EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA DD. 7ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL II SANTO AMARO

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Rosângela Vieira Laranjeira
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1 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA DD. 7ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL II SANTO AMARO Processo nº MÁRCIO COVELLO, perito judicial nomeado nos autos da ação de COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS, em fase de CUMPRIMENTO DE SENTENÇA, que CONDOMÍNIO EDIFÍCIO TOCANTINS move em face de MÔNICA PINHEIRO MUJALLI EGYDIO DE OLIVEIRA, em trâmite perante esse DD. Juízo e r. Cartório vem, mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência, expor o quanto segue: Em cumprimento à r. determinação de fls. 255, no dia 18 de outubro, este perito, acompanhado pelo advogado da executada, Dr. Luiz Fernando, OAB nº , dirigiu-se ao imóvel anteriormente avaliado, tendo sido agora franqueado acesso ao local. parte interna do imóvel avaliando. Nesta oportunidade, apresenta-se fotografias tiradas da fls. 258

2 FOTO n o 01 Vista da entrada da unidade avalianda. fls. 259

3 FOTO n o 02 Vista do hall de entrada da unidade avalianda. fls. 260

4 FOTO nº 03 Vista do lavabo da unidade avalianda. fls. 261

5 FOTO n o 04 Vista da cozinha da unidade avalianda. fls. 262

6 FOTO nº 05 Vista da área de serviço da unidade avalianda. fls. 263

7 FOTO n o 06 Vista da sala da unidade avalianda. fls. 264

8 FOTO n o 07 Outra vista da sala da unidade avalianda. fls. 265

9 FOTO nº 08 Vista da sacada da sala da unidade avalianda. fls. 266

10 FOTO nº 09 Vista da sala de jantar da unidade avalianda. fls. 267

11 FOTO nº 10 Vista do dormitório de empregada da unidade avalianda. fls. 268

12 FOTO n o 11 Vista do banheiro de empregada da unidade avalianda. fls. 269

13 FOTO nº 12 Vista da suíte da unidade avalianda. fls. 270

14 FOTO n o 13 Vista do banheiro da suíte da unidade avalianda. fls. 271

15 FOTO nº 14 Vista da suíte máster da unidade avalianda. fls. 272

16 FOTO n o 15 Vista do banheiro da suíte máster da unidade avalianda. fls. 273

17 FOTO n o 16 Vista do closet da suíte máster da unidade avalianda. fls. 274

18 FOTO nº 17 Vista do dormitório da unidade avalianda. fls. 275

19 FOTO n o 18 Vista do banheiro da unidade avalianda. fls. 276

20 FOTO nº 19 Vista do segundo dormitório da unidade avalianda. fls. 277

21 FOTO n o 20 Vista do corredor da unidade avalianda. fls. 278

22 DA AVALIAÇÃO Considerando o atual estado de conservação do imóvel avaliando, deixa-se de aplicar a redução de 10% em nome da elasticidade das ofertas, bem como será progredido o estado da edificação em um degrau. Diante das características do imóvel, fica mantida sua classificação no item Apartamento Padrão Superior, baseado nos critérios estabelecidos no estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS - IBAPE/SP. A aplicação da fórmula adequada do Método Ross/Heidecke, que considera o tipo da construção, acabamentos aplicados, idade real da edificação e o seu estado de conservação também fica mantida (foc = 0,867). Posta a questão nestes termos, temos então como resultado final da pesquisa do Anexo II de R$ 4.091,60 (três mil, quinhentos e sessenta e um reais e setenta centavos). CÁLCULO DO VALOR DO APARTAMENTO Para efeito de cálculo, consideramos que o valor das vagas de garagem correspondem a 8% do valor do apartamento. fls. 279

23 incluído o valor das vagas de garagem. apartamento ora avaliado: No valor calculado na planilha em anexo já está Portanto, deve ser atribuído o seguinte valor para o V AP. No 15 q AP No 15 S AP No 15 onde: V AP nº 15 valor do apartamento q AP nº 15 preço unitário homogeneizado = R$ 4.091,60 S AP nº 15 área total do apartamento = 254,70m². Substituindo-se esses 4.091,60 x 254,70 m² V AP. nº 15 = R$ ,00 (em números redondos) TOTAL DA AVALIAÇÃO APARTAMENTO Nº 15 CONDOMÍNIO EDIFÍCIO TOCANTINS V AP nº 15= R$ ,00 (um milhão e quarenta mil reais), válidos para o mês de outubro de fls. 280

24 Destarte, retifica-se o Laudo Pericial de fls. 65/122 a fim de constar que o valor da avaliação do bem constrito, na data de elaboração do laudo pericial, é de R$ ,00 (um milhão e quarenta mil reais). São Paulo, 22 de outubro de MÁRCIO COVELLO CREA/SP CRECI/SP fls. 281

