PROCESSO DIGITAL Nº /01

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1 fls. 79 EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA QUINTA VARA CÍVEL DO VIII - FORO REGIONAL TATUAPÉ, DESTA CAPITAL. PROCESSO DIGITAL Nº /01 ADEMAR T. ARAKAKI, Engenheiro, Perito Judicial, nomeado nos Autos da Ação de CUMPRIMENTO DE SENTENÇA, requerida por CONDOMÍNIO SPLENDOR TATUAPÉ, em face de FABIANO BISPO DE NOVAES, dando por terminado seus estudos, diligências e vistorias, vem, mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência para, apresentar suas conclusões consubstanciadas no LAUDO em anexo, pelo qual determinou o valor do imóvel consistente do apartamento nº. 61, localizado no 6 andar do Edifício Sena - Bloco A, integrante do Condomínio Splendor Tatuapé, situado na Rua Sete de Outubro, n 260, Chácara Califórnia, no valor de R$ ,00 (um milhão e trezentos mil reais), com direito ao uso de três vagas na garagem. Termos em que, P. Deferimento. São Paulo, 10 de julho de ADEMAR T. ARAKAKI CREA: Membro titular do IBAPE

2 fls OBSERVAÇÕES PRELIMINARES O presente Laudo tem por objetivo, determinar o valor de mercado para o imóvel, assim descrito na matrícula n , registrado no 9 Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo (fls. 08/12): 2.- VISTORIA Unidade autônoma designada apartamento nº 61, localizado no 6º pavimento do Bloco A Edifício Sena, integrante do Condomínio Splendor Tatuapé, situado na Rua Sete de Outubro, nº 260, na Vila Gomes Cardim, 27º Subdistrito Tatuapé, contendo: área real privativa coberta edificada de 192,00 m²; área real comum coberta edificada de 99,491 m²; área real total edificada de 291,491 m²; área real comum descoberta de 27,318 m²; área real total construída mais descoberta de 318,809 m²; correspondendo-lhe uma fração ideal no terreno de 0,9035% e o direito ao uso de 03 (três) vagas indeterminadas, para autos de passeio, na garagem coletiva e 01 (um) depósito indeterminado localizado nos subsolos. CONTRIBUINTE: (maior área). Em diligência ao Condomínio Splendor Tatuapé, o signatário foi informado pelo Sr. Porteiro que não havia ninguém no apartamento sub judice que pudesse franqueá-lo para as vistorias internas. Tendo em vista outros apartamentos do Condomínio Splendor Tatuapé que possuem as mesmas características construtivas, este

3 fls. 81 signatário efetuou a vistoria em uma unidade semelhante ao apartamento avaliando, franqueado pela Sr. Moisés, Zelador do Condomínio, colhendo as informações necessárias, e a avaliação procedeu-se com base na Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP 2011, que atende as prescrições do item da ABNT NBR /2011, que assim se refere: Quando não for possível o acesso ao interior do imóvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliação. Nesse caso, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com base em uma situação presumida, a partir de elementos que for possível obter DO LOCAL CARACTERÍSTICAS GERAIS Trata-se de um imóvel consistente de apartamento residencial nº 61, localizado no 6º andar do Edifício Sena - Bloco A, integrante do Condomínio Splendor Tatuapé, situado na Rua Sete de Outubro, n 260, Chácara Califórnia, Capital/SP CADASTRAMENTO SEGUNDO O MAPA FISCAL De acordo com a Planta Genérica de Valores publicada pela Prefeitura Municipal de São Paulo, o imóvel possui a seguinte identificação:

4 fls. 82 SETOR: QUADRA: ÍNDICE FISCAL:... R$ 1.544,00/2010 As reproduções a seguir ilustram a localização do imóvel:

5 fls. 83 Rua Sete de Outubro, no trecho onde se localiza o Condomínio Splendor Tatuapé.

