LAUDO AVALIAÇÃO IMÓVEL URBANO

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1 LAUDO AVALIAÇÃO IMÓVEL URBANO Rua dos Expedicionários, atual nº 750 Centro Capão Bonito SP Matricula Nº fls. 260 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 25/09/2018 às 16:14, sob o número WCPB

2 Índice Anexo I... Página 01 Anexo II Resumo do IA... Página 02 Anexo II Metodologia... Página 03/04 Anexo II Conceito - Homogeneização dos Dados... Página 05/06 Anexo II Conclusão... Página 07 Anexo III Tabela de Ross Heidecke... Página 08 Anexo III Boletim Econômico Sinduscon-SP... Página 09 Anexo III Ficha Analítica... Página 10 Anexo III Certidão de Valor Venal... Página 11 fls. 261 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 25/09/2018 às 16:14, sob o número WCPB

3 Processo nº Interessados: IA - Imóvel em Avaliação R 1 - Imóvel Referencial I R 2 - Imóvel Referencial II R 3 - Imóvel Referencial III 1 FATOR TESTADA IA R1 R2 R3 IP Menor que 5 m De 5 a 10 m X X X De 11 a 15 m X 100* Superior a 15 m PROFUNDIDADE Menor que 25 m X De 25 a 30 m X 100* Acima de 30 m X X Superior a 60 m MEDIDA DO IMÓVEL Menor que 250 m 2 X De 250 a 300 m 2 X 100* Acima de 300 m 2 X X Superior a m 2 4 LOCALIZAÇÃO Meio de quadra X X 100* Meio de quadra c/ 2 frentes De esquina X X Com 2 esquinas NATUREZA TERRENO 5.1 Seco X X X X 100* Alagadiço Brejoso Sujeito a enchentes TOPOGRAFIA 6.1 Inclinado para o fundo Até 0,50 m Superior a 0,50 m Superior a 1,50 m Plano Nível do logradouro X X X 100* Abaixo até 0,50 m De 0,50 a 1,00 m X Superior a 1,00 m Acima do Logradouro Entre 0,50 a 1,00 m Entre 1,00 a 1,50 m Superior a 1,50 m REDE DE ÁGUA Há rede em frente X X X X 100* Há rede dentro de 100 m Há rede entre 100 a 300 m Há poço / cisterna Não há rede / poço ILUMINAÇÃO PÚBLICA Há rede com luz X X X X 100* Há rede sem luz Há rede c/ luz acima de 100m Não há rede próxima PAVIMENTAÇÃO Asfalto X X X X 100* Paralelepípedo / Bloquet Cascalho Terra REDE DE ESGOTO Há em frente X X X X 100* Há nos próximos 100 m Há superior a 100 m Não há ª Vara Judicial da Comarca de Capão Bonito/SP Requerente: Ipiranga Produtos de Petróleo S.A Requerido: Coruja Auto Posto Ltda. e outros. Rua dos Expedicionários, nº 750, esquina com Rua 13 de Maio, Centro - Capão Bonito - SP Rua Nove de Julho, nº 320, Centro - Capão Bonito SP Rua Altino Arantes, nº 1205, Centro - Capão Bonito SP Rua Altino Arantes, nº 1284, Centro - Capão Bonito SP a b c d e f 11 CALÇADA / PASSEIO IA R1 R2 R3 IP Existe em boas condições X X X X 100* Existe em más condições Não existe REDE TELEFÔNICA FIXA Existe disponível X X X X 100* Existe não disponível Não existe TRANSP. PÚBL/COLETIVO Existe em frente X X 100* Disponível dentro de 100m X Disponível dentro de 400m X Disp. Sup. a 500m /não tem LOCAL DO TERRENO Pontuação Nobre NOTA : Vide Anexo II Continuação, Conclusão e Laudo. Vide Anexo III Tabela de Ross Heidecke Paradigma =1300=100% Comercial IA Classe Média X X X X R Pobre R Ruim R Vide detalhes no Anexo II Gráficos de Equivalência Comparativa. 15 PADRÃO/CONST. CONSERVAÇÃO Baixo Médio Alto TAB. ROSS-HEIDECKE m 2 Terreno m 2 Construção Valor da Venda IA X 38/C 349,80 182,80 R1 X 38/C 273,00 126,08 R$ ,00 R2 X 20/C 300,00 140,00 R$ ,00 R3 X 20/C 174,00 90,00 R$ ,00 Valor Médio do m 2 do Terreno na Região: R$ 661,97 16 Custo de Reposição/Reprodução da Construção Existente O levantamento de custos encontrados no Mercado identificou: Valor do m 2 (R$) com base no SINDUSCON SP PADRÃO IA R1 R2 R3 Baixo Médio 1.266, , , ,50 Alto Respeitando o Padrão já identificado de cada imóvel, obtemos valores de Reprodução PADRÃO m 2 Imóvel Baixo Médio Alto M² Construção x custo IA , R$ ,20 R , R$ ,32 R , R$ ,00 R , R$ ,00 17 Ajustes Depreciativos por Tempo de Construção e Identificação dos Valores dos Terrenos IA (R$) R1 (R$) R2 (R$) R3 (R$) Idade aprox. construção 38 anos 38 anos 20 anos 20 anos Venda Imóvel Global , , ,00 Custo Repos./ Reprod , , , ,00 Const Deprec/AnexoIII -28,10% - 28,10 % - 14,20 % - 14,20% Benfeitorias Ajustadas , , , ,13 Valor do terreno , , ,87 Valor m 2 do Terreno 751,62 359,56 874,72 Conforme NBR nº /2 da ABNT e sugestões do IBAPE/SP de 1995 e do CAAVI/2004. Artur Eduardo Martins Ferreira CPF/MF CRECI ANEXO I fls b b b b Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 25/09/2018 às 16:14, sob o número WCPB

