Eng. Salvador Bueno das Neves Crea: /D

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1 fls. 134 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FORO JOÃO MENDES JÚNIOR DE SÃO PAULO. PROCESSO Salvador Bueno das Neves, engenheiro, CREA , perito judicial, honrado por sua nomeação à folhas 125 dos Autos do processo que move PETROBRAS DISTRIBUIDORA S/A contra CELSO LUIZ DE CARVALHO CÂMARA, após minuciosa análise dos Autos e vistoria in loco, vem mui respeitosamente perante Vossa Excelência requerer: a - A juntada do respectivo Laudo de Avaliação b - A liberação dos honorários que se encontram depositados. c - A complementação dos honorários que diz respeito à execução dos trabalhos como seguem: - Tempo gasto para 3 visitas in loco para a realização da vistoria = 10hs - Tempo para aquisição da planta no Cartório do Registro de imóveis = 3hs. - Tempo para pesquisas e confecção do laudo = 6 hs. - Total... 19hs. Valor da hora para perícia - Tabela fornecida pelo IBAPE/SP = R$ 360,00 Valor dos trabalhos periciais = 6.840,00 (seis mil oitocentos e quarenta reais) Valor da complementação: Termos em que, Pede Deferimento R$ 3.840,00 (três mil oitocentos e quarenta reais) São Paulo, 07 de dezembro de Salvador Bueno das Neves Perito Judicial - Crea

2 fls. 135 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FORO JOÃO MENDES JÚNIOR DE SÃO PAULO. PROCESSO Salvador Bueno das Neves, engenheiro, CREA , perito judicial, honrado por sua nomeação à folhas 125 dos Autos do processo que move PETROBRAS DISTRIBUIDORA S/A contra CELSO LUIZ DE CARVALHO CÂMARA, após minuciosa análise dos Autos e vistoria in loco, vem mui respeitosamente perante Vossa Excelência apresentar a conclusão a que chegou, contida no presente LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 1

3 fls. 136 ÍNDICE Capítulo I Objetivo...03 Capítulo II Objeto...03 Capítulo III Vistoria...05 Capítulo IV Avaliação...07 Capítulo V Conclusão...08 Capítulo VI Encerramento...08 ANEXOS I Planta de Localização...10 II - Levantamento de Valores...11 III - Memória de Calculos

4 fls. 137 I Objetivo O objetivo do presente trabalho é atender determinação deste Douto Juízo, à folhas 125 dos Autos, apresentando o valor atual do imóvel que foi penhorado, conforme Certidão de Penhora, à folhas 108/109 dos mesmos Autos. II Objeto O objeto é um terreno situado no Caminho Particular e Estrada de Rodagem que de Parelheiros vai ao Bairro de Embu-Guaçú, no Distrito de Parelheiros, conforme matrícula nº registrada no 11º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo e Código Rural registrado no INCRA sob nº Vista da propriedade satélite Google 1 - Localização O imóvel acha-se localizado em área rural, no Caminho Particular e Estrada de Rodagem que de Parelheiros vai ao Bairro de Embu-Guaçú no Distrito de Parelheiros, Município de São Paulo. Essa Estrada de Rodagem hoje possui o nome de Estrada do Juza e a localização do imóvel é sem número. 3

5 fls Melhoramentos Públicos O acesso ao local é através de estrada sem asfalto, coberta com cascalho, e não possui nenhum melhoramento público, pois, está localizado em zona rural, apenas possui luz elétrica. Vista geral da Estrada do Jusa Estrada da Servidão - Acesso para a vizinha Lydia Mitie Yano Vista do acesso - Entrada vizinha Lydia Mitie Yano. 4

