EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 6ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DE SANTO AMARO - COMARCA DE SÃO PAULO - SP.

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1 fls. 126 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 6ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DE SANTO AMARO - COMARCA DE SÃO PAULO - SP. AUTOS Nº: EMERSON OLIVEIRA RIBEIRO DE SOUZA, Engenheiro, Perito Judicial, nomeado nos autos da AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA, requerida pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO JARDINS GRANJA JULIETA, em face de RICARDO DUARTE FONSECA E OUTRO, dando por terminados seus estudos, diligências e vistorias, vem apresentar suas conclusões, expressas no seguinte LAUDO em anexo, pelo qual chegou ao valor de mercado, expresso em resumo a seguir, para o imóvel localizado na Rua Fernandes Moreira, nº 928, Chácara Santo Antônio, São Paulo SP. Termos em que, P. Deferimento. São Paulo, 14 de novembro de (Assinatura Digital) EMERSON OLIVEIRA RIBEIRO DE SOUZA CREA/SP:

2 SUMÁRIO OBSERVAÇÕES PRELIMINARES Âmbito da Perícia... 4 VISTORIA Vistoria in Loco Local Características Gerais da Localização Melhoramentos Públicos Características Efetivas da Região Do Imóvel Terreno Benfeitorias... 9 CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO CÁLCULOS AVALIATÓRIOS Avaliação do Apartamento Cálculo do Valor do Imóvel CONCLUSÃO ENCERRAMENTO ANEXOS fls. 127

3 RESUMO VALOR DO IMÓVEL R$ ,00 (Novecentos e onze mil reais) Válido para novembro de FOTO 1: VISTA DA FACHADA DO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO JARDINS GRANJA JULIETA. 3 fls. 128

4 OBSERVAÇÕES PRELIMINARES 1.1. Âmbito da Perícia O presente laudo refere-se uma ação nos autos da AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA, requerida pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO JARDINS GRANJA JULIETA, em face de RICARDO DUARTE FONSECA E OUTRO, em curso na 6ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DE SANTO AMARO - COMARCA DE SÃO PAULO SP, AUTOS Nº: , e tem por objetivo avaliar, conforme respeitável despacho de fls. 76/77: Imóvel situado na Rua Fernandes Moreira, nº 928, apartamento nº 24, 2º andar, do condomínio Edifício Jardins Granja Julieta SP, está matriculado, sob nº , no 11º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo. 4 fls. 129

5 VISTORIA 2.1 Vistoria in Loco Para coletar todos os subsídios necessários à elaboração de seu laudo, o Perito, quando da vistoria do imóvel, objeto da lide, dirigiu-se ao seguinte endereço: Agendada para o dia 06 de novembro de às 14:30 horas na Rua Fernandes Moreira, nº 928 Chácara Santo Antônio - SP. No ato da vistoria, previamente agendada, as partes foram convidadas nos termos do Art. 474 do Novo Código do Processo Civil, comparecendo: Por parte dos Autores O zelador do condomínio. Por parte dos Réus A Sr. Ricardo Duarte Fonseca. 2.2 Local Características Gerais da Localização O imóvel em questão situa-se na: Rua Fernandes Moreira, nº 928, Chácara Santo Antônio - SP, no quarteirão completado pelas vias: Rua Rodrigues Pais, Rua Américo Brasiliense e Rua Amaro Guerra. 5 fls. 130

6 fls. 131 A reprodução do Mapa Oficial da Cidade, utilizando o Google Maps ilustra a localização do imóvel. 6

7 fls. 132 A foto aérea capturada através do Google Earth, a seguir, ilustra a região onde se situa o imóvel, objeto da presente ação. 7

8 fls Melhoramentos Públicos Os locais são servidos pelos seguintes melhoramentos públicos: - Pavimentação Asfáltica; - Guias; - Sarjetas; - Água; - Energia Elétrica; - Telefone; - Correio; - Coleta de Lixo; - Transporte Coletivo Próximo; - Escola Características Efetivas da Região O local apresenta características de uso misto, residencial e comercial. Está localizado no Bairro da Chácara Santo Antônio SP. A ocupação residencial é caracterizada por edifícios e casas, de padrão construtivo médio a superior, de acordo com a classificação constante no "ESTUDO DE EDIFICAÇÕES VALORES DE VENDA 2.002". 8