4 Processo nº Interessados IA - Imóvel em Avaliação R 1 - Imóvel Referencial I R 2 - Imóvel Referencial II R 3 - Imóvel Referencial III ª Vara Judicial da Comarca de Capão Bonito/SP Requerente: Ipiranga Produtos de Petróleo S.A Requerido: Coruja Auto Posto Ltda. e outros. Rua dos Expedicionários, nº 628, esquina Rua 13 de Maio, Centro - Capão Bonito - SP Rua Nove de Julho, nº 320, Centro - Capão Bonito SP Rua Altino Arantes, nº 1205, Centro - Capão Bonito SP Rua Altino Arantes, nº 1205, Centro - Capão Bonito SP RESUMO, METODOLOGIA, CONCEITO, HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS E CONCLUSÃO RESUMO DO IMÓVEL AVALIANDO IA: IA - Imóvel designado como residencial, situado a Rua dos Expedicionários, nº 628, atualmente sob o Nº 750, esquina com Rua 13 de Maio, centro, Município de Capão Bonito Estado de São Paulo, via dotada de todos os melhoramentos públicos, cadastrada no Imposto Territorial e Predial Urbano sob o nº e Ficha Cadastral Analítica nº , com uma área total de terreno de 349,80 m² e área construída de 182,80 m² averbada e registrada sob a Matrícula nº no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Capão Bonito Estado de São Paulo. Conforme diligencias no Imóvel em Avaliação este perito constatou que existe uma edificação, sendo uma construção constituída em alvenaria, cobertura de telhas tipo romana; contendo três dormitórios, sala, cozinha, banheiro, área de serviço e garagem; perfazendo uma área total de 182,80 m² (cento e oitenta e dois metros e oitenta metros quadrados), averbada junto a Matricula do Imóvel, cadastrada junto à municipalidade conforme segue em anexo Ficha Cadastral Analítica e Certidão Venal da Secretaria de Finanças da Prefeitura Municipal de Capão Bonito, São Paulo. Foto 01 Localização IA Google 24º S / 48º O ANEXO II fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 25/09/2018 às 16:14, sob o número WCPB

5 Foto 02 Fachada IA Foto 03 Vista Logradouro lado esquerdo IA. METODOLOGIA Foto 04 Vista Logradouro lado direito IA. Adotaremos neste trabalho o método COMPARATIVO com aplicação direta, considerando não necessariamente imóveis à venda ou vendidos recentemente, mas sim, o valor que viabilize a liquidez deste imóvel no entendimento das Fontes de Consultas (FC) identificadas no Anexo I, no caso, Corretores de Imóveis ou Imobiliárias com reconhecida experiência no mercado imobiliário, para posterior tratamento dessas informações na HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS. Identificamos no mercado imobiliário, três imóveis que se aproximassem do perfil do IA, e identificamos os seguintes chamados neste trabalho de Imóveis Referencias (R1, R2 e R3): Imóvel Referencial I R 1 Vendido pela proprietária: Edna Maria Bugni Endereço: Rua Nove de Julho nº 320 Centro de Capão Bonito - SP Telefone: fls. 264 Contato: Edna Maria Bugni 3 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 25/09/2018 às 16:14, sob o número WCPB

6 Imóvel Referencial R¹: - Trata-se de uma residência, situado a Rua Nove de Julho, nº 320, localizada no Centro do Município de Capão Bonito; Estado de São Paulo, cuja via é dotada de melhoramentos públicos, com uma área construída de 180,0 m² em terreno de 273,00m². Imóvel vendido pelo valor de R$ ,00 Foto 05 R¹ 24º S / 48º O Imóvel Referencial II R 2 A venda: Corretora Caciacarro Endereço: Rua Cerqueira Cesar nº 365, Capão Bonito SP. Telefone: (15) Contato: Robson Caciacarro Imóvel Referencial R²: Trata-se de uma residência localizada a Rua Altino Arantes, nº 1.205, centro, Município de Capão Bonito, Estado de São Paulo, cuja via é dotada de todos os melhoramentos públicos, contendo uma casa com 140,00 m² de área construída em terreno de 300,00 m², imóvel anunciado a venda pelo valor de R$ ,00 Foto 06 R² Google Earth 24º S 48º O fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 25/09/2018 às 16:14, sob o número WCPB

7 Imóvel Referencial III R 3 A venda: JS Imóveis Consultoria Imobiliária Endereço: Rua Floriano Peixoto nº 176, Centro - Capão Bonito SP. Telefone: (15) Contato: Nivaldo Guelfes Junior Imóvel Referencial 03: Trata-se de uma residência, localizada a Rua Altino Arantes nº 1.284, Centro, Município de Capão Bonito Estado de São Paulo, via dotada de todos os melhoramentos públicos, contendo uma casa com 90,00 m² de área construída em um terreno de 172,00 m², imóvel anunciado a venda pelo valor de R$ ,00 Foto 07 R³ Google Earth 24º S 48º O CONCEITO Os dados até aqui levantados serão homogeneizados a seguir, onde o imóvel avaliando é comparado ao Imóvel Paradigma (IP) e o INDICE DE LIQUIEZ atribuída por cada uma das Fontes de Consultas (FC) reflete de 80,00 a 100,00 a possibilidade de liquidez considerando o valor de mercado atribuído bem como o atual comportamento mercadológico e o produto. HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS Conforme Anexo I, os imóveis constantes deste trabalho, quando comparados ao hipotético Imóvel Paradigma, assim se representam suas virtudes e seus perfis: % Representativa Pontuação/1300%=x% IMÓVEL PONTUAÇÃO Imóvel IA Paradigma ,31% R pontos = ,93% R 2 100% ,54% R ,62% fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 25/09/2018 às 16:14, sob o número WCPB

8 Assim, temos que, a média entre os referenciais é: % Representativa = %R 1 96,93 + %R 2 101,54 + %R 3 94,62 = 97,70 % Média 3 R$/m 2 do imóvel = R$/m 2 R 1 751,62 + R$/m 2 R 2 359,56 + R$/m 2 R 3 874,72 = R$ 661,97 / m 2 Médio 3 Logo, o Imóvel Paradigma corresponde a: R$ 661,97 / m 2 Médio = R$ 646,75 (=100%) 97,70 % Média Se o IA representa 10 % quando comparado ao hipotético Imóvel Paradigma, e se temos que os 100% deste paradigma é igual a R$ 646,75 então, o valor do m 2 do Imóvel Avaliando (IA) é 102,31 % da porcentagem total do Imóvel Paradigma (100%), ou seja: R$ 646,75 (valor do m 2 do IP) x 102,31 % (% Repres. do IA) = R$ 661,69 m 2 do IA Que multiplicado pela área total (349,80 m 2 ) que o IA possui, nos fornece seu valor de terra, que é igual a R$ ,17 (Duzentos trinta e um mil quatrocentos e cinqüenta e nove reais e dezessete centavos). Finalmente, o valor do terreno, somado às benfeitorias já identificadas no Anexo I campo 17 - IA/30/C, devidamente ajustadas, no valor de R$ ,14 (Cento sessenta e seis mil e quatrocentos e sessenta reais e quatorze centavos), concluímos que o Imóvel Avaliando tem seu valor global aproximado de R$ ,31 (Trezentos e noventa e sete mil e novecentos e dezenove reais e trinta e um centavos). CONCLUSÃO GRÁFICOS DE EQUIVALÊNCIA COMPARATIVA (Ideal Perfeito = 1300 pontos = 0) IA = 1330 R1 = 1260 R2 = 1320 R3 = 1230 Foram realizadas pesquisas de mercado, no caso, profissionais de respeitável atuação no ramo imobiliário, que expressaram um valor cada um em sua convicção que viabilize a liquidez deste imóvel informando ainda em que grau em função do atual comportamento mercadológico. A vistoria ao imóvel avaliando se deu segundo previsto na NBR da ABNT e aplicado fatores de transposição, consubstanciada segundo técnica moderna de avaliações como a do CAAVI Conceitos Avançados em Avaliações de Imóveis. Trata-se de uma avaliação expedita/técnica que se louva em informações obtidas junto aos profissionais do mercado imobiliário. 100 % fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 25/09/2018 às 16:14, sob o número WCPB

9 Concluo que o imóvel, objeto deste trabalho, tem seu valor global aproximado apurado em R$ ,31 (Trezentos e noventa e sete mil e novecentos e dezenove reais e trinta e um centavos). Dada por comprida a missão, encerra-se o presente Laudo Pericial, que vai editado em doze (11) folhas de um só lado, seguindo esta datada e assinada, aproveito a oportunidade para respeitosamente solicitar a Vossa Excelência que seja expedida a guia de levantamento dos honorários periciais já arbitrados e depositados, conforme consta nos autos fls. 257/258, colocando-me a disposição deste E. Juízo de direito, para eventuais esclarecimentos que se necessários. Finalmente, conforme consta. Capão Bonito, SP 25 de setembro de Artur Eduardo Martins Ferreira CPF/MF nº RG nº CRECI nº fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 25/09/2018 às 16:14, sob o número WCPB

10 Processo nº Interessados ª Vara Judicial da Comarca de Capão Bonito/SP Requerente: Belágricola Comercio Representações de Produtos Agrícolas Ltda. Requerido: Auro de Almeida Bento e outro. TABELA DE ROSS HEIDECKE % VU A B C D E F G H 2 1,02 1,05 3,51 9,03 19,10 33,90 53,10 75,40 4 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70 6 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00 8 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76, ,5 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76, ,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76, ,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77, ,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77, ,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 78, ,00 12,00 14,20 19,10 27,90 42,20 58,30 78, ,40 13,40 15,80 20,40 29,10 42,60 59,00 78, ,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 79, ,40 16,40 18,60 23,10 31,50 44,10 60,40 79, ,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79, ,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80, ,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80, ,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80, ,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81, ,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81, ,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82, ,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82, ,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83, ,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83, ,50 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84, ,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84, ,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85, ,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85, ,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86, ,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86, ,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87, ,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 76,40 87, ,50 52,50 53,70 56,30 61,10 67,30 77,50 88, ,80 54,80 55,90 58,40 62,00 69,80 78,60 88, ,10 57,10 58,20 60,60 64,90 71,40 79,70 89, ,50 59,50 60,50 62,80 66,80 72,90 80,80 90, ,20 61,90 62,90 65,00 68,80 74,60 81,90 90, ,40 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91, ,90 66,90 67,70 69,60 72,90 77,60 84,30 91, ,40 69,40 72,20 71,90 74,90 79,60 85,50 92, ,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93, ,60 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93, ,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,80 89,20 94, ,00 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95, ,70 82,70 83,20 84,10 85,80 88,50 91,80 95, ,50 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,10 96, ,30 88,30 88,60 89,30 90,40 92,20 94,50 97, ,72 91,20 91,40 91,90 92,80 94,10 95,80 97, ,10 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98, ,00 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,00 99, ,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 NOTA: É considerado, em média, 2% de depreciação/ano para efeito fiscal. 100% da Vida Útil = 50 anos. Legenda: %VU = Porcentagem da Vida Útil A = Novo B = Entre Novo e Regular C = Regular D = Entre Regular e Reparos Simples E = Reparos Simples F = Entre Reparos Simples e Importantes G = Reparos Importantes H = Reformas de Grande Porte ANEXO III fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 25/09/2018 às 16:14, sob o número WCPB

11 fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 25/09/2018 às 16:14, sob o número WCPB

12 Cadastro Nº fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 25/09/2018 às 16:14, sob o número WCPB

13 fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 25/09/2018 às 16:14, sob o número WCPB