25 PESQUISA DE VALORES ELEMENTOS COLETADOS E CÁLCULO DO UNITÁRIO BÁSICO do Edifício Tocantins. Superior (2,00) b ). REFERÊNCIAS: Local: Rua Alexandre Benois nº 180, Apartamento nº 15 Setor: 169 Quadra: 217 Classificação da construção: Apartamento Padrão Fator de obsoletismo: 0,867 (idade de 16 anos estado fls. 282

26 ELEMENTO DE N 0 01 LOCAL: Rua Alexandre Benois nº 180. ÁREA ÚTIL: 254,00 m² VAGA DE GARAGEM: 4 (quatro) CLASSIFICAÇÃO DA CONSTRUÇÃO: Apto. Padrão Superior (2,00) IDADE DA CONSTRUÇÃO: 16 anos (d) foc = 0,815 VALOR OFERTADO: R$ ,00 (á vista) FONTE DE INFORMAÇÃO: Century 21 House Prime FONE: DATA DA INFORMAÇÃO: abril/2017. Q 01 = ,00 x 2,00 x 0, ,00 m² 2,00 0,815 Q 01 =R$ 4.083,50/m² ELEMENTO DE N 0 02 LOCAL: Rua Alexandre Benois nº 180. ÁREA ÚTIL: 254,00 m² VAGA DE GARAGEM: 4 (quatro) CLASSIFICAÇÃO DA CONSTRUÇÃO: Apto. Padrão Superior (2,00) IDADE DA CONSTRUÇÃO: 16 anos (d) foc = 0,815 VALOR OFERTADO: R$ ,00 (á vista) FONTE DE INFORMAÇÃO: Lopes 4 Torres Imóveis FONE: DATA DA INFORMAÇÃO: abril/2017. Q 01 = ,00 x 2,00 x 0, ,00 m² 2,00 0,815 Q 01 =R$ 3.853,14/m² fls. 283

27 ELEMENTO DE N 0 03 LOCAL: Rua Alexandre Benois nº 180. ÁREA ÚTIL: 254,00 m² VAGA DE GARAGEM: 4 (quatro) CLASSIFICAÇÃO DA CONSTRUÇÃO: Apto. Padrão Superior (2,00) IDADE DA CONSTRUÇÃO: 16 anos (c) foc = 0,852 VALOR OFERTADO: R$ ,00 (á vista) FONTE DE INFORMAÇÃO: Lopes 4 Torres Imóveis FONE: DATA DA INFORMAÇÃO: abril/2017. Q 01 = ,00 x 2,00 x 0, ,00 m² 2,00 0,852 Q 01 =R$ 4.246,70/m² ELEMENTO DE N 0 04 LOCAL: Rua Alexandre Benois nº 180. ÁREA ÚTIL: 254,00 m² VAGA DE GARAGEM: 4 (quatro) CLASSIFICAÇÃO DA CONSTRUÇÃO: Apto. Padrão Superior (2,00) IDADE DA CONSTRUÇÃO: 816 anos (d) foc = 0,815 VALOR OFERTADO: R$ ,00 (á vista) FONTE DE INFORMAÇÃO: Paulo Roberto Leardi - Portal Morumbi FONE: DATA DA INFORMAÇÃO: abril/2017. Q 01 = ,00 x 2,00 x 0, ,00 m² 2,00 0,815 Q 01 =R$ 4.188,20/m² fls. 284

28 ELEMENTO DE N 0 05 LOCAL: Rua Alexandre Benois nº 180. ÁREA ÚTIL: 254,00 m² VAGA DE GARAGEM: 4 (quatro) CLASSIFICAÇÃO DA CONSTRUÇÃO: Apto. Padrão Superior (2,00) IDADE DA CONSTRUÇÃO: 16 anos (c) foc = 0,852 VALOR OFERTADO: R$ ,00 (á vista) FONTE DE INFORMAÇÃO: Paulo Roberto Leardi - Portal Morumbi FONE: DATA DA INFORMAÇÃO: abril/2017. Q 01 = ,00 x 2,00 x 0, ,00 m² 2,00 0,852 Q 01 =R$ 4.086,44/m² fls. 285

29 RESUMO DOS ELEMENTOS COLETADOS Q R$ 4.083,50/m² Q R$ 3.853,14/m² Q R$ 4.246,70/m² Q R$ 4.188,20/m² Q R$ 4.086,44/m² Somatória... R$ ,98 Média... R$ ,98= R$ 4.091,60 5 VERIFICAÇÃO DOS ELEMENTOS DISCREPANTES LIMITE SUPERIOR:... R$ 4.091,60 x 1,30 = R$ 5.319,08 LIMITE INFERIOR:... R$ 4.091,60 x 0,70 = R$ 2.864,12 coincide com o acima calculado, ou seja: Não há elementos discrepantes, portanto o unitário final Q = R$ 4.091,60/m2, válido para abril de fls. 286

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