9 A ocupação comercial é caracterizada por bares, mercearias, mercados, oficinas mecânicas, lojas de produtos diversos, dentre outros, distribuídas ao longo do bairro. 2.3 Do Imóvel Terreno Topografia: plana; Condições no Solo e Superfície: firme e seco; Formato: regular; Situação: frente única Benfeitorias Sobre o terreno do imóvel, acima descrito, encontra-se um Edifício residencial de apartamentos de padrão superior. - Edifício O Edifício onde está localizado o imóvel avaliando constituise de uma torre de uso residencial, pavimento térreo e 13 andares com 4 apartamentos por andar, contendo: piscina, salão de festas, playground e academia. 9 fls. 134

10 - Unidade Avalianda O apartamento nº 24, objeto da presente avaliação, está localizado no 2º andar possuindo uma área privativa de 130,05m². A unidade possui 4 dormitórios, sendo 2 suítes, 1 banheiro, 2 lavabos, sala de estar, sala de jantar, cozinha e área de serviço. Considerando-se a sua característica construtiva e de acabamento, estima-se idade 13 anos, podendo ser classificado como "Apartamento padrão Superior" de acordo com o Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP. As características construtivas do Condomínio Edifício Jardins Granja Julieta, e do apartamento, objeto da lide, bem como as características da região onde se encontra o imóvel, são mais bem observadas na documentação fotográfica que segue. 10 fls. 135

11 FIGURA 1 - CROQUI DO IMÓVEL AVALIANDO fls

12 - FOTO DE Nº 02 - FOTO 2: VISTA DA RUA FERNANDES MOREIRA, NO TRECHO ONDE SE LOCALIZA O IMÓVEL AVALIANDO. 12 fls. 137

13 - FOTO DE Nº 03 - FOTO 3: VISTA DA FAIXADA DE ENTRADA DE PEDESTRES DO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO JARDINS GRANJA JULIETA. 13 fls. 138

14 - FOTO DE Nº 04 - FOTO 4: VISTA DAS VAGAS DE ESTACIONAMENTO. fls

15 - FOTO DE Nº 05 - FOTO 5: VISTA DA RECEPÇÃO. - FOTO DE Nº 06 - FOTO 6: VISTA DA PISCINA. fls

16 - FOTO DE Nº 07 - FOTO 7: VISTA DA ACADEMIA. - FOTO DE Nº 08 - FOTO 8: VISTA DO PLAYGROUND. fls

17 - FOTO DE Nº 09 - FOTO 9: VISTA DO SALÃO DE FESTAS. fls

18 - FOTO DE Nº 10 - FOTO 10: VISTA DA ENTRADA DO APARTAMENTO DE Nº 24. fls

19 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Laminado; - FOTO DE Nº 11 - PAREDES: Alvenaria com acabamento de: massa corrida e pintura látex; TETO: Massa corrida e pintura látex. OBSERVAÇÕES: A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto. FOTO 11: VISTA DA SALA. fls

20 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Laminado; - FOTO DE Nº 12 - PAREDES: Alvenaria com acabamento de: massa corrida e pintura látex; TETO: Massa corrida e pintura látex. OBSERVAÇÕES: A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto. FOTO 12: VISTA DA SALA POR OUTRO ÂNGULO. fls

21 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmica; - FOTO DE Nº 13 - PAREDES: Alvenaria com acabamento de: massa corrida e pintura látex; TETO: Massa corrida e pintura látex. OBSERVAÇÕES: A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto. FOTO 13: VISTA DA VARANDA. fls

22 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmica; PAREDES: Azulejo; TETO: Massa corrida e pintura látex. - FOTO DE Nº 14 - OBSERVAÇÕES: A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto. FOTO 14: VISTA DO BANHEIRO 1. fls

23 9 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmica; - FOTO DE Nº 15 - PAREDES: Alvenaria com acabamento de: massa corrida e pintura látex; TETO: Massa corrida e pintura látex. OBSERVAÇÕES: A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto. FOTO 15: VISTA DO LAVABO 1. fls

24 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Laminado; - FOTO DE Nº 16 - PAREDES: Alvenaria com acabamento de: massa corrida e pintura látex; TETO: Massa corrida e pintura látex. OBSERVAÇÕES: A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto. FOTO 16: VISTA DO DORMITÓRIO 1. fls

