EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA. Judicial, nomeado nos Autos do PROCEDIMENTO SUMÁRIO, requerido pelo

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1 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO VICENTE - SP. AUTOS Nº: WALMIR PEREIRA MODOTTI, Engenheiro, Perito Judicial, nomeado nos Autos do PROCEDIMENTO SUMÁRIO, requerido pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BRITÂNIA, em face de REGINA MARIA MAGARIO, dando por terminados seus estudos, diligências e vistorias, vem apresentar suas conclusões, expressas no seguinte LAUDO em anexo, pelo qual chegou ao valor de mercado expresso em resumo a seguir, para a unidade de apartamento localizado na Rua Padre Anchieta, n 26, Centro, Edifício Britânia, 3 andar, unidade 38, São Vicente SP, matriculado junto ao Cartório de Registro de Imóveis de São Vicente, sob n Termos em que, P. Deferimento. São Vicente, 16 de julho WALMIR PEREIRA MODOTTI CREA /D

2 RESUMO VALOR DO IMÓVEL VI = R$ ,00 (Cento e cinquenta e cinco mil reais). Julho / 2015 Rua Padre Anchieta, n 26, Centro, Edifício Britânia, 3 andar, unidade 38, São Vicente SP, matriculado junto ao Cartório de Registro de Imóveis de São Vicente, sob n

3 I - OBSERVAÇÕES PRELIMINARES O presente laudo refere-se aos Autos do PROCEDIMENTO SUMÁRIO, requerido pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BRITÂNIA, em face de REGINA MARIA MAGARIO, em curso na 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO VICENTE - SP, AUTOS Nº , e tem por objetivo avaliar a seguinte unidade: A unidade está inserida na Rua Padre Anchieta, n 26, Centro, Edifício Britânia, 3 andar, unidade 38, São Vicente SP, matriculado junto ao Cartório de Registro de Imóveis de São Vicente, sob n

4 II - VISTORIA LOCAL CARACTERÍSTICAS GERAIS DA LOCALIZAÇÃO A reprodução do Mapa Oficial da Cidade de São Vicente, do Google Maps e a foto aérea do Google Earth, ilustram a localização do imóvel.

5 VISTA AÉREA DA REGIÃO DO IMÓVEL, PODENDO VERIFICAR-SE A EXATA LOCALIZAÇÃO DO MESMO.

6 MELHORAMENTOS PÚBLICOS: A via para a qual o edifício faz frente, Rua Padre Anchieta, é servida pelos seguintes melhoramentos públicos: Guias e sarjetas; Pavimentação asfáltica; Rede de água e esgoto; Rede telefônica; Rede de energia elétrica; Iluminação; Coleta de lixo; Correios; Transporte coletivo.

7 FOTO 01 VISTA DA RUA PADRE ANCHIETA, NO TRECHO ONDE SE LOCALIZA A UNIDADE OBJETO DA AÇÃO.

8 FOTO 02 VISTA, NA DIREÇÃO CONTRÁRIA, DA RUA PADRE ANCHIETA, NO TRECHO ONDE SE LOCALIZA O IMÓVEL OBJETO DA AÇÃO.

9 CARACTERÍSTICAS EFETIVAS DA REGIÃO A ocupação residencial é caracterizada por edificações térreas, assobradadas e verticais, de padrão construtivo "Simples, e Médio", de acordo com a classificação constante no "ESTUDO DE EDIFICAÇÕES VALORES DE VENDA ". A ocupação comercial é diversificada predominando: bares, padarias, lanchonetes, farmácias, supermercados, pequenos comércios, dentre outros.

10 2.2 - DO IMÓVEL: TERRENO Topografia: Plana, no nível da via; Condições no Solo e Superfície: Firme e Seco; Formato: regular; Situação: esquina. O imóvel avaliando está registrado no Cartório de Registro de Imóveis de São Vicente/SP, sob n , bem como esta cadastrada junto à Municipalidade de São Vicente, sob nº

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12 BENFEITORIA: Sobre o terreno anteriormente descrito, encontrase edificada 01 (uma) torre de uso residencial DO EDIFÍCIO O Edifício Britânia, onde está localizado o apartamento avaliando (n.º 38), constitui-se de prédio residencial e comercial no pavimento térreo, composto de: GUARITA COM SEGURANÇA 24HORAS; PORTÃO AUTOMÁTICO; INTERFONE; HALL DE ENTRADA; ELEVADORES DE SERVIÇOS E SOCIAL DA UNIDADE AVALIANDA O apartamento nº 38 está localizado no 3º andar do Edifício Britânia, situado na Rua Padre Anchieta, n 26, Centro, São Vicente, SP. Possui área real privativa de 44,9055m², cabendo-lhe a fração ideal de

13 4,6938m² do terreno, descrito na matrícula junto ao Cartório de Registro de Imóveis de São Vicente, sob n A unidade avalianda trata-se de uma "kitchenette", composta de 01 dormitório e banheiro social, com idade aparente de 30 anos. Podendo ser classificado como "apartamento padrão econômico", limite médio, com elevador, de acordo com o estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP. As características construtivas do imóvel objeto da lide podem ser observadas na documentação fotográfica que segue: CROQUI

14 FOTO 03 VISTA DO EDIFÍCIO BRITÂNIA.

15 FOTO 04 VISTA DA ENTRADA E PORTARIA DO EDIFÍCIO BRITÂNIA.

16 FOTO 05 VISTA EXTERNA DA UNIDADE AVALIANDA, Nº 38.

17 FOTO 06 VISTA DA ENTRADA DA UNIDADE AVALIANDA. FOTO

18 FOTO 07 VISTA DO BANHEIRO. FOTO

19 FOTO 08 OUTRA VISTA DO BANHEIRO. FOTO

20 FOTO 09 VISTA DA COZINHA. FOTO

21 FOTO 10 VISTA DA LAVANDERIA. FOTO

22 FOTO 11 VISTA DO QUARTO. FOTO

23 FOTO 12 OUTRA VISTA DO QUARTO. FOTO

24 III CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO: O presente laudo foi elaborado em conformidade com a Norma Brasileira NBR :2011 Avaliação de Imóveis Urbanos, que é de uso obrigatório em qualquer manifestação escrita sobre avaliação de imóveis urbanos, e visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos, bem como a Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP, e do estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - SP versão 2002/2006 Na presente avaliação, adotou-se o Método Comparativo Direto, que define o valor de forma imediata através da comparação direta com dados de elementos assemelhados, constituindo-se em Método Básico. Para a coleta dos dados de mercado para a determinação do valor unitário básico de área privativa que reflita a realidade mercadológica imobiliária da região avalianda, pesquisaram-se junto a diversas fontes os valores ofertados para venda de apartamentos na mesma região geoeconômica, bem como negócios efetivamente realizados. Para o desenvolvimento do cálculo do valor unitário, foram obtidos 05 (cinco) elementos comparativos e fizeram-se os cálculos estatísticos, obtendo-se a média aritmética e seus limites de confiança,

25 compreendidos no intervalo de mais ou menos 30% (trinta por cento) em torno da média. Para a perfeita aplicação deste método, as características em que deve haver semelhança, basicamente estão relacionadas com os seguintes aspectos: - Localização; - Tipo de Imóvel; - Dimensões; - Padrão Construtivo; - Idade; - Data da Oferta. Obedecidas as condições acima, o valor de mercado procurado estará ajustado à realidade dos preços vigentes na região estudada. Para a aplicação do Método Comparativo, será adotado o processo de homogeneização dedutivo, no qual são feitas racionalizações prévias e, a partir delas, se ajustam os valores comparativos para adequá-los às condições do imóvel avaliando. Para tanto, serão aplicados os critérios de homogeneização obedecendo aos seguintes fatores:

26 A) OFERTA: Dedução de 10% no preço para cobrir risco de eventual superestimativa por parte das ofertas (elasticidade dos negócios). No caso de transação, não haverá o referido desconto. B) ATUALIZAÇÃO: Não será feita a atualização dos elementos comparativos, uma vez que os elementos coletados são contemporâneos à data base do laudo. C) PADRÃO CONSTRUTIVO: O valor da participação das benfeitorias, que incide sobre o valor do imóvel, será determinado através dos parâmetros recomendados no Estudo realizado pelo Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia de São Paulo IBAPE/SP. Conforme referido estudo, o imóvel em questão enquadra-se no item APARTAMENTO PADRÃO SIMPLES LIMITE MÉDIO (COM ELEVADOR), adotando-se o valor unitário igual a 1,470. D) VALORES UNITÁRIOS: Os valores unitários médios, assim como os intervalos de valores relativos aos padrões construtivos, estão vinculados ao valor do R8-N do SINDUSCON/SP, conforme tabela a seguir:

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28 E) DEPRECIAÇÃO PELO OBSOLETISMO DA CONSTRUÇÃO: Para o cálculo da depreciação da construção, será empregada a adequação do Método Ross/Heideck prevista no referido estudo, que combina as considerações da idade da edificação, com o tipo da construção e com o estado de conservação, através da seguinte equação: Foc = R + K. (1 R) Sendo: Foc = Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação K = Coeficiente de Ross/Heideck R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, obtido na Tabela a seguir:

29 Tabela de Vida Referencial e Valor Residual (R) CLASSE TIPO PADRÃO VIDA REFERENCIA Ir (anos) VALOR RESID UAL R (%) BARRACO RUSTICO 5 0 SIMPLES 10 0 RÚSTICO PROLETÁRIO ECONÔMICO CASA SIMPLES MÉDIO RESIDENCIAL SUPERIOR FINO LUXO ECONÔMICO SIMPLES MÉDIO APARTAMENTO SUPERIOR FINO LUXO ECONÔMICO SIMPLES ESCRITÓRIO MÉDIO SUPERIOR FINO LUXO COMERCIAL RÚSTICO GALPÕES SIMPLES MÉDIO SUPERIOR RÚSTICO COBERTURAS SIMPLES SUPERIOR 30 10

30 O estado de conservação da edificação será classificado segundo a graduação que consta do quadro a seguir: Estado Depreciação (%) a) Novo 0,00 b) Entre novo e regular 0,32 c) Regular 2,52 d) Entre regular e reparos simples 8,09 e) Reparos simples 18,10 f) Entre reparos simples e importantes 33,20 g) Reparos importantes 52,60 h) Entre reparos importantes e sem valor 75,20 i) Sem valor 100,00 O Fator K é obtido da tabela a seguir, mediante dupla entrada, onde: - na linha entra-se com o número de relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação (Ie), e a vida referencial (Ir) relativo ao padrão dessa construção. - na coluna, utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da edificação, fixado segundo as faixas especificadas no quadro anterior. O estado de conservação da edificação será fixado em função das constatações em vistorias, observando-se o estado aparente em que se encontram: sistema estrutural, de cobertura, hidráulico, e elétrico; paredes, pisos e forros, inclusive seus revestimentos; pesando os seus custos para uma eventual recuperação.

31 Idade em % da vida referencial ESTADO DE CONSERVAÇÃO a b c d e f g h 2 0, ,96 0,910 0,81 0,66 0,46 0,24 4 0,979 0,97 0,95 0,900 0,80 0,65 0,46 0,24 6 0,968 0,96 0,94 0,890 0,79 0,64 0,45 0,24 8 0,957 0,95 0,93 0,879 0,78 0,63 0,45 0, ,945 0,94 0,92 0,869 0,77 0,63 0,44 0, ,933 0,93 0,90 0,857 0,76 0,62 0,44 0, ,920 0,917 0,89 0,846 0,75 0,615 0,43 0, ,907 0,90 0,88 0,834 0,74 0,60 0,43 0, ,894 0,89 0,87 0,821 0,73 0,69 0,42 0, ,880 0,87 0,85 0,809 0,72 0,58 0,417 0, ,866 0,86 0,84 0,796 0,70 0,57 0,410 0, ,851 0,84 0,83 0,782 0,69 0,56 0,40 0, ,836 0,83 0,815 0,769 0,68 0,65 0,39 0, ,821 0,818 0,80 0,754 0,67 0,54 0,38 0, ,805 0,80 0,78 0,740 0,65 0,53 0,38 0, ,789 0,78 0,76 0,725 0,64 0,62 0,37 0, ,772 0,77 0,76 0,710 0,63 0,516 0,36 0, ,755 0,75 0,73 0,694 0,619 0,60 0,35 0, ,738 0,73 0,719 0,678 0,60 0,49 0,35 0, ,720 0,718 0,70 0,662 0,59 0,48 0,34 0, ,702 0,700 0,684 0,645 0,575 0,469 0,333 0, ,683 0,681 0,655 0,628 0,560 0,456 0,324 0, ,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0, ,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,306 0, ,625 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0,155

32 E) - REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL: Tendo em vista que alguns dos elementos não encontram-se regularizados e não possuem escritura de compra e venda, fora considerado um fator de desvalorização de 10%. Os elementos coletados foram inseridos no programa GeoAvaliar desenvolvido com base nas Normas do IBAPE/SP, que se constitui de um banco de dados de pesquisas de mercado, que auxilia no processo avaliatório, possibilitando maior agilidade e veracidade aos resultados obtidos nas avaliações.

33 IV - CÁLCULOS AVALIATÓRIOS AVALIAÇÃO DO IMÓVEL Para a coleta dos dados de mercado para a determinação do valor unitário básico de área que reflita a realidade mercadológica imobiliária da região avalianda, pesquisou-se junto a diversas empresas imobiliárias, os valores ofertados para venda imóveis na mesma região geo-econômica e negócios efetivamente realizados. Da pesquisa efetuada obtiveram-se os elementos comparativos listados na sequência. Obtidos os elementos comparativos homogeneizados, fizeram-se os cálculos estatísticos obtendo-se a média aritmética e seus limites de confiança compreendido no intervalo de mais ou menos 30% em torno da média, cuja média final homogeneizada para o valor do metro quadrado de área privativa resultou em: qmf = R$ 3.444,47 /m² OBS: O valor unitário, de R$ 3.444,47/m² (Três mil, quatrocentos e quarenta sete reais e quarenta e sete centavos), foi obtido através de Pesquisa de Comparativos, cujas características constam da pesquisa de mercado de imóveis a seguir:

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49 4.2 - CÁLCULOS DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL Com o valor unitário supra e, obedecendo aos critérios apontados, o valor do imóvel, pelo método comparativo direto, resulta em: S = 44,9055 m² (área útil); QMF = R$ 3.444,47/m² (pesquisa de mercado); Substituindo e calculando: VI = S x qmf VI = 44,9055m² x R$ 3.444,47/m² VI = R$ ,15 Ou, em números redondos: VALOR DO IMÓVEL VI = R$ ,00 (Cento e cinquenta e cinco mil reais). Julho / 2015

50 V - CONCLUSÃO: Conforme cálculos efetuados no conteúdo do presente laudo, o valor do imóvel localizado na Rua Padre Anchieta, n 26, Centro, Edifício Britânia, 3 andar, unidade 38, São Vicente SP, matriculado junto ao Cartório de Registro de Imóveis de São Vicente, sob n , objeto de avaliação nos Autos do PROCEDIMENTO SUMÁRIO, requerido pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BRITÂNIA, em face de REGINA MARIA MAGARIO, em curso na 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO VICENTE - SP, AUTOS Nº , é de: VALOR DO IMÓVEL VI = R$ ,00 (cento e cinquenta e cinco mil reais). Julho / 2015

51 VI - ENCERRAMENTO: Dando por terminado o seu trabalho, mandou datilografar o presente LAUDO que se compõe de 51 (cinquenta e uma) folhas datilografadas de um lado só, incluindo anexos, vindo as demais rubricadas e esta, datada e assinada pelo Perito Judicial. Em atenção ao Artigo 4º do Provimento nº 797/2003 do Conselho Superior de Magistratura, informa que se encontram à disposição das partes, respectivos advogados e demais interessados, em arquivo desta Egrégia Vara: "curriculum vitae", carteiras de habilitação (CREA e OAB), diplomas de Engenharia Civil (Graduação - USP e Mestrado - USP), Direito PUC/SP, Técnico em Eletrônica - Objetivo, Habilitação do INCRA para Georreferenciamento em Imóveis Rurais e certidões (cível e criminal). Termos em que, P. Deferimento. São Vicente, 16 de julho de WALMIR PEREIRA MODOTTI CREA /D