Santo André, 12 de dezembro de 2016.

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1 fls. 158 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 02ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SANTO ANDRÉ SP Processo n , perito judicial, honrosamente nomeado nos autos da AÇÃO DE COBRANÇA, ajuizada por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO JACARANDÁ contra EZIO TEIXEIRA DE SOUZA e MARGARETH REIS DE SOUZA, após concluir todos os estudos, vistorias e pesquisas atinentes ao presente caso, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência apresentar LAUDO DE AVALIAÇÃO TÉCNICA consubstanciado no seguinte. Santo André, 12 de dezembro de Perito Judicial CRECI nº Página 1 de 33

2 fls. 159 ÍNDICE DO LAUDO DE AVALIAÇÃO TÉCNICA Breve Exposição do Processo...Página 3 a 4 Relatório de Vistoria...Página 5 a 13 Roteiro Fotográfico...Página 14 a 17 Imóvel Referencial 1...Página 18 Imóvel Referencial 2...Página 19 Imóvel Referencial 3...Página 20 Imóvel Referencial 4...Página 21 Imóvel Referencial 5...Página 22 Critério Adotado no Procedimento Avaliatório...Página 23 Métodos de Avaliação...Página 23 a 26 Avaliação do Imóvel...Página 26 a 28 Homogeinização dos Dados...Página 29 a 30 Gráfico de Equivalência Comparativa...Página 30 Quadro Comparativo dos Valores de Condomínio...Página 31 Conclusão...Página 32 Encerramento...Página 33 Página 2 de 33

3 fls. 160 PROCESSO: VARA: 02ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SANTO ANDRÉ/SP AÇÃO: AÇÃO DE COBRANÇA REQUERENTE: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO JACARANDÁ REQUERIDO: EZIO TEIXEIRA DE SOUZA e MARGARETH REIS DE SOUZA BREVE EXPOSIÇÃO DO PROCESSO Trata-se de Ação de Cobrança ajuizada em 08 de agosto de 2013, com valor histórico de R$ 3.337,71 (três mil trezentos e trinta e sete reais e setenta e um centavos), decorrentes de despesas condominiais inadimplidas, a qual a Caixa Econômica Federal figura como terceiro interessado, haja vista a existência de hipoteca como garantia de contrato de mútuo. Página 3 de 33

4 fls. 161 Posteriormente, às fls. 97/98 dos autos judiciais foi deferida a penhora, recaindo sobre o imóvel, objeto do presente estudo avaliatório, contudo para efetivar o consequente praceamento do imóvel em questão, este d. Juízo determinou sua avaliação, para apuração de seu valor real, nomeando este expert para realizar tal estimativa, o que, honrosamente, faz por intermédio deste laudo de avaliação técnica. Nesse sentido, o imóvel avaliando (IA) está localizado em Santo André/SP, na Rua Muritiba n.º 97, aptº 923, Bloco 9, Vila Floresta, Edifício Jacarandá CEP , conforme fls. 107 dos autos judicias, Certidão de matrícula do Imóvel, o qual será objeto deste estudo avaliatório. Conforme consta da matrícula n.º , ficha 01, livro n.º 02, do 1º Cartório de Registro de Imóveis do Município de Santo André, o apartamento contristado é do padrão construtivo tipo simples, com área total de 79,66m 2 (área útil de 53,16m 2 ), com fração ideal de 0,9259% da área do terreno, sua edificação com aproximadamente 26 (vinte e seis) anos, com uma vaga de garagem descoberta. Os procedimentos técnicos que serão aplicados para os cálculos do valor do imóvel avaliando serão consubstanciados nas normas oficiais da ABNT-NBR /2. Página 4 de 33