25 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Carpete; - FOTO DE Nº 17 - PAREDES: Alvenaria com acabamento de: massa corrida e pintura látex; TETO: Massa corrida e pintura látex. OBSERVAÇÕES: A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto. FOTO 17: VISTA DO DORMITÓRIO 2. fls

26 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmica; PAREDES: Azulejo; TETO: Massa corrida e pintura látex. - FOTO DE Nº 18 - OBSERVAÇÕES: A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto. FOTO 18: VISTA DA SUÍTE 1. fls

27 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Laminado; - FOTO DE Nº 19 - PAREDES: Alvenaria com acabamento de: massa corrida e pintura látex; TETO: Massa corrida e pintura látex. OBSERVAÇÕES: A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto. FOTO 19: VISTA DO DORMITÓRIO 3. fls

28 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmica; PAREDES: Azulejo; TETO: Massa corrida e pintura látex. - FOTO DE Nº 20 - OBSERVAÇÕES: A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto. FOTO 20: VISTA DA SUÍTE 2. fls

29 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmica; PAREDES: Azulejo; TETO: Massa corrida e pintura látex. - FOTO DE Nº 21 - OBSERVAÇÕES: A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto. FOTO 21: VISTA DA COZINHA. fls

30 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Azulejo; PAREDES: Cerâmica; TETO: Massa corrida e pintura látex. - FOTO DE Nº 22 - OBSERVAÇÕES: A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto. FOTO 22: VISTA DA LAVANDERIA. fls

31 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmica; - FOTO DE Nº 23 - PAREDES: Alvenaria com acabamento de: massa corrida e pintura látex; TETO: Massa corrida e pintura látex. OBSERVAÇÕES: A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto. FOTO 23: VISTA DO DORMITÓRIO 4. fls

32 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmica; - FOTO DE Nº 24 - PAREDES: Alvenaria com acabamento de: massa corrida e pintura látex; TETO: Massa corrida e pintura látex. OBSERVAÇÕES: A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto. FOTO 24: VISTA DA DESPENSA. fls

33 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmica; PAREDES: Azulejo; TETO: Massa corrida e pintura látex. - FOTO DE Nº 25 - OBSERVAÇÕES: A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto. FOTO 25: VISTA DO LAVABO 2. fls

34 CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO O referido trabalho representa a revisão das anteriores Normas para Avaliação de Imóveis e Normas para Avaliação de Imóveis na Desapropriação do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharias e está baseada na NBR A ABNT NBR foi elaborada no Comitê Brasileiro de Construção Civil (ABNT/CB 02), pela Comissão de Estudo de Avaliação na Construção Civil (CE 02:134.02). Na presente avaliação, adotou-se o Método Direto, que define o valor de forma imediata através da comparação direta com dados de elementos assemelhados, constituindo-se em Método Básico. Para a perfeita aplicação deste método, as características em que deve haver semelhança, basicamente estão relacionadas com os seguintes aspectos: localização, tipo de Imóvel, dimensões, padrão construtivo, idade e data da oferta. Obedecidas as condições acima, o valor de mercado procurado estará ajustado à realidade dos preços vigentes na região estudada. Para a aplicação do Método Comparativo, será adotado o processo de homogeneização dedutivo, no qual são feitas racionalizações prévias e, a partir delas, se ajustam os valores comparativos, para adequá-los às condições do imóvel avaliando. 34 fls. 159

35 fls. 160 Para tanto, serão aplicados os critérios de homogeneização, obedecendo aos seguintes fatores: A) OFERTA: Dedução de 10% no preço das ofertas para cobrir risco de eventual super estimativa por parte das ofertas (elasticidade dos negócios). No caso de transcrição, não haverá o referido desconto. B) ATUALIZAÇÃO: Não será feita a atualização dos elementos comparativos, uma vez que os elementos coletados são contemporâneos à data base do laudo. E) FATOR DE TRANSPOSIÇÃO: Transporte dos elementos para o local da avaliação empregando índices locais publicados na Planta Genérica de Valores, editada pela Municipalidade de São Paulo. C) PADRÃO CONSTRUTIVO: O valor da participação das benfeitorias, que incide sobre o valor do imóvel, será determinado através dos parâmetros recomendados no Estudo realizado pelo Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia de São Paulo IBAPE/SP. Os valores unitários médios, assim como os intervalos de valores relativos aos padrões construtivos, estão vinculados ao valor do H8-N do SINDUSCON, conforme figura 2. 35

