C60 7 G Fator de Depreciação segundo RH % 8 H Construção Depreciada ( E G ) DEPRECIAÇÃO NO ESTADO EM QUE ESTÁ R$ ,55 1 I Imóvel à venda por R$ ,00 9 J Valor do terreno ( I - H ) R$ ,44 11 K Valor m² do terreno (Vm²T) ( J : B ) R$ 1.165,97 7

8 HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS 9 - IMÓVEL Imóvel Paradigma (1500 pontos) IP = 100 % REPRESENTATIVA % Fórmula: Pontuação IA : 1500% = X % IA = % Valor médio do m² do terreno encontrado na pesquisa ( R$ ): R¹ R$ 1.019,68 + R² R$ 1.019,68 + R³ R$ 1.165,97 = R$ 3.204,71 : 3 R$ 1.068,23 Adotando o valor médio encontrado na pesquisa com imóveis semelhantes em seus perfis ao Imóvel Avaliando, localizados na mesma região ou em região sócio economicamente equivalente como correspondendo ao chamado Imóvel Paradigma ( IP = 100% - 10% como margem de negociação) que em seu perfil representa a média no mercado, então temos que hipoteticamente seu valor de m² equivale a R$ 1.068,23-10% = R$ 961,40 / valor do m² do IP Portanto, o IA = R$ 961,40 (valor IP) x 79.33% (repres. % IA) = R$ 762,49 /m² terreno Logo, o valor conhecido na região a ser adotado no trabalho será de R$ 762,49 /m² terreno. Pindamonhangaba, 04 de Agosto de Antônio SERGIO de Almeida 8

9 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVIL DA COMARCA DE PINDAMONHANGABA ESTADO DE SÃO PAULO. Processo Ordem 2005/ Requerente: Nancy Conde dos Santos. Requerido: Clube Literário e Recreativo de Pindamonhangaba e outro. Antônio SERGIO de Almeida, CRECI 58029, perito honrosamente nomeado nos autos referenciados, vem submeter à apreciação de vossa excelência e das partes o laudo de avaliação do terreno encravado no meio da quadra objeto da lide. Foi realizada pesquisa de mercado como preconiza a NBR /2 da ABNT e o valor encontrado após a homogeneização dos dados foi de R$ ,17, valor este devidamente justificado no laudo de avaliação, composto de 8 páginas, mais 8 páginas do levantamento feito junto ao Cartório de Registro de Imóveis e Anexos onde constam as matrículas de todos os terrenos que estão incorporados à área do requerido mais o terreno objeto do trabalho já juntado na inicial. Anexo recibo de R$ 184,44 que foram as despesas junto ao Cartório de Registro de Imóveis, que, requer respeitosamente o reembolso por parte da requerente. Aproveita a oportunidade para requerer respeitosamente o levantamento dos honorários no valor de R$ 1.600,00 já depositados às folhas 319. Termo em que, Pede deferimento Pindamonhangaba, 04 de Agosto de Antônio SERGIO de Almeida