EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2a. VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DE PENHA DE FRANÇA - COMARCA DE SÃO

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1 fls. 263 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2a. VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DE PENHA DE FRANÇA - COMARCA DE SÃO PAULO - SP AUTOS Nº (1056/16) WALMIR PEREIRA MODOTTI, Engenheiro, Perito Judicial, nomeado nos AUTOS DA AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BENS, requerida por OLGA MORAES DE CASTRO, em face de IGNÁCIO DE MORAES FILHO, dando por terminados seus estudos, diligências e vistorias, vem apresentar suas conclusões, expressas no seguinte LAUDO em anexo, pelo qual chegou aos valores de mercado conforme resumo a seguir: Imóvel A: Rua Zumbi, nº 72, Cangaíba, Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, matriculado sob nº 7.436, no Décimo Sétimo CRI de São Paulo. Imóvel B: Rua dos Sorocabanos, nº 617, Apto. nº 32, 3º Andar, Edifício Vermont, Ipiranga, Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, matriculado sob nº , no Sexto CRI de São Paulo. Termos em que, P. Deferimento. São Paulo, 25 de Julho de WALMIR PEREIRA MODOTTI CREA /D

2 fls. 264 RESUMO VALOR DO IMÓVEL A: R$ ,00 (Setecentos e oitenta e nove mil reais) Julho / Vista da Casa localizada na Rua Zumbi, nº 72, Cangaíba, Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, matriculado sob nº 7.436, no Décimo Sétimo CRI de São Paulo, objeto da presente Ação.

3 fls. 265 VALOR DO IMÓVEL B: R$ ,00 (Trezentos e setenta e três mil reais) Julho / Vista do Prédio localizado na Rua dos Sorocabanos, nº 617, Apto. nº 32, 3º Andar, Edifício Vermont, Ipiranga, Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, objeto da presente Ação, matriculado sob nº , no Sexto CRI de São Paulo.

4 fls. 266 I - OBSERVAÇÕES PRELIMINARES De acordo com o Respeitável despacho do MM. Juízo, fls. 224, o presente Laudo tem como objetivo a avaliação do imóvel, descrito a seguir, referente aos AUTOS DA AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BENS, requerida por OLGA MORAES DE CASTRO, em face de IGNÁCIO DE MORAES FILHO, em curso na 2a. VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DE PENHA DE FRANÇA - COMARCA DE SÃO PAULO - SP, AUTOS Nº (1056/16): Imóvel A: Rua Zumbi, nº 72, Cangaíba, Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, matriculado sob nº 7.436, no Décimo Sétimo CRI de São Paulo. Imóvel B: Rua dos Sorocabanos, nº 617, Apto. nº 32, 3º Andar, Edifício Vermont, Ipiranga, Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, matriculado sob nº , no Sexto CRI de São Paulo.

5 fls. 267 IMÓVEL A: Rua Zumbi, nº 72, Cangaíba, Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, matriculado sob nº 7.436, no Décimo Sétimo CRI de São Paulo.

6 fls. 268 II - VISTORIA Requerido da presente ação. A vistoria foi acompanhada pelo Sr. Flávio, filho do LOCAL CARACTERÍSTICAS GERAIS DA LOCALIZAÇÃO O imóvel em questão situa-se na Rua Zumbi, nº 72, no quarteirão completado pelas vias: Rua Bartolomeu Quadros, Avenida Cangaiba, Rua Ibiraci, Rua Armandinho, Rua Malacachetas, Avenida Assis Ribeiro e Rua Parianas. A reprodução do Mapa Oficial da Cidade de São Paulo, do Google Maps, e a foto aérea do Google Earth, ilustram a localização do imóvel:

7 fls CADASTRAMENTO SEGUNDO O MAPA FISCAL De acordo com a Planta Genérica de Valores publicada pela Prefeitura Municipal de Jandira, o imóvel possui a seguinte situação: ZONA: Zona Mista ZM INSCRIÇÃO IMOBILIÁRIA: Municipal, são mostrados a seguir: Os dados Cadastrais do Imóvel, obtidos na Prefeitura

8 fls. 270

9 fls MELHORAMENTOS PÚBLICOS O local é servido pelos seguintes melhoramentos públicos: - Pavimentação Asfáltica; - Guias; - Sarjetas; - Água; - Energia Elétrica; - Telefone; - Correio; - Coleta de Lixo; - Transporte Coletivo Próximo; - Escola.

10 fls CARACTERÍSTICAS EFETIVAS DA REGIÃO predominantemente residencial. O local apresenta características de uso misto, A ocupação residencial é caracterizada por edificações térreas, assobradadas e verticais, de padrão construtivo "Econômico, Simples e Médio", de acordo com a classificação constante do "ESTUDO DE EDIFICAÇÕES VALORES DE VENDA ". A ocupação comercial é de âmbito local e bastante diversificada, predominando postos de serviços, lojas de materiais para construção, bares, padarias, farmácias, papelaria, consultórios, escolas, supermercado, dentre outros, localizados ao longo dos logradouros adjacentes ZONEAMENTO De acordo com a Lei de Zoneamento, que define o uso e ocupação do solo, o imóvel situa-se em Zona Mista, que são porções do território em que se pretende promover usos residenciais e não residenciais, inclusive no mesmo lote ou edificação, com predominância do uso residencial, com densidades construtiva e demográfica baixas e médias. Hoje existem quatro tipos de zonas mistas regulamentadas na Lei /04 (ZM1, ZM2, ZM3a e ZM3b), que variam conforme os coeficientes de aproveitamento básico e máximo, podendo o CA máximo chegar a 2,5.

11 fls DO IMÓVEL TERRENO Topografia: Aclive; Condições no Solo e Superfície: Firme e Seco; Formato: Irregular. O terreno do imóvel avaliando possui as seguintes dimensões: Frente: 10,50 m; Fundos: 13,50 m; Lateral Esquerda: 35,50 m; Lateral Direita: 36,50 m; Área: 413,00 m².

12 fls. 274 O imóvel avaliando está registrado no Décimo Sétimo Cartório de Registro de Imóveis de Barueri, matriculado sob nº

13 fls BENFEITORIAS Sobre o terreno do imóvel, acima descrito, encontram-se edificada uma casa e uma edícula com características de uso residencial, encerrando a área total construída de 236,00 m². A casa possui: 3 (três) dormitórios, sala de estar, sala de jantar, varanda, cozinha, área de serviço, quintal, garagem, jardim e 2 (dois) banheiros. cozinha, área de serviço e banheiro. A edícula possui: 3 (três) dormitórios, sala de estar, As características construtivas e de acabamentos do imóvel, objeto da lide, bem como as características da região, podem ser observadas na documentação fotográfica que segue:

14 fls. 276 CROQUI DO IMÓVEL OBJETO DA PRESENTE AÇÃO.

15 fls. 277 FOTO 01 VISTA DA VIA ONDE SE LOCALIZA O IMÓVEL OBJETO DA PRESENTE AÇÃO, NOTANDO-SE OS MELHORAMENTOS PÚBLICOS PRESENTES, BEM COMO AS CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO.

16 fls. 278 FOTO 02 VISTA, NO SENTIDO CONTRÁRIO DE DIREÇÃO, DA VIA.

17 fls. 279 FOTO 03 VISTA DA FACHADA DO IMÓVEL OBJETO DA PRESENTE AÇÃO.

18 fls. 280 FOTO 04 VISTA DA ENTRADA DO IMÓVEL OBJETO DA PRESENTE AÇÃO.

19 fls. 281 FOTO 05 VISTA DA GARAGEM.

20 fls. 282 FOTO 06 VISTA DO CORREDOR.

21 fls. 283 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): JANELA(S): Ferro com vidro. Giro de 1 folha (dobradiças). Ferro com vidro. Basculante. FOTO 07 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA VARANDA.

22 fls. 284 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças). JANELA(S): Ferro com vidro. Corrediça. FOTO 08 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA SALA DE ESTAR.

23 fls. 285 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): JANELA(S): Madeira com vidro. Giro de 2 folhas (dobradiças). Ferro com vidro. Corrediça. FOTO 09 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA SALA DE JANTAR.

24 fls. 286 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Azulejo até o teto. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças). JANELA(S): Ferro com vidro. Basculante. FOTO 10 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO LAVABO.

25 fls. 287 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Azulejo até o teto. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças). JANELA(S): Ferro com vidro. Basculante. FOTO 11 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO BANHEIRO.

26 fls. 288 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças). JANELA(S): Madeira com vidro. Corrediça. FOTO 12 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO DORMITÓRIO.

27 fls. 289 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): Alumínio com vidro. Giro de 1 folha (dobradiças). FOTO 13 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO CORREDOR DE ACESSO ÀS DEPENDÊNCIAS INTERNAS.

28 fls. 290 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Azulejo até o teto. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): JANELA(S): Alumínio com vidro. Giro de 1 folha (dobradiças). Ferro com vidro. Basculante. FOTO 14 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA COZINHA.

29 fls. 291 FOTO 15 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA ÁREA DE SERVIÇO.

30 fls. 292 FOTO 16 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA ESCADA DE ACESSO ÀS DEPENDÊNCIAS INTERNAS.

31 fls. 293 FOTO 17 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO QUINTAL.

32 fls. 294 FOTO 18 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA CASA 02.

33 fls. 295 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): Ferro com vidro. Giro de 1 folha (dobradiças). FOTO 19 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA COZINHA.

34 fls. 296 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Azulejo até o teto. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças). JANELA(S): Alumínio com vidro. Basculante. FOTO 20 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO BANHEIRO.

35 fls. 297 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças). JANELA(S): Ferro com vidro. Corrediça. FOTO 21 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA SALA DE ESTAR.

36 fls. 298 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): JANELA(S): Madeira com vidro. Giro de 2 folhas (dobradiças). Ferro com vidro. Corrediça. FOTO 22 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO PRIMEIRO DORMITÓRIO.

37 fls. 299 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Azulejo até o teto. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças). JANELA(S): Ferro com vidro. Corrediça. FOTO 23 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO SEGUNDO DORMITÓRIO.

38 fls. 300 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cimento. PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): JANELA(S): Alumínio com vidro. Correr. Alumínio com vidro. Corrediça. FOTO 24 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA EDÍCULA.

39 fls. 301 FOTO 25 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO TERRAÇO.

40 fls. 302 IV - CÁLCULOS AVALIATÓRIOS PESQUISA DE MERCADO Para a coleta dos dados de mercado para a determinação do valor unitário básico de área que reflita a realidade mercadológica imobiliária da região avalianda, pesquisou-se junto a diversas empresas imobiliárias, os valores ofertados para venda de imóveis na mesma região geoeconômica e negócios efetivamente realizados. Da pesquisa efetuada obteve-se os elementos comparativos listados na sequência. Obtidos os elementos comparativos homogeneizados, fezse os cálculos estatísticos tendo como resultado a média aritmética e seus limites de confiança, compreendido no intervalo de mais ou menos 30% em torno da média, cuja média final homogeneizada para o valor do metro quadrado de área útil resultou em: qmf = R$ 1.436,07/m² OBS: O valor unitário, de R$ 1.436,07/m² (hum mil, quatrocentos e trinta e seis mil reais e sete centavos), foi obtido através de Pesquisa de Comparativos, cujas características constam da pesquisa de mercado de imóveis a seguir:

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49 fls AVALIAÇÃO DO TERRENO Através dos critérios fixados no capítulo anterior, temse, então, para o cálculo do valor do imóvel em questão: VT = Valor do terreno procurado; At = 413,00 m²; Média Saneada obtida na pesquisa = R$ 1.436,07/m²; Fp = 10,50 m; Pe = 39,33 m; Fr = 10,00 m (testada de referência); Pmin = 25,00 m (profundidade mínima); Pmax = 40,00 m (profundidade máxima); Expoente do fator frente "f" = 0,20; Expoente do fator profundidade "p" = 0,50; Área de referência = 250,00 m²; Área Mínima = 200,00 m²; Área Máxima = 500,00 m².

50 fls. 312 De posse dos valores listados anteriormente (referenciados segundo as características da região onde se encontra o imóvel avaliando), pode-se calcular os fatores pertinentes, conforme explanado no capítulo anterior. Os valores dos fatores de referência utilizados são mostrados a seguir: Fator Testada: 0,99029; Fator de Profundidade: 1,00; Fator de Área: 1,00; Fator de Frentes Múltiplas: 1,00. Compondo os fatores segundo os critérios estabelecidos pelas normas vigentes, segue-se ao cálculo do valor do terreno. Substituindo e calculando: 1)]} VT = qmf x At / {1 +[(Ft - 1) + (Fp - 1) + (Ffm - 1) + (Fa - VT = R$ 1436,07 /m² x 413,00 m² / {1 +[(0, ) + (1,00-1) + (1,00-1) + (1,00-1)]} VT = R$ ,70 (Quinhentos e noventa e oito mil, novecentos e doze reais e setenta centavos)

51 fls AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS Considerando-se que a construção se enquadra na seguinte classificação: "Casa Padrão Simples"; segundo a Tabela de Classificação das Edificações e Tipologia Construtiva, temos: Valor Unitário Adotado: 1,0519 x R8-N; Vu = 1,0519 x R$ 1.317,04/m² = R$ 1.385,45/m²; Área Construída: 236,00 m²; Idade Estimada: 37 anos. Adotando-se, para a depreciação das edificações, o obsoletismo e o estado de conservação, conforme recomenda o Estudo - Edificações Valores de Venda , temos: VB = A x Vu x (R + K x (1 - R)); onde: VB = Valor da benfeitoria;

52 fls. 314 A = área construída = 236,00 m²; Vu = valor unitário = R$ 1.385,45/m²; R = valor residual = 0,20; X = Idade estimada = 37 anos; Ie = Vida Referencial = 70 anos; Estado de conservação = Necessitando de reparos simples; K = 0,478. Substituindo e calculando, vem: VB = 236,00 m² x R$ 1.385,45/m² x (0,20 + 0,478 x (1-0,20)) VB = R$ ,67 (Cento e noventa mil, quatrocentos e vinte e cinco reais e sessenta e sete centavos)

53 fls VALOR TOTAL DO IMÓVEL Será dado através da soma das parcelas anteriormente calculadas, através da seguinte expressão: VI = VT + VB VI = R$ ,70 + R$ ,67 VI = R$ ,36 Ou, em números redondos: VI = R$ ,00 (Setecentos e oitenta e nove mil reais)

54 fls. 316 IMÓVEL B: Rua dos Sorocabanos, nº 617, Apto. nº 32, 3º Andar, Edifício Vermont, Ipiranga, Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, matriculado sob nº , no Sexto CRI de São Paulo.

55 fls. 317 II - VISTORIA Em diligência ao imóvel, objeto da presente Ação, situado na Rua dos Sorocabanos, nº 617, Apto. nº 32, 3º Andar, Edifício Vermont, Ipiranga, São Paulo - SP, o signatário foi informado pelo Síndico, Sr. Kyoshi, que o proprietário não se encontrava no imóvel. Desta forma, a avaliação procedeu-se com base no item 8.4 da NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS DO IBAPE/SP, de 2011, que atende as prescrições do item da ABNT NBR / LOCAL CARACTERÍSTICAS GERAIS DA LOCALIZAÇÃO O imóvel em questão situa-se na Rua dos Sorocabanos, nº 617, no quarteirão completado pelas vias: Rua Agostinho Gomes, Rua Leais Paulistanos e Rua Bento Vieira. A reprodução do Mapa Oficial da Cidade de São Paulo, do Google Maps, e a foto aérea do Google Earth, ilustram a localização do imóvel:

56 fls CADASTRAMENTO SEGUNDO O MAPA FISCAL De acordo com a Planta Genérica de Valores publicada pela Prefeitura Municipal de São Paulo, o imóvel possui a seguinte situação: ZONA: Zona Mista ZM INSCRIÇÃO IMOBILIÁRIA: Municipal, são mostrados a seguir: Os dados Cadastrais do Imóvel, obtidos na Prefeitura

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58 fls MELHORAMENTOS PÚBLICOS O local é servido pelos seguintes melhoramentos públicos: - Pavimentação Asfáltica; - Guias; - Sarjetas; - Água; - Energia Elétrica; - Telefone; - Correio; - Coleta de Lixo; - Transporte Coletivo Próximo; - Escola.

59 fls CARACTERÍSTICAS EFETIVAS DA REGIÃO predominantemente residencial. O local apresenta características de uso misto, A ocupação residencial é caracterizada por edificações térreas, assobradadas e verticais, de padrão construtivo "Simples, Médio e Superior", de acordo com a classificação constante do "ESTUDO DE EDIFICAÇÕES VALORES DE VENDA ". A ocupação comercial é de âmbito local e bastante diversificada, predominando postos de serviços, lojas de materiais para construção, bares, padarias, farmácias, papelaria, consultórios, escolas, supermercado, dentre outros, localizados ao longo dos logradouros adjacentes ZONEAMENTO De acordo com a Lei de Zoneamento, que define o uso e ocupação do solo, o imóvel situa-se em Zonas Mistas, que são porções do território em que se pretende promover usos residenciais e não residenciais, inclusive no mesmo lote ou edificação, com predominância do uso residencial, com densidades construtiva e demográfica baixas e médias. Hoje existem quatro tipos de zonas mistas regulamentadas na Lei /04 (ZM1, ZM2, ZM3a e ZM3b), que variam conforme os coeficientes de aproveitamento básico e máximo, podendo o CA máximo chegar a 2,5.

60 fls DO IMÓVEL TERRENO Topografia: Plano, no nível da via; Condições no Solo e Superfície: Firme e Seco; Formato: Irregular; Situação: Frente Única. O imóvel avaliando está registrado no Sexto Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, matriculado sob nº

61 fls BENFEITORIAS edificado um prédio de uso residencial. Sobre o terreno anteriormente descrito, encontra-se - DO EDIFÍCIO O Edifício onde está localizado o apartamento avaliando constitui-se de prédio de uso residencial, com pavimento térreo com portaria, entrada social e de serviço, salão de festas com copa, lavabos masculino e feminino, área de circulação, escadarias de acesso aos pisos superiores e inferiores, jardins, calçadas e acessos de pedestres. O Edifício é composto também por 2 (dois) elevadores, sendo um social e outro de serviço, 1 (um) subsolo para garagem, cabendo a cada apartamento 1 (uma) vaga individual e indeterminada, e 8 (oito) pavimentos superiores para apartamentos, com 4 (quatro) apartamentos por andar.

62 fls DA UNIDADE AVALIANDA localizado no 3º Andar, Edifício Vermont. O apartamento nº 32, objeto da presente avaliação, está Possui área útil ou privativa de 61,9070 m², área comum de 19,8251 m², área total de 101,2821 m², e fração ideal do terreno de 18,7500 m², cabendo ao apartamento o uso de 01 (uma) vaga individual e indeterminada. O apartamento possui 2 (dois) dormitórios, sala de estar, sala de jantar, cozinha, área de serviço e 2 (dois) banheiros. Considerando-se sua característica construtiva e de acabamento, estima-se idade de 40 anos, podendo ser classificado como "apartamento padrão simples", de acordo com o Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP - Versão As características construtivas e de acabamentos do imóvel, objeto da lide, bem como as características da região, podem ser observadas na documentação fotográfica que segue:

63 fls. 325 CROQUI DO IMÓVEL OBJETO DA PRESENTE AÇÃO.

64 fls. 326 FOTO 01 VISTA DA VIA ONDE SE LOCALIZA O IMÓVEL OBJETO DA PRESENTE AÇÃO, NOTANDO-SE OS MELHORAMENTOS PÚBLICOS PRESENTES, BEM COMO AS CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO.

65 fls. 327 FOTO 02 VISTA, NO SENTIDO CONTRÁRIO DE DIREÇÃO, DA VIA.

66 fls. 328 FOTO 03 VISTA DA FACHADA DO EDIFÍCIO ONDE SE LOCALIZA A UNIDADE AVALIANDA.

67 fls. 329 FOTO 04 VISTA DA ENTRADA DO EDIFÍCIO.

68 fls. 330 FOTO 05 VISTA DO HALL DE ENTRADA.

69 fls. 331 FOTO 06 VISTA DO SALÃO DE FESTAS.

70 fls. 332 FOTO 07 VISTA DA ÁREA COMUM.

71 fls. 333 Com base na NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS DO IBAPE/SP, de 2011, que atende as prescrições do item da ABNT NBR , tem-se: Item 8.4 Vistoria do imóvel avaliando É imprescindível a vistoria do bem avaliando para registrar suas características físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu valor. Quando não for possível o acesso ao interior do imóvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliação. Nesse caso, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com base em uma situação presumida, a partir de elementos que for possível obter, tais como: a) Descrição interna; b) Vistoria externa de áreas comuns, de outras unidades do mesmo edifício, no caso de apartamentos, escritórios ou conjuntos habitacionais; c) Vistoria externa, no caso de unidades isoladas. A vistoria deve ser complementada com a investigação da vizinhança e da adequação do bem ao segmento de mercado com identificação de circunstâncias atípicas, valorizantes ou desvalorizantes.

72 fls. 334 FOTO 08 VISTA DA PORTA DE ENTRADA DO IMÓVEL OBJETO DA PRESENTE AÇÃO.

73 fls. 335 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Madeira. PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças). JANELA(S): Alumínio com vidro. Corrediça. FOTO 09 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO PADRÃO CONSTRUTIVO DA SALA DE ESTAR.

74 fls. 336 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Madeira. PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças). JANELA(S): Alumínio com vidro. Corrediça. FOTO 10 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO PADRÃO CONSTRUTIVO DA SALA DE JANTAR.

75 fls. 337 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Madeira. PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças). JANELA(S): Alumínio com vidro. Corrediça. FOTO 11 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO PADRÃO CONSTRUTIVO DO PRIMEIRO DORMITÓRIO.

76 fls. 338 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Madeira. PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças). JANELA(S): Alumínio com vidro. Corrediça. FOTO 12 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO PADRÃO CONSTRUTIVO DO SEGUNDO DORMITÓRIO.

77 fls. 339 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Azulejo até o teto. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças). JANELA(S): Alumínio com vidro. Projetante. FOTO 13 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO PADRÃO CONSTRUTIVO DO BANHEIRO.

78 fls. 340 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Azulejo até o teto. TETO: Pintura látex sobre argamassa. FOTO 14 PORTA(S): Sem porta(s). JANELA(S): Alumínio com vidro. Basculante. Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO PADRÃO CONSTRUTIVO DA COZINHA.

79 fls. 341 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Azulejo até o teto. TETO: Pintura látex sobre argamassa. FOTO 15 PORTA(S): Sem porta(s). JANELA(S): Alumínio com vidro. Corrediça. Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO PADRÃO CONSTRUTIVO DA ÁREA DE SERVIÇO.

80 fls. 342 FOTO 16 VISTA DA VAGA DE GARAGEM PERTENCENTE A UNIDADE AVALIANDA.

81 fls. 343 IV - CÁLCULOS AVALIATÓRIOS AVALIAÇÃO DO IMÓVEL Para a coleta dos dados de mercado para a determinação do valor unitário básico de área útil que reflita a realidade mercadológica imobiliária da região avalianda, pesquisou-se junto a diversas empresas imobiliárias, bem como no próprio Condomínio, os valores ofertados para venda de imóveis na mesma região geoeconômica e negócios efetivamente realizados. Da pesquisa efetuada obteve-se os elementos comparativos listados na sequência. Obtidos os elementos comparativos homogeneizados, fezse os cálculos estatísticos tendo como resultado a média aritmética e seus limites de confiança, compreendido no intervalo de mais ou menos 30% em torno da média, cuja média final homogeneizada para o valor do metro quadrado de área útil resultou em: qmf = R$ 5.499,57/m² OBS: O valor unitário, de R$ 5.499,57/m² (cinco mil, quatrocentos e noventa e nove reais e cinquenta e sete centavos), foi obtido através de Pesquisa de Comparativos, cujas características constam da pesquisa de mercado de apartamentos a seguir:

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91 fls. 353

92 fls. 354

93 fls CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL Com o valor unitário supra e, obedecendo aos critérios apontados, o valor do imóvel, pelo método comparativo direto, resulta em: S = 61,91 m² (área útil); QMF = R$ 5.499,57/m² (pesquisa de mercado); Nvagas = 1,00 (número de vagas); Svaga = 12,00 m² (área da vaga de garagem); Substituindo e calculando: VI = (S + 0,5 x Nvagas x Svaga) x qmf 5.499,57/m² VI = (61,91 m² + 0,5 x 1,00 x 12,00 m²) x R$ VI = R$ ,80 Ou, em números redondos: R$ ,00 (Trezentos e setenta e três mil reais)

94 fls. 356 V CONCLUSÃO Conforme cálculos efetuados no conteúdo do presente laudo, os valores dos imóveis, objetos de avaliação nos AUTOS DA AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BENS, requerida por OLGA MORAES DE CASTRO, em face de IGNÁCIO DE MORAES FILHO, em curso na 2a. VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DE PENHA DE FRANÇA - COMARCA DE SÃO PAULO - SP, AUTOS Nº (1056/16), são de: VALOR DO IMÓVEL A: Rua Zumbi, nº 72, Cangaíba, Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, matriculado sob nº 7.436, no Décimo Sétimo CRI de São Paulo. R$ ,00 (Setecentos e oitenta e nove mil reais) Julho / VALOR DO IMÓVEL B: Rua dos Sorocabanos, nº 617, Apto. nº 32, 3º Andar, Edifício Vermont, Ipiranga, Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, matriculado sob nº , no Sexto CRI de São Paulo. R$ ,00 (Trezentos e setenta e três mil reais) Julho / 2.017

95 fls. 357 VI - ENCERRAMENTO Consta o presente LAUDO de 95 (noventa e cinco) folhas impressas de um lado só, vindo às demais rubricadas e esta, datada e assinada pelo Perito Judicial. Em atenção ao disposto nos Artigos 156 e seguintes do CPC, na Resolução nª 233 do CNJ e no Provimento CSM nª 2306/2015, informa que se encontram à disposição das partes, respectivos advogados, e demais interessados no site do TJSP, Link de Acesso ao Público Externo, (ou seguimento processos/serviços/cadastro de auxiliares da justiça), "curriculum vitae", Carteiras de Habilitação (CREA e OAB), Diplomas de Engenharia Civil (Graduação - USP e Mestrado - USP), Direito PUC/SP, Técnico em Eletrônica - Objetivo, Habilitação do INCRA para Georrefenciamento em Imóveis Rurais e certidões (cível e criminal). Termos em que, P. Deferimento. São Paulo, 25 de Julho de WALMIR PEREIRA MODOTTI CREA /D