36 fls. 161 FIGURA 2 - CLASSIFICAÇÃO DO TIPO DE CONSTRUÇÃO D) DEPRECIAÇÃO PELO OBSOLETISMO DA CONSTRUÇÃO: Para o cálculo da depreciação da construção, será empregada a adequação do Método Ross-Heidecke prevista no referido estudo, que combina as considerações da idade da edificação, com o 36

37 tipo da construção e com o estado de conservação, através da seguinte fórmula: Foc = R + K * (1 R), onde: R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, obtido na Tabela 1. K = coeficiente de Ross/Heideck TABELA 1 - TABELA DE VIDA REFERENCIAL E VALOR RESIDUAL (R) CLASSE TIPO PADRÃO RESIDENCIAL COMERCIAL BARRACO CASA APARTAMENTO ESCRITÓRIO GALPÕES COBERTURAS VIDA REFERENCIAL Ir (anos) VALOR RESIDUAL R (%) RUSTICO 5 0 SIMPLES 10 0 RÚSTICO PROLETÁRIO ECONÔMICO SIMPLES MÉDIO SUPERIOR FINO LUXO ECONÔMICO SIMPLES MÉDIO SUPERIOR FINO LUXO ECONÔMICO SIMPLES MÉDIO SUPERIOR FINO LUXO RÚSTICO SIMPLES MÉDIO SUPERIOR RÚSTICO SIMPLES SUPERIOR O estado de conservação da edificação será classificado segundo a graduação que consta na tabela 2. fls

38 fls. 163 TABELA 2 - ESTADO DE CONSERVAÇÃO - DEPRECIAÇÃO Estado Depreciação (%) a) Novo 0,00 b) Entre novo e regular 0,32 c) Regular 2,52 d) Entre regular e reparos simples 8,09 e) Reparos simples 18,10 f) Entre reparos simples e importantes 33,20 g) Reparos importantes 52,60 h) Entre reparos importantes e sem valor 75,20 i) Sem valor 100,00 O Fator K é obtido da tabela a seguir, mediante dupla entrada, onde: - na linha entra-se com o número de relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação (Ie), e a vida referencial (Ir) relativo ao padrão dessa construção. - na coluna, utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da edificação, fixado segundo as faixas especificadas no quadro anterior. O estado de conservação da edificação será fixado em função das constatações em vistorias, observando-se o estado aparente em que se encontram: sistema estrutural, de cobertura, hidráulico e elétrico; paredes, pisos e forros, inclusive seus 38

39 revestimentos; pesando os seus custos para uma eventual recuperação. TABELA 3 - ESTADO DE CONSERVAÇÃO Idade em % da vida referencial ESTADO DE CONSERVAÇÃO a b c d e f g h 2 0, ,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0, ,979 0,976 0,955 0,900 0,802 0,654 0,464 0, ,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0, ,957 0,954 0,933 0,879 0,784 0,639 0,454 0, ,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0, ,933 0,930 0,909 0,857 0,764 0,623 0,442 0, ,920 0,917 0,897 0,846 0,754 0,615 0,436 0, ,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0, ,894 0,891 0,871 0,821 0,732 0,697 0,424 0, ,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0, ,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0, ,851 0,848 0,830 0,782 0,697 0,569 0,403 0, ,836 0,834 0,815 0,769 0,685 0,659 0,396 0, ,821 0,818 0,800 0,754 0,672 0,548 0,389 0, ,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538 0,382 0, ,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,627 0,374 0, ,772 0,770 0,763 0,710 0,632 0,516 0,366 0, ,755 0,753 0,736 0,694 0,619 0,604 0,358 0, ,738 0,735 0,719 0,678 0,604 0,493 0,350 0, ,720 0,718 0,702 0,662 0,590 0,481 0,341 0, ,702 0,700 0,684 0,645 0,575 0,469 0,333 0, ,683 0,681 0,655 0,628 0,560 0,456 0,324 0, ,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0, ,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,306 0, ,625 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0,155 fls