6 fls MELHORAMENTOS PÚBLICOS O local é servido dos principais melhoramentos urbanos, tais como: água, luz, força, telefone, calçamento, iluminação pública, galeria para recolhimento de águas pluviais e transporte coletivo nas proximidades CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO O local apresenta características de uso misto, predominantemente comercial, com densidade demográfica alta. A ocupação comercial é caracterizada por lojas, bares, lanchonetes, drogarias, escritórios, escolas, postos de gasolina e serviços diversificados, ao longo da Rua Cantagalo, Rua Antônio de Barros e logradouros circunvizinhos. A destinação residencial é caracterizada por edificações térreas e assobradadas, e apartamentos residenciais de padrão médio e superior ZONEAMENTO A Lei de Zoneamento do Município de São Paulo estabelece normas complementares ao Plano Diretor Estratégico, institui os Planos

7 fls. 85 Regionais Estratégicos das Subprefeituras, dispõe sobre o parcelamento, disciplina e ordena o uso e ocupação do solo do Município de São Paulo. O local em causa integra a Zona ZM 3b/01: zona mista de densidade demográfica e construtiva alta. A Zona Mista de Alta Densidade (ZM-3b) permite um adensamento maior e autoriza imóveis de área construída até 2,50 vezes maior que a área do terreno. localiza o imóvel: A reprodução a seguir ilustra o zoneamento da região onde se

8 fls DO IMÓVEL O Condomínio Splendor Tatuapé é constituído de 02 blocos de Edifícios residenciais, possuindo no pavimento térreo: portaria eletrônica, hall social, quadra de esportes, playground, academia, churrasqueiras, salão de festas, piscina (coberta/descoberta), sauna, salão de jogos, brinquedoteca, sala de tv, áreas de descanso, cada torre é servida por três elevadores, sendo dois sociais e um de serviço, que atendem a 27 andares superiores com 2 apartamentos por andar, e vagas de estacionamentos localizadas em três subsolos.

9 fls. 87 O apartamento n.º 61, objeto da presente avaliação, está localizado no 6.º andar do Edifício Sena - Bloco A, contendo área real privativa coberta edificada de 192,00 m²; área real comum coberta edificada de 99,491 m²; área real total edificada de 291,491 m²; área real comum descoberta de 27,318 m²; área real total construída mais descoberta de 318,809 m²; correspondendo-lhe uma fração ideal no terreno de 0,9035% e o direito ao uso de 03 (três) vagas indeterminadas, para autos de passeio, na garagem coletiva e 01 (um) depósito indeterminado localizado nos subsolos. O apartamento tipo do Condomínio Splendor Tatuapé possui: sala de estar, sala de jantar, varanda gourmet, quatro dormitórios sendo duas suítes, banheiro social, lavabo, cozinha, área de serviço e dependências de empregada com banheiro, com idade física estimada de 7 anos, podendo ser classificado como apartamento superior de acordo com o Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP. Considerando-se que a edificação se enquadra na Classe 1 Residencial, Grupo 1.3 Apartamento e no padrão Padrão Superior, limite médio, com elevador de acordo com a Tabela de Classificação das Edificações e Tipologia Construtiva, que assim se refere: Edifícios atendendo a projeto arquitetônico com soluções planejadas tanto na estética das fachadas como na distribuição interna dos apartamentos, em geral dois por andar. Dotados de dois ou mais elevadores (social e serviço), geralmente com acessos e circulação independentes. Hall social não necessariamente amplo, porém com revestimentos e elementos de decoração de bom padrão. Áreas externas com

10 fls. 88 grandes afastamentos e jardins, podendo ou não conter área de lazer (salão de festas, quadra de esportes, piscinas, etc.). Fachadas com pintura sobre massa corrida, massa texturizada ou cerâmica; eventualmente combinados com detalhes em granito ou material equivalente. Unidades contendo salas para dois ou mais ambientes, três dormitórios, pelo menos uma suíte, cozinha, dois ou mais banheiros completos (pelo menos uma suíte), dependências para empregada e duas ou mais vagas de estacionamento. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de bom padrão e qualidade, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Pisos: assoalho, cerâmica esmaltada, carpete, placas de mármore ou de granito. Paredes: pintura látex sobre corrida ou gesso, cerâmica. Instalações hidráulicas: completas com peças sanitárias e metais de boa qualidade; aquecimento central. Instalações elétricas: completas compreendendo diversos pontos de iluminação e tomadas com distribuição utilizando circuitos independentes e componentes de qualidade, inclusive pontos especiais para equipamentos eletrodomésticos e instalações para antena de TV e telefone nas principais acomodações. Esquadrias: caixilhos e venezianas de madeira ou de alumínio.

11 fls. 89 As fotografias a seguir, ilustram os aspectos do local, as características das áreas comuns do Condomínio Splendor Tatuapé, e do apartamento vistoriado. Fachada. CONDOMÍNIO SPLENDOR TATUAPÉ Entrada da garagem. Portaria de acesso ao Condomínio.

12 fls. 90 CONDOMÍNIO SPLENDOR TATUAPÉ - ÁREAS COMUNS Vias de circulação. Salão de festas.

13 fls. 91 Churrasqueira. Sala de ginástica.

14 fls. 92 Piscina descoberta. Sauna.

15 fls. 93 Áreas de descanso. Playground.

16 fls. 94 Sala de TV. Brinquedoteca.

17 fls. 95 Salão de Jogos. Quadra de esportes.

18 fls. 96 EDIFÍCIO SENA - BLOCO A - ÁREAS COMUNS Hall social. Hall do elevador.

19 fls. 97 CONDOMÍNIO SPLENDOR TATUAPÉ - UNIDADE VISTORIADA Hall social. Sala de estar.

20 fls. 98 Sala de jantar. Varanda gourmet.

21 fls. 99 Hall de circulação. Dormitório.

22 fls. 100 Banheiro social. Dormitório suíte.

23 fls. 101 Banheiro suíte. Closet.

24 fls. 102 Banheiro suíte. Dormitório suíte.

25 fls. 103 Cozinha. Área de serviço.

26 fls. 104 Banheiro social. Banheiro de empregada.

27 fls CRITÉRIO AVALIATÓRIO AVALIAÇÃO DO IMÓVEL O presente Laudo foi elaborado em conformidade com a Norma Brasileira NBR "Avaliação de Imóveis Urbanos" que é de uso obrigatório em qualquer manifestação escrita sobre avaliação de imóveis urbanos e visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos, bem como a "Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP", e o Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP. Na presente avaliação, adotou-se o Método Direto, que define o valor de forma imediata através da comparação direta com dados de elementos assemelhados, constituindo-se em Método Básico. Para a coleta dos dados de mercado para a determinação do valor unitário básico de área útil que reflita a realidade mercadológica imobiliária da região avaliada, pesquisou-se junto às diversas empresas imobiliárias os valores ofertados para venda de apartamentos na mesma região geoeconômica e negócios efetivamente realizados. Da pesquisa efetuada obteve-se 12 elementos comparativos. Obtidos os 12 elementos comparativos homogeneizados, fezse os cálculos estatísticos obtendo-se a média aritmética e seus limites de confiança compreendido no intervalo de mais ou menos 30% em torno da média, cuja média final homogeneizada para o valor do metro quadrado de área útil resultou em: Vu = R$ 6.280,52/m 2 julho/2.017

28 fls. 106 OBS: O Valor Unitário de R$ 6.280,52/m 2 (seis mil, duzentos e oitenta reais e cinquenta e dois centavos por metro quadrado) foi obtido através de Pesquisa de Comparativos, cujas características constam da pesquisa de mercado. Para a perfeita aplicação deste método, as características básicas em que deve haver semelhança estão relacionadas com os seguintes aspectos: localização, tipo do imóvel, dimensões, padrão construtivo, idade e data da oferta. Obedecidas as condições acima, o valor de mercado procurado estará ajustado à realidade dos preços vigentes na região estudada. Para a aplicação do Método Comparativo será adotado o processo de homogeneização dedutivo, no qual são feitas racionalizações prévias e, a partir delas, se ajustam os valores comparativos para adequálos às condições do imóvel avaliando. Para tanto, serão aplicados os critérios de homogeneização obedecendo aos seguintes fatores: - OFERTA: Dedução de 10% (dez por cento) no preço das ofertas para cobrir risco de eventual super estimativa dos preços (elasticidade dos negócios). No caso de transcrição não haverá o referido desconto. - ATUALIZAÇÃO: Não será feita a atualização dos elementos, pois foram coletados em data contemporânea à do presente laudo.

29 fls. 107 PADRÃO CONSTRUTIVO: A determinação do valor unitário da participação das benfeitorias, que incide sobre o valor do imóvel, será calculada através do estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos. Os valores unitários médios, assim como os intervalos de valores relativos aos padrões construtivos, estão vinculados ao valor do R 8 N do SINDUSCON/SP, conforme tabela a seguir:

30 fls. 108 DEPRECIAÇÃO PELA IDADE DA CONSTRUÇÃO: o fator de depreciação será calculado por métodos, conforme a seguir: ROSS: D = 1 - ( 1 - r ) ( x + x² ) 2 n n 2 HEIDECKE: D = A + ( 1 C ). C Onde: D = Fator de depreciação ; x = Idade da edificação; n = Vida útil ; r = Valor residual ; A = Coeficiente de depreciação. O coeficiente de depreciação F OC FATOR DE ADEQUAÇÃO AO OBSOLETISMO E AO ESTADO DE CONSERVAÇÃO - é obtido através da seguinte fórmula: F OC = R + K * (1 - R) Onde: R = Coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, sendo que, para o padrão da edificação, corresponde a 20% (0,200) ; K = Coeficiente de Ross/Heidecke. De acordo com o aludido trabalho, o valor da construção será determinado através da seguinte expressão: VB = A x V u - F OC Sendo:

31 fls. 109 REF. VB = Valor da benfeitoria A = Área total construída V u = Valor unitário da construção F OC = Depreciação pela idade e estado da construção O estado de conservação da edificação será classificado segundo a graduação constante a seguir: E S T A D O D A E D I F I C A Ç Ã O DEPRECIAÇÃO A NOVO 0,00 B ENTRE NOVO E REGULAR 0,32 C REGULAR 2,52 D ENTRE REGULAR E NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES 8,09 E NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES 18,10 F NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES E IMPORTANTES 33,20 G NECESSITANDO DE REPAROS IMPORTANTES 52,60 H NECESSITANDO DE REPAROS IMPORTANTES E EDIFICAÇÃO SEM VALOR (%) 75,20 I SEM VALOR 100,00 O estado de conservação da edificação será fixado em função das constatações em vistorias, observando-se o estado aparente em que se encontram: sistema estrutural, de cobertura, hidráulico, e elétrico; paredes, pisos e forros, inclusive seus revestimentos, pesando os seus custos para uma eventual recuperação. Os elementos comparativos foram inseridos no programa GeoAvaliarPro desenvolvido com base nas Normas do IBAPE/SP, demonstrados a seguir.

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47 fls AVALIAÇÃO DO APARTAMENTO N.º 61 Na avaliação da unidade autônoma foi considerada a área homogeneizada segundo a Norma NBR De acordo com os critérios estabelecidos no Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos de São Paulo, as vagas de garagens de prédios de apartamentos deverão ser avaliadas por preço equivalente a 50% do valor unitário fixado para a parte principal que, para isso, se baseará na área útil de 10,00 m² por vaga. fórmula: VI = S x Vu Onde: Desta forma, o valor do imóvel será determinado através da VI = valor procurado do imóvel; A = área privativa da unidade = 192,00 m²; Vg = Vagas de garagem = 30,00 m 2 ; S = Área homogeneizada [A + (Vg/2)] = 207,00 m 2 Vu = valor unitário = R$ 6.280,52/m 2 Substituindo e calculando: VI = 207,00 m² x R$ 6.280,52/m 2 = R$ ,64 ou em números redondos: VI = R$ ,00 (um milhão e trezentos mil reais) base: julho/2.017

48 fls CONCLUSÃO Através dos cálculos efetuados, concluiu-se pelo seguinte valor de mercado para o imóvel consistente do apartamento n.º 61, localizado no 6.º andar do Edifício Sena - Bloco A, integrante do Condomínio Splendor Tatuapé, matricula nº , registrado no 9 Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo: APTº N.º 61 EDIF. SENA - COND. SPLENDOR TATUAPÉ RUA SETE DE OUTUBRO, Nº 260 VALOR = R$ ,00 (um milhão e trezentos mil reais) base: julho de Obs.: com direito a três vagas de garagem 5.- ENCERRAMENTO Consta o presente Laudo de avaliação de 48 (quarenta e oito) folhas impressas de um só lado, vindo as demais rubricadas e esta última datada e assinada pelo Perito Judicial. Acompanha o presente Laudo: ANEXO - I = Croqui do imóvel São Paulo, 10 de julho de ADEMAR T. ARAKAKI CREA: Membro titular do IBAPE

49 fls. 127 A N E X O - I CROQUI DO IMÓVEL

50 fls. 128 Edifício Sena - Bloco A - Condomínio Splendor Tatuapé Rua Sete de Outubro, n 260 Apto Tipo