5 fls. 162 RELATÓRIO DE VISTORIA Em , às 17h, este signatário dirigiu-se ao local, sendo recepcionado pela síndica, Sra. Tíciane, que acompanhou os trabalhos, onde se procedeu à vistoria geral no imóvel avaliando, passando a analisar seus aspectos objetivos, essenciais para mensurar o valor real do objeto desta avaliação. I) ASSISTENTES TÉCNICOS Não foram indicados Assistentes Técnicos até a presente data pelo Exequente, tampouco pela Executada. II) QUESITOS Não foram formulados até a presente data. III) DO LOCAL O imóvel avaliando (IA) está localizado na Rua Muritiba n.º 97, aptº923, Bloco 9, Vila Floresta, Edifício Jacarandá, Santo André/SP CEP A região possui acesso facilitado por intermédio da Avenida Pereira Barreto que interliga os diversos bairros da cidade de Santo André/SP, com acesso Página 5 de 33

6 fls. 163 facilitado pelas vias: Avenida Gilda; Rua Caminho do Pilar; Avenida Atlântica; Avenida dos Estados; Avenida Ramiro Coleone, dentre outras. A via principal para a qual o imóvel avaliando entesta é dotada dos principais melhoramentos urbanos, com densidade ocupacional média e dispondo de completa infraestrutura pública. Ressaltando que o imóvel, objeto desta avaliação, encontra-se a, aproximadamente, próximo à linha de ônibus que leva a estação de trem metropolitano (Estação Prefeito Celso Daniel Santo André), bem como terminal rodoviário de Santo André. A região possui terminal de ônibus Santo André-Oeste e estação de trem Prefeito Celso Daniel, a Rua Muritiba, onde se dá fachada do imóvel avaliando (IA) não é uma das vias de grande circulação na Cidade de Santo André, não fazendo parte do itinerário de linhas de ônibus, contando com uma intensa atividade comercial no local, porém nas ruas adjacente, além de carros e pedestres que a percorrem todos os dias. O recorte ilustrativo abaixo posiciona o imóvel avaliando na região, entestando para a Rua Muritiba n.º 97, aptº923, Bloco 9, Vila Floresta, Edifício Jacarandá, Santo André/SP CEP , conforme segue: Página 6 de 33

7 fls. 164 Foto 01 Imagem da localização do imóvel avaliando - Google A ocupação dominante no local é mista, ou seja, imóveis comerciais e residenciais constituem aquela região de padrão médio. Ademais, a ocupação comercial existente é definida pelas atividades de apoio a região, concentradas ao longo da Rua Caminho do Pilar, conforme ilustração abaixo: Página 7 de 33

8 fls. 165 Foto 02 Outra imagem da localização do imóvel avaliando - Google A Vila Floresta é um bairro tradicional do município de Santo André e apesar da pequena superfície, o bairro possui uma diversidade de comércios de diversos seguimentos, sendo próximo do Centro desta Comarca, fator que contribui pela proximidade de Universidade, Fórum do Tribunal de Justiça de Santo André, Câmara Municipal de Santo André, sede da Prefeitura Municipal de Santo André, Terminal de Trem, Ônibus e Trólebus, Hotéis, Parque Celso Daniel, Supermercados, Depósitos de Materiais de Construção, Agência de Automóveis, Bancos, além de toda sorte de comércios que oferecem apoio a todo o Município. Página 8 de 33

9 fls. 166 IV) DO TERRENO Situação: O terreno está localizado na Rua Muritiba n.º 97, aptº923, Bloco 9, Vila Floresta, Edifício Jacarandá, Santo André/SP CEP e situa-se de esquina com a Rua Caminho do Pilar, com entrada principal para a Rua Muritiba. Infraestrutura Básica: O local é dotado de diversos melhoramentos urbanos, tais como: pavimentação em asfalto, com sistema de guias e sarjetas; rede de água e captação de esgoto, energia elétrica, telefonia; iluminação pública; e serviço de coleta de lixo. Topografia e Características do Solo: O terreno se apresenta no nível do logradouro para o qual entesta frente principal para Rua Muritiba, exibindo topografia em declive e o solo é firme e seco. Legislação e Posturas Municipais: Trata-se de uma área comercial permissiva, conforme as leis de uso e ocupação do solo do Município de Santo André (Lei Municipal nº 8.696/2004). Ainda segundo o Plano Diretor do Município, segundo Zoneamento Vocacional, o imóvel está situado em Zona Especialmente de Interesse Social (ZEIS-A34). Dimensões do Terreno: O terreno é de conformação geométrica irregular, sendo que está averbado em uma matrícula sob o n.º , ficha 04, Página 9 de 33