40 CÁLCULOS AVALIATÓRIOS 4.1 Avaliação do Apartamento Para a coleta dos dados de mercado para a determinação do valor unitário básico de área útil que reflita a realidade mercadológica imobiliária da região avalianda, pesquisou-se junto a diversas empresas imobiliárias os valores ofertados para venda na mesma região geo-econômica e negócios efetivamente realizados. Da pesquisa efetuada obteve-se os elementos comparativos listados na sequência. Obtidos os elementos comparativos homogeneizados, fezse os cálculos estatísticos obtendo-se a média aritmética e seus limites de confiança compreendido no intervalo de mais ou menos 30% em torno da média, cuja média final homogeneizada para o valor da venda resultou em: Vu = R$ 7.004,00/m² OBS: O valor unitário de R$ 7.004,00/m² (sete mil e quatro reais por metro quadrado) foi obtido, através de Pesquisa de Comparativos, cujas características constam da pesquisa de mercado de apartamentos a seguir. 40 fls. 165

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50 fls Cálculo do Valor do Imóvel Através dos critérios fixados no capítulo anterior, tem-se, então, para o cálculo do valor do imóvel em questão: S = 130,05 m² (área útil); VU = R$ 7.004,00/m² (pesquisa de mercado); Substituindo e calculando: VI = S x VU VI = 130,05 m² x R$ 7.004,00/m² VI = R$ ,20 Ou, em números redondos: R$ ,00 (Novecentos e onze mil reais) Válido para novembro de

51 CONCLUSÃO Conforme cálculos efetuados no conteúdo do presente laudo, o valor do imóvel na Rua Fernandes Moreira, nº 928, apartamento nº 24, 2º andar, do condomínio Edifício Jardins Granja Julieta SP, objeto de avaliação nos autos da AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA, requerida pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO JARDINS GRANJA JULIETA, em face de RICARDO DUARTE FONSECA E OUTRO, em curso na 6ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DE SANTO AMARO - COMARCA DE SÃO PAULO SP, AUTOS Nº: , é de: VALOR DO IMÓVEL R$ ,00 (Novecentos e onze mil reais) Válido para novembro de fls. 176

52 ENCERRAMENTO Dando por terminado o seu trabalho, digitou o presente LAUDO, que se compõe de 55 (cinquenta e cinco) folhas digitadas de um lado só, vindo as demais rubricadas, datada e assinada pelo Perito Judicial. Acompanha o presente laudo, o seguinte anexo: ANEXO I = Aviso de Vistoria. Informa que se encontram à disposição das partes, respectivos advogados, e demais interessados no site do TJSP, Link de Acesso ao Público Externo, (ou seguimento processos/serviços/cadastro de auxiliares da justiça), Curriculum Vitae, Carteira de Habilitação (CREA), diplomas de Engenharia (Graduação e Especialização FEI/SP) e certidões (cível e criminal). Termos em que, P. Deferimento. São Paulo, 14 de novembro de (Assinatura Digital) EMERSON OLIVEIRA RIBEIRO DE SOUZA CREA/SP: fls. 177

53 ANEXOS - ANEXO I AVISO DE VISTORIA fls

54 fls. 179 VARA: 6ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DE SANTO AMARO - COMARCA DE SÃO PAULO - SP. AUTOS Nº: EXEQUENTE: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO JARDINS GRANJA JULIETA Advogada: Dra. Kátia Nunes de Oliveira Fone: (11) katianunes@marquesmateus.com.br EXECUTADO: RICARDO DUARTE FONSECA E OUTRO Advogado: Dr. Adalberto Ferraz adalberto@follaadvogados.com.br Fone: (11) Atendendo ao disposto no artigo 474, do Novo Código de Processo Civil, fica Vossa Senhoria ciente que será realizada vistoria, como se segue: TABELA 4 VISTORIA VISTORIA DATA 06 de novembro de HORÁRIO 14:30 horas Rua Fernandes Moreira, nº ENDEREÇO 928, apto 24, Chácara Santo Antônio SP. 54

55 fls ) A presença das Partes, Procuradores e Assistentes Técnicos é facultativa. Porém, em muito contribuirá para o bom desenvolvimento dos trabalhos. Termos em que, P. Deferimento. São Paulo, 31 de outubro de (Assinatura Digital) EMERSON OLIVEIRA RIBEIRO DE SOUZA CREA/SP: