Eng. José Zarif Neto AO EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 17ª VARA CIVEL DO FORUM CENTRAL SÃO PAULO SP LAUDO DE AVALIAÇÃO

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1 AO EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 17ª VARA CIVEL DO FORUM CENTRAL SÃO PAULO SP LAUDO DE AVALIAÇÃO PROCESSO: AÇÃO: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA REQUERENTE: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO VERMONT REQUERIDO: RIGO D'ETTORE FILHO JOSÉ ZARIF NETO, engenheiro civil, perito judicial, honrado por estar nomeado e compromissado na ação supracitada, vem apresentar laudo técnico de avaliação do imóvel objeto da lide, apartamento nº 134 (e respectivas vagas de garagem), localizado no 13 o andar do Edifício Vermont, situado à Rua Oscar Freire, Jardim América, São Paulo, Capital, objeto da Matrícula /13º CRI, considerando, para tanto, a metodologia de cálculo aplicável à avaliação, que desde já segue apresentada: fls. 112

2 O melhor método para avaliação do imóvel em tela é o comparativo direto de dados de mercado, conforme preconiza as Normas CAJUFA/13, postas as seguintes condições, aqui transcritas: 9.1. A avaliação de unidades condominiais - apartamentos e escritórios - deverá ser feita preferencialmente pelo Método Comparativo Direto Havendo disponibilidade mínima de 3 elementos comparativos diretos no mesmo edifício da unidade avalianda, consideramse atendidas as necessidades básicas para a avaliação do imóvel Serão admitidos, no caso de uso do Comparativo, para a homogeneização de valores, as seguintes influências na formação do valor do metro quadrado médio do imóvel: condição de oferta; localização do imóvel; padrão construtivo; obsoletismo e estado de conservação Recomenda-se que a pesquisa de mercado seja homogeneizada em relação à área útil da unidade condominial Elementos pesquisados que manifestem discrepância de área superior às do intervalo 0,5 a 2,0 em relação à área útil do imóvel avaliando não poderão ser utilizados na homogeneização de valores Na impossibilidade de aplicação do Método Comparativo, a avaliação das unidades condominiais poderá ser feita mediante aplicação do Método da Composição, respeitadas a fração ideal de terreno envolvida e obedecido o estudo "Valores Edificações de Vendas ", publicado pelo CAJUFA fls. 113

3 Caracterizado o método avaliatório, e em que pese a compreensão de que o mercado trabalha com imóveis, considerando a unidade condominial e as vagas de garagem a ela atribuídas, como uma oferta conjunta e unificada, requisito fundamental para a viabilização de transação comercial, e considerando ainda: a) a inspeção do imóvel e de sua circunvizinhança, descrita no tópico vistoria desta peça pericial, atividade marcante para o estabelecimento da metodologia viável para a avaliação pretendida; b) a realização de pesquisa de mercado para apurar o real valor de mercado praticado na região de interesse (no próprio edifício e em sua vizinhança imediata), buscando determinar o valor médio do metro quadrado de área útil da unidade condominial em tela, mediante coleta e tratamento de dados por fatores de homogeneização; c) o objetivo deste presente Laudo, qual seja a obtenção do valor de mercado da propriedade a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntaria e conscientemente um imóvel, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente; fls. 114

4 Tudo isto posto, segue apresentada a avaliação: APARTAMENTO 134 E RESPECTIVAS VAGAS DE GARAGEM EDIFÍCIO VERMONT ENDEREÇO: RUA OSCAR FREIRE, JARDIM AMÉRICA - SÃO PAULO SP 1- DESCRIÇÃO DO IMÓVEL / VISTORIA O imóvel da Rua Oscar Freire, Jardim América, nesta Capital, pertence à quadra 007 do setor fiscal 013, de acordo com a PGV - Planta Genérica de Valores da Municipalidade de São Paulo. Encontra-se matriculado no 13 o Cartório de Registro de Imóveis da Capital, sob número de matrícula , em nome de Rigo D Ettore Filho. Em vistoria realizada, constatou-se que tanto a Rua Oscar Freire como as ruas da circunvizinhança são dotadas de todos os melhoramentos públicos essenciais. O mapa de localização do imóvel avaliando é: fls. 115

5 Segue ainda vista aérea aproximada do local obtida pelo Google Earth : fls. 116

6 O apartamento nº 134, localizado no décimo terceiro andar do Edifício Vermont, segundo o título dominial (matrícula / 13º CRI, acostada às fls. 78/80 dos autos) tem área útil de 104,65 m²; área comum de 52,8946 m², perfazendo a área total de 157,5446 m², correspondendo-lhe a fração ideal no terreno e nas coisas comuns do condomínio de 1,3970%. A unidade tem direito ao uso de duas vagas na garagem coletiva. A vaga dupla, denominada box nº57, localizada no 1º subsolo do edifício, é objeto de outro título dominial: Matrícula /13º CRI. A Penhora recaiu apenas sobre o apartamento, de modo que, ao término da avaliação serão prestados esclarecimentos sobre a questão. Trata-se de um apartamento composto por sala, cozinha, área de serviço, banheiro e três dormitórios, sendo uma suíte. O conjunto fotográfico colhido in loco, por ocasião da vistoria pericial agendada, levada a termo em 12/06/2018, representativo para a compreensão do imóvel, em todos seus aspectos físicos e funcionais, segue apresentado e comentado, a seguir: fls. 117

7 Fachada do edifício, observada a partir da Rua Oscar Freire. Entrada do edifício a partir do passeio público fls. 118

8 Identificação do Edifício Vermont. Acesso de pedestres pelo pavimento térreo fls. 119

9 Quadra esportiva no pavimento térreo do edifício. Playground fls. 120

10 Área das piscinas aos fundos do terreno. Piscina adulto, em mais detalhes fls. 121

11 Brinquedoteca. Vagas de garagem do apartamento em questão box nº57, matriculadas independentemente fls. 122

12 Hall do elevador pelo 13º andar. Entrada social da unidade 134 objeto da avaliação fls. 123

13 Ampla vista da sala de estar e jantar. Tomada oposta do mesmo ambiente fls. 124

14 Varanda. Cozinha fls. 125

15 Depósito junto a cozinha. Acesso à área de serviço fls. 126

16 Área de serviço. Mais uma vista da área de serviço fls. 127

17 Acesso à suíte principal. Visão geral da suíte fls. 128

18 Banheiro que atende a suíte. Sacada da suíte fls. 129

19 Hall de distribuição aos demais dormitórios. Segundo dormitório fls. 130

20 Terceiro dormitório. Banheiro que atende aos dormitórios fls. 131

21 Foi atribuída a idade do edifício para fins de avaliação do apartamento em 28 (vinte e oito) anos, em função dos padrões construtivos e dados de registro disponíveis. O condomínio como um todo vem recebendo manutenção adequada. O quadro resumo das características atribuídas à unidade 134-Edifício Vermont, em avaliação, é: TIPO/USO: apartamento médio (c/e) PADRÃO CONSTRUTIVO: médio (2,239 x R8N) ESTADO DE CONSERVAÇÃO: e reparos simples IDADE DA EDIFICAÇÃO - Ie: 28 anos VIDA REFERENCIAL - Ir: 60 anos VALOR RESIDUAL - R: 0,20 COEFICIENTE DE ROSS/HEIDECK - K: 0,5387 FOC (FATOR OBSOL. E CONSERVAÇÃO): 0,6310 ÁREA ÚTIL (M2): 104,65 m² NÚMERO DE VAGAS DE GARAGEM: AVALIAÇÃO Obtidos cinco dados de valores de oferta de imóveis na vizinhança imediata, necessário, pois, homogeneizá-los para a situação paradigma, qual seja a do imóvel avaliando: apartamento médio (c/e), 104,65 m² de área útil, com duas vagas de garagem fls. 132

22 A disponibilidade de dados comparáveis, prevista em Norma, permite a utilização do modelo avaliatório como apresentado no início deste Laudo, sendo os fatores de homogeneização admitidos, assim definidos: - fator oferta (Fo): fator multiplicativo que objetiva representar a frequente elasticidade dos negócios imobiliários, em situação ordinária fixado em 0,90, ou seja, entre o valor ofertado para o bem e o valor efetivo da transação é usual constatar deságio de 10%, referente a margem de negociação, ou 1,00 para imóveis recentemente vendidos; - fator transposição- Ft: fator multiplicativo que representa a correlação entre a localização do imóvel avaliando e a localização do elemento de pesquisa, mediante o estabelecimento de índices locais para cada imóvel (avaliando e pesquisado), sendo certo que, no caso concreto, as ofertas disponíveis no próprio condomínio e as semelhantes características do ambiente, dispensam a aplicação deste fator corretivo; fls. 133

23 - fator padrão construtivo- Fpc: fator multiplicativo que correlaciona o padrão construtivo do imóvel avaliando com o padrão construtivo do elemento de pesquisa, de acordo com os coeficientes referenciais estabelecidos conforme adequação ao estudo "Valores de Edificações de Imóveis Urbanos- 2002", publicado pelo CAJUFA, que tratou da conversão do extinto padrão de custo unitário básico de construção H82N para o atual parâmetro R8N, cuja tabela de padrões é: CLASSE GRUPO PADRÃO INTERVALO DE VALORES Mínimo Médio Máximo 1.1-BARRACO Padrão Rústico 0,070 0,105 0, Padrão Simples 0,153 0,181 0, Padrão Rústico 0,419 0,488 0, Padrão Proletário 0,572 0,670 0, Padrão Econômico 0,781 0,914 1, CASA Padrão Simples 1,060 1,228 1, Padrão Médio 1,409 1,611 1, Padrão Superior 1,827 2,065 2, Padrão Fino 2,316 2,832 3,348 1-RESIDENCIAL Padrão Luxo acima de 3, Padrão Econômico 0,698 0,942 1, Padrão Simples Sem elevador 1,200 1,472 1,744 Com elevador 1,465 1,709 1,953 Sem elevador 1,758 2,030 2, Padrão Médio 1.3-APARTAMENTO Com elevador 1,967 2,239 2, Padrão Superior Sem elevador 2,316 2,588 2,860 Com elevador 2,525 2,797 3, Padrão Fino 3,083 3,564 4, Padrão Luxo acima de 4, Padrão Econômico 0,698 0,907 1, Padrão Simples Sem elevador 1,130 1,402 1,674 Com elevador 1,395 1,639 1,883 Sem elevador 1,688 1,925 2, Padrão Médio 2.1-ESCRITÓRIO Com elevador 1,897 2,134 2,372 2-COMERCIAL - Sem elevador 2,176 2,378 2, Padrão Superior SERVIÇO - Com elevador 2,385 2,657 2,930 INDUSTRIAL Padrão Fino 2,943 3,564 4, Padrão Luxo acima de 4, Padrão Econômico 0,279 0,419 0, GALPÃO Padrão Simples 0,572 0,844 1, Padrão Médio 1,130 1,541 1, Padrão Superior acima de 1, Padrão Simples 0,070 0,140 0,209 3-ESPECIAL 3.1-COBERTURA Padrão Médio 0,223 0,286 0, Padrão Superior 0,363 0,530 0, fls. 134

24 - fator conservação- Fc: fator que correlaciona os fatores de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação- Foc do imóvel avaliando e do elemento de pesquisa. O Foc leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação na determinação do seu valor, sendo uma adequação do método Ross/Heideck, conforme estudo "Valores de Edificações de Imóveis Urbanos- 2002", publicado pelo CAJUFA. Sua formulação é Foc= R + K (1 - R), onde R= valor residual e K= coeficiente Ross/Heideck. A razão entre Foc avaliando/foc pesquisado representa o Fator conservação. Tais comparativos seguem apresentados sob anexo 1, cujo quadro resumo é ilustrativamente indicado: fls. 135

25 Referência: Julho/18 QUADRO RESUMO DE HOMOGENEIZAÇÃO DA PESQUISA ELEM ÁREA* IDADE PADRÃO / FAIXA PESO CONSERVAÇÃO FOC VALOR UNITÁRIO Fo IF Ft Fpc Fc FINAL AVAL 1 104,65m² 104,65m² Apartamento Médio (c/e) Principal e Valor médio 2,239 x R-8N 1,00 Reparos simples Apartamento Médio (c/e) Principal e Valor médio 2,239 x R-8N 1,00 Reparos simples 0,6310 0,6310 R$ ,00 R$ ,14 0,90 1,00 1,00 1,00 1,0000 1,0000 R$ , ,00m² 35 Apartamento Médio (c/e) Principal e Valor médio 2,239 x R-8N 1,00 Reparos simples 0,5526 R$ ,00 R$ 9.333,33 0,90 1,00 1,00 1,0000 1,1419 R$ 9.591,75 Apartamento Médio (c/e) Principal e 3 70,00m² 35 Valor médio 2,239 x R-8N 1,00 Reparos simples 0,5526 R$ ,00 R$ ,57 0,90 1,00 1,00 1,0000 1,1419 R$ ,31 Apartamento Médio (c/e) Principal e 4 155,00m² 35 Valor médio 2,239 x R-8N 1,00 Reparos simples 0,5526 R$ ,00 R$ 8.967,74 0,90 1,00 1,00 1,0000 1,1419 R$ 9.216,03 Apartamento Médio (c/e) Principal e 5 129,00m² 30 Valor médio 2,239 x R-8N 1,00 Reparos simples 0,6095 R$ ,00 R$ ,39 0,90 1,00 1,00 1,0000 1,0353 R$ ,04 MÉDIA 10379,45 LIM INF 7.265,62 LIM SUP ,29 MÉDIA SANEADA VALOR VENDA R$ ,75 A partir das definições dos fatores de homogeneização retro apresentados, a equação que representa o valor unitário homogeneizado (Vu) de cada elemento de pesquisa, calculado na tabela anterior, é: Vu = valor oferta /área útil x Fo x Fpc x Fc E, por fim, a partir do valor médio do metro quadrado de área útil homogeneizado em pesquisa Vum (média saneada), a avaliação do imóvel em tela é assim obtida: Vapto = (área útil do imóvel avaliando) x Vum (média saneada) ,45 fls. 136

26 De modo que a avaliação do apartamento, para a média saneada de R$ ,45/m² de área útil, conforme cálculos sob anexo, é de: Vapto 134 = R$ ,75 (julho/2018) AVALIAÇÃO DO APARTAMENTO 134 E RESPECTIVAS VAGAS DE GARAGEM - EDIFÍCIO VERMONT RUA OSCAR FREIRE, Nº1.961 JARDIM AMÉRICA SÃO PAULO, SP MATRÍCULA / 13º CRI (penhorada) com Matrícula /13º CRI (não penhorada) VALOR PLENO DO APARTAMENTO DE ACORDO COM O MERCADO, CONSIDERANDO-SE A UNIDADE HABITACIONAL E AS VAGAS A ELA ATRIBUIDAS COMO UMA OFERTA CONJUNTA E UNIFICADA, REQUISITO FUNDAMENTAL PARA A VIABILIZAÇÃO DE TRANSAÇÃO COMERCIAL R$ ,75 maio/2018 (hum milhão, oitenta e seis mil, duzentos e nove reais e setenta e cinco centavos) Como exposto no corpo deste Laudo, embora indicados os títulos tanto do apartamento quanto do box duplo de garagem, a penhora foi consumada apenas no título da fls. 137

27 unidade condominial, assim destituída das duas vagas de garagem, o que impõem abatimento direto na plena avaliação, de R$ ,00, além de criar dificultador à consumação da venda, justamente por tratar-se de apartamento de dimensão para a qual se espera a existência de vaga de garagem. Com estas observações complementares, segue o valor de mercado atribuído apenas à Matrícula penhorada, /13º CRI: AVALIAÇÃO DO APARTAMENTO 134 SEM CONSIDERAR AS VAGAS DE GARAGEM - EDIFÍCIO VERMONT RUA OSCAR FREIRE, Nº1.961 JARDIM AMÉRICA SÃO PAULO, SP MATRÍCULA / 13º CRI (penhorada) VALOR DO APARTAMENTO SEM CONSIDERAR AS VAGAS DE GARAGEM MATRICULADAS EM TÍTULO DOMINIAL INDEPENDENTE NÃO PENHORADO. R$ ,75 maio/2018 (hum milhão e seis mil, duzentos e nove reais e setenta e cinco centavos) fls. 138

28 3- CONCLUSÃO O signatário considera concluída a presente avaliação pericial, autos (17ª Vara Cível Central), que segue apresentada em trinta e uma folhas, computado o único anexo. São Paulo, 23 de julho de ASSINADO DIGITALMENTE CONFORME TARJA LATERAL JOSÉ ZARIF NETO CREA fls. 139

29 ANEXO 1 PESQUISA DE MERCADO fls. 140

30 Referência: Julho/18 QUADRO RESUMO DE HOMOGENEIZAÇÃO DA PESQUISA ELEM ÁREA* IDADE PADRÃO / FAIXA PESO CONSERVAÇÃO FOC VALOR UNITÁRIO Fo IF Ft Fpc Fc FINAL AVAL ,65m² 104,65m² 120,00m² Apartamento Médio (c/e) Principal e Valor médio 2,239 x R-8N 1,00 Reparos simples Apartamento Médio (c/e) Principal e Valor médio 2,239 x R-8N 1,00 Reparos simples Apartamento Médio (c/e) Principal e Valor médio 2,239 x R-8N 1,00 Reparos simples 0,6310 0,6310 0,5526 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,14 R$ 9.333,33 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,1419 R$ ,13 R$ 9.591,75 Apartamento Médio (c/e) Principal e 3 70,00m² 35 Valor médio 2,239 x R-8N 1,00 Reparos simples Apartamento Médio (c/e) Principal e 4 155,00m² 35 Valor médio 2,239 x R-8N 1,00 Reparos simples Apartamento Médio (c/e) Principal e 5 129,00m² 30 Valor médio 2,239 x R-8N 1,00 Reparos simples 0,5526 0,5526 0,6095 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,57 R$ 8.967,74 R$ ,39 0,90 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,1419 1,1419 1,0353 R$ ,31 R$ 9.216,03 R$ ,04 MÉDIA 10379,45 LIM INF 7.265,62 LIM SUP ,29 MÉDIA SANEADA 10379,45 VALOR VENDA R$ ,75 fls. 141

31 ELEMENTOS OBS: AOS ELEMENTOS 2,3,4 e 5, NOS CÁLCULOS DE HOMOGENEIZAÇÃO, FOI ADICIONADO AO VALOR DA OFERTA O MONTANTE DE R$ ,00 POR POSSÚIREM UMA VAGA DE GARAGEM A MENOS EM RELAÇÃO AO ELEMENTO AVALIANADO Nº Foto Foto Endereço Imobiliária Telefone Contato Área Útil (m²) Valor (R$) Observação RUA OSCAR FREIRE, 1961 RUA OSCAR FREIRE, 1707 RUA OSCAR FREIRE, 1754 RUA OSCAR FREIRE, 1667 RUA OSCAR FREIRE, 1564 CORRETOR AUTÔNOMO CLS - ASSES. E INTERMEDIAÇÃO DE IMÓVEIS A2 JARDINS A2 JARDINS CHAVES ASSES. IMOBILIÁRIA / / / / CARLOS ALBERTO CARDOSO 104, ,0000 RAQUEL 120, ,00 LEANDRO 70, ,00 LEANDRO 155, , FRANCISCO 129, ,00 2 VAGAS DE GARAGEM 1 VAGA DE GARAGEM 1 VAGA DE GARAGEM 1 VAGA DE GARAGEM 1 VAGA DE GARAGEM fls. 142