6 fls. 139 III Vistoria No dia 14 de novembro foi realizada a primeira tentativa de localização do imóvel e, sem êxito, pois na matrícula não consta a sua perfeita localização. Como através da matrícula consta que sua localização é na estrada de Parelheiros que vai de Parelheiros até Embu-Guaçu, foram feitas várias idas e vindas, e, consultados os moradores dos entornos, não foi possível localizálo. Isso ocorreu pelo motivo de constar nos Autos que esse imóvel fora oferecido em garantia pelo valor de R$ ,00,e, portanto por esse valor deveria haver benfeitorias, não sendo, então apenas uma gleba de terra. No dia 17 de novembro,este signatário dirigiu-se ao 11º Cartório do Registro de Imóveis de São Paulo, onde foi possível obter uma planta de localização desse imóvel. De posse dessa planta, novamente no dia seguinte houve outra tentativa para localizar esse imóvel, procurando através da planta de localização, onde a sua localização na planta é imprecisa. Várias consultas foram feitas nas imobiliárias da região, sendo informado que não conhecem os nomes constantes na respectiva matrícula. Após pesquisa dos nomes constantes na matrícula, não foi possível localizar essas pessoas. Finalmente após várias tentativas, através da esposa do proprietário anterior do imóvel objeto, Sr. Douglas, este enviou um funcionário seu para indicar a localização do imóvel. Assim, finalmente foi encontrado o imóvel que localiza-se na Estrada do Juza, que liga Parelheiros a Embú Guaçu, sem número sendo possível realizar a vistoria. Atendidos pela Srª Julia Mitie Yano, irmã da Srª Lydia Mitie Yano, proprietária do imóvel lindeiro, vide planta no Anexo I, foi possível localizar e vistoriar o imóvel, sem contudo adentra-lo, pois trata-se de mata atlântica, virgem e sem nenhuma benfeitoria. Não foi possível verificar seus limites apenas o que limita-se com o imóvel da Srª Lydia Mitie Yano. 1) - Características dimensionais conforme matrícula Terreno situado no Caminho Particular e Estrada de Rodagem que de Parelheiros vai ao bairro de Embu-Guaçú, no Distrito de Parelheiros, assim descrito e caracterizado: Tem início em um ponto situado no Caminho Particular de 10,00 m de largura, distante 50,00m da Estrada de Rodagem que de Parelheiros vai ao Bairro de Embu-Guaçú; deste ponto segue em linha reta, na distância de 216,23m, confrontando com propriedade de Lydia Mitie Yano e outros,objeto da matrícula nº , até encontrar outro ponto; deste 5

7 fls. 140 ponto deflete à direita e segue na mesma confrontação, por uma distância de 156,40m, até encontrar outro ponto localizado junto à linha de divisa com propriedade de Gunter Kluseman; deflete à direita e segue por uma distância de 436,92m, confrontando ainda com propriedade de Gunter Kluseman, até um marco existente à beira de uma valo, junto às divisas de terrenos de Gunter Kluseman; deflete à direita e segue pelo referido valo nas distâncias de 50,00m e 100,00m até um gravatá, pelo qual segue até o seu final, numa distância de 130,00m, defletindo em seguida à direita e a seguir por uma linha reta de 179,00m até atingir um córrego, divisando nesta extensão a princípio com Gunter Kluseman e depois com Kenichiro Yano, do córrego deflete à direita e segue pelo mesmo, subindo numa distância de 843,00m, sempre divisando com terreno de Takao Yoshimura, até atingir a Estrada de Rodagem que de Parelheiros vai ao Bairro de Embu-Guaçú, pela qual acompanha por 52,00m até atingir o Caminho Particular de 10,00m de largura, segue pelo referido Caminho Particular numa extensão de 50,00m e confronta com terrenos de Ascendino Helfenstein até atigir o ponto de partida, encerrando a área total de ,33m2. INCRA: Código do Imóvel Rural: ; Área total: 16,8000ha; Módulo Fiscal: 5,0000ha; Nº de Módulos Fiscais: 3,3600; Fração Mínima de Parcelamento: 2,0000ha; Número do Imóvel da Receita Federal: Vista da área através da propriedade vizinha de Lydia Mitie Yano. 6

8 fls. 141 B)- Características geográficas Trata-se de uma Área para Compensação Ambiental*, localizada em zona rural, em local coberto por vegetação nativa e conforme Lei 9.605/98 do Código Florestal, é considerada APP (área de proteção Ambiental). Tendo em vista que essa propriedade é coberta por mata atlântica e que sua maior dimensão limítrofe é com um córrego, é portanto considerada uma APP e que as APPs destinam-se a proteger solos e, principalmente, as matas ciliares, as quais cumprem a função de proteger os rios e reservatórios de assoreamentos, evitar transformações negativas nos leitos, garantir o abastecimento dos lençóis freáticos e a preservação da vida aquática, razão pela qual não se considerou, para efeito de avaliação como sendo Gleba Urbanizável, sendo portanto realizada a avaliação apenas como Área para Compensação Ambiental. *A compensação ambiental é o mecanismo financeiro que visa contrabalancear os impactos ambientais previstos ou já ocorridos na implantação de empreendimentos (indenização pela degradação). Os recursos são destinados às Unidades de Conservação do Sistema Nacional de Unidades de Conservação. SNUC, cujo instrumento está contido no Art. 36 da Lei de 18/Julho/2000, regulamentado pelo Decreto nro 4340 de 22/Ago/2002 alterado pelo Decreto 5.566/05. IV Avaliação A região não dispõe de ofertas de imóveis compatíveis, e, apenas através de imobiliárias e consultores, foi possível obter informações quanto a valores unitários de apenas cinco ofertas pelas quais será feita a avaliação através do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, onde os valores unitários dos imóveis pesquisados sofrerão tratamento estatístico e homogeneizados após. Valor do imóvel Vi Vi = A x Vu A = ,33m2 Vu = 2,25/m2 Vi = ,33 x 2,25 = ,00 Valor do imóvel = R$ ,00 7

9 fls. 142 V Conclusão Pelas descrições anteriores, conclui este signatário que o valor de venda do imóvel é: R$ ,00 (trezentos e setenta e oito mil e quinhentos reais) Arredondados Valor calculado para o mês de dezembro de VI Encerramento Consta o presente laudo de 13 folhas impressas em um só lado, todas rubricadas, sendo esta datada e assinada, inclusive os Anexos. São Paulo, 07 de dezembro de Salvador Bueno das Neves CREA Perito Judicial Em atenção ao artigo 5 do provimento nº 755/2001 do Conselho Superior de Magistratura, informa que se encontra à disposição das partes, em arquivo da E. Vara, currículum vitae, carteira de habilitação CREA, diploma de Engenharia e Certidões Cíveis e Criminais, em nome do signatário. 8

10 fls. 143 ANEXOS I - Planta de Localização II - Pesquisas Imobiliárias III - Memória de Cálculos 9

11 fls. 144 I - planta de localização Área 10

12 fls. 145 Ii - PESQUISA IMOBILIÁRIA Imóvel 1 A Imobiliária Estação localizada em Parelheiros, através do Sr. Silvio, Consultor imobiliário, informa que há na região áreas à venda com valores que variam entre R$ 1,00 a R$ 3,00 por metro quadrado. Contato Tel e Valor médio unitário R$2,00/m2 Imóvel 2 Área de m2, à venda, localizada nas proximidades da área avalianda, pelo valor de R$ ,00. Contato Sr. Marcelo Silva, Consultor Imobiliário, Creci Tel e Valor unitário = R$ 1,00/m2 11

13 fls. 146 Ii - PESQUISA IMOBILIÁRIA Imóvel 3 Sr. Fabricio Paulinelli, Consultor Imobiliário,, oferece áreas em Parelheiros com tamanho acima de m2 e valores que variam entre R$2,00 e R$3,00 por metro quadrado. Contato - Tel. (11) Valor unitário médio = R$ 2,50/m2 Imóvel 4 Área à venda com m2 localizada na região de Parelheiros, com valor de R$ ,00. Jupter Imobiliária (11) e Valor unitário = R$ 2,70/m2 Imóvel 5 Área Ambiental para Compensação com m2 com valor de R$ ,00. Imobiliária Estação - Tel Valor unitário = R$1,00/m2 12

14 fls. 147 Memória de Cálculos Vu = Vip x Fo Vu = Valor unitário Vip é o valor do imóvel pesquisado. a é a área do imóvel Fo é o fator de oferta que é = 0,90. TABELA DE VALORES UNITÁRIOS Imóvel Vu Fo Vus 1 2,50 0,90 2,25 2 1,00 0,90 0,90 3 2,50 0,90 2,25 4 2,70 0,90 2,43 5 1,00 0,90 0,90 Somatória dos Valores 8,73 Média M = 1,75 Limite amostral Limite máximo = M + 30% = 2,27 Limite mínimo = M 30% = 1,22 Elimina-se a amostra 2, 4, e 5, portanto a nova média será M = 2,25 Portanto, o valor unitário saneado Vu será: Valor unitário = R$ 2,25/m2 13