10 fls. 167 livro n.º 02, do Primeiro Cartório de Registro de Imóveis do Município de Santo André, consignando uma metragem total de 79,66m 2, com classificação fiscal sob o n.º , conforme descrição adiante: Foto 03 Matrícula nº , referente ao imóvel avaliando Página 10 de 33

11 fls. 168 Foto 04 Matrícula nº , referente ao imóvel avaliando Consoante assento matricular datado de 02 de maio de 2002, consta como titular do domínio do imóvel os Executados, Sr. Ezio Teixeira de Souza e Sra. Margareth Reis Silva de Souza. O quadro adiante indica os principais dados físicos do imóvel, com base na certidão imobiliária acima colacionada. Página 11 de 33

12 fls. 169 Área útil (m 2 ) Área Comum (m 2 ) Área Total (m 2 ) Fração Ideal (%) Apartamento ,16 13,60+12,90 79,66 0,9259% V) DO EDIFÍCIO O Condomínio Edifício Jacarandá é destinado a fins residenciais e se compõem de 09 (nove) blocos, sendo 12 (doze) apartamentos por andar, totalizando 108 (cento e oito) unidades. O Edifício Jacarandá, onde está localizada a unidade avaliando é constituído por pavimento térreo, 03 (três) andares ou pavimentos tipo, com 12 (doze) apartamentos por andar e sem elevadores, com uma vaga de garagem. O empreendimento dispõe de porteiro, portões automáticos (social e garagem), hall de entrada com acabamentos simples, circulação interna através de escadas, salão de festa e quadra esportiva. O projeto arquitetônico do empreendimento é simples, as fachadas são revestidas em massa fina com pintura látex e recuos internos revestidos com piso frio. Página 12 de 33

13 fls. 170 VI) DA UNIDADE A unidade em estudo é a de n 923 (novecentos e vinte três) e está situada no 2 (segundo) andar do Edifício Jacarandá bloco 9. Por conseguinte, insta salientar que na ocasião da visita in loco, foi possível adentrar no interior da unidade, onde constatou-se que o apartamento avaliando é constituído por 2 (dois) dormitórios, sala, cozinha, área de serviço conjugada e 1 (uma) vaga de garagem coberta. Os principais acabamentos internos são: pisos em cerâmica; revestimento em massa fina com pintura a látex; portas de madeira com ferragens simples; caixilharias em alumínio com vidros lisos; box simples no banheiro; aparelhos sanitários em louça em cor; instalações elétricas e hidráulicas embutidas. O estado de conservação do imóvel avaliando representa fatores depreciativos que influenciam diretamente no valor do imóvel avaliando, uma vez que necessitam de reparos a reparos simples, enquadrando-se no nível E, com idade aparentemente de 26 (vinte e seis) anos. Página 13 de 33

14 fls. 171 IA: RUA MURITIBA N.º 97; R1: RUA LORETO, 85; R2: RUA TUPI N.º 79, APT.º 34; R3: RUA TUPI N.º 299, APT.º 31; R4: RUA TUPI N.º 299, APT.º 21; R5: RUA JUQUIÁ; ROTEIRO FOTOGRÁFICO IMÓVEL AVALIANDO Adiante segue reportagem fotográfica obtida durante a vistoria do imóvel avaliando: Foto 5 Vista da entrada social do imóvel avaliando Página 14 de 33

15 fls. 172 Foto 6 Vista da via pública e calçada do imóvel avaliando Foto 7 Vista panorâmica do imóvel avaliando Página 15 de 33

16 fls. 173 Foto 8 Vista da entrada de veículos do imóvel avaliando Foto 9 Vista da portaria do edifício jacarandá do imóvel avaliando Página 16 de 33

17 fls. 174 Foto 10 Vista da garagem do apartamento 923 do imóvel avaliando Foto 11 Vista da entrada social do bloco 9 do imóvel avaliando Página 17 de 33

18 fls. 175 IMÓVEL REFERENCIAL 1 R1 Anunciado por: Proprietário (Sr. Renato) Localização: Rua Loreto, 85 Metragem: 48 m 2 À venda por: R$ ,00 (trezentos e quarenta mil reais) Condomínio no valor de: R$ 380,00 (trezentos e oitenta reais) Foto 12 Vista do Imóvel Referencial 1 Página 18 de 33

19 fls. 176 IMÓVEL REFERENCIAL 2 R2 Anunciado por: Viana Negócios (Sr. Farina) Localização: Rua Tupi n.º 79, apt.º 34 Metragem: 96 m 2 À venda por: R$ ,00 (seiscentos mil reais) Condomínio no valor de: R$ 590,00 (quinhentos e noventa reais) Foto 13 Vista do Imóvel Referencial 2 Página 19 de 33

20 fls. 177 IMÓVEL REFERENCIAL 3 R3 Anunciado por: Viana Negócios (Sr. Farina) Localização: Rua Tupi n.º 299, apt.º 31 Metragem: 85 m 2 À venda por: R$ ,00 (quatrocentos e noventa mil reais) Condomínio no valor de: R$ 560,00 (quinhentos e sessenta reais) Foto 14 Vista do Imóvel Referencial 3 Página 20 de 33

21 fls. 178 IMÓVEL REFERENCIAL 4 R4 Anunciado por: Viana Negócios (Sra. Andreia) Localização: Rua Tupi n.º 299, apt.º 21 Metragem: 85 m 2 À venda por: R$ ,00 (quinhentos e cinquenta mil reais) Condomínio no valor de: R$ 560,00 (quinhentos e sessenta reais) Foto 15 Vista do Imóvel Referencial 4 Página 21 de 33

22 fls. 179 IMÓVEL REFERENCIAL 5 R5 Anunciado por: Proprietário (Sra. Carolina) Localização: Rua Juquiá Metragem: 60 m 2 À venda por: R$ ,00 (trezentos e vinte mil reais) Condomínio no valor de: R$ 410,00 (quatrocentos e dez reais) Foto 16 Vista do Imóvel Referencial 5 Página 22 de 33

23 fls. 180 CRITÉRIO ADOTADO NO PROCEDIMENTO AVALIATÓRIO Serão utilizadas as diretrizes previstas nas normas da NBR /2 da ABNT, ademais, relativamente à vistoria do imóvel foram apresentadas as caracterizações do local, do terreno, do imóvel e das benfeitorias, com o devido detalhamento descritivo, atendendo as informações solicitadas no respectivo tópico. Nesse diapasão, as normas da NBR /2 da ABNT recomendam procedimentos metodológicos relacionados nos itens 8.1 a 8.3, verifica-se que, para matéria em questão, o cálculo do valor locativo poderá recorrer aos seguintes métodos: MÉTODOS DE AVALIAÇÃO 1. Método Comparativo Direto de Dados do Mercado: A título de introdução, deve ser realizada uma pesquisa de mercado. O planejamento de uma pesquisa tem por objetivo captar uma amostragem representativa de elementos comparativos de tal qual semelhantes ao objeto avaliando Levantamento de dados de mercado: Os dados de mercados devem ser investigados em relação a sua conduta e as formas de expressão dos preços, bem como observar a homogeneidade nas Página 23 de 33

24 fls. 181 unidades de medida. Este grupo de dados é denominado: variável dependentes. Os dados referentes às características físicas (área, frente), localização (bairro, logradouro), e econômicas (oferta ou transação, à vista ou a prazo). O principal objetivo do levantamento de dados é a obtenção de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado, no qual o imóvel avaliando está inserido e constitui a base do processo avaliatório Tratamento científico: Independente dos modelos ou métodos utilizados para levantamento dos valores de mercado extraídos dos elementos comparativos, devem obter seus valores pressupostos devidamente explícitos e testada para maior confirmação dos valores Método involutivo: tem como objetivo realizar a pesquisa de valores segundo os preceitos do método comparativo de dados de mercado, e também estimar o valor de mercado do produto imobiliária projetado para a situação adotada e suas variáveis ao longo do tempo. As receitas de venda das unidades do projeto hipotético são calculadas a partir dos resultados obtidos, no entanto considerando a eventual Página 24 de 33

25 fls. 182 valorização imobiliária, a forma de comercialização é o tempo de absorção Método evolutivo: De acordo com a especificação da norma a composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos a partir do valor do terreno, considerando os custos de reprodução das benfeitorias devidamente depreciados ao fator de comercialização. A aplicação do método evolutivo exige que o valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de mercado, as benfeitorias sejam pelo método comparativo direto de custo, ou pelo método da quantificação de custo. 2. Método para Identificar o Custo de um Imóvel: 2.1. Método da quantificação do custo: A identificação do custo da reedição de benfeitorias podendo ser através do custo unitário básico de construção ou por orçamento, com a citação das fontes consultadas. Na vistoria devem ser examinadas as especificações dos materiais aplicados para a estimação do padrão construtivo, a tipografia, o estado de conservação e a idade aparente. Após isto, devem ser levantados todos os quantitativos de materiais e serviços aplicados na obra. Página 25 de 33

26 fls. 183 As pesquisas dos custos devem ser junto a fontes de consultas especializadas com as especificações dos materiais e serviços utilizados para a execução da benfeitoria Método comparativo direito do custo: A utilização deste método deve considerar uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado. Para o presente caso, o Método Comparativo Direto mostra-se adequado em razão da disponibilidade de dados de mercado na região para confecção da pesquisa de valores, bem como pela existência de estudos específicos que determinam os unitários para diversos tipos de imóveis e dos fatores depreciativos (obsolescência e posicionamento) que afetam os imóveis de um modo geral. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL Considerando os dados até aqui obtidos e a metodologia adotada, optaremos por encontrar as médias desses dados entre os chamados Imóveis Referenciais e aplicar a homogeneização dos dados, conforme tabela abaixo: Página 26 de 33

27 fls LOCALIZAÇÃO IA R1 R2 R3 R4 R5 IP 1.1 Meio de quadra X X X 100* 1.2 Meio de q. com 2 frentes De esquina X X X Com 2 esquinas NATUREZA DO TERRENO Seco X X X X X X 100* Alagadiço Brejoso Sujeito a enchentes TOPOGRAFIA 3.1 Inclinado para o fundo Até 0,50 m Superior a 0,50 m Superior a 1,50 m X Plano Nível do logradouro X X X X X 100* Abaixo até 0,50 m De 0,50 a 1,00 m Superior a 1,00 m Acima do Logradouro Entre 0,50 a 1,00 m Entre 1,00 a 1,50 m Superior a 1,50 m REDE DE ÁGUA Há rede em frente X X X X X X 100* Há rede dentro de 100 m Há rede entre 100 a 300 m Há poço / cisterna Não há rede / poço ILUMINAÇÃO PÚBLICA Há rede com luz X X X X X X 100* Há rede sem luz Há rede c/ luz acia de 100m Não há rede próxima PAVIMENTAÇÃO 6.1 Asfalto X X X X X X 100* Paralelepípedo / Bloquet Cascalho Terra REDE DE ESGOTO 7.1 Há em frente X X X X X X 100* 7.2 Há nos próximos 100 m Há superior a 100 m Não há CALÇADA / PASSEIO Existe em boas condições X X X X X X 100* Existe em más condições Não existe REDE TELEFÔNICA FIXA Existe disponível X X X X X X 100* Existe não disponível Não existe TRANSP. PÚBL/COLETIVO Existe em frente X 100* Disponível dentro de 100m X Disponível dentro de 400m Disp. Sup. a 500m X X X X ESCADA/ ELEVADORES 11.1 Somente escadas X Único elevador Social e Serviço X X X X X 100* elevadores elevadores ou mais GARAGEM 12.1 Não tem vaga X X 100* vagas X X X X ou mais vagas ou mais e para visitantes AR CONDICIONADO 13.1 Não tem X X X X X X Existe instalado individual 100* Existe central NIVEL DE SEGUNRANÇA 14.1 Portaria X X Portaria com câmeras X X X X 100* 14.3 Portaria/câmera/catraca Sistemas sofisticados ARQUITETURA 15.1 Sem nenhum apelo Normal / usual X X X X X X 100* 15.3 Projeto diferenciado Espetacular PAISAGISMO 16.1 Não possui X Possui X X X X X Possui/bem cuidado 100* 16.4 Possui jardim/bosque PLAYGROUND/LAZER 17.1 Não possui Lazer modesto X X X X X X 100* 17.3 Lazer completo Lazer acima do completo Lazer completo/heliponto ÁREA VERDE EXISTENTE 18.1 Não possui X X Possui até 10% do terreno X X X X 100* 18.3 Possui até 20% do terreno Possui até 30% do terreno Mais de 30% com bosque FRAÇÃO DO TERRENO 19.1 Até 1% X X X X X X 100* 19.2 Até 2% Até 3% Superior a 3% GERADOR PRÓPRIO 20.1 Não possui X X X X X X Possui 100* 21 GÁS 21.1 Gasoduto GLP X X X X X X 100* 22 CONSERVAÇÃO 22.1 Novo Bom X X X X Regular X X 100* 22.4 Ruim 080 Página 27 de 33

28 fls LOCAL DO IMÓVEL Pontuação atribuída nas vistorias Imóvel IA R1 R2 R3 R4 R5 Paradigma 23.1 Nobre 2200 pts =100% 23.2 Comercial IA 2070pts 23.3 Classe Média X X X X X X R1 2180pts 23.4 Pobre R2 2170pts 23.5 Ruim R3 2180pts R4 2180pts R5 2140pts 24 VALOR MÉDIO DO m 2 DE IMÓVEL NA REGIÃO (Negócios Ofertados / Realizados) PADRÃO VALOR DO m 2 FONTES 24.1 Baixo X Revista Construção / PINI 24.2 Médio R$ 1.634,86 Negócios Ofertados 24.3 Alto Negócios Realizados 25- Padrão / Construção ROSS HEIDECKE Referenciais a venda por Baixo m 2 Médio m 2 Alto m 2 Conservação e uso (unidade) Valor Global (R$) Valor m 2 (R$) Idade do Imóvel IA 53,16 D-26 (23,10) 26 anos R1 48 E-10 (22,60) R$ ,00 R$ 7.083,33 10 anos R2 96 E-6 (19,80) R$ ,00 R$ 6.250,00 06 anos R3 85 E-6 (19,80) R$ ,00 R$ 5.764,70 06 anos R4 85 E-6 (19,80) R$ ,00 R$ 6.470,58 06 anos R5 60 E-12 (23,60) R$ ,00 R$ 5.533,33 12 anos 26 Ajustes depreciativos por tempo de construção/ identificação dos Valores dos Terrenos IA (R$) R1 (R$) R2 (R$) R3 (R$) R4(R$) R5(R$) Idade aprox.construção 26 anos 10 anos 06 anos 06 anos 06 anos 12 anos A - Venda Imóvel Global , , , , ,00 C - Ross Heidecke 23,10% 22,60% 19,80% 19,80% 19,80% 23,60% D - Benfeitorias Ajustadas (-) , , , , ,00 F - Valor m 2 do Terreno 5.482, , , , ,66 Considerando os detalhes observados nas vistorias, tipo localização e acessórios integrados nos imóveis visitados, bem como a idade e o estado de conservação dos imóveis, nos tópicos acima, aplicamos fatores de correção e ajustes apropriados, segundo preferências reconhecidas pelo mercado imobiliário, considerando a NBR 14653/2, Norma IBAPE/95 e Instruções do CAAVI/2004 para avaliações urbanas. Página 28 de 33

29 fls. 186 HOMOGEINIZAÇÃO DOS DADOS Os imóveis considerados nesse estudo, quando comparado ao hipoteticamente chamado Imóvel Paradigma (2.200 pontos), obtiveram as seguintes pontuações: IMÓVEL IA R1 R2 R3 Imóvel Paradigma pontos = 100% ,09% 99,09% 98,63% 99,09% R ,09% R ,27% R$ 4.944,20 (=100%) PONTUAÇÃO % Representativa Pontuação 2.200%= x% Assim temos que a média entre os referenciais é de: Representativa em %: R 1 99,09 + R 2 98,63 + R 3 99,09 + R 4 99,09 + R 5 97,27 5 = 98,63% R$/m 2 da área do terreno: R ,50 + R ,50 + R ,29 + R ,41 + R ,66 5 = 98,63% = R$ 4.876,47 médio/m 2 Logo, o Imóvel Paradigma corresponde a: (R$ médio/m 2 ) 4.876,47 Se o Imóvel Avaliando corresponde a 98,63% quando comparado ao chamado Imóvel Paradigma, e se temos que os 100% deste equivalem a R$ 4.944,20, então o valor do metro quadrado do Imóvel Avaliando (IA) é equivalente: (valor do m 2 do IP ) R$ 4.944,20 x (% Repres. do IA) 98,63% = R$4.876,46/m 2 Página 29 de 33

30 97,27% 99,09% 99,09% 98,63% 99,09% 94,09% fls. 187 Que multiplicado pelo total da área total do apartamento (53,16m 2 ) que possui o Imóvel Avaliando, nos fornece seu valor global aproximado de R$ ,61 (duzentos e cinquenta e nove mil duzentos e trinta e dois reais e sessenta e um centavos). Por fim, o valor global existente terreno e da edificação perfaz o total de: R$ ,61 (duzentos e cinquenta e nove mil duzentos e trinta e dois reais e sessenta e um centavos), válido para dezembro de IP = pts GRÁFICO DE EQUIVALÊNCIA COMPARATIVA 0 IA R1 R2 R3 Justificativas: Considerando que o valor encontrado tecnicamente já reflete a realidade do mercado, não será aplicado qualquer fator de correção ou ajuste. R4 R5 REPRESENTATIVIDADE IP = 100% IA = 94,09% R1 = 99,09% R2 = 98,63% R3 = 99,09% R4 = 99,09% R5 = 97,27% Página 30 de 33

31 fls. 188 QUADRO COMPARATIVO DOS VALORES DE CONDOMÍNIO IMÓVEL Valor do Condomínio (R$) Valor de Venda (R$) % Representativa IA 340, ,61 0,13% R1 380, ,00 0,11% R2 590, ,00 0,09% R3 560, ,00 0,10% R4 560, ,00 0,10% R5 410, ,00 0,12% apresenta o comportamento abaixo: Condomínios Análise Comparativa: No momento o mercado imobiliário 0,00 a 0,30% Limites aceitáveis 0,31 a 0,50% Acima do limite 0,51 a 0,70% Dificulta a venda ou locação 0,71% Fator depreciativo para viabilizar a venda Página 31 de 33

32 fls. 189 CONCLUSÃO Considerando estudos, pesquisas e vistorias realizadas, em cumprimento ao que estabelece a NBR nº /2 da ABNT, consubstanciada por técnicas modernas de avaliações urbanas do IBAPE/SP de 1995 que contribuíram para formarmos a convicção do valor. Trata-se de uma avaliação expedita/comercial que se louva em informações obtidas junto ao mercado imobiliário, considerando imóveis com características semelhantes e localização socioeconômica, devendo-se prever uma possível variação diante dos interesses inerentes do próprio mercado. Diante do exposto, atribuímos ao imóvel em questão o valor locativo de R$ ,61 (duzentos e cinquenta e nove mil duzentos e trinta e dois reais e sessenta e um centavos), válido para dezembro de Por fim, fica estabelecido que os valores encontrados para a época podem ter acréscimo de 10% (dez por cento) ou decréscimo de 5% (cinco por cento), de acordo com o interesse de mercado, ficando a múnus deste Juízo sua majoração ou depreciação, conforme cálculos abaixo: Valor encontrado na Avaliação do Terreno para dezembro/2016 = R$ ,61 Valor acrescido de 10% = R$ ,87 Valor decrescido de 5% = R$ ,97 Santo André, 12 de dezembro de Perito Judicial CRECI nº Página 32 de 33

33 fls. 190 ENCERRAMENTO O presente laudo está digitado em 33 (trinta e três) folhas, no anverso, todas rubricadas, sendo a penúltima e a última datada e assinada. Santo André, 12 de dezembro de Perito Judicial CRECI nº Página 33 de 33